Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 декабря 2018 г. N 17АП-12306/15

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 декабря 2018 г. N 17АП-12306/15

г. Пермь

04 декабря 2018 г.

Дело N А60-21692/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 04 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мармазовой С.И.,

судей Зарифуллиной Л.М., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Филиппенко Р.М.,

при участии:

от лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, общества с ограниченной ответственностью "Никитинское" (ООО "Никитинское"): Евдокимов В.И. (паспорт, решение общего собрания N 7 от 01.02.2018),

от лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, общества с ограниченной ответственностью "Спектр" (ООО "Спектр"): Ялилов М.М. (паспорт, приказ N 2 от 18.05.2016),

от конкурсного управляющего должника Байкова Марата Минивалеевича: Байков М.М. (паспорт), Иванов Р.В. (паспорт, доверенность от 17.04.2018),

от индивидуального предпринимателя Пискарева Сергея Владимировича (Пискарев С.В.): Куватов К.В. (удостоверение адвоката, доверенность от 24.04.2018),

от общества с ограниченной ответственностью "Агарта" (ООО "Агарта"): Косикова С.Л. (удостоверение адвоката, доверенность от 20.06.2018),

от иных лиц, участвующих в деле: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

лиц, в отношении которых совершены оспариваемые сделки, ООО "Никитинское", ООО "Спектр"

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 сентября 2018 года

о признании недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, состоявшиеся с 14.05.2018 по 29.05.2018, в отношении лотов N N 1, 2, 8, 9; о признании недействительными сделками договоров купли-продажи от 04.06.2018 N N 4, 5, 6, заключённых между должником и ООО "Никитинское", применении последствий недействительности сделок; о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 04.06.2018 N 3, заключённого между должником и ООО "Спектр", применении последствий недействительности сделки,

вынесенное судьёй Журавлевым Ю.А.

в рамках дела N А60-21692/2014

о признании государственного унитарного предприятия Свердловской области "Совхоз "Верхнесалдинский" (ГУП СО "Совхоз "Верхнесалдинский", ИНН 6607000813, ОГРН 1026600787916) несостоятельным (банкротом),

установил:

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2014 ГУП СО "Совхоз "Верхнесалдинский" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждён Байков М.М.

19.06.2018 ООО "Агарта" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными торгов, состоявшихся 14.05.2018, по продаже имущества должника в ходе конкурсного производства, Лот N 1: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 22 470 797 руб.; Лот N 2: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 24 349 711 руб.; Лот N 8:столярная мастерская, кад. N66:08:0000000:669, конторка стройцеха, кад. N 66:08:0000000:1530, лесопилка с эстакадой, кад. N 66:08:0000000:1531; бригадный дом, кад. N 66:08:0000000:2581, начальная цена 1 434 600 руб.; Лот N 9: объект незавершенного строительства - двухквартирный жилой дом кад. N 66:08:0000000:2613, начальная цена 277 200 руб.; лот N 10: лошади различной масти, год рождения 1997-2017 г 28 голов с живым весом не менее 8 523 кг, начальная цена 1 681 400 руб.; Лот N 11 - лошади различной масти, год рождения 2001-2016 11 голов с живым весом не менее 2 753 кг, начальная цена 610 000 руб. и заключённых по их итогам сделок, обязании конкурсного управляющего должника провести торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения по всем лотам с соблюдением требований Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

25.06.2018 ИП Пискарев С.В. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, состоявшихся 14.05.2018, в ходе конкурсного производства, Лот N 1: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 22 470 797 руб.; Лот N 2: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 24 349 711 руб.; Лот N 8:столярная мастерская, кад. N 66:08:0000000:669, конторка стройцеха, кад. N 66:08:0000000:1530, лесопилка с эстакадой, кад. N 66:08:0000000:1531; бригадный дом, кад. N 66:08:0000000:2581, начальная цена 1 434 600 руб.; Лот N 9: объект незавершенного строительства - двухквартирный жилой дом кад. N 66:08:0000000:2613, начальная цена 277 200 руб.; лот N 10: лошади различной масти, год рождения 1997-2017 г. 28 голов с живым весом не менее 8 523 кг, начальная цена 1 681 400 руб.; Лот N 11 - лошади различной масти, год рождения 2001-2016 11 голов с живым весом не менее 2 753 кг, начальная цена 610 000 руб. и заключённых по их итогам сделок.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.09.2018 заявления ООО "Агарта" и ИП Пискарева С.В. удовлетворены частично, признаны недействительными торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника, состоявшиеся с 14.05.2018 по 29.05.2018, в отношении лотов N 1, 2, 8, 9, признаны недействительными договоры купли-продажи N4, 5, 6 от 04.06.2018, заключённые между должником и ООО "Никитинское", применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО "Никитинское" возвратить должнику имущество, полученное по договорам купли-продажи N4, 5, 6 от 04.06.2018, заключённым между должником и ООО "Никитинское", взыскания с должника в пользу ООО "Никитинское" 12 191 973 руб.; признан недействительным договор купли-продажи N3 от 04.06.2018, заключённый между и ООО "Спектр", применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО "Спектр" возвратить должнику имущество, полученное по договору купли-продажи N 3 от 04.06.2018, заключённому между должником и ООО "Спектр", взыскания с должника в пользу ООО "Спектр" 12 335 555 руб., в остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Лица, в отношении которых совершены оспариваемые сделки, ООО "Никитинское", ООО "Спектр", не согласившись с вынесенным определением, обратились с апелляционными жалобами.

ООО "Никитинское" в своей апелляционной жалобе просит определение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными торгов, договоров купли-продажи имущества. В апелляционной жалобе ссылается на то, что информация, предусмотренная п.2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержалась в извещении о проведении торгов по ломам N 1,8 и 9,в извещении о проведении торгов был указан также кадастровый номер объекта недвижимости, посредством которого любому лицу можно получить полную информацию об объекте недвижимости; в приложениях к извещениям указаны сведения, которые позволяют участникам идентифицировать предлагаемое к продаже имущество, а в случае необходимости получить дополнительную информацию об имуществе; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что указанная конкурсным управляющим информация оказалась недостаточной и привела к ущемлению чьих-либо прав, в том числе прав и законных интересов кредиторов; срок подачи заявок обеспечивал реальную возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и правоустанавливающими документами; в силу закона одновременно с передачей права собственности на недвижимость покупателю передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования, в связи с чем, отсутствие в сообщениях о торгах и в извещениях информации о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое здание, не является нарушением п.2 ст.448 ГК РФ и не влечёт признание торгов недействительными; выводы суда о нарушении сроков на подачу заявок являются необоснованными, продажа путём публичного предложения определяется периодом времени действия предложения, а не датой проведения торгов; отсутствуют какие-либо нарушения процедуры проведения торгов, права конкурсных кредиторов не нарушены, сделки исполнены сторонами в полном объёме; приведение сторон сделок, исполненных в полном объёме, в первоначальное положение не сможет привести к восстановлению имущественных прав кредиторов.

ООО "Спектр" в своей апелляционной жалобе просит определение отменить в части признания недействительными торгов по лоту N 2, разрешить вопрос по существу, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о признании недействительными торгов по лоту N 2. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вывод суда о недостаточности сведений об объектах недвижимости в объёме наименований и кадастровых номеров сделан в нарушение норм законодательства о банкротстве; отсутствие в сообщениях сведений о земельном участке должника, находящемся в его владении на праве бессрочного пользования, и на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости, не могло повлиять на результаты торгов; требование о заблаговременном опубликовании сообщения о проведении торгов за 25 рабочих дней для случаев реализации имущества посредством публичного предложения не применяются; указание на наименование и кадастровый номер является достаточным описанием объекта недвижимости; сведения о земельном участке должника не могли повлиять на сумму реализации лота N 2, наличие прав на земельный участок под зданиями не имело значение для потенциальных покупателей, в рассматриваемом случае такие права отсутствовали, так как земельный участок не сформирован.

Конкурсный управляющий должника Байков М.М. в отзыве на апелляционные жалобы просит определение отменить, апелляционные жалобы удовлетворить. Считает, что информация о продаваемом имуществе в сообщениях о торгах была опубликована в достаточном объёме и заблаговременно. Не указание приведённых судом в обжалуемом определении сведений об объектах недвижимости и автотранспортных средствах не повлияло на количество потенциальных покупателей и не могло привести к отмене торгов. Не указание земельного участка под объектами недвижимости не свидетельствует о недействительности торгов. Земельные участки для эксплуатации ни одного из объектов недвижимости должником не создавались, какое-либо право на землю ни под одним строением у должника не зарегистрировано.

ООО "Агарта" в отзыве на апелляционные жалобы просит определение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Указывает, что сам факт того, что продано только имущество, находящееся в аренде у ООО "Никитинское" и ООО "Спектр", а также лошади, в отношении которых имеется спор, свидетельствует о недостаточности информации и ограничении круга возможных покупателей, фактически иные лица, которым в отличие от арендаторов не был известен состав и характеристики имущества, не имели возможности получить сведения об имуществе ранее 25.05.2018, но имущество к этой дате уже было продано. В конкурсную массу включён земельный участок 66:08:000000:17 с декларированной площадью и границами, не имеющими координат, исключение из земельного участка, принадлежащего должнику, земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими другим лицам, существенно увеличит расходы на кадастровый учёт, так как будет необходимо устанавливать значительно большее количество границ внутри участка, и снизит цену продажи оставшейся части земельного участка, что причинит существенный вред кредиторам. При проведении торгов потенциальные участники были необоснованно отстранены от участия в торгах, были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, которые повлекли неверное определение цены продажи, в связи с чем, имеются предусмотренные ст. 449 ГК РФ основания для признания торгов недействительными. Исходя из сведений, размещённых на сайте Росреестра, следует, что по кадастровому номеру можно определить только адрес объекта, сведения о площади и годе постройки отсутствуют.

ИП Пискарев С.В. в отзыве на апелляционные жалобы просит определение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Считает, что судом первой инстанции верно установлено нарушение в проведении торгов в виде не доведения полной информации о продаваемом имуществе до потенциальных покупателей. В качестве идентифицирующих признаков объектов недвижимости конкурсный управляющий указал наименование и кадастровый номер объекта, а в отношении транспортных средств - марка и номер паспорт транспортного средства, указанная информация с учётом сроков проведения торгов не позволяет потенциальному покупателю не только определить конкретное имущество, входящее в состав лота, но и определить для себя потенциальную имущественную выгоду от приобретения лота с учётом всех возможных рисков и дополнительных расходов. Все действия конкурсного управляющего должника по быстрой реализации имущества должника, а также не указание достаточных идентифицирующих признаков объектов продажи направлены на получение имущества предприятия-банкрота заранее установленными лицами. Судом первой инстанции верно установлено нарушение в проведении торгов в виде реализации объектов недвижимости без земельных участков, в виде несоблюдения сроков проведения торгов.

В судебном заседании представитель ООО "Никитинское" доводы своей апелляционной жалобы поддерживает, просит определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. С доводами апелляционной жалобы ООО "Спектр" согласен.

Представитель ООО "Спектр" на доводах своей апелляционной жалобы настаивает, просит определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Доводы апелляционной жалобы ООО "Никитинское" поддерживает. Кроме того, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: договора на выполнение кадастровых работ N 136-18 от 22.10.2018, сведений из ЕГРН.

Данное ходатайство рассмотрено арбитражным апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Конкурсный управляющий должника Байков М.М. и его представитель доводы апелляционных жалоб поддерживают по основаниям, изложенным в отзыве, просят определение отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представители ИП Пискарева С.В. и ООО "Агарта" с доводами апелляционных жалобы не согласны по основаниям, изложенным в отзывах, просят определение оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, ч.5 ст. 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части не заявлено.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2014 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждён Байков М.М.

03.08.2017 состоялось собрание кредиторов должника, на котором принято решение об утверждении предложений конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника посредством публичного предложения (л.д. 23-26, т.12).

Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника определяет порядок, сроки и условия проведения торгов по продаже имущества должника, включённого в конкурсную массу (л.д. 32-70, т.12).

Согласно положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, реализация имущества должника осуществляется посредством проведения открытых торгов посредством публичного предложения. Торги по продаже имущества должника проводятся в электронной форме на электронной торговой площадке, расположенной по адресу: www.sibtoprade.ru, оператор электронной площадки - ООО "Сибирская торговая площадка". В качестве организатора торгов выступает привлекаемая для этих целей специализированная организация - ООО "Центр универсальных торгов".

12.01.2018 конкурсный управляющий опубликовал на сайте ЕФРСБ сообщение о проведении торгов по реализации имущества должника посредством публичного предложения в составе 11 лотов (л.д. 09-12, т. 12).

14.01.2018 конкурсный управляющий опубликовал на сайте ЕФРСБ сообщение об изменении сообщения от 12.01.2018 о проведении торгов (л.д. 13-17, т.12).

В качестве приложений к сообщению от 14.01.2018 прикреплены файлы содержащие договор о задатке, проект договора купли-продажи, скорректированное положение по проведению публичных торгов, перечень лотов, с указанием состава имущества.

Кроме того, аналогичное объявление размещено в газете "КоммерсантЪ" N 10 от 20.01.2018 стр. 28.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета организатору торгов - ООО "Центр Универсальных торгов", оператору электронной площадки ООО "Сибирская Торговая Площадка", а также конкурсному управляющему должника Байкову М.М. проводить торги по продаже имущества должника и заключать в отношении этого имущества договоры купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.05.2018 обеспечительные меры, принятые определением от 13.02.2018, отменены.

Объявления о возобновлении торгов опубликованы в газете "КоммерсантЪ" 12.05.2018 (в печатной версии) и на сайте ЕФРСБ 13.05.2018 с указанием на проведение открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника в составе 11 лотов, заявки принимаются с 00.00 час. 14.05.2018 до 23.59 час. 31.05.2018 (л.д. 18-20, т.12).

13.06.2018 организатором торгов по поручению конкурсного управляющего размещено на сайте ЕФРСБ сообщение о том, что им открытые торги N СТП-2824 в форме публичного предложения по продаже имущества должника по лотам N 3-7 признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок, по лотам N 1,2,8-11 торги признаны состоявшимися.

Согласно протоколов о проведении открытых торгов посредством публичного предложения победителями торгов признаны: в отношении лотов N 1,8,9,10 - ООО "Никитинское", по лоту N 2 - ООО "Спектр", по лоту N 11 - индивидуальный предприниматель Тюрнина К.Б. (л.д. 110-111, 145-146, 196-197, 202-203, 209-210, 218-219, т.12).

По итогам проведения торгов должник заключил с победителями торгов договоры купли-продажи N 4 от 04.06.2018, N 3 от 04.06.2018, N 6 от 04.06.2018, N 5 от 04.06.2018, N 2 от 05.06.2018, N 1 от 29.05.2018 (л.д. 112-137, 147-182, 198-200, 204-206, 211-215, 220-232, т. 12).

Объявления о заключении договоров купли-продажи размещены на сайте ЕФРСБ 15.06.2018.

Ссылаясь на то, что при опубликовании сведений о продаже имущества должника были допущены нарушения, срок опубликования сообщения о продаже имущества нарушен, срок подачи заявок составил 18 дней, в связи с чем, у потенциальных покупателей отсутствовала возможность визуального осмотра имущества должника, а также получения сведений относительно имущества, победителями торгов признаны лица, которые имели полное представление об имуществе должника и его состоянии, опубликованы не все сведения,, что привело к ограничению участников торгов, продаже имущества по заниженной цене в условиях отсутствия конкуренции и нарушению прав кредиторов, ООО "Никитинское" является заинтересованным лицом по отношению к должнику, ООО "Никитинское" было необоснованно допущено к участию в торгах, отсутствуют доказательства поступления задатков по каждому из лотов, что является основанием для не допуска к участию в торгах, допущенные при проведении торгов нарушения являются существенными, повлияли на результат торгов и неправильное определение цены продажи, ООО "Агарта" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов, состоявшихся 14.05.2018, по продаже имущества должника в ходе конкурсного производства, Лот N 1: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 22 470 797 руб.; Лот N 2: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 24 349 711 руб.; Лот N 8:столярная мастерская, кад. N 66:08:0000000:669, конторка стройцеха, кад. N 66:08:0000000:1530, лесопилка с эстакадой, кад. N 66:08:0000000:1531; бригадный дом, кад. N 66:08:0000000:2581, начальная цена 1 434 600 руб.; Лот N 9: объект незавершенного строительства - двухквартирный жилой дом кад. N 66:08:0000000:2613, начальная цена 277 200 руб.; лот N 10: лошади различной масти, год рождения 1997-2017 г. 28 голов с живым весом не менее 8 523 кг, начальная цена 1 681 400 руб.; Лот N 11 - лошади различной масти, год рождения 2001-2016 11 голов с живым весом не менее 2 753 кг, начальная цена 610 000 руб. и заключённых по их итогам сделок, обязании конкурсного управляющего должника провести торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения по всем лотам с соблюдением требований Закона о банкротстве.

Ссылаясь на то, что, поскольку должник является сельскохозяйственным предприятием, порядок реализации его имущества установлен п. 1 ст. 179 Закона о банкротстве, сельскохозяйственное предприятие выставляется на торги единым имущественным комплексом, однако, торги проведены без указанных особенностей, в объявлении о проведении торгов отсутствует какая-либо информация о земельных участках, в том числе о лесном участке 5 490 га, право аренды на который зарегистрировано 16.08.2016, то есть до утверждения судом положения о порядке продажи имущества должника, в конкурсную массу не был включён земельный участок, принадлежащий должнику на праве бессрочного пользования, из-за не включения в конкурсную массу земельного участка в 2016-2017 годах не было ни одной заявки на приобретение предприятия должника, как имущественного комплекса, имущество реализуется с разбивкой на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, недостаточность сведений о торгах лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, что влияет на формирование цены реализации имущества, сообщение от 13.05.2018 не содержит достаточных сведений, позволяющих идентифицировать потенциальным покупателям предаваемые объекты недвижимости (предмет торгов), победителями торгов являются лица, имеющие договорные отношения с должником, задаток установлен конкурсным управляющим должника в размере от начальной цены продажи имущества должника, независимо от конкретных этапов торгов, невозможно установить, какое имущество приобрёл ООО "Спектр", в нарушение требований Закона о банкротстве конкурсный управляющий не уведомил организации, которые обладают преимущественным правом приобретения спорного имущества должника, ИП Пискарев С.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, состоявшихся 14.05.2018, в ходе конкурсного производства, Лот N 1: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 22 470 797 руб.; Лот N 2: Сельскохозяйственные животные, здания, сооружения, техника, оборудование, ТМЦ, начальная цена 24 349 711 руб.; Лот N 8:столярная мастерская, кад. N 66:08:0000000:669, конторка стройцеха, кад. N 66:08:0000000:1530, лесопилка с эстакадой, кад. N 66:08:0000000:1531; бригадный дом, кад. N 66:08:0000000:2581, начальная цена 1 434 600 руб.; Лот N 9: объект незавершенного строительства - двухквартирный жилой дом кад. N 66:08:0000000:2613, начальная цена 277 200 руб.; лот N 10: лошади различной масти, год рождения 1997-2017 г. 28 голов с живым весом не менее 8 523 кг, начальная цена 1 681 400 руб.; Лот N 11 - лошади различной масти, год рождения 2001-2016 11 голов с живым весом не менее 2 753 кг, начальная цена 610 000 руб. и заключённых по их итогам сделок.

Удовлетворяя заявленные требования частично, признавая недействительными торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника, состоявшиеся с 14.05.2018 по 29.05.2018, в отношении лотов N 1, 2, 8, 9, признавая договоры купли-продажи N4, 5, 6 от 04.06.2018, N3 от 04.06.2018, недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что конкурсным управляющим совершена ненадлежащая форма доведения информации об имуществе, включённом в состав лотов N1,2,8,9, в виде отсутствия всех существенных характеристик реализуемого имущества, а именно: в отношении недвижимого имущества не указаны - место нахождение, площадь, год постройки, состояние стоимость, в отношении транспортных средств - не указаны год выпуска, состояние, стоимость, в результате чего в отношении недвижимого имущества и транспортных средств, потенциальные покупатели были введены в заблуждение относительно продаваемого объекта, что могло повлечь ограничение их числа, создало препятствия реализации цели получения наиболее высокой цены за продаваемое имущество; в состав недвижимого имущества, реализованного на оспариваемых торгах, не включён земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, срок на подачу заявок был менее 25 рабочих дней, что не соответствует абз. 11 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве, данное нарушение в совокупности с иными нарушениями является существенными, и могли повлиять на результат торгов в отношении лотов N1,2,8,9, поскольку суд признал торги недействительными, у конкурсного управляющего возникает обязанность по их проведению с устранением нарушений, на которые указано судом.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в остальной части, суд первой инстанции исходил из того, что относительно торгов по реализации имущества, включённого в лоты N 10, 11, единственное нарушение по срокам на подачу заявок не является безусловным основанием для признания торгов в данной части недействительными.

Определение обжалуется в части признания недействительными торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника, состоявшихся с 14.05.2018 по 29.05.2018, в отношении лотов N 1, 2, 8, 9, признания недействительными договоров купли-продажи N4, 5, 6 от 04.06.2018, N3 от 04.06.2018, применении последствий недействительности сделок.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены судебного акта в обжалуемой части в связи со следующим.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать как наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, так и то, восстанавливается ли его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности н других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

При этом основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (п. 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

Согласно ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).

В силу п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пункта 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве при подготовке к проведению торгов по продаже предприятия организатор торгов выполняет следующее функции: опубликовывает и размещает сообщение о продаже предприятия и сообщение о результатах проведения торгов; принимает заявки на участие в торгах, предложения о цене предприятия; заключает с заявителями договоры о задатке; определяет участников торгов; осуществляет проведение торгов в случае использования открытой формы представления предложений о цене предприятия; определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов; уведомляет заявителей и участников торгов о результатах проведения торгов. Срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов.

Согласно п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны, в том числе, содержаться сведения о размере задатка, сроках и порядке его внесения, реквизиты счетов, на которые вносится задаток.

На основании п. 11 ст. 110 Закона о банкротстве заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с названным Законом и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа.

В силу п. 12 ст. 110 Закона о банкротстве решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов. К участию в торгах допускаются заявители, представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Решение об отказе в допуске заявителя к участию в торгах принимается в случае, если: заявка на участие в торгах не соответствует требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов; представленные заявителем документы не соответствуют установленным к ним требованиям или недостоверны; поступление задатка на счета, указанные в сообщении о проведении торгов, не подтверждено на дату составления протокола об определении участников торгов.

Решение о признании или об отказе в признании заявителя участником торгов может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Организатор торгов обязан обеспечить равный доступ всех лиц к участию в торгах, в том числе к информации о проведении торгов, и обеспечить право лиц на участие в торгах без взимания с них платы, не предусмотренной настоящим Федеральным законом (п. 14 ст. 110 Закона о банкротстве).

В соответствии с п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что 12.01.2018 конкурсный управляющий должника опубликовал на сайте ЕФРСБ сообщение N 2376561 о проведении торгов по реализации имущества должника посредством публичного предложения в составе 11 лотов.

14.01.2018 конкурсный управляющий опубликовал на сайте ЕФРСБ сообщение N 2377406 об изменении сообщения от 12.01.2018 о проведении торгов, к которому прикреплены файлы, содержащие договор о задатке, проект договора купли-продажи, скорректированное положение по проведению публичных торгов, перечень лотов, с указанием состава имущества.

Кроме того, аналогичное объявление размещено в газете "КоммерсантЪ" N 10 от 20.01.2018 стр. 28.

В указанных сообщениях от 12.01.2018 и от 14.01.2018 содержались сведения о проведении торгов, в отношении объектов недвижимого имущества указано наименование, кадастровый номер объектов недвижимости, в отношении транспортных средств - марка и номер паспорта транспортного средства.

Объявления о возобновлении торгов опубликованы в газете "КоммерсантЪ" 12.05.2018 (в печатной версии) и на сайте ЕФРСБ 13.05.2018 с указанием на проведение открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника в составе 11 лотов, заявки принимаются с 00.00 час. 14.05.2018 до 23.59 час. 31.05.2018.

Судом установлено, что у должника на праве бессрочного пользования находиться земельный участок, на котором в том числе расположены объекты недвижимости, реализованные на оспариваемых торгах.

При этом из содержания сообщений N 2376561 от 12.01.2018 и N 2377406 от 14.01.2018 следует, что в состав недвижимого имущества, реализованного на оспариваемых торгах, не включён земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, установив, что конкурсным управляющим совершена ненадлежащая форма доведения информации об имуществе, включенном в состав лотов N 1,2,8,9, в виде отсутствия всех существенных характеристик реализуемого имущества (в отношении недвижимого имущества не указаны место нахождение, площадь, год постройки, состояние, стоимость, в отношении транспортных средств - год выпуска, состояние, стоимость), в состав недвижимого имущества, реализованного на оспариваемых торгах, не включён земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, срок на подачу заявок был менее 25 рабочих дней, что не соответствует абз. 11 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве, данные нарушения являются существенными и могли повлиять на результат торгов, суд первой инстанции пришёл к выводу об обоснованности требований и признал недействительными торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника, состоявшиеся с 14.05.2018 по 29.05.2018, в отношении лотов N 1, 2, 8, 9, а также недействительными договоры купли-продажи N4, 5, 6 от 04.06.2018, N3 от 04.06.2018.

Вместе с тем, по мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как уже отмечалось, по смыслу п. 1 ст. 449 ГК РФ основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Предметом рассмотрения по делу о признании недействительными итогов торгов могут выступать обстоятельства, касающиеся соблюдения формальных правил процедуры торгов, но не вопросы, связанные с существом решения, принятого конкурсной комиссией, мотивами, которыми руководствовалась комиссия при определении победителя конкурса.

Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов), влекущим возможность признания торгов недействительными.

При этом не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (п.п. 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101).

В силу п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о торгах должны быть указаны сведения о продаваемом имуществе, его характеристиках, описание имущества (предприятия), порядок ознакомления с имуществом.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными ст. 110 Закона о банкротстве, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена (абзац 2 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).

Из материалов дела следует, что в сообщениях N 2376561 от 12.01.2018 и N 2377406 от 14.01.2018 указаны сведения о продаваемом имуществе должника, его характеристиках, описание имущества, порядок ознакомления с имуществом, начальная цена, информация о снижении цены, классификация имущества.

При этом в отношении объектов недвижимого имущества указано наименование, кадастровый номер, в отношении транспортных средств марка и номер паспорта транспортного средства.

Доказательства недостаточности указанных сведений для обращения потенциальных покупателей, либо того, что потенциальные покупатели имущества не смогли принять участие в торгах, подать заявки на участие в торгах, и что имущество в результате было продано по заниженной цене, в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности того, что отсутствие в сообщениях места нахождения, площади, года постройки, состояния недвижимого имущества, года выпуска, состояния транспортных средств повлияло на результаты торгов и каким-либо образом нарушило права и законные интересы заинтересованных лиц.

Кроме того, торги по продаже имущества должника проходили в период с 14.05.2018 по 29.05.2018.

При этом изначально информация о проведении торгов по реализации имущества должника посредством публичного предложения была опубликована конкурсным управляющим на ЕФРСБ 12.01.2018, затем торги были приостановлены в связи с вынесением судом определения 13.02.2018 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на проведение торгов.

Объявления о возобновлении торгов опубликованы в газете "КоммерсантЪ" 12.05.2018 (в печатной версии) и на сайте ЕФРСБ 13.05.2018.

Следовательно, доступ к имуществу не был ограничен для потенциальных покупателей, как для ознакомления, так и для покупки имущества должника, у заинтересованных лиц было достаточно времени для ознакомления с имуществом, его характеристиками и своевременной подачи заявки на участие в торгах по продаже имущества должника.

Судом установлено, что у должника на праве бессрочного пользования находится земельный участок, на котором в том числе расположены объекты недвижимости, реализованные на оспариваемых торгах.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из пояснений конкурсного управляющего должника следует, что земельные участки для эксплуатации ни одного из объектов недвижимости не создавались, какое-либо право на землю ни под одним строением у должника не зарегистрировано, земельный участок не сформирован, работа по межеванию данного земельного участка не проведена, земельный участок не поставлен на кадастровый учёт. Конечный пользователь каждого объекта имеет возможность сформировать и приобрести в аренду необходимый для эксплуатации здания земельный участок.

С учётом того, что земельный участок не принадлежит должнику на праве собственности, вывод суда первой инстанции о том, что в состав недвижимого имущества, реализованного на оспариваемых торгах, не включён земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, является ошибочным и не свидетельствует о нарушении процедуры проведения торгов.

Согласно абз. 11 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения объявления о проведении торгов.

В объявлениях о возобновлении торгов по продаже спорного имущества должника опубликованных в газете "КоммерсантЪ" 12.05.2018 и на сайте ЕФРСБ 13.05.2018 указано, что заявки принимаются с 00.00 час. 14.05.2018 до 23.59 час. 31.05.2018.

Таким образом, при публикации объявления о проведении торгов в отношении спорного имущества допущено нарушение положений абз. 11 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве, выразившееся в указании в объявлении меньшего срока для предоставления заявок на участие в торгах, чем установлено действующим законодательством.

Вместе с тем, допущенное нарушение, по мнению суда апелляционной инстанции, является не существенным, поскольку в рассматриваемом случае торги возобновлялись после их приостановления, информация о проведении торгов была доступна неограниченному кругу лиц для выявления потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении имущества должника.

Кроме того, как следует из материалов дела, торги по продаже имущества должника проводятся с 2016 года.

К моменту, когда ни первые, ни повторные торги не состоялись, цель публичного предложения по реализации имущества должника - это продажа имущества по постоянно снижающейся цене для того, чтобы в принципе реализовать имущество, хотя бы частично погасить требования кредиторов и завершить конкурсное производство в установленные законом сроки (абзац 1 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными, если права и интересы заявителя не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Судом установлено, что оспариваемые договоры купли-продажи исполнены, денежные средства перечислены в конкурсную массу должника и распределены конкурсным управляющим должника.

Таким образом, существенные нарушения при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирования стоимости, определения победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, отсутствуют.

Наличие обстоятельств, с которыми законодатель связывает возможность признания торгов недействительными, в том числе, таких нарушений при проведении торгов, которые могли повлиять на их результат, не установлено.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявителями не доказано существенное нарушение конкурсным управляющим должника порядка проведения торгов по продаже имущества должника, повлиявших на их результат, в связи с чем, в удовлетворении заявленных ООО "Агарта" и ИП Пискаревым С.В. требований следует отказать.

Учитывая вышеуказанное определение суда первой инстанции от 20.09.2018 в обжалуемой части подлежит отмене на основании п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, а апелляционные жалобы удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на ООО "Агарта" и ИП Пискарева С.В. в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 20 сентября 2018 года по делу N А60-21692/2014 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Агарта" и индивидуального предпринимателя Пискарева Сергея Владимировича отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агарта", индивидуального предпринимателя Пискарева Сергея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Никитинское" в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей с каждого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агарта", индивидуального предпринимателя Пискарева Сергея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Спектр" в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 1 500 (Одна тысяча пятьсот) рублей с каждого.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

С.И. Мармазова

Судьи

Л.М. Зарифуллина Т.С. Нилогова