Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2019 г. N 10АП-22893/18

г. Москва

21 января 2019 г.

Дело N А41-51746/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области - представитель не явился, извещен.

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Центр-Ком" - Медведева Е.С. по доверенности от 23 октября 2018 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области и Общества с ограниченной ответственностью "Центр-Ком" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2018 года по делу N А41-51746/18, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Комитета по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (ИНН 5038000584, ОГРН 1025004916331) к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Ком" (ИНН 5038065817, ОГРН 1085038014082) о взыскании задолженности и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Ком" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 28 января 2013 года N 15-13А в размере 12 460 170 руб. 97 коп. за период с 01 апреля 2017 года по 31 декабря 2017 года и неустойки в сумме 670 772 руб. 61 коп. за период с 16 июня 2017 года по 31 декабря 2017 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2018 года с общества в пользу комитета взыскана задолженность в размере 11 100 047 руб. 34 коп. с 01 апреля 2017 года по 31 декабря 2017 года, пени в размере 597 551 руб. 24 коп. за период с 16 июня 2017 года по 31 декабря 2017 года по договору аренды земельного участка от 28 января 2013 года N 15-13А; в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 163-165 т. 1).

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы Комитета в полном объеме, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28 января 2013 года Комитет по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Центр-Ком" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 15-13А, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 51 566 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Лесной, ул. Советская, с кадастровым номером 50:13:0060146:734, за плату, в целях осуществления на нем строительства, исходя из вида разрешенного использования земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18 февраля 2013 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Земельный участок, предоставленный в аренду, относится к землям "населенных пунктов" и имеет вид разрешенного использования: "для малоэтажного жилищного строительства" (пункт 1.2 договора аренды).

Срок аренды устанавливается на 5 лет (пункт 2.1 договора).

В силу положений, закрепленных в пункте 2.3 договора, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и распространяется на правоотношения сторон, возникшие с даты передачи земельного участка арендатору в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы определен по итогам аукциона, состоявшегося 15 января 2013 года (протокол от 15 января 2013 года) и составляет - 19 832 000 руб. в год.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата ежегодно изменяется на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в РФ на соответствующий финансовый год, устанавливаемый Правительством Московской области, без заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01 апреля 2017 года по 31 декабря 2017 года составила 12 460 170 руб. 97 коп., на которую начислена неустойка по состоянию на 31 декабря 2017 года в размере 670 772 руб. 61 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию 12 марта 2018 года, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума от 25 января 2013 года N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Признавая пункт 6 указанного Положения не противоречащим законодательству, Верховный Суд Российской Федерации в решении от 01 июля 2013 года N АКПИ13-593 и определении от 03 октября 2013 года N АПЛ13-410 указал на следующее.

Под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 Жилищного кодекса, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество, состав которого определен частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса (в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном участке объекты). Иных условий признания жилого дома многоквартирным Кодекс не содержит.

Таким образом, многоквартирным домом может быть признано здание, состоящее не менее чем из двух квартир, содержащее в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме, и предназначенное для проживания граждан.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, Федерального закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 19 октября 2017 года по делу N А41-23361/2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 года, установлено, что разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 21 марта 2016 года N RU50-24-4434-2016 в эксплуатацию введены малоэтажные жилые дома, 1-ый этап, жилые дома N 6 и N 8.

На основании постановлений администрации Пушкинского района Московской области от 28 марта 2016 года N 756 и N 7575 жилому дому N 6 был присвоен почтовый адрес: Московская область, Пушкинский муниципальный район, городское поселение Лесной, ул. Советская, д. 16, а жилому дому N 8 присвоен почтовый адрес: Московская область, Пушкинский муниципальный район, городское поселение Лесной, ул. Советская, д. 12.

Первое право собственности на помещения, расположенные в указанных многоквартирных жилых домах зарегистрировано 06 июня 2016 года.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, с указанной даты (с 06 июня 2016 года) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:0060146:734, общей площадью 51 566 кв.м., прекратил свое действие в части площади - 14 563,4 кв.м., следовательно, арендная плата с указанной даты должна быть рассчитана исходя из площади - 37 002,6 кв.м.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности, согласно которому размер арендной платы за 2017 год составляет 14 800 063 руб. 13 коп. или 3 700 015 руб. 78 коп. за квартал.

При этом арбитражный суд исходил из следующего расчета: 19 832 000 (арендная плата по договору) / 51 566 кв.м. (площадь арендуемого земельного участка) = 384 руб. 59 коп. (размер арендной платы за 1 кв.м.); 384,59 * 37002,6 кв.м. (площадь земельного участка после 06 июня 2016 года) = 14 230 829 руб. 93 коп.

Размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по следующей формуле: Ап = Апд + (Кинф * Апд), где Ап - годовая арендная плата (руб.); Апд - годовая арендная плата определенная по условиям договора аренды земельного участка (руб.); Кинф - максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном бюджете на очередной год (на 2017 год - 4%).

Таким образом, размере арендной платы на 2017 год составляет: 14 230 829 руб. 93 коп. + (4 % * 14 230 829 руб. 93 коп.) = 14 230 829 руб. 93 коп. + 569 233 руб. 20 коп. = 14 800 063 руб. 13 коп., за заявленный истцом период (2, 3, 4 кварталы 2017 года) - 11 100 047 руб. 34 коп.

Произведенный перерасчет проверен апелляционным судом и признается корректным, выполненным арифметически правильным.

Доводы истца о том, что сама по себе регистрация права первого собственника помещения не является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, поскольку необходимо заключение дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции, так как с учетом вышеприведенных норм законодательства данное обстоятельство не может служить основанием для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о взыскании с общества арендной платы по договору аренды подлежит удовлетворению в размере 11 100 047 руб. 34 коп.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы, истцом также заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 31 декабря 2017 года в размере 670 772 руб. 61 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

На основании статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Арбитражный суд первой инстанции также произвел перерасчет пени по договору, согласно которому пени за период с 16 июня 2017 года по 31 декабря 2017 года составляют: за 2 квартал 2017 года задолженность составляет 3 700 015 руб. 78 коп., пени за период с 16 июня 2017 года по 15 сентября 2017 года (91 день) - 1 850 руб. в день, за указанный период 168 350 руб.; за 3 квартал 2017 года задолженность составляет 7 400 031 руб. 56 коп., пени за период с 16 сентября 2017 года по 15 декабря 2017 года (92 дня) - 3 700 руб. в день, за указанный период 340 400 руб. 92 коп.; за 4 квартал 2017 года задолженность составляет 11 100 047 руб. 34 коп., пени за период с 16 декабря 2017 года по 31 декабря 2017 года (16 дней) - 5 550 руб. в день, за указанный период 88 800 руб.; 168 350 руб. + 340 400 руб. 92 коп. + 88800 = 597 551 руб. 24 коп. пени за период с 16 июня 2017 года по 31 декабря 2017 года).

Контррасчет обосновывающий иной ее размер ответчиком не представлен.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении подлежащей взысканию неустойки согласно положениям статьи 333 ГК РФ, считая заявленный истцом размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения им своих обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При этом при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения своих обязательств ответчик не представил.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, отсутствие признаков явной несоразмерности подлежащей взысканию неустойки нарушенному обязательству, суд не находит предусмотренных законом бесспорных оснований для снижения суммы неустойки согласно положениям статьи 333 ГК РФ.

Указание подателем жалоб на допущенное судом первой инстанции при рассмотрении дела нарушение норм процессуального права не принимается апелляционным судом в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, поскольку решение суда соответствует требованиям пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ.

Доказательства, имеющиеся в материалах дела, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями АПК РФ, существенных нарушений положений статей 10, 15, 65, 71, 168, 170 АПК РФ, повлекших возможность принятия иного судебного акта, а также обстоятельств, влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2018 года по делу N А41-51746/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова