Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2018 г. N 19АП-9280/18

город Воронеж

27 декабря 2018 г.

Дело N А35-1989/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куриловой А.С.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Цехмистер Марины Васильевны: Корсакова А.М., представителя по доверенности от 12.02.2018, сроком до 31.12.2018;

от индивидуального предпринимателя Захарова Сергея Юрьевича: Боброва В.Г., представителя по доверенности от 02.04.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цехмистер Марины Васильевны (ИНН 46900815104, ОГРНИП 308463214000068) на решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2018 по делу N А35-1989/2018 (судья Захарова В.А.) по иску индивидуального предпринимателя Захарова Сергея Юрьевича (ОГРНИП 304463235201223, ИНН 463000348579) к индивидуальному предпринимателю Цехмистер Марине Васильевне (ИНН 46900815104, ОГРНИП 308463214000068) о расторжении договора аренды от 22.10.2014 с 5 февраля 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Захаров Сергей Юрьевич (далее - ИП Захаров С.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Цехмистер Марине Васильевне (далее - ИП Цехмистер М.В., ответчик) о расторжении договора аренды от 22.10.2014 с 05.02.2018.

Решением Арбитражного суда Курской области от 11.10.2018 расторгнут договор аренды от 22.10.2014 нежилых помещений N 1 лит А, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 63, общей площадью 89,8 кв.м, заключенный между ИП Захаровым С.Ю. и ИП Цехмистер М.В. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Цехмистер М.В. обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Через канцелярию суда от ИП Захарова С.Ю. поступило возражение на апелляционную жалобу, от ИП Цехмистер М.В., а также поступило дополнение к апелляционной жалобе с приложением копии заключения эксперта N ЭА/187-18 от 07.11.2018.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Цехмистер М.В. поддержал доводы апелляционной жалобы с учетом дополнения, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Захарова С.Ю. возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела возражении и мнении на дополнение к апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ИП Цехмистер М.В. о приобщении к материалам дела копии заключения эксперта N ЭА/187-18 от 07.11.2018 и отказано в его удовлетворении в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом представленного дополнения), возражения на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 22.10.2014 ИП Цехмистер М.В. (арендодатель) и ИП Захаров С.Ю. (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений, по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилые помещения N I лит. А, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: город Курск, улица Ленина, 63, общей площадью 89,8 кв. м (далее - "помещения") в том числе 50 кв. м торговая площадь и 39,8 кв. м, подсобная площадь, для осуществления розничной торговли непродовольственными товарами, а арендатор обязуется принять помещения в течение трех дней с момента подписания сторонами договора.

Помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2008 серия 46 АГ 169203 (пункт 1.1.1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения сдаются в аренду сроком на пять лет - с 11.11.2014 по 11.11.2019 включительно.

Спорный договор аренды от 22.10.2014 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 25.11.2014.

В разделе 2 договора установлены обязанности сторон договора.

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязан:

а) передать в пользование арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течении трех дней с момента подписания договора;

б) передать помещения арендатору по акту приёма-передачи, в котором указанно техническое состояние помещений на момент их передаче арендатору;

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий (если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе), согласно оценке объекта недвижимости на данный момент;

г) оказывать консультацию и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендатором арендованного имущества;

д) осуществлять все иные действия, необходимые для использования договора, предусмотренные действующим законодательством РФ, договорам и дополнениями к нему.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор обязан:

а) использовать арендованное помещение в соответствии с его назначением - для торговой деятельности (если арендатор пользуется помещениями не соответствии с условиями договора или назначением помещений, арендодатель имеет право потребовать расторжение договора и возмещения убытков);

б) содержать помещения, а также прилегающую к нему территорию в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с санитарными требованиями, обеспечивать пожарную и иную безопасность в арендуемых помещениях;

в) своевременно вносить арендную плату;

г) не производить реконструкции помещений, переоборудования инженерных сетей, приборов и устройств, других неотделимых улучшений помещений без письменного согласия арендодателя и без оформления арендатором необходимой в этом случае технической и разрешительной документации (неотделимые улучшения помещений, осуществленные арендатором, являются собственностью арендодателя);

л) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего инженерного оборудования и инженерных сетей немедленно принять меры по устранению неполадок;

е) если помещения (их отдельная часть) в результате действия арендатора или неприятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить их своим иждивением и за свой счет;

ж) по истечению срока договора, а также при досрочном его прекращении передать арендодателю в исправном состоянии помещения и все произведенные в помещениях улучшения, составляющие принадлежность помещений по акту приёма-передачи, а также в полном объеме осуществить платежи, предусмотренные договором;

з) в случае не возврата арендатором помещений, либо их несвоевременного возврата, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату за все время просрочки;

и) в случае, если указанная выше арендная плата не покрывает причиненных арендатором арендодателю убытков, арендодатель может потребовать от арендатора возмещения их в полном объеме;

к) за свой счет и своим иждивением производить текущий и косметический ремонт помещений;

л) осуществлять все коммунальные и иные платежи и связанные с этими платежами пени и штрафы, связанные с использованием арендатором помещений (телефонная связь, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, другие услуги, связанные с использованием арендатором помещений в период действия договора), а также за свой счет и своим иждивением в период действия договора обеспечивать исправное состояние инженерных сетей и инженерного оборудования, находящихся как в помещениях так и вне помещений и предназначенных для обслуживания помещений;

м) для осуществления предусмотренной пунктом 1.1. договора деятельности получить (при необходимости) в органах государственной власти и местного самоуправления все необходимые для осуществления этой деятельности разрешительные и иные документы;

н) застраховать помещения на период действия договора;

о) осуществить все иные действия, необходимые для использования договора, предусмотренные действующим законодательством РФ, договором и дополнениями к нему.

В соответствии с пунктом 5.3 договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях если арендодатель не передает помещения арендатору в срок, предусмотренный договором (пункт 5.3.1 договора), если помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для их использования по назначению (пункт 5.3.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 22.10.2014 указанное в договоре помещение передано арендатору, в котором указано, что техническое состояние помещения удовлетворительное, в капитальном ремонте помещения не нуждаются, техническое состояние позволяет использовать помещения в целях предусмотренных договором аренды.

Ранее между сторонами был заключен договор аренды тех же помещений от 11.11.2009 сроком с 10.11.2009 по 10.11.2014.

20.12.2016 между ООО "ЧОП "Олимп" и ИП Захаровым С.Ю. был заключен договор подряда N 53, в соответствии с которым произведены: установка оборудования, монтаж охранно-пожарной сигнализации и пусконаладочные работы в спорном помещении.

22.12.2016 между ООО "ЧОП "Олимп" и ИП Захаровым С.Ю. был заключен договор N 88 по обслуживанию охранно-пожарной сигнализации (выезд экипажа группы быстрого реагирования при срабатывании охранно-пожарной сигнализации), сроком действия с 01.02.2017 по 31.12.2017, с условиями о пролонгации.

10.10.2018 между ИП Захаровым С.Ю. и Себякиным В.Н. был заключен договор возмездного оказания услуг по ремонту, проверке электрического и сантехнического оборудования (кулеров, осветительного, водяного и отопительного оборудования), сроком с 10.01.2018 по 30.06.2018.

04.02.2018 в нежилых помещениях, переданных истцу по договору аренды от 22.10.2014, произошёл пожар. В результате происшедшего пожара огнем частично были повреждены потолок, стены помещения, канцелярские принадлежности, а так же повреждена квартира N 28, в виде закопчения, повреждения обоев, ламината в виде обугливания краев.

Постановлением ОНД и ПР по г. Курску и Курскому району от 06.03.2018 в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного статьей 168 УК РФ, на основании пункта 1 части 1 статьи 24 УПК РФ в связи отсутствием события преступления, отказано.

Из содержания указанного постановления следует, что на стадии динамического осмотра был обнаружен и изъят с места пожара 1 объект электророзетки с токоведушими жилами основной электропроводки, которая располагалась на восточной стене левого угла второго торгового зала. Далее объект был упакован в полимерный пакет и отправлен на пожарно-техническое исследование в ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Курской области, с целью установления его работы в аварийных режимах.

Из технического заключения эксперта N И/15-18 от 12.02.2018 по результатам исследования изъятого с места пожара объекта с токоведушими жилами, выполненного экспертом сектора судебных экспертиз ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Курской области капитаном внутренней службы Смирницким P.O., установлено, что причиной возникновения пожара происшедшего 04.02.2018 в помещении магазина "Оптимист", расположенного по адресу: г. Курск ул. Ленина 63, является возгорание горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки - короткого замыкания.

По заказу истца ООО "Экспертно-исследовательский центр "Пантеон" была подготовлена справка по результатам осмотра нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Курск, ул. Ленина д. 63, из содержания которой следует:

1) в помещении в результате пожара полностью повреждена электрическая проводка - требуется капитальный ремонт и прокладка проводки в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания"; общественных зданий, перечисленных с СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" административных и бытовых зданий, перечисленных в СНиП 2.09.04-87 "Административные и бытовые здания"

2) в первом помещении установлено пластиковое окно, состоящее из четырех сегментов. Остекление окна отсутствует (стекла разрушены в результате пожара). При отрицательной наружной температуре, чугунные радиаторы, установленные внутри помещения не справляются с поддержанием нормальной температуры для постоянного пребывания людей в холодный период года, существует риск разморозки системы отопления. Температура наружного воздуха на момент осмотра составила -14С, температура внутри помещения составила -2С Таким образом, температура внутри помещения не соответствует оптимальным и допустимым нормам температуры, относительной влажности в обслуживаемой зоне (СанПиН 2.1.2.2645-10). Температура внутри помещения не соответствует оптимальным и допустимым нормам постоянного пребывания людей.

3) на потолках и стенах имеется копоть, органолептически ощущается специфический запах фенолформальдегидных смол, выделяющихся в результате окисления поливинилхлоридных пластиковых изделий (появляется в результате их плавления, сгорания). Данное вещество является сильнодействующим ядом первого класса опасности.

4) на прикрепленном к потолку металлическом профиле имеются локальные оплавления и расплавления профиля, свидетельствующие о воздействии высокой температуры. При этом возникает необходимость обследования железнобетонных конструкций плит и перекрытий, т.к. при повышении температуры до +250С появляется растрескивание в конструкции, повышение температуры до +400С приводит к разрушению железобетонных конструкций (СНиП 21-01-97 Пожарная безопасность зданий и сооружений), ФЗ N 123 от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В представленном состоянии нежилое помещение для эксплуатации и использования по назначению не пригодно и опасно, требуется капитальный ремонт (реконструкция), а также проведение строительно-технической экспертизы на возможность дальнейшей эксплуатации.

ИП Захаров С.Ю., ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, а именно на непригодность помещения для использования по назначению, 08.02.2018 направил в адрес ИП Цехмистер М.В. уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений от 22.10.2014 с приложением соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи помещений, факт получения которых ответчик не отрицает.

14.02.2018 истец также направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о расторжении договора. Соглашение о расторжении договора сторонами подписано не было.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, а также на наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, ИП Захаров С.Ю. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Как усматривается из материалов дела, правоотношения сторон основаны на договоре аренды нежилых помещений от 22.10.2014, в связи с чем к правовому регулированию данных отношений подлежат применению правила параграфа 1 Главы 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Обязанность доказывать непригодность имущества для использования по смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагается на арендатора.

Из материалов дела следует, что после произошедшего 04.02.2018 пожара нежилые помещения, переданные истцу по договору аренды от 22.10.2014, оказались в состоянии, не пригодном для использования по назначению.

Непригодность нежилых помещений, переданных по договору аренды, для их использования по назначению подтверждается справкой по результатам осмотра нежилого помещения, расположенного на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Курск, ул. Ленина д. 63, выполненной ООО "Экспертно-исследовательский центр "Пантеон", в которой указано, что нежилое помещение для эксплуатации и использования по назначению не пригодно и опасно, требуется капитального ремонта.

Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Приняв во внимание доводы и возражения лиц, участвующих в деле, при наличии доказательств невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению, приводящей к нецелесообразности сохранения арендных отношений, суд области пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований ИП Захарова С.Ю.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения требований о расторжении договора именно с 05.02.2018 не имеется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, рассматривая заявленные требования по существу, суд области положил в основу своих выводов постановление ОНД и ПР по г. Курску и Курскому району от 06.03.2018, не обжалованному в установленном законом порядке, согласно которому в возбуждении уголовного дела отказано в связи с отсутствием события преступления, при этом причиной возникновения пожара происшедшего 04.02.2018 в помещении магазина "Оптимист" расположенного по адресу: г. Курск ул. Ленина 63, является возгорание горючих материалов в результате аварийного режима работы электропроводки - короткого замыкания.

Отклоняя доводы заявителя жалобы о том, что постановление ОНД и ПР по г. Курску и Курскому району от 06.03.2018 не может являться допустимым доказательством, подтверждающим отсутствие вины арендатора в произошедшем в арендованном помещении пожаре, судебная коллегия считает необходимым отметить, что ответчик не лишен возможности в рамках заявленного иска о взыскании убытков доказывать вину арендатора, установленными законом способами, так как действует общее правило распределения обязанности по доказыванию (статья 65 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2018 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 11.10.2018 по делу N А35-1989/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цехмистер Марины Васильевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых