Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 г. N 10АП-22148/18

г. Москва

21 января 2019 г.

Дело N А41-40942/18

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от ИП Новикова Н.И. - Дунаевская Н.П. по доверенности N 50 АБ 2112373 от 23.11.2018;

от Администрации г.о. Химки МО - Сердюкова И.Н. по доверенности N 116 от 13.02.2018;

от ООО "Детское здоровье" - представитель не явился, извещен;

от Министерства имущественных отношений МО - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации г.о. Химки МО на решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-40942/18, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску ИП Новикова Н.И. к Администрации г.о. Химки МО, ООО "Детское здоровье", третье лицо: Министерство имущественных отношений МО о понуждении заключать дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

ИП Новиков Н.И. обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к администрации городского округа Химки Московской области, ООО "Детское здоровье" об обязании администрацию заключить с обществом и предпринимателем дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06.07.2012 N ЮА-190 с целью изменения договора аренды земельного участка в части наименовании арендатора на следующих условиях:

"Администрация городского округа Химки Московской области, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", в лице, действующего на основании, общество с ограниченной ответственностью "Детское здоровье", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице, действующего на основании Устава, и индивидуальный предприниматель Новиков Николай Иванович, именуемый в дальнейшем "Новый арендатор", с другой стороны, руководствуясь ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и договором аренды земельного участка от 06.07.2012 N ЮА-190 (далее по тексту - Договор аренды), в связи с переходом права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 6 Новикову Николаю Ивановичу, заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. По настоящему дополнительному соглашению Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по Договору аренды в отношении земельного участка площадью 783 +/- 9 кв. м с к. н. 50:10:0060226:24, расположенного по адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 6.

Арендатору данный земельный участок принадлежит на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 02.12.2013, зарегистрированном за N 50-50-10/096/2013-125 от 28.08.2014.

Договор аренды земельного участка от 06.07.2012 N ЮА-190, зарегистрирован за N 50-50-10/060/2012-381 от 17.08.2012.

2. Настоящим Арендатор заявляет и гарантирует, что:

- Арендатор является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав и обязанностей по Договору аренды;

- передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;

- передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц, и не противоречит никаким обязательствам Арендатора;

- все права и обязанности по Договору аренды исполнялись Арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка отсутствуют;

3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения Арендатор передает Новому Арендатору по акту приема-передачи: оригинал Договора аренды, карты кадастрового учета, план земельного участка, иные документы, подтверждающие права Арендатора по Договору аренды, а также все документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями по Договору аренды.

4. Настоящее дополнительное соглашение, а также переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Каждая сторона обязана надлежащим образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения и перехода права аренды.

6. Настоящее дополнительное соглашение заключено в четырех экземплярах, по одному для каждой из сторон, регистрирующему органу.

Взыскать солидарно с администрации городского округа Химки Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Детское здоровье" в пользу индивидуального предпринимателя Новикова Николая Ивановича государственную пошлину в размере 6000 руб.".

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-40942/18 требования ИП Новикова Н.И. удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация г.о. Химки МО обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации г.о. Химки МО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ИП Новикова Н.И. в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО "Детское здоровье" и Министерства имущественных отношений МО, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Новикову Н.И. Химкинским городским судом Московской области по гражданскому делу N 2-2759/2016 выдан исполнительный лист серии ФС N 003720534, предметом исполнения по которому выступало обращение взыскания на заложенное имущество общества - нежилое 2-этажное здание общей площадью 1 335 кв. м с к. н. 50:10:0060226:30, расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, ул. Первомайская, д. 6.

Судебным приставом-исполнителем СМО по ИОИД и РЗ УФССП России по Московской области Горбуновым Николем Анатольевичем 08.09.2017 в рамках исполнительного производства от 14.12.2016 N 5177/16/50057-ИП составлен акт о передаче указанного нереализованного имущества в пользу взыскателя Новикова Н.И.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.02.2018 N 99/2018/82741974 указанное здание с кадастровым номером 50:10:0060226:30 находится в собственности предпринимателя.

Здание с кадастровым номером 50:10:0060226:30 находится на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060226:24, который в соответствии со сведениями ЕГРН принадлежит обществу на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности от 02.12.2013, заключенным с администрацией и зарегистрированным 28.02.2014 за N 50-50-10/096/2013-125 (основной договор аренды земельного участка от 06.07.2012 N ЮА-190, дата регистрации 17.08.2012 за N 50-50-10/060/2012-381).

Предприниматель 07.12.2017 обратился в администрацию с заявлением о заключении с ним договора аренды земельных участков с кадастровым номером 50:10:0060226:24 и внесении изменений в договоры аренды от 06.07.2012 N ЮА-190 в части арендатора земельных участков.

Письмом от 22.12.2017 N 132п-44516 администрация сообщила предпринимателю о том, что для внесения изменений в указанный договор предпринимателю необходимо заключить с арендатором земельного участка договор переуступки прав и обязанностей и представить таковой арендодателю.

Не согласившись с ответом администрации, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что согласия общества на заключение дополнительного соглашения по передаче прав и обязанностей по договору аренды не требуется, а предприниматель обладает правом требования в силу статьи 445 Гражданского кодекса об обязании заключить указанное дополнительное соглашение.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса установлено, что продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и, необходима для его использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, согласно которому покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом, исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09 следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, оставляя без изменения судебные акты, принятые по результатам рассмотрения дела N А40-139999/12-84-1444 указал в постановлении от 15.04.2014 N 18182/13, что "право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Поскольку дополнительным соглашением не исключаются пункты действующего договора и реализуется истцом право, предоставленное положениями статьи 552 Гражданского кодекса, действовавшими и в момент оформления земельно-правовых отношений ответчиками, ссылка ответчика, Департамент имущества города Москвы, на положения статьи 422 Гражданского кодекса не имеет правового значения.

Следовательно, отсутствие в договорах купли-продажи от 13.11.2009 условия о том, что продавцу - ООО "БК-Эстейт" принадлежит право аренды земельного участка сроком на 25 лет, не имеет правового значения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцу необходимо было заключить с арендатором земельного участка договор переуступки прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка, после чего предоставив его арендодателю для начисления арендной платы, отклоняется апелляционным судом, ввиду следующего.

Ссылка ответчика - Администрации г.о.Химки Московской области на то, что в силу ст. 450 ГК РФ внесение изменений в договор возможно только по соглашению сторон и для внесения соответствующих изменений требуется волеизъявление обеих сторон, к которым Администрация не относится, не имеет правового значения.

В силу указанный законоположений и разъяснений, согласия ответчика - ООО "Детское здоровье" на заключение дополнительного соглашения по передаче прав и обязанностей по договору аренды не требуется, а ИП Новиков Н.И. обладает правом требования в силу статьи 445 ГК РФ об обязании заключить указанное дополнительное соглашение.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-40942/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова