Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 15АП-18965/18

город Ростов-на-Дону

26 декабря 2018 г.

дело N А53-7467/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заедания Бирюковой Е.В.,

при участии:

от истца: представитель Саркисова С.Л. (удостоверение N 663) - представитель по доверенности от 23.05.2018 N 48/11;

от ответчика: Терещенко С.В. - представитель по доверенности от 20.11.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2018 по делу N А53-7467/2018, принятое судьей Димитриевым М.А.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

к ответчику индивидуальному предпринимателю Исаеву Зурабу Григорьевичу

о расторжении договора аренды, о возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Исаеву Зурабу Григорьевичу расторжении договора аренды земельного участка от 04.08.2009 N 31370 и о возвращении земельного участка, свободного от:

- бетонной теннисной площадки площадью 336,8 кв. м.;

- бетонной баскетбольной площадки площадью 475,5 кв. м. и временных трибун;

- гостевой парковки площадью 117,2 кв. м.;

- 6 металлических столов для игры в настольный теннис;

- заасфальтированной площадки для гостевой парковки.

Исковые требования мотивированы тем, что ИП Исаевым В.Г. не исполнены условия договора аренды - не возведен спортивно-оздоровительный развлекательный комплекс.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2018 в иске отказано. Решение мотивировано тем, что спорный договор прекратил свое действие, оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется. Освобождение ответчиком земельного участка в части не представляется возможным, поскольку ответчику в аренду был предоставлен целый земельный участок, площадью 2 349 кв.м.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее. Суд сделал противоречивые выводы о невозможности освободить земельный участок от временных объектов.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель указывает следующее. Требования департамента об освобождении земельного участка уже были предметом рассмотрения суда в деле N А53-6634/2014 и оставлены без удовлетворения. Полагает, что оснований к расторжению договора не имеется, поскольку предпринимателем возведена совокупность объектов, которые является спортивно-оздоровительным комплексом. Не считает уведомление от 27.12.2017 надлежащим, поскольку акт осмотра составлен 22.06.2017. Арендная плата вносится до настоящего момента. Для освобождения земельного участка департамент должен предварительно составить схему расположения земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, принадлежащего предпринимателю на праве собственности нежилого здания литер А (здание для хранения и выдачи инвентаря) площадью 14,4 кв.м.

В судебном заседании участвующие в деле лица ссылались на доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.08.2009 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Исаевым Зурабом Григорьевичем (арендатор) заключен договор аренды N 31370 земельного участка по ул. Думенко, в г. Ростове-на-Дону, с кадастровым номером 61:44:0020711:14.

Указанный земельный участок предоставлен для строительства спортивно-оздоровительного развлекательного комплекса (п. 1.1 договора).

Срок договора установлен с 16.01.2009 по 16.01.2012 (п. 2.1 договора).

На указанном земельном участке предпринимателем возведены объекты: нежилое здание (литер А) 14,4 кв.м. (застроенная площадь 23 кв.м.); теннисный корт площадью 336,8 кв.м; баскетбольная площадка площадью 475,5 кв.м.; гостевая парковка площадью 117,2 кв.м., 6 металлических столов для игры в настольный теннис и временные трибуны.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2016 по делу N А53-8546/2016 признано отсутствующим зарегистрированное за предпринимателем Исаевым Зурабом Григорьевичем право собственности на следующие объекты: теннисный корт площадью 336,8 кв.м. (запись о регистрации права N 61-61/001-61/001/038/2015-5130/1), баскетбольную площадку площадью 475,5 кв.м. (запись о регистрации N 61-61/001-61/001/038/2015-5146/1), гостевую парковку площадью 117,2 кв.м. (запись о регистрации N 61-61/001-61/001/038/2015-5120/1), расположенные по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Думенко, 12.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 решение суда от 04.07.2016 по делу N А53-8546/2016 оставлено без изменения. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2017 решение суда от 04.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2016 по делу N А53-8546/2016 оставлены без изменения.

По истечении срока действия договора от 04.08.2009 предприниматель продолжил пользование земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, договор возобновлен на неопределенный срок.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону провел обследование спорного земельного участка. Согласно акту обследования земельного участка от 22.06.2017 N 2080 (т. 1 л.д. 19) на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, который находится в собственности Исаева З.Г.:

- Нежилое здание (литер А) - здание для хранения и выдачи инвентаря, площадь строения - 14.4 кв. м, застроенная площадь - 23 кв. м.

Кроме того, на земельном участке расположены:

- бетонная теннисная площадка площадью 336.8 кв.м.;

- бетонная баскетбольная площадка площадью 475.5 кв. м. и временные трибуны;

- 6 металлических столов для игры в настольный теннис;

- заасфальтированная площадка для гостевой парковки.

Земельный участок огорожен, доступ ограничен. Территория земельного участка и объекты, расположенные на нем, не эксплуатируются.

Данные обстоятельства также зафиксированы приложенной к акту фототаблицей.

27.12.2017 департаментом в адрес предпринимателя Исаева 3.Г. было направлено уведомление N 59-30-28969/14 о прекращении договора аренды от 04.08.2009 N 31370. Арендатору предложено освободить земельный участок в срок до 11.01.2018. Письмо вручено адресату 09.01.2018.

Поскольку арендатор полагает, что договор аренды исполняется им надлежащим образом, на земельном участке возведен комплекс движимых и недвижимых объектов для спортивно-оздоровительных целей, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

С учетом того, что на месте предполагаемого спортивно-оздоровительного комплекса обустроены асфальтированные площадки и стоянка, не возведено предусмотренное договором здание, апелляционный суд полагает, что нецелевое использование земельным участком материалами дела подтверждается. Земельный участок не освоен предпринимателем в целях, указанных в договоре.

С учетом позиции арендатора о надлежащем исполнении договора аренды департамент вправе был воспользоваться таким способом защиты как расторжение договора в судебном порядке.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Указанное условие ДИЗО города Ростова-на-Дону соблюдено. Предпринимателю Исаеву З.Г. 27.12.2017 было направлено уведомление N 59-30-28969/14 о прекращении договора аренды от 04.08.2009 N 31370. Арендатору предложено освободить земельный участок в срок до 11.01.2018. Письмо вручено адресату 09.01.2018.

С использования земельного участка не для целей, предусмотренных договором суд считает требования истца о расторжении договора аренды, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и предпринимателем Исаевым З.Г. подлежащими удовлетворению.

Также заявлено об освобождении земельного участка от движимых объектов, право собственности предпринимателя на которые признано отсутствующим.

В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположены: бетонная теннисная площадка площадью 336,8 кв. м.; бетонная баскетбольная площадка площадью 475,5 кв. м. и временные трибуны; гостевая парковка площадью 117,2 кв. м.; 6 металлических столов для игры в настольный теннис; нежилое здание литер А (здание для хранения и выдачи инвентаря) площадью 14,4 кв.м.

Предприниматель полагает, что не может быть понужден к освобождению земельного участка ввиду нахождения на нем принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилое здание литер А (здание для хранения и выдачи инвентаря) площадью 14,4 кв.м.

Апелляционная инстанция указанный довод отклоняет ввиду явной несоразмерности земельного участка площадью 2 349 кв.м. для эксплуатации нежилого здания площадью 14.4 кв.м.

Предприниматель, не будучи в силу закона лишенным права на использование необходимого для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка, вправе оформить право на земельный участок посредством обращения к департаменту.

Отказ в обязании освобождении земельного участка со ссылкой на то, что в аренду был предоставлен целый земельный участок, площадью 2 349 кв.м., в данном случае нарушает баланс интересов сторон.

Как указал ВАС РФ в постановлении президиума от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка предпринимателя на то, что ранее при рассмотрении дела N А53-6634/2014 в освобождении спорного земельного участка было отказано, также не принимается апелляционным судом, поскольку требования об освобождении в деле N А53-6634/2014 и настоящем деле заявлены по разным основаниям (в деле N А53-6634/2014 заявлен иск об освобождении земельного участка от самовольно возведенных объектов, в настоящем деле заявлено об освобождении земельного участка от временных объектов при расторжении договора аренды).

Таким образом, суд апелляционной инстанции признает апелляционную жалобу ДИЗО г. Ростова-на-Дону обоснованной.

Обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о расторжении договора аренды и об обязании предпринимателя освободить земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.10.2018 по делу N А53-7467/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.08.2009 N 31370, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и индивидуальным предпринимателем Исаевым Зурабом Григорьевичем.

Обязать индивидуального предпринимателя Исаева Зураба Григорьевича в течение месяца с момента вступления постановления в законную силу освободить и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:020711:0014, площадью 2349 кв.м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Думенко, 12, свободный от:

- бетонной теннисной площадки площадью 336,8 кв. м.;

- бетонной баскетбольной площадки площадью 475,5 кв. м. и временных трибун;

- гостевой парковки площадью 117,2 кв. м.;

- 6 металлических столов для игры в настольный теннис;

- заасфальтированной площадки для гостевой парковки,

за исключением части земельного участка, занятой нежилым зданием литер А (здание для хранения и выдачи инвентаря) площадью 14,4 кв.м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Исаева Зураба Григорьевича ИНН 616706772926 ОГРН 304616730600122 в доход федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины по иску, 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов