Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 г. N 10АП-22978/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 8 мая 2019 г. N Ф05-5932/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 января 2019 г.

Дело N А41-51694/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Игнахиной М.В., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,

при участии в заседании:

от истца, общества с ограниченной ответственностью "Аркон" (ИНН: 5001051695, ОГРН: 1055000515514): Богатырев Д.А. - представитель по доверенности от 09.01.2017; Алексеева С.М. - представитель по доверенности от 10.01.2019,

от ответчиков:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ИНН: 5001106785, ОГРН: 1165001050158): представитель не явился, извещен,

от Администрации городского округа Балашиха (ИНН: 5001106672, ОГРН: 1165001050026): Татаринова О.И. - представитель по доверенности от 09.01.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-51694/18, принятое судьей Анисимовой О.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Аркон" к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Администрации городского округа Балашиха, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аркон" (далее - ООО "Аркон", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет), Администрации городского округа Балашиха (далее - Администрация) с требованиями: урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Аркон" и Комитетом при заключении договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25 мая 2018 года, изложив спорные условия в редакции, изложенной в исковом заявлении (т.1 л.д. 2-9).

В ходе судебного разбирательства истец отказался от исковых требований в части урегулирования разногласий п. 5.5 договора купли-продажи N III/2018-ПП от "25" мая 2018 года, а именно: "Добавить пункт 5.5. договора и изложить в следующей редакции: "С целью государственной регистрации перехода права на имущество продавец обязан предоставить покупателю в течение 2 (двух) рабочих дней со дня подписания настоящего договора оригиналы следующих документов: Постановление Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 года N 394-ПА (основание ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"); Доверенность на представителя ООО "Аркон" (основание п. 1 ч. 4. ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") с правом подачи заявления о государственной регистрации перехода права на имущество; Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего настоящий договор. Документы, указанные в настоящем пункте договора, не подлежат предоставлению покупателю в случае самостоятельной подачи документов продавцом. Дата и время подачи документов на государственную регистрацию перехода права на имущество согласовывается между покупателем и продавцом путем направления заказного письма или телеграммы".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-51694/18 принят отказ ООО "Аркон" от исковых требований в части урегулирования разногласий п. 5.5 договора купли-продажи N III/2018-ПП от "25" мая 2018 года. В остальной части требования истца удовлетворены. Признан незаконным и отменен пункт 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 года N 394-ПА, в части выкупной цены в размере 8 070 470 руб. (т. 2 л.д. 57-64).

Не согласившись с решением суда, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители истца против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Комитета, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей истца и Администрации, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2016 по делу N А41-74421/16 (с учетом постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2017) удовлетворены заявленные требования ООО "Аркон" к КУИ г.о. Балашиха, а именно:

- признан недействительным отказ Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха от 10.10.16 N 8367/2 в реализации преимущественного права ООО "Акрон" на выкуп арендованного имущества;

- признано недействительным Постановление Администрации городского округа Балашиха от 22.09.2016 N 839/10-ПА в части включения объекта недвижимости: здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 115 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Дзержинского, д. 32А, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Суд обязал Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества: здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 115 кв.м, инв. N 001:001-10226, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мик-н Дзержинского, д. 33А, в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу, и принять решение об условиях приватизации данного объекта недвижимости в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить в ООО "Аркон" оформленный надлежащим образом проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества - здания бытового обслуживания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 115 кв.м, инв. N 001:001-10226, лит. Б, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мик-н Дзержинского, д. 33А в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда Комитет 25.05.2018 направил в адрес ООО "Аркон" проект договора купли-продажи N III/2018-ПП от 25.05.2018 (далее - договор).

Не согласившись с договором, общество направило в Комитет договор с протоколом разногласий письмом N 9 от 21.06.2018.

Общество не согласилось с предложенной Комитетом рыночной ценой имущества в размере 8 070 470 руб., определенной независимым оценщиком ООО "Прима" по состоянию на 15.05.2018.

Письмом от 29.06.2018 N 8109/2 ответчик вернул договор купли-продажи и протокол разногласий без подписания, настаивая на предложенной редакции договора.

Недостижение сторонами договора соглашения по отдельным его условиям послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец отвечает критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендованного имущества.

Из материалов дела следует, что ответчиком в проекте договора купли-продажи предложена цена имущества в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО "Прима" от 15.05.2018 N 73-ИМ в размере 8 070 470 руб. и п. 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 года N 394-ПА.

Рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 15.05.2018.

Между тем, как правильно отметил суд первой инстанции, истец обратился с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп объекта в порядке предусмотренном Законом N 159-ФЗ, 16.09.2016.

Частью 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Уполномоченный орган отказал в реализации преимущественного права ООО "Акрон" на выкуп арендованного имущества.

Впоследствии отказ был признан незаконным судом, Комитет был обязан устранить допущенные нарушения.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, при надлежащем выполнении органом местного самоуправления своих обязанностей действия по реализации преимущественного права общества на выкуп арендованного имущества должны были осуществляться в 2016, а не в 2018 году.

Предложенная Комитетом выкупная цена имущества противоречит требованиям ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, поскольку дата оценки (15.05.2018) не соответствует дате обращения ООО "Аркон" с заявлением о выкупе имущества (16.09.2016).

По заданию истца ООО Консалтинговая группа "Праймаудит" составлен отчет N 45/2018-О об оценке рыночной стоимости имущества, в соответствии с которым его стоимость по состоянию на 16.09.2016 составила 2 896 427 рублей (т. 1 л.д. 68). Ответчики своих заключений по оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на дату обращения общества с заявлением о выкупе имущества не представили, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявили.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности доводов истца в части установления в договоре выкупной цены имущества в размере, определенном на дату 16.09.2016, составляющем 2 896 427 руб., а пункт 2.1 проекта договора - подлежащим изменению.

В связи с этим, суд первой инстанции также правомерно признал незаконным и отменил пункт 3 решения об условиях приватизации муниципального имущества, утвержденного постановлением Администрации городского округа Балашиха от 17.05.2018 года N 394-ПА, в части выкупной цены в размере 8 070 470 руб.

В соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчиком в проекте договора предложена рассрочка оплаты имущества.

Между тем, истец не согласен с рассрочкой, выбрал порядок оплаты цены договора единовременно.

Поскольку предложенный истцом порядок оплаты цены договора соответствует требованиям пункта 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, в данной части разногласия также подлежат урегулированию в соответствии с предложением истца.

В связи с этим, пункты 2.2, 4.3 и 8.3 проекта договора, предусматривающие рассрочку, порядок оплаты и ответственность за нарушение сроков внесения платежей установленных п. 2.2 договора, подлежат исключению из договора.

Согласно п. 8.4 проекта договора, в случае неисполнения покупателем условий договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе неоднократного нарушения сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки равной цене недвижимого имущества, определенной в п. 2.1 договора. Недвижимое имущество остается в собственности г.о. Балашиха, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Истец предлагает изменить данное условие следующим образом: "В случае неисполнения покупателем условий настоящего договора, а также их ненадлежащего исполнения, в том числе нарушения срока исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается в судебном порядке".

Поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, редакция истца не противоречит нормам ст. 421, 422, 450 ГК РФ, стороны вправе предусмотреть в договоре только судебный порядок его расторжения.

Последствия расторжения договора предусмотрены законом (ст. 453 ГК РФ), Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно п. 9.2 договора, к обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война, землетрясение, наводнение, ураган, пожар или подобные явления, а также законы, распоряжения, иные нормативные документы компетентных государственных органов, принятые после подписания настоящего договора и препятствующие его исполнению.

Истец предлагает следующую редакцию данной нормы: "К обстоятельствам непреодолимой силы относятся: война, землетрясение, наводнение, ураган, пожар или подобные явления".

Редакция истца не противоречит определению непреодолимой силы, содержащемуся в ст. 401 ГК РФ - чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.

Законы, иные нормативные акты, к таким обстоятельствам не относятся.

С учетом изложенного, пункты 8.4 и 9.2 суд первой инстанции правомерно счел необходимым принять также в редакции истца.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал предложенные истцом разногласия законными и обоснованными, и счел возможным урегулировать их на условиях истца.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку исковое заявление одновременно содержит требования гражданско-правого характера и требования, вытекающие из административных правоотношений.

Арбитражный апелляционный суд не принимает указанный довод ответчика, поскольку действующими нормами процессуального права запрет на совместное рассмотрение таких требований не установлен.

Доводы заявитель о том, что судом не дана оценка расхождению между рыночной стоимостью объекта в отчетах, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик, не согласившись с оценкой, проведенной истцом, вместе с тем ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы не заявил.

Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 года по делу N А41-51694/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

М.В. Игнахина Э.С. Миришов