Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2018 г. N 17АП-16904/18

г. Пермь

27 декабря 2018 г.

Дело N А60-9702/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бородулиной М.В.,

судей Гладких Д.Ю., Назаровой В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ватолиной М.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца, индивидуального предпринимателя Елькиной Елены Александровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 17 сентября 2018 года

по делу N А60-9702/2018, принятое судьей Классен Н.М.,

по иску индивидуального предпринимателя Елькиной Елены Александровны

(ОГРНИП 304660328300045, ИНН 660300072106)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-сервис и Компания" (ОГРН 1056600129673, ИНН 6603018337)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

индивидуальный предприниматель Елькина Елена Александровна (далее - ИП Елькина Е.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной "Дом-сервис и Компания" (далее - ООО "Дом-сервис и К", ответчик) с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления N 53 от 01.06.2017.

В частности истец просил суд утвердить условия спорного договора, указав в его преамбуле площадь помещения, подлежащего обслуживанию в рамках договора управления, в размере 59,7 кв.м.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2018 суд утвердил условия договора управления N 23 от 01.06.2017, по которым у ИП Елькиной Е.А. и ООО "Дом-сервис и К" имелись разногласия, в редакции ответчика.

Преамбула договора изложена судом в следующей редакции:

"Елькина Елена Александровна, действующая на основании свидетельства о государственной регистрации права 66 АЖ 301214 от 28.02.2014 г являясь собственником нежилого помещения общей площадью 195,5 кв.м, расположенном в многоквартирном доме по адресу: Свердловская область, г.Асбест, ул.Мира,2 (парикмахерская), именуемая в дальнейшем собственник, и общество с ограниченной ответственностью "Дом-сервис и Компания", в лице директора Чащиной Екатерины Павловны, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем управляющая организация, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома об утверждении условий настоящего договора управления многоквартирным домом, заключили договор о нижеследующем".

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, направил апелляционную жалобу в соответствии с которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по договору в редакции истца, указав в договоре управления площадь помещения в размере 59,7 кв.м.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что при рассмотрении дела была проведена судебная экспертиза, в результате которой экспертом был сделан вывод о наличии признаков единства и общих ограждающих конструкций только в помещениях под номерами 5, 6, 7, 10, 11, 12, расположенных в здании многоквартирного дома и отсутствия таких признаков в помещениях, конструктивно расположенных в здании пристроя к многоквартирному дому. По делу был допрошен эксперт, проводивший экспертизу, согласно пояснениям эксперта в спорных помещениях общедомовое имущество отсутствует.

Поскольку в помещениях, расположенных в пристрое многоквартирного дома (далее - МКД), отсутствует общедомовое имущество, то в отношении таких помещений договор управления не может быть заключен, иное повлечет за собой излишнее финансовое бремя для собственника и неосновательное обогащение для ответчика.

Таким образом, заявитель полагает, что выводы суда противоречат выводам эксперта в части установления обстоятельств дела - отсутствие признаков единства здания МКД и спорных помещений.

ООО "Дом-сервис и К" в порядке ст. 262 АПК РФ представило письменный отзыв, в соответствии с которым против доводов апелляционной жалобы возражало, считает решение суда законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Стороны в судебное заседание апелляционного суда явку своих представителей не обеспечили, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, которое на основании ст. 156 АПК РФ апелляционным судом удовлетворено.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП Елькиной Е.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 195,5 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область г. Асбест, ул. Мира, д. 2, на первом этаже в здании жилого назначения, литера А, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 66 АЖ 301214.

Управляющей компанией жилого дома N 2 ул. Мира выбрано ООО "Дом-сервис и К" на основании протоколов заочного голосования собственников от 27.12.2005 и от 29.05.2015.

ИП Елькиной Е.А. от ООО "Дом-сервис и К" был получен проект договора N 53 управления многоквартирным домом от 01.12.2015. В адрес ответчика истцом направлены разногласия к договору относительно указанной в договоре площади нежилого помещения.

Поскольку сторонами не было достигнуто согласие в отношении сведений о площади нежилого помещения, ИП Елькина Е.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции признал обоснованной редакцию ответчика и исходил из того, что спорный пристрой, является составной частью многоквартирного дома и имеет общие с ним инженерные коммуникации.

Проанализировав доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, обязанность по несению каждым участником долевой собственности расходов по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом, а также наличием/отсутствием договора, заключенного непосредственно самим собственником помещения с управляющей компанией (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства от 13.08.2006 N 491, содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Выражая несогласие с принятым судебным актом, заявитель указывает на то, что в многоквартирном доме расположена лишь часть нежилого помещения, принадлежащего ответчику (59,7 кв.м.), оставшаяся же часть нежилого помещения 135, 8 кв.м, расположена в пристроенной части МКД.

Как полагает заявитель, поскольку в помещениях, расположенных в пристрое многоквартирного дома, отсутствует общедомовое имущество, то в отношении таких помещений договор управления не может быть заключен. Конструктивное единство здания МКД и спорных помещений не установлено.

При разбирательстве дела в суде первой инстанции, в связи с наличием разногласий относительно того, является ли пристроенная часть самостоятельным объектом недвижимости и, как следствие этого, должен ли истец нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, арбитражный суд определением от 24.06.2018 назначил судебную экспертизу. Целью экспертизы являлось определение того обстоятельства, являются ли многоквартирный дом и встроенно-пристроенное помещение, расположенные по адресу: г. Асбест, ул. Мира, д. 2, единым объектом.

Как следует из экспертного заключения от 28.06.2018 при ответе на вопросы экспертом использованы технические документы на МКД, на встроенно-пристроенное помещение, договоры с ресурсоснабжающими организациями, проведен экспертный осмотр жилого дома и пристроенной части, составлен акт осмотра, план первого этажа и подвала жилого дома.

Согласно выводам эксперта, содержащихся в заключении от 28.06.2018 N 3/196э-18, признаки единства и общие ограждающие конструкции имеют помещения под номерами 5, 6, 10, 11, 12, расположенные в здании МКД (ответы на вопросы 1, 2). Встроенно-пристроенное помещение было спроектировано как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома (ответ на вопрос 2). Жилой дом и нежилые помещения истца имеют общие коммуникации (узел отопления, вводное распределительное устройство по электроснабжению, системы водопровода до точки врезки, систему вентиляции в помещениях NN 10,11).

Вопреки доводам жалобы, относительно помещений под номерами 5, 6, 10, 11, 12 представлены ответы о единстве ограждающих конструкций. В ответе на вопрос N 2 представлен ответ, что встроенно-пристроенное помещение в целом было спроектировано как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома.

Согласно документам технического учёта нежилое помещение истца, в котором расположена парикмахерская, имеет площадь 195,5 кв.м, является встроенно-пристроенным и расположено в здании многоквартирного 9-ти этажного жилого дома (литера А) с одноэтажным тёплым пристроем (литера А1), расположенном по адресу: Свердловская область, г. Асбест, ул. Мира, д. 2. На кадастровом учёте данное помещение состоит единым объектом площадью 195,5 кв.м (кадастровый N 66:34:0502028:11370), право собственности Елькиной Е.А. зарегистрировано также на единый объект площадью 195,5 кв.м. Нежилое помещение имеет единый адрес со зданием, в состав которого оно входит - ул. Мира, д. 2.

Также согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 23.12.1976, нежилое помещение парикмахерской, расположенное в основном строении и тёплом пристрое, как и сам тёплый пристрой, было проинвентаризировано, сформировано и поставлено на технический учёт единым объектом, технический паспорт многоквартирного дома 1976 г. содержит сведения обо всех жилых и нежилых помещениях, входящих в состав МКД, в том числе, встроенно-пристроенных, а именно и о помещении парикмахерской, данные помещения указаны как на планах, так и в экспликациях: при первичной инвентаризации и постановке на технический учет парикмахерская имела площадь 364,1 кв.м (помещения N N 1-9, 9а, 10-15 по поэтажному плану 1 этажа здания МКД), на плане теплый пристрой начерчен одной схемой с планом первого этажа основного здания.

Теплый пристрой, в котором расположена часть нежилого помещения парикмахерской, является единой конструкцией с основным строением, поставлен на технический, кадастровый учёт единым объектом, расположен на одном земельном участке по ул. Мира, д. 2 в г. Асбесте (кадастровый N 66:34:0502028:141), что подтверждается имеющимися в материалах дела копией технического паспорта МКД, выпиской из ЕГРН о здании МКД, выпиской из ЕГРН о земельном участке.

Нежилое помещение истца поставлено на технический и кадастровый учёт единым объектом, право собственности истца зарегистрировано на единый, неделимый объект - нежилое помещение площадью 195,5 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН о помещении, техническим паспортом помещения, имеющимися в материалах дела. Помещения N N 5-7, 10-12 едины с помещениями NN 1-4, 8, 9, 13, 15, 16, имеют между собой сообщение (между помещением N 6 и помещением N 8), доступ во встроенные помещения осуществляется из помещений, расположенных в тёплом пристрое, что подтверждается планами из технических паспортов МКД и нежилого помещения парикмахерской, данными экспертного заключения. Теплоснабжение, водоснабжение, электроснабжение осуществляется от общедомовых коммуникаций, что также подтверждается экспертным заключением, данными ресурсами обеспечивается все нежилое помещение, находящееся в собственности ИП Елькиной Е.А., независимо от того, расположены его части в основном строении, либо в тёплом пристрое.

Встроенно-пристроенные помещения выполнены по одному проекту с многоквартирным жилым домом, зарегистрированы по одному адресу, расположены на одном земельном участке.

Как верно отметил суд первой инстанции, несмотря на то, что пристроенные нежилые помещения имеют отдельный фундамент от жилого дома, стены, крышу, они имеют сообщение с жилым домом (помещение N 8 сообщается с помещением N 6).

Инженерные сети встроенно-пристроенного нежилого помещения (отопление, холодное и горячее водоснабжение) связаны с инженерными сетями многоквартирного дома, имеют общие коммуникации: узел отопления, вводно-распределительное устройство по электроснабжению, систему водопровода, систему вентиляции в помещениях N N 10, 11 (вывод эксперта N 4).

Электроснабжение встроенно-пристроенного помещения осуществляется через систему электроснабжения жилого дома.

Несмотря на то, что многоквартирный жилой дом и встроенно-пристроенное помещение имеют различные функциональные назначения, однако, не могут эксплуатироваться вне зависимости друг от друга как отдельные объекты недвижимости. Зависимое использование инженерных сетей нежилого помещения от инженерных сетей многоквартирного дома определено проектным решением.

Помещение парикмахерской примыкает к многоквартирному дому по адресу: г. Асбест, ул. Мира, д. 2, водоснабжение, электроснабжение и теплоснабжение помещений истца осуществляется от внутридомовых сетей, являющихся общим имуществом собственников помещений жилых и нежилых в указанном доме.

В состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д. (раздел I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Вопреки доводам жалобы, истец не представил доказательств того, что коммунальные ресурсы предоставляются ему не от внутридомовых инженерных сетей, расположенных в нежилых помещениях жилого дома, являющихся общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в указанном доме (ст. 9, ст. 65 АПК РФ).

Как обоснованно указал суд, самостоятельное приобретение коммунальных ресурсов истцом на основании договоров, заключенных с ресурсоснабжающим организациями, о самостоятельности пристроя не свидетельствуют, поскольку в силу пункта 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Исходя из совокупности выводов, изложенных в заключении, а также представленных в дело доказательств, в том числе технического паспорта на многоквартирный дом, в котором указаны сведения о нежилом помещении в составе основного здания, актов разграничения балансовой принадлежности сетей между истцом и ответчиком, из которых следует, что истец получает коммунальные ресурсы через общедомовые сети, исходя из единого назначения встроенно-пристроенных помещений (помещение парикмахерской), без физической границы между встроенной и пристроенной частями помещения, суд обоснованно пришел к выводу, что встроенно-пристроенное помещение истца является частью многоквартирного дома N 2 по ул. Мира.

Принимая во внимание то, что здание пристроя не является конструктивно обособленным объектом капитального строительства, входит в состав многоквартирного дома (спроектировано и построено как часть единого комплекса многоквартирного дома), имеет с МКД общие инженерные коммуникации, расчет платы за жилищно-коммунальные услуги должен производиться исходя из площади принадлежащего истцу встроенно-пристроенной части помещения (195,5 кв. м).

Суд правомерно указал, что надлежащих доказательств того, что пристроенная часть жилого дома не является его составной частью, расположено обособленно от жилого дома и имеет собственные инженерно-технические коммуникации, технически не связано с ним общим имуществом, в материалы дела не представлено (ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, отсутствуют правовые основания для признания части помещений площадью 135,8 кв. м самостоятельным, не связанным со спорным многоквартирным жилым домом, объектом недвижимого имущества. В рассматриваемом случае управляющей компанией правомерно указаны сведения о площади помещения в размере 195,5 кв.м.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу.

С учетом изложенного решение суда от 17.09.2018 является законным и обоснованным. Оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены (изменения) судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 сентября 2018 года по делу N А60-9702/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.В. Бородулина

Судьи

Д.Ю. Гладких В.Ю. Назарова