Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2018 г. N 15АП-10827/18

город Ростов-на-Дону

23 ноября 2018 г.

дело N А32-3054/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 по делу N А32-3054/2014

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов"

о сносе самовольно возведенных строений

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи Краснодарского края обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" об обязании осуществить за свой счет снос самовольных построек: жилого дома литер А, площадью 945,7 кв.м с надстройкой в виде четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв.м; трехэтажной хозяйственной постройки ориентировочной площадью застройки 250 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Медова, 29.

Решением от 14.04.2015 (т. 3 л.д. 103-107), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 (т. 3 л.д. 156-159), в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского суда от 18.12.2015 (т. 3 л.д. 190-194) решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В постановлении суда кассационной инстанции указано на то, что из содержания заключения эксперта от 12.09.2014 N 3391-Э следует, что демонтаж большинства возведенных конструкций надстройки четвертого этажа без ущерба прочности и устойчивости конструкций дома возможен. Работы по демонтажу должны осуществляться на основании конкретного проекта производства работ в заданных условиях.

В то же время в выводах эксперт указывает, что демонтаж надстройки без соразмерного ущерба невозможен, поскольку эксплуатация всего объекта без крыши невозможна. При этом эксперт не обосновал указанный вывод, а материалы дела не содержат доказательств невозможности устройства новой крыши.

Суды не устранили указанное противоречие и должным образом не исследовали вопрос о возможности демонтажа надстройки.

Из материалов дела следует, что хозяйственная пристройка включает в себя самостоятельные помещения, имеет водоснабжение, канализацию, электроснабжение.

Таким образом, судам следовало установить, действительно ли спорное строение является вспомогательным и не может использоваться самостоятельно.

Вместе с тем, нахождение на одном земельном участке нескольких объектов недвижимости не является безусловным доказательством того, что один из этих объектов является вспомогательным по отношению к другому.

Кроме того, суды не выяснили, предоставлялся ли обществу в установленном законом порядке земельный участок для целей строительства спорного объекта.

Решением от 26.08.2016 (т. 4 л.д. 130-132), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (т. 5 л.д. 36-40), в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2017 (т. 5 л.д. 68-79) решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином составе суда.

Суд кассационной инстанции повторно указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, предоставлялся ли обществу в установленном законом порядке земельный участок для целей строительства спорного объекта.

Договор аренды земельного участка, права арендатора по которому впоследствии переданы обществу, в материалах дела отсутствует.

Суды не установили, к какому уровню собственности относился земельный участок на момент заключения договора аренды и кто выступил от имени арендодателя.

В разрешении на строительство обществу согласовано строительство трех этажей и подполья. Из заключения эксперта следует, что общество возвело не подполье, а цокольный этаж, высота которого составляет 2,4 м.

Судам следовало установить количество этажей спорного объекта и в зависимости от установленного выяснить, требовалось ли получение заключения государственной экспертизы (в том числе заключение государственной экологической экспертизы) и имеется ли оно у общества.

Для разрешения вопроса о соответствии параметров реконструированного объекта значениям, указанным в разрешении на строительство, судам следует установить, подлежит ли включению в общую площадь здания площадь помещений цокольного этажа высотой 2,4 м, а также чердака с переменной высотой потолка до 2,5 м.

Материалы дела свидетельствуют о том, что в результате реконструкции жилого дома образована гостиница. Разрешение на строительство гостиницы обществу не выдавалось.

Для строительства гостиницы также требовалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий.

Таким образом, при рассмотрении дела суды не определили количество этажей спорного строения, его площадь, а также не установили, каким именно объектом недвижимости является спорный объект.

Относительно хозяйственной постройки (литера Г), суд кассационной инстанции отметил следующее.

Согласно заключению эксперта от 12.09.2014 спорная хозяйственная постройка является трехэтажным капитальным объектом (бетонный фундамент, стены из блоков, перекрытия бетонные и металлические), включает в себя самостоятельные помещения, имеет водоснабжение, канализацию, электроснабжение.

Таким образом, спорный объект не может быть отнесен к сооружениям пониженного уровня ответственности, поскольку не обладает признаками временного строения либо строения, предусмотренного для сезонного использования.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 15.05.2016, спорный объект не имеет инженерных коммуникаций.

Между тем, согласно техническому паспорту, на который ссылается сам эксперт в заключении, в спорном строении среди прочих помещений (прачечная, гладильная, бухгалтерия, комната отдыха поваров, кабинеты заведующего столовой и главного инженера) расположены санузлы, котельная, а из фотоматериала (приложение к заключению эксперта) следует, что здание подключено к электросетям.

Суды не устранили указанное противоречие в заключениях первоначальной и дополнительной экспертиз.

Из материалов дела не следует, что возможность эксплуатации спорного объекта как самостоятельного в отрыве от использования иных принадлежащих обществу объектов, расположенных на земельном участке, исключена.

Более того, при разрешении вопросов о назначении судебной экспертизы перед экспертом могут быть поставлены только те вопросы, разрешение которых требует специальных познаний. Недопустима постановка перед экспертом вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда.

Понятие вспомогательного объекта является правовой категорией, то есть не входит в компетенцию эксперта, однако выводы судов основаны исключительно на ответе эксперта на соответствующий вопрос, а также без исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств.

Решением от 18.06.2018 (в редакции определения от 13.08.2018) в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что согласно выводам трех судебных экспертиз возведенная пристройка литера А, А1 имеет 3 этажа и техническое подполье, которое этажом не является и в общую площадь не включается. Ранее существовавшее здание литера А и н/а является 3-этажным домом с чердаком, который этажом не является, в площадь дома не включается. Характеристики существующего объекта строительства соответствуют характеристикам, указанным в разрешении на строительство от 14.05.2008 и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 08.04.2013. Общая площадь спорного объекта 945,7 кв.м по техническому паспорту соответствует общей площади реконструированного объекта, право на который зарегистрировано за ответчиком, а также суммарной площади ранее зарегистрированного объекта - 412,5 кв.м и разрешенной истцом общей площади пристройки - 533,2 кв.м. Заключением эксперта, а также пояснениями ответчика подтверждается, что спорное строение не является гостиницей.

Заключениями трех судебных экспертиз установлено, что при строительстве жилого дома N 29 по ул. Медовой Адлерского района г. Сочи, отступлений от проектной документации не допущено, нормы градостроительного зонирования, процент застройки и целевое назначение использование земельного участка не нарушены.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчиком возведен 4-ый этаж на существующем жилом доме, а также возведена 3-этажная хозяйственная пристройка без соответствующих разрешительных документов. Ответчик за получением соответствующих разрешений не обращался. В дело не представлено доказательств спорных строений строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным требованиям.

На момент заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены спорные объекты, администрация г. Сочи не имела права распоряжаться участком, так как участок находится в федеральной собственности в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, части 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470. Таким образом, у ответчика отсутствуют права на земельный участок.

Кроме того, заявитель указал на то, что спорное строение является гостиницей возведено без проведения государственной и экологической экспертизы. Судом неправильно определено количество этажей спорного объекта.

По мнению заявителя, решение противоречит сложившейся судебной практике.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Представитель ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" в заседание не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Как следует из отзыва, ответчик доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Чесноков Юрий Владимирович, Чесноков Михаил Юрьевич.

Третьи лица в заседание не явились, третьими лицами заявлены ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей.

Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, распоряжением главы Кудепстинской сельской администрации Адлерского района города Сочи Краснодарского края N 149 от 04.04.1996 Радько Е.Ф. предоставлен в аренду на срок до 3-х лет земельный участок N 22 в районе АЗС ул. Ленина площадью 600 кв.м для индивидуального жилищного строительства (т. 2 л.д. 62).

В натуре земельный участок отведен по акту от 05.04.1996 (т. 2 л.д. 64).

В отношении участка выдано заключение об инженерно-геологических условиях (т. 2 л.д. 63).

На земельном участке Радько Е.Ф, возведен индивидуальный жилой дом в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (т. 2 л.д. 65-66) и проектом (т. 2 л.д. 30-33, т. 2 л.д. 69-84).

Жилой дом введен в эксплуатацию по акту от 03.04.2001 приемочной комиссией администрации Адлерского района г. Сочи (т. 2 л.д. 27-28).

При осмотре земельного участка комиссией установлено, что застройка земельного участка начата в 1996 году, закончена в 1999 году, площадь земельного участка составляет 600 кв.м, на земельном участке построено: 3-этажный жилой дом с мансардой, состоящий из 2-х жилых комнат, жилой площадью 43,2 кв.м, общей площадью 399,0 кв.м.

Акт приема в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома утвержден распоряжением администрации Адлерского района г. Сочи от 23.07.2001.

Земельный участок по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Ул. Медовая, 29, поставлен на кадастровый учет 20.10.2013, участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402005:0015 (кадастровый паспорт - т. 4 л.д. 114). Вид разрешенного использования участка - для эксплуатации жилого дома.

Впоследствии, жилой дом передан в собственность ООО "Монолит".

Между администрацией г. Сочи и ООО "Монолит" 19.04.2005 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды (договор аренды) N 4900003460 (т. 7 л.д. 48-52), по условиям которого администрация г. Сочи (арендодатель) обязалась передать, а ООО "Монолит" обязалось принять в аренду земельный участок площадью 600 кв.м для обеспечения эксплуатации жилого дома по ул. Медовой, 29 в Адлерском районе г. Сочи. Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402005:0015.

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставлен для обеспечения эксплуатации жилого дома. Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.

Срок действия настоящего договора определен с момента его государственной регистрации до 19.11.2051 (пункт 2.1 договора).

По договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2006 ООО "Монолит" передало свои права и обязанности ООО "Регион" как собственнику объекта недвижимости на указанном земельном участке (т. 7 л.д. 43-47).

На основании договора купли-продажи жилого дома от 23.06.2007 (т. 2 л.д. 195-196) ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" приобрело трехэтажный жилой дом с мансардой - литер А, литер н/А, площадь всех частей здания 412,5 кв.м, общей площадью жилого помещения 354,2 кв.м, в том числе жилая площадь 43,2 кв.м, сооружения, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 600 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402005:0015, категория земель - земли поселений, целевое использование - для обеспечения эксплуатации жилого дома, принадлежащему продавцу на праве аренды.

Между ООО "Регион" и ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" 23.06.2007 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т. 7 л.д. 53-54), предметом которого является передача прав и обязанностей в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003460 от 19.04.2005.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи для разработки проекта реконструкции жилого дома (пристройки) 23.01.2008 выдан градостроительный план земельного участка N 1556 сроком действия до 2010 года (т. 2 л.д. 5-10).

По заказу ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" (т. 2 л.д. 4) проектировщиком - ООО "Адлерпроектцентр" подготовило проект реконструкции жилого дома (пристройка) по ул. Медовая, 29 Адлерского района г. Сочи (т. 2 л.д. 1-84).

На основании дополнительного соглашения N 1 от 10.08.2012 стороны договора аренды земельного участка N 4900003460 от 1904.2005 внесли изменения в площадь арендуемого участка в связи с уточнением границ, в результате чего площадь земельного участка составила 1088 кв.м (т. 7 л.д. 52).

Администрацией г. Сочи 14.05.2008 выдано ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" разрешение N RU23309-477 на реконструкцию жилого дома, пристройка площадь застройки 212,5 кв.м, общая площадью 533,2 кв.м, строительный объем 2267,8 кв.м, этажность - 3, с техподпольем, в границах земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, сроком действия до 14.02.2009 (т. 2 л.д. 145).

По завершении работ по реконструкции ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" 08.04.2013 выдано разрешение N RU23309-477 на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома (пристройка литера А1), согласно которому фактический строительный объем пристройки составил 2116 кв.м, площадь пристроенных помещений составила 533,2 кв.м (т. 2 л.д. 146-147).

ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" 22.04.2013 зарегистрировано право собственности на жилой дом, литер А, этажность - 3, площадью 945,7 кв.м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29 (т. 1 л.д. 74).

На основании декларации об объекте недвижимости от 04.08.2013 ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" зарегистрировало право собственности на 3-х этажную хозяйственную постройку 2013 года постройки площадью 726,4 кв.м, расположенную по ул. Медовой, 29 в г. Сочи (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - т. 1 л.д.21-22).

В результате проверки (обследования земельного участка) сотрудником управления муниципального контроля выявлен факт осуществления на арендованном ответчиком земельном участке по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 39, надстройки четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв.м на жилом доме площадью 945 кв.м и возведения трехэтажной хозяйственной постройки ориентировочной площадью застройки 250 кв.м без соответствующих разрешительных документов (акт N 236-А от 24.12.2013 - т. 1 л.д. 16-20).

Полагая, что указанные объекты являются самовольно возведенными и подлежат сносу, администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 Кодекса самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, на которое зарегистрировано право собственности, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В пункте 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Таким образом, администрация г. Сочи является надлежащим истцом по заявленному требованию.

Как отмечено выше, ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" имеется разрешение от 14.05.2008 N RU23309-477 на реконструкцию жилого дома путем трехэтажной пристройки с техническим подпольем: площадь застройки - 212,5 кв.м, общая площадь - 533,2 кв.м. По завершении реконструкции ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" выдано разрешение от 08.04.2013 N RU 23309-851 на ввод объекта в эксплуатацию.

В целях проверки доводов администрации о самовольной реконструкции жилого дома суд первой инстанции при первоначальном рассмотрении настоящего дела назначил строительно-техническую экспертизу. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Эксперт" Головневу И.Е. (определение от 01.04.2014 - т. 2 л.д. 86-87).

Согласно выводам эксперта (заключение от 12.09.2014 N 3391-Э - т. 2 л.д. 202-225) надстройка в виде четвертого этажа полноценным этажом не является, представляет собой технический чердак, демонтаж надстройки без соразмерного ущерба невозможен, так как внутреннее пространство помещений образовано поверхностями существующей наклонной "ломаной" крыши, без которой эксплуатация объекта исследования невозможна. При строительстве жилого дома в части конструктивных решений его несущих конструкций отступлений от проектной документации не имелось.

В отношении названного заключения судом кассационной инстанции сделан вывод о том, что заключение противоречиво (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2015).

Суд кассационной инстанции указал на то, что из содержания заключения эксперта от 12.09.2014 N 3391-Э следует, что демонтаж большинства возведенных конструкций надстройки четвертого этажа без ущерба прочности и устойчивости конструкций дома возможен. Работы по демонтажу должны осуществляться на основании конкретного проекта производства работ в заданных условиях.

В то же время в выводах эксперт указывает, что демонтаж надстройки без соразмерного ущерба невозможен, поскольку эксплуатация всего объекта без крыши невозможна. При этом эксперт не обосновал указанный вывод, а материалы дела не содержат доказательств невозможности устройства новой крыши.

В отношении хозяйственной постройки суд кассационной инстанции указал на противоречия выводов эксперта фактическим обстоятельствам, поскольку хозяйственная пристройка включает в себя самостоятельные помещения, имеет водоснабжение, канализацию, электроснабжение.

В целях устранения указанных противоречий, при повторном рассмотрении дела определением от 02.03.2016 назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза (т. 4 л.д. 47-48). На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Возможен ли технически демонтаж надстройки в виде чердачного помещения и использованием остальной части жилого дома без крыши, без соразмерного ущерба, литера А, площадью 945,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, указать размер ущерба и возможно ли устройство новой крыши?

2. Установить характер и назначение объекта - хозяйственной постройки литера Г, площадью застройки 248,2 кв.м, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29? Указать, является ли сооружение объектом, вспомогательным по отношению к жилому дому и может ли она использоваться самостоятельно по отношению к основному дому?

В заключении N 4479-Э от 15.05.2016 (т. 4 л.д. 80-103) указано, что демонтаж надстройки в виде чердачного помещения и использование остальной части жилого дома без крыши, литера А, площадью 945,7 кв., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Адлерский район, л. Медовая, 29, без соответствующего ущерба невозможен.

Ущерб от демонтажа надстройки в виде чердачного помещения составит 13.53 % от объема исследуемого здания. Устройство новой крыши невозможно.

Исследуемое строение литер Г, площадью застройки 248,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:040205:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Адлерский район, ул. Медовая, 29, носит вспомогательный хозяйственный характер по отношению к основному строению - жилому дому, предназначено для хозяйственно-бытовых целей, не может использоваться самостоятельно.

В исследовательской части заключения эксперт указал, что внутреннее пространство мансарды (расположенное выше перекрытия третьего этажа строения, литер А) образовано поверхностями (или иначе - ограничено плоскостями): в нижней части - перекрытием третьего этажа, в верхней и боковых частях - наклонной ломаной (сложной многоскатной ) крышей, за исключением фронтона, образованного витражом металлопластикового застекления. Помещение мансарды некапитальными перегородками разделено на две части, в одной из них высотой 2,05 метра, выполнена отделка, есть удобства, данная часть приспособлена для проживания, но не является жилой, другая часть, высотой 2,65 м, без отделки, используется как технический чердак.

Эксперт также указал, что надстройка в виде четвертого этажа согласно действующих правил определения этажности жилых домов не является полноценным этажом из-за высоты потолка и квалифицируется как технический чердак, помещения которого приспособлены для проживания, но не являются жилыми.

В отношении хозяйственной постройки литер Г, эксперт указал, что данный объект является объектом капитального строительства, который не завершен строительством, отсутствуют коммуникации, отделка и благоустройство, площадь застройки 248,2 кв.м, общая площадь 726,4 кв.м, этажность - 3, подземная этажность - 1, фундамент бетонный, стены из блоков, перекрытия бетонные и металлические, кровля металлическая по деревянной обрешетке.

Однако, как отмечено выше, на данный объект у ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности, в котором отсутствует указание на то, что объект является объектом незавершенного строительства.

Кроме того, из фотоматериалов к названному экспертному заключению следует, что хозяйственная постройка имеет инженерные коммуникации (т. 4 л.д. 98-100).

Согласно техническому паспорту, на который ссылается сам эксперт в заключении, в спорном строении среди прочих помещений (прачечная, гладильная, бухгалтерия, комната отдыха поваров, кабинеты заведующего столовой и главного инженера) расположены санузлы, котельная, а из фотоматериала (приложение к заключению эксперта) следует, что здание подключено к электросетям.

Таким образом, при проведении дополнительной экспертизы те противоречия, которые были указаны в постановлении кассационной инстанции от 18.12.2015, не устранены, о чем также указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.01.2017.

В ходе третьего рассмотрения в суде первой инстанции настоящего дела определением от 18.09.2017 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Экспертное предприятие "Стройтэкс" Черникову С.А., Савченко А.Ю.

Согласно выводам экспертов (заключение N 123/16.1 от 20.03.2018 - т. 6 л.д. 115-168) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, расположен жилой дом литер А, с пристройкой литер А1, конструктивно и функционально связанные между собой и использующиеся как единый имущественный комплекс - жилой дом с номерами для сезонного размещения отдыхающих.

Указанный в техническом паспорте хозяйственный блок литер Г с цокольным этажом литер Г1 на момент проведения экспертного осмотра снесен.

Технические характеристики объекта: "Жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29" следующие:

этажность исследуемого жилого дома - 3 (при определении этажности здания не учитываются чердаки, подполья);

количество этажей исследуемого жилого дома - 3 (при определении количества этажей здания не учитываются чердаки, подполья);

общая площадь исследуемого жилого дома литер А с пристройкой литер А1, как вида жилого помещения, согласно определению, приведенному в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, что соответствует термину площадь здания, приведенному в приложении А СП54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные", составляет 892,3 кв.м. В расчет общей площади не включены площадь подполья и чердака;

высота помещений подполья литер А2 составляет от 2,02 м до 2,38 м.

Исследуемый жилой дом литер А с пристройкой литер А1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, является гостевым домом (жилым домом с номерами для отдыхающих).

В общую площадь исследуемого жилого дома литер А с пристройкой литер А1, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29, площадь помещений цокольного этажа не включается в связи с тем, что фактически вышеуказанный цокольный этаж является подпольем и, согласно пункту А 1.3 приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные", площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

В общую площадь исследуемого жилого дома расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402005:15 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район ул. Медовая, 29, площадь помещений чердака не включается в связи с тем, что пункт А. 1.3 приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные", площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

Вывод об отказе в удовлетворении иска сделан судом первой инстанции с учетом заключений проведенных по делу судебных экспертиз.

Между тем, при отказе в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции не учтено следующее.

В части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 названного Кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Так, в частности, государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

В разрешении на строительство ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" согласовано строительство индивидуального жилого дома, с тремя этажами и подпольем.

Экспертами из общей площади здания исключены площадь мансарды и подполья на основании пункта А 1.3 приложения А СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные".

Однако, область применения данного свода правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

Свод правил не распространяется: на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СП 55.13330, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками; мобильные жилые здания; жилые помещения маневренного фонда (пункт 1.2).

Названный экспертом свод правил применяется в отношении многоквартирных домов, а не индивидуальных жилых домов, в связи с чем суд апелляционной инстанции не принимает выводы экспертов относительно применения данного свода правил.

С учетом изложенного и указанных в исследовательской части заключения обстоятельств оборудования в мансарде помещения высотой 2,05 метра приспособленного для проживания, а также с учетом установленной высоты цокольного этажа, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о нарушении при реконструкции спорного объекта этажности, указанной в разрешении.

В отличие от этажности, определяемой в соответствии с указаниями строительных норм и правил как число надземных этажей здания, Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено количество этажей проектируемого объекта без указания их назначения и расположения относительно планировочной отметки земли.

Согласно части 2 статьи 49 указанного Кодекса в количество этажей следует включать все этажи здания (подземные, надземные, подвальные, цокольные, мансардные и т.д.). Аналогичные разъяснения даны Министерством регионального развития Российской Федерации в письме от 25.01.2012 N 1171-ДШ/08, в письмах Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 и от 23.08.2013 N Д23и-2472.

Кроме того, разрешение на реконструкцию выдавалось ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" на объект - индивидуальный жилой дом.

В заключении экспертов от 20.03.2018 указано, что спорный объект используется как гостевой дом (жилой дом с номерами для отдыхающих).

В обоснование возможности использования данного объекта как гостевого дома ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" ссылается на приказ Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 N 123, которым утверждены Методические рекомендации об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной застройки курортов Краснодарского края.

В соответствии с пунктом 2.2 названных методических рекомендаций порядок выдачи разрешений на строительство и реконструкцию гостевого дома должен соответствовать статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Гостевой дом может быть встроенным, пристроенным либо отдельно стоящим строением. При этом помещения, предназначенные для отдыхающих и (или) туристов должны иметь отдельный от постоянно проживающей семьи вход или входы. При размещении этих помещений на верхних этажах должны предусматриваться самостоятельные лестницы. Допускается входы в эти помещения предусматривать с галерей, а лестницы - открытыми (пункт 2.11).

Согласно пункту 3.1 методических рекомендаций ввод в эксплуатацию построенных или реконструированных объектов осуществляется в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Объект считается готовым к эксплуатации после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке и регистрации необходимых документов в налоговых органах и учреждении юстиции (пункт 3.2).

Гостевые дома принимаются в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства или объектов рекреационного назначения на правах собственности или аренды (пункт 3.3).

В органах местного самоуправления проводится отдельная регистрация гостевых домов по методике, изложенной в Приказе Госстроя Российской Федерации от 31.03.1998 N 17-71 (пункт 3.4).

Проживание в гостевом доме большего числа человек, чем указано в проектной документации и зарегистрировано в налоговых органах, не допускается (пункт 3.5).

В рассматриваемом случае разрешение на реконструкцию гостевого дома не выдавалось. Спорный объект вводился в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом. При этом в указанных выше методических рекомендациях отмечено, что гостевой дом является самостоятельным объектом недвижимости.

В соответствии со статьями 48 и 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Однако материалы дела свидетельствуют о том, что в результате реконструкции жилого дома образована гостиница.

Разрешение на строительство гостиницы ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" не выдавалось.

Самим ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" в материалы дела представлено свидетельство о присвоении категории гостинице от 20.12.2013 (т. 1 л.д. 76).

На сайте TripAdvisor по состоянию на 22.08.2018 размещена информация о возможности бронирования номеров в отеле "Пансионат Сочи" категории 2 звезды, расположенном по адресу: Адлер, Сочи, ул. Медовая, 29 (т. 7 л.д.80-86).

Строительство гостиницы на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести.

Кроме того для строительства гостиницы также требовалось проведение государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий. Однако, проект реконструкции не являлся объектом государственной экспертизы.

В дело представлено свидетельство присвоении гостевому дому Всероссийской полицейской ассоциации ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" категории "Без звезд".

Данное свидетельство выдано ООО "Центр сертификации, классификации и контроля качества", данный документ не подменяет необходимых документов для легализации проведенной реконструкции, в результате которой образован гостевой дом.

В настоящее время сведения о спорном объекте на сайте TripAdvisor изменены, предлагаются к бронированию номера в гостевом доме IPA House, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Медовая, 29, таким образом, сведения о спорном объекте изменены в соответствии с изменением позиции ответчика по делу.

В суде первой инстанции доводы о том, что спорный объект является гостевым домом, не приводились.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований в данной части необоснован, исковые требования подлежат удовлетворению в части обязания снести здание (жилой дом) литер А, площадью 945,7 кв.м с надстройкой в виде четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв.м.

Представленные в материалы дела письма о соответствии спорного жилого строения нормативным документам, регламентирующим требования противопожарной безопасности, соблюдения санитарных норм и правил не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора с учетом изложенных выше обстоятельств.

В судебном заседании апелляционной инстанции 31.10.2018 ответчик сообщил о том, что в указанном жилом доме зарегистрированы 06.09.2017 по месту жительства физические лица - Чесноков Юрий Владимирович и его сын Чесноков Михаил Юрьевич, представлены соответствующие доказательства (копии паспортов, домовой книги).

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Чесноков Ю.В. и Чесноков М.Ю.

Тем же определением в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Отделе адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по Краснодарскому краю запрошены сведения о месте жительства Чеснокова Ю.В. и Чеснокова М.Ю., в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю - сведения из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимого имущества, зарегистрированных на праве собственности за Чесноковым Ю.В. и Чесноковым М.Ю.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы от Отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по Краснодарскому краю получены только сведения о месте жительства Чеснокова М.Ю.

Согласно представленной копии справки Чесноков М.Ю, зарегистрирован по адресу: г. Сочи, ул. Медовая, 29, 06.09.2017, то есть как и указано в представленных в судебное заседание 31.10.2018 документах.

Справка о месте жительства в отношении Чеснокова Ю.В. не представлена, однако, с учетом имеющихся в деле документов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что сведения о месте жительства Чеснокова Ю.В. подтверждены и не требуют проверки.

Согласно представленным сведениям из Единого государственного реестра недвижимости в собственности Чеснокова Ю.В. и Чеснокова М.Ю. находятся жилые и нежилые помещения, расположенные не по адресу спорного объекта.

Настоящее дело рассматривается с февраля 2014 года, физические лица зарегистрированы по месту жительства: г. Сочи, ул. Медовая, 29, в период, когда настоящее дело находилось на третьем рассмотрении в арбитражном суде первой инстанции, то есть до решения настоящего спора по существу.

При этом Чесноков Ю.М. не мог не знать о рассмотрении настоящего спора, так как является директором и единственным участником ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов".

Однако, сведения о регистрации указанных лиц по месту жительства в спорном объекте не предоставлялись в суде первой инстанции, суду апелляционной инстанции эти сведения представлены после неоднократного отложения рассмотрения апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах, с учетом наличия у указанных лиц иных жилых помещений в собственности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что удовлетворение исковых требований в части сноса здания литер А не повлечет нарушения их прав.

В удовлетворении требований о сносе хозяйственной постройки (литера Г), суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, в связи с фактическим исполнением требований администрации в данной части.

Факт сноса указанного объекта подтвержден в заключении судебной экспертизы от 20.03.2018, а также актом обследования от 17.10.2016, составленным кадастровым инженером Калабуховым И.А. (т. 5 л.д. 92). Доказательств обратного заявителем жалобы не представлено, в данной части какие-либо возражения не приведены.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на оплату проведения судебных экспертиз по делу относятся на ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов", с общества также взыскивается в федеральный бюджет государственная пошлина за иск, апелляционные и кассационные жалобы.

Судебные расходы относятся на ответчика в полном объеме, поскольку частичный отказ в иске связан с удовлетворением заявленных исковых требований в части в ходе рассмотрения дела (снос хозяйственной постройки произведен самостоятельно).

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2018 по делу N А32-3054/2014 отменить.

Обязать ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" (ОГРН 1072320000664, ИНН 2320147292) осуществить снос здания литер А, площадью 945,7 кв.м с надстройкой в виде четвертого этажа ориентировочной площадью 360 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402005:15, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Медовая, 29.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Реабилитационно-оздоровительный центр Ассоциации работников правоохранительных органов" (ОГРН 1072320000664, ИНН 2320147292) в доход федерального бюджета 12000 рублей государственной пошлины по иску, 9000 рублей государственной пошлины по апелляционным жалобам, 6000 рублей по кассационным жалобам.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Новик В.Л. Шапкин П.В.