Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 г. N 09АП-62601/18

город Москва

26 декабря 2018 г.

Дело N А40-150496/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Павловой М.Н. на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 октября 2018 года по делу N А40-150496/2018, принятое судьей К.А.Кантор по иску ИП Павловой Марины Николаевны к АО "Торговый квартал Домодедово" о расторжении договора аренды по договору от 14.12.2017 N 84-КДС-ДМД/2017, возврате суммы страхового депозита, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Балышакова С.Е. по доверенности от 25.05.2018;

от ответчика: Семенова С.Э. по доверенности от 19.09.2018;

УСТАНОВИЛ:

ИП Павлова Марина Николаевна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к АО "Торговый квартал Домодедово" о расторжении договора аренды по договору от 14.12.2017 N 84-КДС-ДМД/2017, возврате суммы страхового депозита, а также об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что фактически договор был расторгнут с 01.05.2018 г., с даты прекращения деятельности истцом, в арендуемом помещении, таким образом ответчик неправомерно не произвел возврат истцу сумму страхового депозита, а кроме того, заявитель обращал внимание судебной коллегии что не получал уведомления о расторжении договора, ввиду чего ссылка ответчика на данный факт безосновательна.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражала, направила отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды торговой площади от 14 декабря 2017 года N 84-КДС-ДМД/2017.

По условиям заключенного между сторонами договора, ответчик (Арендодатель) передает истцу (Арендатору) за плату во временное владение и пользование (в аренду) часть нежилого помещения (торговую площадь 6,00 кв.м.), имеющую следующие характеристики: Литера 1Б, часть помещения N 26, под условным номером С01, расположенного на 2 (втором) этаже Торгового центра.

В свою очередь, истец (Арендатор), согласно пункту 1.2. Договора, использует Торговую площадь с целью открытия и функционирования на ней точки розничной торговли по продаже товаров. 13 февраля 2018 года между истцом и ответчиком был подписан Акт приема-передачи Торговой площади который, согласно пункту 2.2. Договора, являлся основанием для начала владения и пользования истцом торговой площадью.

Арендная плата торговой площади составила 20% (двадцать процентов) от товарооборота истца (Арендатора), в том числе НДС = (товарооборот арендатора х 20%) х 0,18 /1,18), но не менее ежемесячной фиксированной арендной платы, которая на период с 01.02.2018 г. по 28.02,2018 г. по условиям Договора (п.3.1.) составила 55.000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 8.389 руб. 83 коп., в период с 01.03.2018 г. - 75.000 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС 18% - 9.152 руб. 54 коп.

Также сторонами согласовано, что арендная плата оплачивалась истцом по условиям Договора до 15 (пятнадцатого) числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата. Истец вносил ответчику авансовый платеж в размере ежемесячной фиксированной арендной платы. Факт исполнения истцом обязательств по внесению арендной платы подтверждается следующими документами: платежное поручение N 7 от 21.02.18г. на сумму 31.428 руб. 57 коп. (оплата аренды за февраль 2018 г.); платежное поручение N 8 от 26.02.18г. на сумму 30.000 руб. 00 коп. (оплата аренды за март 2018 г.); платежное поручение N 9 от 07.03.18г. на сумму 42.000 руб. 00 коп. (оплата аренды за март 2018 г.); платежное поручение N 11 от 26.03.18г. на сумму 2.000 руб. 00 коп. (оплата аренды за март 2018 г.); платежное поручение N 12 от 30.03.18г. на сумму 40.000 руб. 00 коп. (оплата аренды за апрель 2018 г.); платежное поручение N 13 от 23.04.18г. на сумму 35.000 руб. 00 коп. (оплата аренды за апрель 2018 г.).

Исходя из п. 3.5. Договора истцом на расчетный счет ответчика была внесена сумма страхового депозита в размере 150.000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением N 1 от 18.12.2017 г.

По мнению истца, он в полном объеме и в срок выполнял свои договорные обязательства, предоставлял ответчику ежемесячную бухгалтерскую справку о товарообороте, составленную по форме приложения N 6 к Договору, копии Z-отчетов контрольно - кассовой техники, оплачивал арендную плату. Истец осуществлял владение и пользование торговой площадью по назначению (торговая точка розничной торговли "Waffle Magic"), согласно правил внутреннего распорядка торгового центра (Приложение N 2 к Договору).

Истец на арендуемой торговой площади самостоятельно и за свой счет произвел монтаж комплекта мебели (торговый остров по индивидуальному проекту) стоимостью 170.000 руб. 00 коп., на котором и осуществлялась розничная торговля продукцией.

При рассмотрении дела судом первой инстанции также установлено, что 01 апреля 2018 года (исх. N 4) истцом в адрес ответчика АО "Торговый квартал Домодедово" было направлено письмо с просьбой рассмотреть вопрос о снижении арендной платы, в связи с существенным снижением покупательской способности, и соответственно уменьшением размера выручки от продаж продукции. Данный вопрос не был рассмотрен ответчиком, какого-либо ответа не последовало.

В связи со сложившейся ситуацией 19 апреля 2018 года истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды. Уведомление было принято арендодателем, но ответа не последовало.

Также, 27 апреля 2018 года (исх. N 7), ответчику было направлено письмо с просьбой официально расторгнуть Договор и согласовать вывоз оборудования, принадлежащего истцу на праве собственности. К данному письму прилагались следующие документы: в двух экземплярах дополнительное соглашение о расторжении договора, подписанное со стороны истца (арендатора): в двух экземплярах акт приема-передачи торговой площади, подписанный со стороны истца (арендатора); оформленная заявка на вывоз имущества истца.

Также арендодателю предлагалось произвести возврат арендатору суммы страхового депозита в размере 150.000 руб. 00 коп., исходя из п. 3.9. Договора.

Письмо было получено ответчиком (арендодателем), что подтверждается отметкой о вручении на почтовом отправлении, а также личной подписью финансового менеджера компании ответчика на копии документа. Данная повторная просьба истца также была проигнорирована ответчиком.

30 апреля текущего года (исх. N 7/1) истец заблаговременно уведомила ответчика о том, что с 01 мая 2018 года перестает осуществлять свою торговую деятельность на территории арендодателя и соответственно просила не производить взимания арендной платы.

Одновременно ответчик был уведомлен и о невыходе продавца от ИП на торговую точку с 01 мая 2018 года с предложением не считать данный факт, как нарушение арендатором своих обязательств по нормам статьи 8 Договора аренды.

Истец пояснил, что ответчик не правомерно и не обоснованно не производит возврат истцу суммы страхового депозита по Договору в размере 150.000 руб. 00 коп.

При этом по условиям пункта 3.9 Договора аренды торговой площади, сумма страхового депозита подлежит возврату арендатору (истцу) в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня подписания сторонами акта возврата арендатором торговой площади в оплаченном размере за вычетом сумм любых удержаний, осуществленных арендодателем в соответствии с Договором.

Однако, по мнению истца основания для удержания ответчиком денежных средств отсутствуют, ранее удержания ответчиком не производились, так как истец свои обязанности по договору выполнял надлежаще.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направил ответчику претензию от 30.04.2018 г. исх. N 8, с требованием вернуть сумму страхового депозита, а также вернуть имущество, однако перечисления денежных средств не произошло, как и не направлено мотивированного отказа.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении догов ора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из абз. 6 ст. 620 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2. ст. 450.1 ГК РФ).

При рассмотрении дела ответчик в отзыве указал, что требование истца расторгнуть Договор аренды Торговой площади N 84-КДС-ДМД/2017 не может быть удовлетворено, ввиду того, что Договор был прекращен 30.06.2018 г. Ответчиком на основании Уведомления об одностороннем отказе от Договора.

Исходя из п. 9.1 Договора Ответчик имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы Истцом.

Согласно п. 3.2.1. Договора, Истец обязался вносить ежемесячную фиксированную арендную плату до 15 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата.

Поскольку, истцом неоднократно была допущена просрочка внесения арендной платы, а именно: за май 2018 г. и июнь 2018 г., ответчиком 01.06.2018 г. в адрес Истца было направлено Уведомление о неисполнении обязательств с требованием произвести оплату возникшей задолженности в размере 150 000 рублей в срок не позднее 10.06.2018 г.

Так как требование ответчика было проигнорировано, ответчик, воспользовавшись правом, установленным п. 9.1 Договора, отправил истцу Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора, последним днем действия которого считался - 30.06.2018 г.

Арбитражный суд отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, указал, что условиями договора аренды не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения условий договора, кроме того, спорный договор в судебном порядке не расторгнут.

Однако, п. 9.1 договора предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 3.7 Договора ответчик вправе по своему усмотрению, без получения согласия истца использовать сумму Страхового депозита для удержания средств в счет исполнения любых обязательств по Договору.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции также указал, что поскольку действия договора прекратились на основании уведомления ответчика об одностороннем отказе от договора, он пришел к выводу, что требование истца о расторжении договора не подлежит удовлетворению, также как и требование о возврате страхового депозита, поскольку на момент прекращения договора, за истцом числилась задолженность по договору за май-июнь 2018 года в сумме 150 000 рублей, которую ответчик, удержал в счет погашения задолженности, в установленном п. 3.7 Договора порядке.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактически договор был расторгнут с 01.05.2018 г., с даты прекращения деятельности истцом, в связи с чем, ответчик неправомерно не произвел возврат истцу суммы страхового депозита, признан судебной коллегией несостоятельным по следующим основаниям.

Договор был прекращен 30.06.2018 г. ответчиком на основании Уведомления об одностороннем отказе от Договора, вследствие нарушения Истцом обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 9.1 Договора ответчик имеет право отказаться от исполнения Договора в одностороннем порядке в случае нарушения сроков внесения арендной платы истцом.

Согласно п. 3.2.1. Договора, истец обязался вносить ежемесячную фиксированную арендную плату до 15 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата.

Истцом неоднократно была допущена просрочка внесения арендной платы, а именно: за май 2018 г. и июнь 2018 г., в связи с чем, ответчиком 01.06.2018 г. в адрес истца было направлено уведомление о неисполнении обязательств с требованием произвести оплату возникшей задолженности в размере 150 000 рублей в срок не позднее 10.06.2018 г.

Так как требование ответчика было проигнорировано, он, воспользовавшись своим правом, установленным п. 9.1 Договора, отправил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора, последним днем действия которого считалось - 30.06.2018 г.

Единственная причина, на которую ссылается истец как на основание для досрочного расторжения Договора, является снижение покупательской способности, но закон не связывает с этим обстоятельством право прекратить исполнять обязательства по Договору и/или требовать его прекращения.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ расторжение судом договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно при наличии одновременно четырех условий, указанных в ст. 451 ГК РФ.

При этом истец не представил доказательств наступления ни одного из обстоятельств, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что на момент прекращения Договора, за истцом числилась задолженность в размере 150 000 рублей, ответчик, воспользовавшись правом, установленным п. 3.7 Договора, произвел удержание в счет погашения задолженности по арендным платежам, возникшей у истца по Договору.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец не получал уведомления о расторжении договора, также подлежит отклонения, поскольку при проверке данного довода судебной коллегией установлено, что в материалах дела имеется опись и квитанция об отправке данного уведомления о расторжении (том 2, л.д. 15).

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2018 года по делу N А40-150496/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина М.С. Кораблева