Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2019 г. N 07АП-11455/18

город Томск

9 января 2019 г.

Дело N А27-23065/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 января 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего	Павловой Ю.И.,
судей:	Киреевой О.Ю.,
	Полосина А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поникаровской Н.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (N 07АП-11455/2018) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 октября 2018 года по делу N А27-23065/2017 (судья Фуртуна Н.К.) по иску индивидуального предпринимателя Потылицына Андрея Юрьевича (ОГРНИП 317420500070398, ИНН 421701874041, город Новокузнецк) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (ОГРН 1024201467509, ИНН 4216006034, 654080, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Кирова (Центральный р-н), 71, 317), Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка (ОГРН 1094217012284, ИНН 4217121181, 654080, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Франкфурта (Центральный р-н), 9 А), Администрация города Новокузнецка (ОГРН 1024201470556, ИНН 4216005979, 654080, Кемеровская область, город Новокузнецк, улица Кирова (Центральный р-н), 71) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.

В судебном заседании принял участие представитель истца Лапина С.А. по доверенности от 08 декабря 2017 года.

СУД УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Потылицын Андрей Юрьевич (далее по тексту - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - КУМИ), Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее также - комитет), Администрации города Новокузнецка (далее - администрация) об обязании КУМИ заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0504048:13, площадью 31 527 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Некрасова, 16, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена Участка по настоящему договору определяется в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0504048:13 и составляет: 13 146 759 х 2,5% = 328 668,98 руб.".

В обоснование иска истец указал, что выкупная стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ N 137-ФЗ) для предпринимателя должна составлять 2,5% от его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 04.10.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся решением, комитет обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что право аренды на спорный земельный участок переоформлено в период со дня вступления в силу ФЗ N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года. Факт регистрации договора аренды от 29.11.1994 N182 участниками процесса не оспаривался и суд фактически также признал факт регистрации данного договора. Основанием для удовлетворения исковых требований истца явился факт несоблюдения требований, предъявляемых к форме регистрации договоров аренды, предусмотренных для того времени. Судом не принято во внимание и не дана оценка тем обстоятельствам, что договор аренды подписан без разногласий, в течение всего срока действия исполнялся сторонами и не оспаривался, данные, позволяющие идентифицировать предмет договора, а также вид права, на котором он предоставлен, отражены в книге регистрации договоров аренды.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, комитет заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью явки представителя.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, при этом исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Следовательно, отложение судебного разбирательства является правом суда при наличии к тому объективной необходимости.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел в ходатайстве, заявленном ответчиком, намерений на совершение каких-либо юридически значимых действий, позиция апеллянта изложена в письменном виде в поданной апелляционной жалобе, что позволяет рассмотреть ее без участия самого заявителя.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основания, изложенным в письменном отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, на праве собственности принадлежат истцу, что подтверждено выписками из единого государственного реестра недвижимости.

Данные объекты приобретены в порядке приватизации на основании типового плана приватизации от 04.08.1992 открытым акционерным обществом "Новокузнецкремстрой", впоследствии по результатам торгов от 21.10.2002, объекты приобретены обществом с ограниченной ответственностью "Зорро" на основании договора купли-продажи на открытых торгах от 21.10.2002, договоров купли-продажи зданий от 29.10.2002, от 22.01.2003, в пунктах 2 которых указано, что вместе с передачей права собственности на объекты обществу передается право аренды соответствующего земельного участка на основании договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:30:0504048:13, площадью 3,1527 га.

Право собственности на объекты, расположенные на спорном участке, перешло к истцу на основании договора купли-продажи от 29.09.2016.

Согласно сведениям государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 42:30:0504048:13, площадью 31527 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Некрасова, разрешенное использование: под промышленные предприятия, поставлен на кадастровый учет 13.02.2004.

25.11.2016 с предпринимателем заключен договор аренды спорного земельного участка сроком до 01.11.2021.

04.05.2017 истец обратился с заявлением о приобретении земельного участка в собственность.

КУМИ составлен проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, выкупная цена определена в размере 7 888 055,40 руб. исходя из кадастровой стоимости земельного участка 13 146 759 руб.

Предприниматель, не согласившись с ценой договора, направил в адрес ответчика протокол разногласий с предложением внести изменения в пункт 2.1. договора, определив цену участка по договору в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0504048:13 в размере 328 668,96 руб.

КУМИ направило истцу протокол согласования разногласий, предложив принять условия договора в редакции продавца.

Из материалов землеустроительного дела следует, что спорный земельный участок образован из земельного участка, предоставленного акционерному обществу открытого типа "Новокузнецкремстрой" в аренду на основании договора аренды N 182 от 29.11.1994, который в свою очередь был образован из земельного участка площадью 3,15 га, предоставленного Ремонтно-строительному управлению арендно-коллективной собственности в бессрочное пользование на основании акта N 676 о предоставлении в бессрочное пользование, выданного Новокузнецким городским Советом депутатов 15.03.1991.

Ссылаясь на наличие у него права на выкуп земельного участка по льготной цене, в том числе, поскольку объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены в порядке приватизации, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены в порядке приватизации, в связи с этим предприниматель относится к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 ФЗ N 137-ФЗ. Суд также исходил из того, что истец комитет и администрацию указал в качестве ответчиков, однако никаких требований к ним не предъявляет.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникшие при заключении договора разногласия, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В том случае, если условие договора предусмотрено диспозитивной правовой нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если правоотношение регулируется императивной нормой закона и иного правового акта, действующих в момент его заключения, то стороны не вправе ее изменять и договор должен ей соответствовать. Соглашение сторон об изменении императивной нормы ничтожно.

На основании пункта 2.2 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

При приобретении вышеуказанными лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности (пункт 1 статьи 2 ФЗ N 137-ФЗ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Собственники зданий вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки, независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, при этом выкупная цена испрашиваемого предпринимателем земельного участка, должна составлять 2,5% его кадастровой стоимости.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что предприниматель относится к категории собственников, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 ФЗ N 137-ФЗ, поскольку объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, отчуждены в порядке приватизации.

Судом первой инстанции верно указано на отсутствие ограничений на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в отношении истца, который не переоформлял право постоянного (бессрочного) пользования на аренду спорного земельного участка, а приобрел право аренды в связи с приобретением объектов недвижимости, поскольку право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переоформлено в установленном порядке на право аренды до 01 июля 2012 года.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Те обстоятельства, что договор аренды подписан без разногласий, в течение всего срока действия исполнялся сторонами и не оспаривался, в договоре указаны данные, позволяющие идентифицировать предмет договора, не имеют правового значения в настоящем случае.

На основании пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что договоры аренды 1994 года и 06.07.2000 не зарегистрированы в установленном в период заключения договоров порядке, в связи с чем верно указано, что с учетом изложенных разъяснений для не могут влечь каких-либо последствий.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04 октября 2018 года по делу N А27-23065/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Председательствующий

Ю.И. Павлова

Судьи

О.Ю. Киреева А.Л. Полосин