Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2018 г. N 10АП-22539/18

г. Москва

27 декабря 2018 г.

Дело N А41-42719/18

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Назаренко Е.В.,

при участии в заседании:

от истца Общества с ограниченной ответственностью "Гранит" - Каплан Е.В. представитель по доверенности от 15 мая 2018 года,

от ответчика Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области - Глебов С.Ю. по доверенности N 80 от 17 июля 2018 года,

от третьих лиц Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гранит" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года по делу N А41-42719/18, принятое судьей Семеновой А.Б., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гранит" (ОГРН 1135003005367; ИНН 5003107456) к Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области (ОГРН 1025000661421; ИНН 5003015685) об обязании уменьшить размер арендной платы третьи лица - Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (ОГРН 1027700546510; ИНН 7707018904), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055; ИНН 7725131814),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Гранит" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области (далее - администрация, ответчик) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей по договору аренды N 48-2017/Ю на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:704, расположенного по адресу Московская область Ленинский район городское поселение горки Ленинские, дер. Горки, находящегося в неразграниченной государственной собственности, с момента заключения договора аренды и до момента снятия следующих ограничений в пользовании земельным участком и не указанных в договоре аренды:

- запрета на производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственной деятельности;

- запретов в связи с прохождением через земельный участок инженерной сети - газопровода и ее охранной зоны;

- запретов в связи с протеканием через земельный участок ручья Безымянного (приток р.Купелинка) и нахождения земельного участка в его водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе и его береговой полосе.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле привлечены Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (далее - управление), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года в удовлетворении иска отказано (л.д. 105-108).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 19 июля 2017 года N АЗ-ЛЕН/17-464 между Администрацией Ленинского муниципальный район Московской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Гранит" (арендатор) заключен договор N 48-2017/Ю аренды земельного участка 08 августа 2017 года, по условиям которого в аренду обществу предоставлен земельный участок площадью 910 кв.м., с кадастровым номером 50:21:0080306:704, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, городское поселение Горки Ленинские, дер. Горки, категории земель - "земли населенных пунктов", для размещения объекта ритуальных услуг, сроком на 3 года.

Согласно пункту 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы за участок устанавливается по результатам аукциона в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 19 июля 2017 года N АЗ-ЛЕН/17-464 в размере 3 698 233 руб. 32 коп. Арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года следующего за годом в котором заключен договор.

Арендная плата вносится арендатором для юридических лиц и граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, для физических лиц - ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено законодательством (пункт 3.3 договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 08 августа 2017 года земельный участок переда арендатору.

Истец указал, что 09 февраля 2018 года был получен градостроительный план земельного участка N RU50503102-MSK009261.

Согласно информации, об ограничениях, указанных в градостроительном плане, земельный участок находиться в границах охранной зоны объекта культурного наследия Федерального значения "Государственный исторический заповедник "Горки Ленинский" и в его охранной зоне запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность, в то время как из аукционной документации следовало, что имеются ограничения лишь для нового промышленного строительства либо иного строительства ухудшающего состояние природной среды исторического заповедника, его охранной зоны и прилегающих к ним районов; земельный участок полностью расположен в границах водоохраной зон и прибрежной защитной полосы ручья Безымянного (приток р. Купелияка), а также частично в границах его береговой полосы; земельный участок частично расположен в границах охранной зоны инженерной сети (газопровод).

Полагая, что установленный в договоре аренды размер арендной платы завышен, поскольку в договоре не оговорены обременения и ограничения земельного участка, препятствующие обществу использовать участок по целевому назначению, общество 13 марта 2018 года направило в адрес ответчика заявление об освобождении его от оплаты арендных платежей в связи с невозможностью использовать арендованный земельный участок по назначению - для строительства.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Как указывалось выше спорный земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:704 предоставлен обществу для размещения объекта ритуальных услуг.

При этом, в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 26 января 2018 года N RU50503102-MSK009261, земельный участок предоставленный в аренду, частично расположен в границах охранной зоны инженерной сети (газопровод). Земельный участок частично расположен в границах охранной зоны инженерной сети ЛЭП (ВЛ 220 кВ "Чагинская" (от подстанции 500 кВ "Пахра" N 509 до подстанции 500 кВ "Чагино" N 510)), площадью - 235 кв.м. Земельный участок частично расположен в границах охранной зоны инженерной сети ЛЭП (ЛЭП 110 кВ "Пахра-Борисово" с отпайками на подстанции 110 кВ "Коксогаз" N 410 и 110кВ "Ям" N 721), площадью - 746 кв.м. Земельный участок полностью расположен в границах охранной зоны инженерной сети ЛЭП (воздушная линия электропередачи ПО кВ "Пахра-Апаринки" с отпайками на подстанции ПО кВ "Коксогаз" N 410 и 110 кВ "Ям"N721). Земельный участок находится в границах районов аэродромов: Москва (Домодедово), Остафьево. Земельный участок находится в пределах приаэродромных территорий аэродромов: Остафьево, Раменское. Земельный участок находится в пределах приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово). Земельный участок расположен в границах охранной зоны объекта культурного наследия федерального значения "Государственный исторический заповедник "Горки Ленинские". На территории Государственного исторического заповедника "Горки Ленинские" и его охранной зоне запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность. Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы ручья Безымянного (притокр. Купелинка). Земельный участок частично расположен в границах береговой полосы ручья Безымянного (притокр. Купелинка).

Согласно пункту 2.2 указанного ГПЗУ к основным видам разрешенного использования земельного участка относятся: религиозное использование код 3.7; земельные участки (территории) общего пользования код 12.0; ритуальная деятельность код 12.1, а к условно разрешенным видам использования земельного участка: магазины код 4.4, обслуживание автотранспорта код 4.9, связь код 6.8.

Приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 года N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Согласно указанному классификатору описание вида разрешенного использования земельного участка с кодом вида разрешенного использования земельного участка 12.1 (ритуальная деятельность) включает в себя: размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения; размещение соответствующих культовых сооружений; Код 3.7 - "религиозное использование" (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища)); Код 12.0 - "земельные участки (территории) общего пользования" (размещение объектов улично-дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населенных пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства).

Указанные обстоятельства по мнению истца являются основанием об освобождении его от оплаты арендных платежей в связи с невозможностью использовать арендованный земельный участок по назначению - для строительства.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Формы обращения в арбитражный суд предусмотрены в статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и конкретизированы в конкретных положениях Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав. При этом согласно абзацу 13 названной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

При выборе конкретного способа защиты необходимо в зависимости от характера правоотношений учитывать, вытекает ли спор из гражданских или публичных правоотношений.

Перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако использование других способов защиты права допускается названным Кодексом только при наличии прямого указания закона.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрены способы защиты права арендатора на устранение недостатков сданного в аренду имущества, которые арендатор вправе выбрать по своему усмотрению, в том числе, право требования соразмерного уменьшения арендной платы.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В данном случае, защита гражданских прав может осуществляться, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения (абзаца 11 статьи 12 ГК РФ).

Заявленный в рамках настоящего дела способ защиты нарушенного права является разновидностью одного из способов, предусмотренных абзацем 11 статьи 12 ГК РФ и реализуется путем предъявления требования о внесении изменений в договор в части пунктов, устанавливающих размер арендной платы, а никак не в виде требования об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей.

Поскольку свои требования истец применительно к статье 12 ГК РФ, устанавливающей законные способы защиты права, не сформулировал, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Избрание ненадлежащего способа защиты влечет отказ в удовлетворении заявленных требований, но не лишает истца права в последующем защитить свои права и законные интересы с применением способов защиты, соответствующих характеру предполагаемого им нарушения его прав.

При этом апелляционный суд обращает внимание, что правовое регулирование отношений сторон договора в части изменения его условий либо его расторжения регламентировано в статьях 450 - 451 ГК РФ.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Кроме того, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, с учетом изложенных норм права, истец не лишен возможности обратиться в суд в установленном порядке с соответствующим иском в порядке главы 29 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что в рамках дела N А41-63446/18 Администрация муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Гранит" о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08 августа 2017 года N 48-2017/Ю за 1-й квартал 2018 года в размере 879 799 руб. 09 коп., пени за период с 16 марта 2018 года по 22 мая 2018 года в размере 29 913 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года по делу N А41-63446/18 в удовлетворении иска отказано.

Отказывая администрации в удовлетворении исковых требований суд указал, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для размещения объекта ритуальных услуг, в том числе предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений. Однако, из материалов дела следует, что в настоящее время, при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при заключении договора аренды и проведении торгов, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным.

Указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем, на основании вышеуказанных положений, истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Таким образом, вопрос о перечислении, либо не перечислении арендных платежей обществом разрешается судом в рамках вышеуказанного дела.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2018 года по делу N А41-42719/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов В.Н. Семушкина