Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 г. N 08АП-14582/18

город Омск

21 января 2019 г.

Дело N А81-4608/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дерхо Д.С.,

судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Козыревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14582/2018) заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.10.2018 по делу N А81-4608/2018 (судья Никитина О.Н.), по иску заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа в интересах муниципального образования Надымский район к Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН 8903008622, ОГРН 1028900578750), Департаменту муниципального имущества Администрации муниципального образования Надымский район (ИНН 8903001095, ОГРН 1028900581192) и Кандаурову Олегу Владимировичу о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N КП-93 от 08.08.2016 года и применении последствий недействительности сделки,

установил:

заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа Петров А.Ю., в интересах муниципального образования Надымский район (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Надымский район (далее - ответчик) и Кандаурову Олегу Владимировичу (далее - ответчик, Кандауров О.В.) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N КП-93 от 08.08.2016 и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 17.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципального имущества администрации муниципального образования Надымский район.

Впоследствии, по заявлению истца суд привлек Департамент муниципального имущества администрации муниципального образования Надымский район к участию в деле в качестве соответчика.

Исковые требования со ссылками на статьи 167, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35, 39.20, 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" мотивированы незаконной передачей в собственность по договору купли-продажи N КП-93 от 08.08.2016 земельного участка с кадастровым номером 89:10:010102:9, расположенного по адресу: п. Лесной, между жилыми домами 10 и 12, г. Надым, ЯНАО, на котором расположен объект незавершенного строительства - торговый центр, общей площадью 964,1. кв.м, с кадастровым номером 89:10:010102:1628, Кандаурову О.В. без проведения торгов, на основании его заявления в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ. Указанное нарушение установлено в результате проведенной проверки Надымской городской прокуратуры соблюдения Администрацией МО Надымский район законодательства при использовании и распоряжении муниципальным имуществом, в том числе земельными участками.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.10.2018 по делу N А81-4608/2018 исковые требования заместителя прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N КП-93 от 08.08.2016 и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставлены без удовлетворения.

Возражая против принятого судом первой инстанции решения от 12.10.2018, заместитель прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование своей позиции истец ссылается на то, что при совершении оспариваемой сделки нарушен порядок распоряжения муниципальной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов; вследствие заключения договора купли-продажи муниципальное образование Надымский район с 08.08.2016 было лишено возможности получать в бюджет арендные платежи за пользование спорным земельным участком Кандауровым О.В.; Кандауровым О.В. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.07.2018 Торгового центра под магазин продовольственных товаров предоставлено лишь 20.09.2018.

В отзывах на апелляционную жалобу Департамент муниципального имущества Администрации муниципального образования Надымский район, Кандауров О.В. просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

От Департамента муниципального имущества администрации муниципального образования Надымский район поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя.

На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией муниципального образования Надымский район (продавец) и Кандауровым Олегом Владимировичем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N КП-93 от 08.08.2016 (далее - договор) с кадастровым номером 89:10:010102:9, расположенного по адресу: п. Лесной, между жилыми домами 10 и 12, г. Надым, ЯНАО (далее - земельный участок), на котором расположен объект незавершенного строительства - торговый центр, общей площадью 964,1 кв.м., с кадастровым номером 89:10:010102:1628.

Согласно пункту 1.3. договора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества: незавершенный строительством объект - Торговый Центр, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 964,1 кв.м., инв. N 0988, лит. А, адрес объекта: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Надым, пос. Лесной, между ж/д N 10 и 12 (далее - объект). Указанный объект принадлежит покупателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 19.12.2011 (запись регистрации N 89-89-021079/2011-041 от 19.12.2011).

Выкупная цена земельного участка установлена сторонами в сумме 671819 руб. 68 коп. в размере 100 % кадастровой стоимости земельного участка (приложение N 2 к договору, кадастровый паспорт земельного участка от 22.06.2016 N 8900/200/16-81660).

Оплата произведена в полном размере, что сторонами не оспаривается.

На основании решения от 07.02.2018 N 49 Надымской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения Администрацией МО Надымский район законодательства при использовании и распоряжении муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, по результатам которой главе МО Надымский район от 27.02.2018 N06-02-2018 вынесено Представление от 27.02.2018 N 06-02-2018 "Об устранении нарушений норм действующего законодательства РФ", а именно, порядка, установленного статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции", - в виде предоставления спорного земельного участка без проведения торгов.

По мнению прокурора, указанные действия Администрации МО Надымский район нарушили права и интересы неопределенного округа лиц в части реализации права на участие в конкурентной процедуре приобретения земельного участка в собственность, а также муниципального образования Надымский район в части реализации полномочий по распоряжению муниципальным имуществом.

Администрация МО Надымской район с предписанием не согласилась, пояснив в письме от 28.03.2018 N 101-16-01/3034, что отчуждение вышеуказанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, было произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заместителя Прокурора Ямало-Ненецкого автономного округа в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что прокурором не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение публичных интересов в результате заключения муниципальным образованием Надымский район договора купли-продажи земельного участка N КП 93 от 08.08.2016; при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что совершение сделки не повлекло нарушения прав неопределенного круга лиц на предоставление земельного участка в собственность; Кандауров О.В. являлся единственным собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, его права защищены нормой о запрете на проведение аукциона в отношении спорного земельного участка; впоследствии (по завершении строительства и реконструкции объекта) он стал владельцем единственного здания на спорном земельном участке; иные лица не имели в рассматриваемом периоде прав на земельный участок и не могли их приобрести.

Такие выводы суда основаны на полной, объективной оценке всей совокупности представленных сторонами доказательств, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, содержанию подлежащих применению норм материального права и доводами апелляционной жалобы истца не опровергаются.

В соответствии с положениями статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также о применении последствий недействительности указанных сделок.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В данном случае - в интересах муниципального образования Надымский район.

При таких обстоятельствах, основанием для удовлетворения исковых требований прокурора применительно к пункту 1 статьи 2 АПК РФ может служить лишь установленный судом факт нарушения прав и законных интересов муниципального образования Надымский район в результате совершения оспариваемой сделки.

Между тем такие обстоятельства в ходе производства по делу установлены не были. Спорный договор купли-продажи совершен в соответствии с действующим законодательством, а именно, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 1 статьи 130 ГК РФ. При этом права муниципального образования совершенной сделкой не нарушены.

Как следует из совокупности собранных по делу письменных доказательств, на основании решения Надымского горисполкома от 01.11.1991 N 299 Управлению капитального строительства Надымского горисполкома выдано разрешение N 197 (т. 1, л.д. 76) на строительство торгового центра в п. Лесной.

На основании приказа Комитета по управлению имуществом муниципального образования город Надым и Надымский район от 27.11.2001 N 148 за муниципальным образованием Надымский район 17.12.2001 было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект "Торговый центр в п. Лесной".

По договору купли-продажи от 02.07.2002 право собственности на объект незавершенного строительства перешло к обществу с ограниченной ответственностью "Калейдоскоп", которое по договору купли-продажи от 02.10.2008 распорядилось им в пользу Мордовина В.В. (2/3 доли в праве) и Кашина В.П. (1/3 доля в праве).

По договору купли-продажи от 19.12.2011 объект незавершенного строительства в свою собственность приобрел Кандауров О.В. (выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости т. 1, л.д. 104-105)

15.10.2012 в аренду Кандаурову О.В. под размещение незавершенного строительством объекта ("торговый центр") предоставлен земельный участок площадью 1414 кв.м, с кадастровым номером 89:10:010102:9 сроком на 5 лет - до 18.12.2016 (договор аренды от 15.10.2012 N Н2012/72 - т. 2, л.д. 82-86).

26.07.2018 завершенный строительством объект недвижимости Торговый Центр введен в эксплуатацию, зарегистрирован в качестве объекта недвижимого имущества - здания Торгового центра под магазин продовольственных товаров.

Таким образом, незавершенный строительством объект ("торговый центр"), приобретенный Кандауровым О.В., ранее являлся объектом муниципальной собственности и поступил в гражданский оборот в порядке приватизации.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на дату приобретения Кандауровым О.В. незавершенного строительством объекта, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

В настоящее время (и на момент совершения сторонами оспариваемой сделки) аналогичная по смыслу норма установлена пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, в силу которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Хотя в приведенных нормах права (статьи 36, 39.20 ЗК РФ) не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 и поддержана практикой Верховного Суда Российской Федерации (например, определениями Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48, от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738, от 25.09.2017 N 310-ЭС17-13213).

Так, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738, А41-453/2015 указано, что в силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации лицо, выкупившее объект незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. Аналогичным образом в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2017 N 310-ЭС17-13213 по делу N А14-8694/2016 содержится вывод о том, что если объект незавершенного строительства, принадлежащий предпринимателю, ранее являлся предметом приватизации, то к выкупу земельных участков, занятых приватизированным недвижимым имуществом, применимы общие правила, независимо от того, завершено ли строительство расположенного на участке объекта недвижимости.

Таким образом, Кандауров О.В., являясь сингулярным правопреемником лица, выкупившего объект незавершенного строительства в процессе приватизации, был вправе выкупить и земельный участок, занятый этим объектом.

При этом подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Следовательно, оспариваемая прокурором сделка соответствует требованиям закона и не подлежит признанию недействительной.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы прокурора коллегия судей учитывает также следующие обстоятельства.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ спорный договор купли-продажи не нарушил и не мог нарушить интересы неопределенного круга лиц либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Так, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Таким образом, поскольку на земельном участке, являющимся предметом спорного договора купли-продажи, был расположен только объект незавершенного строительства, принадлежащий Кандаурову О.В., то данный земельный участок не мог (и не может в настоящее время) являться предметом аукциона.

В связи с этим, неопределенный круг лиц и третьи лица не могли и не могут участвовать в аукционе и приобретать какие-либо права на земельный участок, являющийся предметом спорного договора купли-продажи.

Следовательно, спорный договор купли-продажи не нарушил и не мог нарушить интересы неопределенного круга лиц либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Также, спорный договор купли-продажи не нарушил каких-либо прав публично-правового образования, а именно муниципального образования Надымский район, поскольку цена земельного участка была установлена в соответствии с подпунктом 2 пунктом 2 статьи 39.4 ЗК РФ и пункта 2 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П (далее - Порядок).

Так, в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2 Порядка предусмотрено, что цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, цена земельного участка, являющегося предметом спорного договора купли-продажи, была установлена в размере 100% его кадастровой стоимости (671 819 руб. 68 коп.) и полностью оплачена Кандауровым О.В.

Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона.

Оснований для изменения или отмены принятого по делу решения суда не имеется, апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как истец освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.10.2018 по делу N А81-4608/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Д.Г. Рожков Н.В. Тетерина