Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2018 г. N 21АП-2774/18

11 декабря 2018 г.

Дело N А84-1229/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04.12.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Енокян В.А.,

при участии:

представителя истца - Ивченко М.О., доверенность N 1192 от 26.10.2018,

представителя ответчика - Чернышевской А.В., доверенность б/н от 12.05.2018,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.08.2018 по делу N А84-1229/2018 (судья Архипова С.Н.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью "Триер и К",

при участии в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Недобитковой Елены Евгеньевны

о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО, Департамент, истец) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Триер и К", с учетом уточнений, заявленных в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 131), о расторжении договора аренды земельного участка от 27.10.2006 общей площадью 0,0090 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, площадь 300-летия Российского флота, и обязании ответчика привести земельный участок в состояние, не хуже того, в котором он получил его в аренду, путем сноса (демонтажа) за счет собственных средств кровли, ограждения из панорамных окон, площадью 68 кв.м, и возврате всего земельного участка истцу.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по договору аренды земли в части соблюдения границ земельного участка, согласования произведенной реконструкции, не заключения договора о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя, а также в части использования земельного участка по целевому назначению, что является существенным нарушением ответчиком условий договора, являющимся основанием для его расторжения в судебном порядке. Несогласие ответчиков в добровольном порядке расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды послужило основанием для обращения истца с данными требованиями в суд.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано недоказанностью истцом заявленных им требований ввиду не предоставления документов, подтверждающих факт использования земельного участка ответчиком не по назначению, а также несоблюдения границ земельного участка. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что реконструкция объектов не проводилась, новый объект не создавался.

Не согласившись с указанным решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель апелляционной жалобы указывает на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку согласно акту обследования от 22.12.2017 N 0772-ГС установлено, что на спорном земельном участке расположено одноэтажное капитальное здание, в котором выполнена реконструкция, путем удаления внешней стены и объединения здания одноэтажным сооружением из легких конструктивных элементов со сплошным остеклением и устройством кровли, данное здание расположено на летней площадке, в связи с чем, по мнению заявителя, на месте летней площадки фактически создан новый единый объект капитального строительства. Учитывая вышеуказанные обстоятельства, истец считает, что на земельном участке кадастровый номер 91:03:001002:162, площадью 56 кв.м ведется деятельность, не предусмотренная видом разрешенного использования.

Определением от 03.10.2018 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 06.11.2018.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2018 судебное разбирательство отложено на 04.12.2018.

В судебное заседание 04.12.2018 явились представители сторон. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, явку своего представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания было уведомлено надлежащим образом.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.

27.10.2006 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и ответчиком (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику предоставлен в платное срочное пользование земельный участок для обслуживания кафе-бара с летней площадкой общей площадью 0,0090 га по адресу: г. Севастополь, пл. 300-летия Российского флота (далее - Договор) (т. 1 л.д. 16-20).

Согласно пункту 2.1 Договора земельный участок для обслуживания кафе-бара составляет 0,0034 га, для обслуживания летней площадки - 0,0056 га. Земельный участок предоставлен сроком до 01.09.2027 (пункт 3.1 Договора).

В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположено одноэтажное строение площадью 34 кв.м, под проездами, проходами, площадками 56 кв.м (пункт 2.2 Договора).

В соответствии с подпунктами "а" и "в" пункта 9.2.2 Договора Арендатор обязан соблюдать план земельного участка, использовать его строго по целевому назначению.

При этом, согласно пункту 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - обслуживание кафе-бара с летней площадкой.

Согласно подпункту "б" пункта 9.2.1 Договора Арендатор имеет право производить реконструкцию на арендованном земельном участке в соответствии с целевым назначением земельного участка, проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу

Вместе с тем, пунктом 10.1 предусмотрено, что в случае проведения реконструкции Арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя, для чего Арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о долевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.

Также стороны предусмотрели, что в случае возведения строений, сооружений, объектов благоустройства, не предусмотренных настоящим договором, Арендатор обязан за свой счет в месячный срок с момента получения соответствующего требования от Арендодателя освободить арендованный земельный участок от этих строений и сооружений, объектов благоустройства (пункт 13.5 Договора), а также в случае выявленного использования земельного участка не по целевому назначению Арендатор обязан в месячный срок устранить указанные нарушения и уплатить Арендодателю штраф (пункт 13.6 Договора).

22.11.2017 Департамент архитектуры и градостроительства Севастополя представил истцу информационную справку (исх. N 4485/48-04.04-04/) по результатам проверки соблюдения условий договоров аренды земельных участков, расположенных на пл. 300-летия Российского флота, из которой следует, что согласно кадастровому плану земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, между земельными участками летней площадки и зданием кафе - бара предусмотрен проход шириной 2 метра. Однако, летняя площадка размещена вплотную к зданию кафе-бара, фактически расположена на данном проходе, что свидетельствует о выходе за границы предоставленного в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 33-34).

Также 24.11.2017 Севгосстройнадзором была проведена проверка по вопросу установления правовых оснований для использования земельных участков, расположенных, в том числе на пл. 300-летия Российского флота, а также выявления фактов нецелевого использования земельных участков, самовольно возведенных объектов капитального и некапитального строительства. В ходе проверки специалистом установлено, что на земельном участке, предоставленном ответчику, выполнено одноэтажное некапитальное сооружение из легких конструктивных элементов по периметру со сплошным остеклением, с устройством кровли. Сооружение объединено с одноэтажным зданием (т. 1 л.д. 28-30).

Оценив выявленные нарушения, истец обратился к ответчику с претензией от 14.02.2018 N 3520/05-05-21/18, согласно которой предложил Обществу в добровольном порядке осуществить действия по сносу объекта самовольного строительства в 30-дневный срок, а также с предупреждением об обращении в суд путем предъявления требования о сносе объекта самовольного строительства, а также расторжении Договора в связи с нарушением его условий, при невыполнении в добровольном порядке и в установленный срок претензии.

В дальнейшем 22.12.2017 Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка N 0772-ГС, согласно которому в ходе обследования установлено, что на земельном участке расположен объект - кафе-бар "Osolemio", в котором осуществляется финансово-хозяйственная деятельность по предоставлению услуг общественного питания за плату. В капитальном здании выполнена реконструкция путем удаления внешней ограждающей стены и объединения здания с одноэтажным сооружением из легких конструктивных элементов со сплошным остеклением и устройством кровли, которое расположено на летней площадке. Также установлено, что летняя площадка размещена вплотную к капитальному зданию кафе-бара, в связи с чем размещена на проходе, который предусмотрен кадастром планом, и соответственно выходит за границы отведенного земельного участка. Учитывая вышеизложенное, актом обследования установлено, что в результате реконструкции объекта капитального строительства кадастровый номер 91:03:001002:134 создан новый объект недвижимости - кафе-бар на земельном участке общей площадью 102 кв.м.

Неисполнение Арендаторами предусмотренных договором обязанностей явилось основанием для подачи иска о досрочном расторжении договора аренды.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).

Учитывая положения Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В частности, согласно указанной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Договор аренды заключен сторонами 27.10.2006 на срок до 01.09.2027, цель землепользования - для обслуживания кафе-бара с летней площадкой.

Как указано выше, Актом органа земельного контроля города Севастополя в 2017 году установлено, что на спорном земельном участке 0,0056 га расположена летняя площадка, предназначенная для обслуживания кафе-бара. Каркас выполнен из легких навесных конструкций, ограждение - из панорамных окон.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.05.2018 земельный участок площадью 56+/- 3 кв.м зарегистрирован с видом разрешенного использования - для обслуживания летней площадки (т. 1 л.д. 75).

Как было указано судом первой инстанции, из технического плана на объект капитального строительства - кафе-бар следует, что в площадь помещений включен зал летней площадки площадью 54,7 кв.м (т. 1 л.д. 110-111).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих возражений, в данном случае наличие у спорного сооружения признаков объекта капитального строительства, а ответчик в свою очередь представить доказательства, опровергающие доводы истца.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном данным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 АПК РФ).

Согласно частям 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 5256/11 разъяснено, что по делам, рассматриваемым в порядке искового производства, обязанность по собиранию (самостоятельному истребованию) необходимых доказательств на суд не возложена. Доказательства собирают стороны. Суд же оказывает участвующему в деле лицу по его ходатайству содействие в получении тех доказательств, которые им не могут быть представлены самостоятельно, и вправе предложить сторонам представить иные дополнительные доказательства, имеющие отношение к предмету спора.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

С учетом изложенного, судебная коллегия также указывает, что наличие у подконтрольного Правительству Севастополя органа - Управления земельного контроля города Севастополя полномочий по осуществлению земельного контроля за использованием земельных участков, не влечет освобождение истца от обязанности по доказыванию обоснованности заявленных требований.

При этом, суд первой инстанции также учел то, что согласно фотоматериалам на данный момент отсутствует кровля над проходом между летней площадкой и зданием кафе-бара, иная проверка соблюдения ответчиком плана границ не проводилась. Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что согласно техническому паспорту от 21.06.2018 проход ответчиком не закрыт в не включен в общий план.

Кроме того, согласно пояснениям Государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" расхождения в общей площади объекта объясняется увеличением площади внутреннего помещения 2 (кухни) с 4 кв.м до 6 кв.м за счет изменения толщины и конфигурации не несущих конструкций (стен) при первичной и текущей инвентаризации без признаков реконструкции.

Следует отметить, что суд первой инстанции, отказывая в требовании о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка арендатором по целевому назначению, несоблюдения плана земельного участка, учел, что данные обстоятельства не доказаны истцом в силу вышеуказанного, при этом, также пришел к верному выводу о том, что наличие кровли и остекления не являются основанием для признания временного сооружения капитальным.

Таким образом, в любом случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А56-47877/2012).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ответчику по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом судебном акте, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 28.08.2018 по делу N А84-1229/2018 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко