Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2018 г. N 11АП-16203/18

г. Самара

16 ноября 2018 г.

Дело N А65-21172/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вишневской В.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представители Щелыванов Д.ПА. по доверенности от 10.01.2018; Назыров Т.Ш. по доверенности от 10.01.2018,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 ноября 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 августа 2018 года, принятое по делу N А65-21172/2017 (судья Исхакова М.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639), гор. Москва,

к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), гор. Набережные Челны,

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17 января 2014 года N 358/а, и по встречному иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), гор. Набережные Челны,

к обществу с ограниченной ответственностью "Ак барс Челны" (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639), гор. Москва

о расторжении договора аренды земельного участка N 358/а от 17 января 2014 года,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 года N 358/а, заключенный между ООО "Ак Барс Челны" и муниципальным казенным учреждением "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", дополнив его пунктом 4.4.18.1 в следующей редакции: "4.4.18.1. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков- 10 лет".

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ак барс Челны" о расторжении договора аренды земельного участка N 358/а от 17.01.2014 года.

Определением от 13.09.2017 г. дела по иску ООО "Ак Барс Челны" и по иску МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А65-21172/2017.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 г., оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 г. в иске обществу с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны", г.Москва отказано. В иске муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 г. решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по делу N А65-21172/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При этом суд кассационной инстанции указал, что выводы судов о расторжении договора аренды договора от 17.01.2014 N 358/а во внесудебном порядке 04.08.2017 и, соответственно, об отказе в удовлетворении исковых требований в соответствующей части как исполнительного комитета, так и общества, являются преждевременными. При новом рассмотрении суду необходимо учесть разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливающие специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны", г.Москва отказано.

Иск Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан", г. Набережные Челны к обществу с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны", г.Москва удовлетворен, судом расторгнут заключенный между сторонами договор аренды земельного участка N 358/а от 17.01.2014 года.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Общества и отказе в удовлетворении исковых требований Исполкома о расторжении спорного договора. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представители истца поддержали апелляционную жалобу по изложенным в жалобе и письменным пояснениям доводам, просили суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 17.01.2014 г. между МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (арендодатель) и ООО "Ак Барс Челны" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 358/а (том 1 л.д. 7-9), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 31.12.2013 г. N 2-РА (том 1 л.д.11), договора купли-продажи права заключения договора аренды земельных участков от 09.01.2014 г. N 1-ДК/а (том 1 л.д.65-66) земельные участки: площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящиеся по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. Участки предоставляются для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Участок предоставлен сроком на 10 лет, арендатор обязуется возвратить земельный участок арендодателю 31 декабря 2023 года (п.3.1).

Согласно п. 4.1.4 договора, в соответствии с п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом "з" стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Актом приема-передачи от 17.01.2014 г. подтверждается передача арендодателем земельных участков арендатору (том 1 оборот л.д. 9).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2014 г.

Согласно кадастровой выписке о земельных участках, земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки (том 2 л.д.17-28).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков площадью 76 467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6 400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3 071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящихся по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города.

В п. 5 данного извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет (том 1 л.д. 12-14).

ООО "Ак Барс Челны" в адрес МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" было направлено письмо от 14.04.2017 г. исх.N 9 с приложением дополнительного соглашения о включении в договор аренды земельного участка N 358/а от 17.01.2014 г. п.4.4.18.1 в следующей редакции "максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет" (том 1 л.д. 15-16).

Дополнительное соглашение ответчиком не подписано, 04.05.2017 г. ответчиком в адрес истца направлен ответ письмом N 06/2418 в котором истцу сообщалось, что вопрос о подписании дополнительного соглашения будет рассмотрен по завершению судебных разбирательств, в том числе по иску о расторжении договора аренды N 358/а. (том 1 л.д. 18).

Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения послужил истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Как следует из акта обследования земельного участка N 437 от 24.05.2017 г. составленного отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ "Управление административно-технической инспекции при исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны" было проведено обследование земельных участков расположенных по адресу РТ, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города, кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118; кадастровый номер 16:52:05 03 05:28; кадастровый номер 16:52:05 03 05:22.

В результате обследования установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:1118 частично огорожен, на огороженной территории ведутся земельные работы (ордер на право производства земляных работ N 110-17 от 21.04.2017 г.). По части земельного участка проложена теплотрасса и воздушная линия ЛЭП. На части земельного участка растут зеленые насаждения, проложены подъездные пути к многоквартирному жилому дому 19/01, пешеходные дорожки от улицы Команды КАМАЗ-Мастер до пр.Сюмбике; земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:28 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р.); земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 огорожен, на земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р. (том 1 л.д.123).

Письмом N 02/2100 от 14.06.2017 г. МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" предложил ООО "Ак Барс Челны" расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а и в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполнительному комитету (том 2 л.д.56-57).

Указанные обстоятельства послужили ответчику основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Общества и удовлетворяя заявленные исковые требования ответчика, суд первой инстанции не учел следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ "О защите конкуренции") заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 5 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, далее - Правил N67) договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В силу п. 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Таким образом, исходя из толкования названных норм действующих в спорных отношениях, договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

Извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды размещено в газете "Челнинские Известия" 29.11.2013 N 90.

Пунктом 5 извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков составляет 10 лет.

Вместе с тем, в договоре аренды земельного участка N 358/а от 17.01.2014, заключенном сторонами по результатам аукциона, условия п.5 дополнительной информации, указанной в извещении, не нашли своего отражения.

В разъяснениях от 05.06.2012 по применению ст. 17.1 Закона о конкуренции и Правил N 67 Федеральная антимонопольная служба России указала, что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Учитывая, что первоначально в извещении был установлен максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет, то заключение дополнительного соглашения с внесением в договором указанного условия не повлечет изменений условий конкурсной документации.

Поскольку условие о максимальном сроке осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков не относится к существенным условиям договора аренды, следовательно, внесение данного условия не влечет изменений условий конкурсной документации, направленных на изменение существенных условий заключенного по результатам конкурса договора аренды.

Помимо этого, ответчик не представил доказательств получения каких-либо преимуществ от заключения дополнительного соглашения, тогда как ограничения на внесение изменений в условия договоров аренды, предусмотренные Законом о конкуренции и Правилами N 67 направлены на запрет на предоставление преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту, которые обеспечивают ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

С учетом изложенного, исковые требования ООО "Ак Барс Челны" являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исковые требования Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" о расторжении спорного договора аренды не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 4.1.4. договора, в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом "з" стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Суд первой инстанции, установив, что с момента предоставления истцу спорного земельного участка 17.01.2014 года последний не приступил к освоению земельного участка, а также установив факт отсутствия разрешения на строительство в нарушение срока установленного подпунктом "з" пункта 4.1.4., признав данное нарушение существенным, удовлетворил заявленные исковые требования ответчика.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Пунктом 1.2. договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а установлено, что указанные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Земельные участки предоставлены сроком на 10 лет. Арендатор обязуется возвратить земельные участки арендодателю 31 декабря 2023 года (пункт 3.1. договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а).

Этапы комплексного освоения в целях жилищного строительства закреплены в статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) и включают в себя: подготовку документации по планировки территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.

Частью 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Согласно статье 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

В соответствии с частью 3.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Таким образом, согласно нормам действующего законодательства по условиям о комплексной жилой застройки предусмотрено не только строительство, но и предшествующее ей принятие органом местного самоуправления проекта планировки территории, без проведения которой у застройщика отсутствует возможность получения разрешения на строительство.

Аналогичный правовой подход был сформирован при рассмотрении дела А65-12130/2010.

21.11.2013 Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Постановлением N 7027 "О подготовке документации по корректировке проекта планировки Общегородского центра (19 микрорайон)" постановил выполнить корректировку проекта планировки общегородского центра (19 микрорайон), подготовить техническое задание и определить границы проектирования.

Однако как следует из материалов дела и установлено судом, вышеуказанные нормы законодательства и постановление N 7027 Исполкомом не исполнено. Концепция развития общегородского центра 19 микрорайона в виде корректировки проекта планировки не принята.

Учитывая изложенное у общества отсутствовала возможность получения разрешения на строительство.

Таким образом, неисполнение Исполнительным комитетом своих публично-правовых обязанностей воспрепятствовало осуществлению обществом своих гражданских прав в виде получения разрешения на строительство. Общество (арендатор) не могло исполнить обязательство по строительству по не зависящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных властей обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание данные обстоятельства, вывод суда первой инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между корректировкой проекта планировки 19 микрорайона города и неполучением разрешения на строительство в установленный договором срок, является ошибочным.

Из материалов дела усматривается, что Общество письмом исх. N 17 от 17.07.2017 обращалось к Исполнительному комитету с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территории общегородского центра 19 микрорайон.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 ноября 2017 года по делу N А65-27885/2017 признано незаконным бездействие Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, выразившееся в нерассмотрении обращения общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" от 17.07.2017. Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан не позднее двухнедельного срока со дня получения решения по настоящему делу рассмотреть заявление ООО "Ак Барс Челны" и направить результат его рассмотрения в ООО "Ак Барс Челны" и в Арбитражный суд РТ.

В рамках рассмотрения указанного дела судом было установлено незаконное бездействие Исполнительного комитета, выразившееся в непредставлении в установленный статьей 12 Федерального закона N 59-ФЗ срок, ответа по существу поставленного в обращении Общества от 17.07.2017 вопроса, а именно, о принятии решения о подготовке документации по планировке территории.

Кроме того, прокуратурой города Набережные Челны по обращению генерального директора ООО "Ак Барс Челны" была проведена проверка в отношении Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны, по результатам которой вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства от 22.05.2018 N 1842ж/2017.

В ходе проверки было выявлено, что, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного решения, возлагающего на Исполком города обязанность разработать и утвердить проект корректировки Общегородского центра (дело N А65-12130/2010), имеющиеся заявления землепользователей, Исполкомом города до настоящего времени судебное решение не исполнено, заявления землепользователей надлежащим образом не рассмотрены: проект корректировки планировки не разработан и не утвержден в установленном порядке.

Несмотря на принятое 22 сентября 2017 года руководителем Исполнительного комитета города постановления N 5661 "О начале мероприятий по подготовке документации по корректировке проекта планировки Общегородского центра (19 микрорайон)", до настоящего времени разработчик, сроки разработки и предоставления подготовленной документации Исполнительным комитетом не определены, бюджетное финансирование данных работ не предусмотрено, техническое задание Управлением архитектуры, градостроительного и жилищного развития Исполнительного комитета не подготовлено, границы проектирования не определены.

Также в ходе проверки установлено, что в период с 2015 по 2016 г.г. Исполкомом были выданы разрешения на строительство с нарушением Проекта планировки Общегородского центра территории 19 и 21 микрорайонов и в настоящее время Проект планировки содержит недостоверные сведения о существующих объектах капитального строительства.

В представлении сделан вывод о ненадлежащем исполнении своих обязанностей со стороны сотрудников Исполнительного комитета города, самоустранения руководства, которое не обеспечило решения вопроса о финансировании мероприятий по приведению Проекта планировки Общегородского центра в актуальное состояние и допустившего застройку 19 и 21 микрорайонов с нарушением утвержденного Проектом.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что отсутствие откорректированного проекта планировки препятствует получению разрешительной документации.

Судом первой инстанции в данном случае не учтены требования п. 3.1. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ - в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное ст. 46 (ч. 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (п. 2.3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2317-О постановления КС РФ от 22.04.2011 N 5-П, от 27.12.2012 N 34-П, от 22.04.2013 N 8-П, от 31.03.2015 N 6-П, от 06.06.1995 N 7-П, от 13.06.1996 N 14-П, от 28.10.1999 N 14-П, от 22.11.2000 N 14-П, от 14.07.2003 N 12-П, от 12.07.2007 N 10-П, от 14.05.2012 N 11-П, от 23.09.2014 N 24-П).

Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О).

В Определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.",

Принимая во внимание, что Проект планировки Общегородского центра (19 микрорайон), утвержденный Постановлением администрации города Набережные Челны 12.07.2005 г. N 2291 "О проекте общегородского центра", нуждался в корректировке, Общество, при отсутствии актуального проекта планировки не могло получить разрешение на строительство.

В данном случае судебная коллегия приходит к выводу о невозможности освоения участка ввиду прямого бездействия со стороны ответчика - ИК МО г.Набережные Челны. В рассматриваемом случае именно бездействие Исполкома препятствуют получению Обществом разрешения на строительство жилых домов.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в пунктах 3.1. и 4.4.18.1. договора, еще не наступил, а потому ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не доказано существенного нарушения Обществом условий договора аренды, целью которого является комплексное освоение земель для жилищного строительства, и, как следствие об отсутствии оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка как исключительной меры при установленных обстоятельствах, в связи с чем исковые требования ответчика не подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении требований ООО "Ак Барс Челны" и отказе в удовлетворении исковых требований муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан".

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе истца подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 августа 2018 года, принятое по делу N А65-21172/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17 января 2014 года N 358/а удовлетворить.

Внести изменение в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, заключенный между Исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны и обществом с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны", дополнив пунктом 4.4.18.1. в следующей редакции: "Максимальный срок осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет".

В удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" о расторжении договора аренды земельного участка N 358/а от 17 января 2014 года, - отказать.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), гор. Набережные Челны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639), гор. Москва расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева