Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2018 г. N 13АП-29236/18

г. Санкт-Петербург

27 декабря 2018 г.

Дело N А56-79603/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н. В.,

при участии:

от заявителя: Рзаева Е. О., по доверенности от 10.01.2018;

от заинтересованного лица: Амбариумян С. О., по доверенности от 19.03.2018;

от третьего лица: не явилось, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29236/2018) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2018 по делу N А56-79603/2018 (судья Васильева Н.В.),

принятое по заявлению закрытого акционерного общества "Развитие территорий "Петербургская недвижимость" о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о приостановлении государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3,

третье лицо: Жунтова Екатерина Дмитриевна,

установил:

закрытое акционерное общество "Развитие территорий "Петербургская недвижимость" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра) о приостановлении государственной регистрации прекращения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3, документы на которую были представлены 20.04.2018 N 47/112/017/2018-3171, обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию внесения сведений в ЕГРН о прекращении (расторжении) в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N179048-КЛ8/3, в том числе прекратив запись о регистрации права собственности Жунтовой Екатерины Дмитриевны, документы на которую были представлены 20.04.2018 N 47/112/017/2018-3171.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Жунтова Екатерина Дмитриевна.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2018 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

По мнению Управления Росреестра, в данном случае не применимы положения статей 7 и 9 Закона N 214-ФЗ, поскольку указанные нормы Закона N 214-ФЗ, как указывает податель жалобы, применяются лишь в период действия (исполнения) договора.

Податель жалобы полагает, что договор долевого участия является сделкой, порождающей гражданско-правовые обязательства, в связи с чем к спорным правоотношениям необходимо применять общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в том числе положения статьи 408 ГК РФ.

Управление считает, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть зарегистрирован, поскольку обязательства по договору долевого участия сторонами были исполнены, в связи с чем, подлежащее прекращению обязательство на момент обращения Общества с заявлением уже не существовало.

Общество в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица доводы жалобы поддержал.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Жунтова Екатерина Дмитриевна, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направила. На основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Жунтовой Екатерины Дмитриевны.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Развитие территорий "Петербургская недвижимость" (застройщик) и Седаковой Н. Б. заключен договор участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3, по условиям которого застройщик обязуется передать дольщику квартиру в жилом доме N 8/3, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Кудрово, участок 2 (жилой комплекс "Кудрово", 8-й пусковой комплекс).

Согласно пункту 5.1 договора долевой взнос составляет 1 800 858 рублей.

По соглашению о перемене лица в обязательстве от 25.05.2016 Седакова Н. Б. уступила свои права по договору Жунтовой Е. Д.

По акту приема - передачи от 28.09.2016 квартира N 179, расположенная по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Кудрово, ул. Столичная 5, корп. 2, передана Жунтовой Е. Д.

Пункт 5 акта приема - передачи объекта от 28.09.2016 подтверждает исполнение дольщиком обязательств по оплате.

Заявлением от 28.03.2018 N 1522 Жунтова Е. Д. в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора.

Платежным поручением от 30.03.2018 N 1205 застройщиком возвращены Жунтовой Е. Д. денежные средства в сумме 1 800 858 рублей.

По акту от 15.04.2018 квартира возвращена застройщику в связи с односторонним расторжением договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3.

ЗАО "Развитие территорий "Петербургская недвижимость" обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 20.04.2018 о приостановлении государственной регистрации в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3.

Уведомлением Управления Росреестра отказано в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве от 06.11.2013 N 179048-КЛ8/3 со ссылкой на то обстоятельство, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости за Жунтовой Екатериной Дмитриевной зарегистрировано право собственности от 28.11.2016 N 47/029-47/012/021/2016-2435/1 на квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Кудрово, ул. Столичная, д.5, корп.2, кв.179.

При этом указано, что с момента подписания акта приема-передачи объекта обязательства застройщика и дольщика исполнены в полном объеме, записи о сделке N 47-47-12/136/2013-106, 47-47/012-47/012/016/2016-4414/1 прекращены.

Общество, считая данный отказ Управления Росреестра незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ). В свою очередь, заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

В соответствии с частью 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно части 3 статьи 477 ГК РФ при обнаружении недостатков в течении гарантийного срока покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара.

Пунктом 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 214-ФЗ), а также пункт 4.6 договора установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, который составляет 5 лет и исчисляется со дня передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.

Пунктом 1 статьи 7 Закона 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Судом установлено, что в период гарантийного срока эксплуатации квартиры Жунтовой Е. Д. были обнаружены существенные недостатки, которые подтверждены актом осмотра замечаний от 06.12.2017, в связи с чем дольщик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора.

При этом заявление дольщика от 28.03.2018 N 1522 об отказе от исполнения договора (о расторжении договора) направлено застройщику до истечения гарантийного срока.

Отказ дольщика от 28.03.2018 N 1522 от исполнения договора получен застройщиком и не оспорен в судебном порядке, поскольку застройщик согласился, что вышеуказанные недостатки квартиры являются существенными и выполнил установленную статьей 9 Закона 214-ФЗ обязанность по возврату дольщику денежных средств, уплаченных в счет цены договора, что подтверждается платежным поручением от 30.03.2018, актом возврата квартиры от 15.04.2018.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обращение застройщика в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на основании отказа дольщика от исполнения договора подтверждает, что застройщик согласен с расторжением договора в одностороннем внесудебным порядке.

Пунктом 6 статьи 7 Закона 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ договор считается расторгнутым с момента направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, и не содержится норм, которые бы связывали момент расторжения договора долевого участия с его государственной регистрацией в ЕГРН.

Статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Ссылка Управления Росреестра в обоснование приостановления государственной регистрации на недопустимость в одностороннем порядке расторжения уже исполненного договора, то есть после оплаты дольщиком стоимости квартиры и после передачи объекта долевого строительства в собственность, не принимается апелляционным судом, поскольку основана на ошибочном толковании положений действующего законодательства.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал оспариваемый отказ не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы Общества.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2018 по делу N А56-79603/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина