Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2018 г. N 15АП-16152/18

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 15АП-16152/18

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2018 г.

дело N А32-16780/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Малыхиной М.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от ответчика: представителя Чирикова М.Г. по доверенности от 01.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Фирма Полюс-М"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 августа 2018 года по делу N А32-16780/2018

по иску индивидуального предпринимателя Попандопуло Татьяны Валерьевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Полюс-М"

о взыскании неустойки,

принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Попандопуло Татьяна Валерьевна (далее - истица, ИП Попандопуло Т.В.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Полюс-М" (далее - ответчик, ООО "Фирма Полюс-М") о взыскании неустойки в размере 2 000 000 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб., расходов на оформление доверенности в размере 1 800 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что общество не исполнило предусмотренное договором купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 26.10.2017 обязательство по получению и передаче покупателю разрешения на строительство административно-бытового комплекса, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, 2.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2018 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции указал, что ответчиком не было представлено доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство в предусмотренный договором срок (до 31.12.2017). Также в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истице с указанием о невозможности выполнения обязательств в связи с тем, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ИП Попандопуло Т.В.

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма Полюс-М" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в иске отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- 23.10.2017 общество обращалось в администрацию г. Новороссийска с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, однако, поскольку земельный участок перешёл в собственность предпринимателя, ответчику было отказано в выдаче указанного разрешения (письменный отказ в адрес общества не поступил);

- в решении суда не дана должная оценка представленным ответчиком доказательствам (договоры об ипотеки, кредитные соглашения), свидетельствующим о том, что он имел кредиторскую задолженность перед АО "Райффайзенбанк", в связи с чем был вынужден подписать спорный договор на невыгодных для себя условиях;

- как стало известно обществу, 05.03.2018 истица получила от Управления архитектуры и градостроительства г. Новороссийска разрешение на строительство N 23308000-1390-2018;

- штраф за невыполнение кабального для ответчика пункта 1.15 договора в размере 2 000 000 руб. явно выходит за пределы разумного. Разрешение на строительство выдается на безвозмездной основе, а стоимость проектной документации не превышает 100 000 руб.

В отзыве истица просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

От истицы поступило ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов на представителя за рассмотрении дела в суде первой инстанции в размере 35 000 руб. ИП Попандопуло Т.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечила, в связи с чем в отношении неё апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.10.2017 между ООО "Фирма Полюс-М" (продавец) и ИП Попандопуло Т.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости имущества (с использованием кредитных средств) N 1, согласно которому продавец продал в индивидуальную собственность, а покупатель купил в индивидуальную собственность объекты недвижимого имущества:

- складское здание (секция А), назначение: нежилое здание, общей площадью 1491,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:47:0104007:1894, принадлежит продавцу на праве собственности (регистрационная запись N 23-23/021-23/021/855/2016-35/1 от 05.02.2016), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, 2. Стоимость складского здания составляет 2 900 000 руб. Указанное имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0104007:2159;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - проектирование и строительство административно-складских зданий и сооружений, площадью 18 072 кв.м., кадастровый номер 23:47:0104007:2159, принадлежит продавцу на праве собственности (регистрационная запись 23-23/021-23/021/600/2016-1592/1 от 24.10.2016), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, п. Семигорье. Стоимость земельного участка составляет 20 000 000 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - проектирование и строительство административно-складских зданий и сооружений, площадью 1 927 кв.м., кадастровый номер 23:47:0104007:2158, принадлежит продавцу на праве собственности (регистрационная запись 23-23/021-23/021/884/2016-1267/1 от 24.10.2016), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Приморский округ, п. Семигорье. Стоимость земельного участка составляет 5 000 000 руб.

Вместе с недвижимым имуществом продавец обязался дополнительно передать в собственность покупателя за плату следующее дополнительное имущество, необходимое для эксплуатации вышеописанного недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано в установленном порядке за продавцом на момент заключения договора:

- контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер 23:470104007:2156, площадью 14,6 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, 2. Стоимость контрольно-пропускного пункта составляет 10 000 руб. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0104007:2159;

- административно-бытовой корпус, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, 2. Стоимость объекта составляет 90 000 руб. Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0104007:2159.

Продавец гарантирует, что всё имущество, фактически имеющееся на земельных участках, создано им и принадлежит ему до момента передачи покупателю (пункт 1.3 договора).

Общая цена недвижимого имущества и дополнительного имущества согласована сторонами в размере 28 000 000 руб. Все указанное имущество приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере не менее 3 000 000 руб., оплачиваемых в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на все недвижимое имущество (пункт 1.4 договора).

Оставшиеся денежные средства оплачиваются за счет кредитных средств в размере не более 25 000 000 руб. в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности покупателя на всё недвижимое имущество, а также государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Кредитные денежные средства предоставляются покупателю на основании кредитного договора N SE 0014/1ANP от 25.10.2017 (пункт 1.4.1 договора).

Продавец заверяет покупателя в том, что недвижимое имущество и дополнительное имущество на момент заключения настоящего договора находится в собственности продавца. Дополнительное имущество при этом находится на праве владения и пользования у продавца и имеет необходимую градостроительную, разрешительную и иную документацию, подтверждающую данный факт (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 1.15 договора продавец обязался в срок до 31.12.2017 получить и передать покупателю разрешение на строительство административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, д. 2, выданное уполномоченным органом и оформленное в соответствии с установленным законом порядке. В случае нарушения срока оформления и передачи разрешения на строительство административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, х. Семигорский, ул. Адмирала Октябрьского, д. 2, продавец обязан на основании соответствующего письменного требования покупателя выплатить последнему пени в размере 2 000 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента получения требования.

Как указывает истица, в срок до 31.12.2017 ответчик не получил и не передал ей разрешение на строительство, в связи с чем 18.02.2018 в его адрес была направлена претензия о выплате пени в размере 2 000 000 руб.

Ответчик проигнорировал требования, изложенные в претензии, в связи с чем предпринимать обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (пункт 1 статьи 485 Кодекса).

Суда апелляционной инстанции полагает, что толкование пункта 1.15 договора, предусматривающего обязанность продавца получить в предусмотренный срок разрешение на строительство административно-бытового корпуса, позволяет констатировать наличие в договоре положений, подлежащих квалификации в качестве обязательства, связанного с поручением, регулируемого нормами главы 49 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 971 Кодекса по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (пункты 1, 2 статьи 973 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Фактически ООО "Фирма Полюс-М" приняло на себя обязательство, действуя в интересах ИП Попандопуло Т.В., совершить действия по получению разрешения на незавершённый строительством объект - административно-бытовой корпус, право на который на момент заключения договора не было зарегистрировано в ЕГРП за обществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не были учтены следующие существенные обстоятельства.

Прежде всего, суд первой инстанции необоснованно указал на то, что ООО "Фирма Полюс-М" не предпринимало действий, направленных на исполнение условий договора в части обращения в компетентный орган с заявлением о выдачи разрешения на строительство.

В материалы дела суду ответчиком было представлено его обращение в МФЦ, адресованное Управлению архитектуры и градостроительства администрации МО г. Новороссийск, от 23.10.2017, в котором общество просило выдать разрешение на строительство (т. 1 л.д. 97). ООО "Фирма Полюс-М" указало на то, что в устной беседе представитель УАиГ указал, на отказ в выдаче разрешения на строительство, поскольку на момент обращения с данным заявлением ответчику земельный участок не принадлежал на праве собственности или ином праве, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации (право собственности на земельный участок было зарегистрировано за ИП Попандопуло Т.В.).

Данный довод ответчика был подтверждён и УАиГ в письме от 22.11.2018, полученном в ответ на запрос суда апелляционной инстанции. В данном письме УАиГ указало, что для рассмотрения заявления ООО "Фирма "Полюс-М" от 23.10.2017 (регистрационный номер в МБУ МФЦ г. Новороссийска 23102017-847799-23-181) управлением при участии заместителя главы администрации г. Новороссийска была организована встреча с заявителем. По результатам встречи заявителю были даны устные разъяснения, после которых общество не требовало письменного ответа. Данный факт подтвержден в электронной базе документооборота МБУ МФЦ г. Новороссийска (т. 2 л.д. 6-8).

Из положений статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что указание на совершение того или иного юридически значимого действия поверенным может исходить исключительно от доверителя. При этом последний обязан предпринять все зависящие от него действия, позволяющие поверенному надлежащим образом и своевременно исполнить данное ему поручение.

ИП Попандопуло Т.В. не могла не понимать, что после государственной регистрации за собой права собственности на земельный участок ООО "Фирма Полюс-М" в любом случае не сможет получить разрешение на ведение строительства на данном земельном участке при направлении соответствующего обращения от своего имени, т.к. общество не сможет обосновать УАиГ наличие у него правомочий собственника (законного владельца) в отношении данного земельного участка, что является обязательным в силу прямого указания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, ИП Попандопуло Т.В., дав соответствующее поручение ООО "Фирма Полюс-М" действовать в её интересах, доверенность на своё представительство в УАиГ ответчику не выдавала. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что указания ИП Попандопуло Т.В. являлись конкретными, т.к. истицей не представлены сведения о том, что она уполномочила ответчика получить разрешение на строительство на основании конкретной проектной документации (т.е. в материалах дела отсутствуют сведения о согласовании истицы с ответчиком конкретных объёмно-планировочных решений возводимого здания, которые подлежали отражению в разрешении на строительство).

Кроме того, из материалов дела следует, что до истечения срока исполнения ООО "Фирма Полюс-М" обязанности по получению разрешения на строительство, установленного договором (до 31.12.2017), ИП Попандопуло Т.В. самостоятельно 26.12.2017 заключила договор на разработку проектной документации N 22/17 с ООО "Водосервис-Юг" (т. 2 л.д. 31). При этом доказательства того, что в этот период ИП Попандопуло Т.В. интересовалась у ООО "Фирма Полюс-М" о ходе исполнения её поручения на получение разрешения на строительство, в материалы дела также не представлены.

Принимая во внимание данное обстоятельство, выше приведённые факты, суд апелляционной инстанции полагает, что у ИП Попандопуло Т.В. фактически отсутствовал интерес в получении разрешения на строительство посредством ООО "Фирма Полюс-М". Фактически своим бездействием, выразившимся в не выдаче соответствующей доверенности ответчику, в не выдаче последнему конкретных указаний, направленных на надлежащее выполнение поручения, ИП Попандопуло Т.В. способствовала допущению ООО "Фирма Полюс-М" просрочки в исполнении договорного обязательства, что в силу положений пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает основание для привлечения к ответственности в виде взыскания с него штрафа.

Кроме того, как указывалось ранее, доверитель может уполномочить поверенного на совершение в своих интересах исключительно правомерных и реально осуществимых действий.

Из смысла статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешение на строительство объекта недвижимого имущества подлежит получению до момента начала выполнения самих строительных работ. Отступление от данного общего правила допускается судебной практикой только в том случае, когда имеются доказательства, достоверно подтверждающие тот факт, что лицо было вынуждено начать проведение строительных работ до момента получения соответствующего разрешения по объёктивно существовавшим обстоятельствам.

Как следует из материалов дела, обществу было выдано разрешение на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015, согласно которому ответчику было разрешено строительство складских зданий, первый и второй этапы строительства. Первый этап - складское здание (секция А), площадь застройки 1550 кв.м., площадь здания - 1497 кв.м., строительный объем - 15516,63 куб.м., количество этажей - 1, трансформаторная подстанция, насосная станция, пожарные резервуары для воды, контрольно-пропускной пункт. Второй этап - складское здание (секция Б), площадь застройки - 1550 кв.м., площадь здания - 1497 кв.м., строительный объем - 15516,63 куб.м., количество этажей - 1.

16.10.2015 был введен в эксплуатацию оконченный строительством объект: "Административно-складское здание. Первый этап строительства. Складское здание (Секция А). Контрольно-пропускной пункт. Количество этажей - 1".

Из пояснений представителя ООО "Фирма Полюс-М" следует, что здание административно-бытового корпуса, поименованное в договоре купли-продажи как дополнительное имущество, не являлось объектом, возводимым в качестве второй очереди строительства в рамках выданного обществу разрешения на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015, фактически данный объект возводился в отсутствие разрешения на строительство и являлся объектом самовольного строительства.

Суда апелляционной инстанции признаёт данные доводы ответчика обоснованными по следующим основаниям.

Из содержания разрешения на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015 следует, что в качестве второго этапа строительства должно было выступать здание склада с площадью застройки 1550 кв.м., с площадью здания 1497 кв.м., строительным объёмом 15516,63 куб.м., и с количеством этажей - 1.

Согласно техническому плану объекта незавершённого строительства, подготовленному по заданию ИП Попандопуло Т.В., спорное здание административно-бытового корпуса на момент заключения договора купли-продажи имело 2 этажа и площадью застройки 226,3 кв.м. (т. 2 л.д. 24-27).

Таким образом, данный объект ни по одному из технических параметров не соответствовал объекту строительству, описанному в разрешении на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015, иными разрешениями на строительство ООО "Фирма Полюс-М" на момент начала строительства данного здания не обладало. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что здание административно-бытового корпуса имело признаки объекта самовольного строительства, поименованные в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учётом изложенного, в силу общего правила статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство в отношении объекта самовольного строительства, с учётом отсутствия доказательств вынужденного начала строительства объекта обществом до получения на него разрешительной документации, являлось недопустимым.

Действительно, ИП Попандопуло Т.В. было выдано разрешение на строительство N 23-308000-1.390-2018 от 05.03.2018 взамен разрешения на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015, изначально выданного обществу (т. 2 л.д. 5). Из содержания данного разрешения на строительство следует, что оно выдано в порядке корректировки проектной документации. Однако действия УАиГ по выдаче данного разрешения на строительство вызывают сомнения в их правомерности, т.к., по сути, предпринимателю было выдано разрешение на строительство в отношении объекта самовольного строительства, имеющего совершенно иные технические параметры объекта, нежели таковые были приведены в разрешении на строительство N Ru 23308000-1138-15 от 27.04.2015. Тем не менее, вопрос о правомерности оснований для выдачи ИП Попандопуло Т.В. разрешения на строительство N 23-308000-1.390-2018 от 05.03.2018 лежит за пределами настоящего судебного разбирательства и непосредственно не является предметом судебного исследования по делу.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что изначальное уполномочивание ИП Попандопуло Т.В. общества на получение разрешения на строительство в отношении здания, имеющего признаки объекта самовольного строительства, являлось неисполнимым и не соответствовало требованиям действующего законодательства.

Принимая выше приведённые обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ИП Попандопуло Т.В. о взыскании с ООО "Фирма Полюс-М" штрафа за неисполнение не конкретизированного, неправомерного и неосуществимого с точки зрения действующего законодательства обязательства не имеется.

Заявление истицы о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя (по 35 000 руб. за рассмотрение дела в судах первой и апелляционной инстанций) в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2018 года по делу N А32-16780/2018 отменить, по делу принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Попандопуло Татьяны Валерьевны (ИНН 231500775309) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма Полюс-М" (ИНН 2301041759) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина