Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 18АП-18695/18

г. Челябинск

24 января 2019 г.

Дело N А07-9943/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Тимохина О.Б., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан Городская клиническая больница Демского района города Уфы на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 по делу N А07-9943/2018 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании приняли участие представители:

государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан Городская клиническая больница Демского района города Уфы - Волков С.Л. (доверенность от 09.02.2018),

общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория гемодиализа" - Хабибуллин Р.М. (доверенность от 28.04.2018).

Государственное бюджетное учреждение здравоохранения Республики Башкортостан Городская клиническая больница Демского района города Уфы в Арбитражный суд Республики Башкортостан (далее - ГБУЗ РБ ГКБ Демского района, больница, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лаборатория гемодиализа" (далее - ООО "Лаборатория гемодиализа", ответчик) о досрочном расторжении договора N 12221 от 11.03.2016 года о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления в аренду без права выкупа, заключенного между ГБУЗ РБ ГКБ Демского района и ООО "Лаборатория гемодиализа", о взыскании суммы, необходимой для восстановления помещения в первоначальное состояние в размере 3 508 485, 74 рублей, а также с требованиями о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 40 000 рублей, возмещении расходов по государственной пошлине (с учетом уточнения исковых требований).

ООО "Лаборатория гемодиализа" обратилось к ГБУЗ РБ ГКБ Демского района со встречным иском об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями, о взыскании неосновательного обогащения за период с 20.02.2016 по 30.09.2018 в размере 1 048 139, 66 рублей (с учетом уточнения исковых требований).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерство здравоохранения Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 (резолютивная часть от 22.10.2018) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме.

С указанным решением не согласилось ГБУЗ РБ ГКБ Демского района (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Считает необоснованным взыскание с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения в размере уплаченных ответчиком арендных платежей, коммунальных услуг, земельного налога и налога на имущество, поскольку доказательства создания арендодателем препятствий в использовании арендатором помещениями не представлено. Помещения приняты ответчиком по акту без замечаний, в силу чего названные платежи оплачены во исполнение договора за пользование помещением. По тем же основаниям считает необоснованными выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований общества "Лаборатория гемодиализа" об устранении препятствий в пользовании помещением. Факт отсутствия подключения помещений к системе водоснабжения, водоотведения, электроснабжению судом не исследовался и не устанавливался. Работы по прокладке инженерных сетей производились ответчиком без уведомления арендодателя, с нарушением технических норм и на основании разработанного им проекта, что привело к нарушению технических требований к состоянию помещений медицинского профиля. При оценке обстоятельства уведомления арендодателя о проведении работ по капитальному ремонту суд дал только оценку доказательствам ответчика, и не дал оценку письмам истца в адрес ответчика от 26.08.2016 N АХ-25/1400, от 24.07.2017 N 11141/07, N1293/08, N1294/08 от 29.08.2017, от 06.01.2017 N 1560/10, протоколу оперативного совещания от 20.09.2017. Обязывая ГБУЗ РБ ГКБ Демского района устранить препятствия к пользованию лифтом, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку такие требования во встречном иске не содержались.

Нарушение норм процессуального права апеллянт усматривает в отсутствии в решении суда оценки судом ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы, а также в принятии судом решения без установления обстоятельств и вопросов, требующих специальных познаний.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В приобщении иных поступивших от третьих лиц отзывов на апелляционную жалобу судом отказано ввиду их несоответствия требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учётом мнения представителя истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы судом отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Государственным бюджетным учреждением здравоохранения Республики Башкортостан Городская клиническая больница N 3 города Уфа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория гемодиализа" (арендатор) оформлен договор аренды N 12221 от 11.03.2016 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа, согласно которому арендодатель совместно с собственником на основании протокола N 253 заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом Республики Башкортостан от 19.02.2016 г. передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения 3-го этажа лит. Б NN1-5, 7-15, 40-43, 43а, 44-49, часть помещения N16, нежилые помещения 4-го этажа лит. Б NN1-15, 15а, 16, 16а, 16б, 42, 44-45, 45а, 46-53, часть помещения N17, расположенные по адресу: г. Уфа, район Демский, ул. Правды, д. 19, общей площадью 856 кв.м., для использования в целях: медицинская деятельность (п.1.1 договора) (т. 1 л.д. 52-57).

Согласно протоколам заседания комиссии ГБУЗ РБ ГКБ Демского района г. Уфы N 6 от 28.28.2015, N 7 от 25.11.2015, комиссии Минздрава РБ по контролю за использованием недвижимого имущества учреждений от 02.10.2015 N 31, арендодателем поставлено условие об осуществлении ремонта предоставляемых в аренду помещений силами арендатора.

На основании акта приемки-передачи от 20.02.2016 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления в аренду без права выкупа, истец передал объект аренды, а ответчик принял нежилые помещения в полном объеме (т. 1 л.д. 60).

Во исполнение п. 2.3.9 договора N 12221 от 11.03.2016 между сторонами заключен договор от 07.07.2016 N 12221/1 на возмещение расходов за потребляемые коммунальные и иные услуги.

Срок аренды установлен с 20.02.2016 по 19.02.2031 (пункт 1.2 договора).

Дополнительным соглашением от 14.01.2017 N 1 к договору N12221 от 11.03.2016 внесены изменения в части наименования Арендодателя с ГБУЗ РБ ГКБ N 3 на ГБУЗ РБ ГКБ Демского района г. Уфы в связи с реорганизацией первого на основании Распоряжения Правительства Республики Башкортостан N 847-р от 01.08.2016. Соответствующие изменения также были внесены в договор от 07.07.2016 N 12221/1 на возмещение расходов за потребляемые коммунальные и иные услуги дополнительным соглашением от 16.01.2017 N 1.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 18.05.2016 (регистрационный номер 0204/10104/371/002/2016-3538/1).

В соответствии с условиями договора аренды арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату (п.3.3 договора аренды).

Согласно пункту 2.2.2. договора аренды арендодатель обязуется в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения назначения объекта, его ремонта и переоборудования.

Согласно пунктам 2.3.5. и 2.3.6. договора аренды арендатор обязан:

- не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладывания скрытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только после согласования с арендодателем и собственником.

- своевременно исключительно по письменному разрешению арендодателя за свой счет, своими силами и материалами в сроки, предусмотренным согласованным с арендодателем графиком, производить текущий и капитальный ремонт объекта.

- заключить в течение десяти дней с момента вступления в силу настоящего договора договор с арендодателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими ресурсами.

Согласно пункту 5.2. договора аренды, договор может быть расторгнут досрочно по требованию собственника при возникновении, среди прочего, следующих обстоятельств:

5.2.1. использование объекта с нарушением условия разрешенного использования арендуемого объекта, установленных договором;

5.2.2. фактическое неиспользование объекта более одного месяцы (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта);

5.2.3. существенное ухудшение либо необеспечение сохранности арендуемого объекта.

5.2.4. неуплата или просрочка Арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3 настоящего договора, в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) Арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора.

5.2.5. Отказ от внесения арендной платы на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренным договором.

5.2.6. Неисполнение обязанности по производству текущего и капитального ремонтов арендуемого объекта в установленные сроки.

5.2.7. Передача объекта в субаренду без согласования с Арендодателем и Собственником, а также допущение Арендатором фактического пользования объекта по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д.

5.2.8. переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем и собственником.

Согласно экспертному заключению ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" от 27.02.2017 N 06-1489. арендуемые ООО "Лаборатория гемодиализа" помещения по адресу: г. Уфа, ул. Правды, д. 19, соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПин 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность", санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПин 2.1.7.2790-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к обращению с медицинскими отходами".

23 марта 2017 года ООО "Лаборатория гемодиализа" получено Санитарно-эпидемиологическое заключение N 02.БЦ.1.000.М.000303.03.17.

Министерством здравоохранения Республики Башкортостан, на основании Приказа от 18 апреля 2017 года N 889-Д, проведена внеплановая выездная проверка соответствия соискателя лицензии лицензионным требованиям для осуществления медицинской деятельности, по результатам которой составлен акт N 6056-в от 28.04.2017.

15 мая 2017 года ООО "Лаборатория гемодиализа" выдана лицензия N ЛО-02-01-005605 (серия ЛО N 006579) на осуществление медицинской деятельности, согласно Приложению N 22 к лицензии (N 029047) адресом мест осуществления деятельности, в частности, являются помещения по адресу г. Уфа, ул. Правды, д. 19.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды N 12221 от 11.03.2016 в силу производства капитального ремонта без согласования с арендодателем и непредоставления для согласования проектной документации, а также изменение арендатором параметров и характеристик помещения, изначально переданного в аренду, что потребует несения расходов на приведения помещений в первоначальное состояние, истец обратился в суд с первоначальным иском.

Требования общества "Лаборатория гемодиализа" основаны на неосновательном получении арендодателем арендной платы при отсутствии у арендатора возможности пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом факта нарушения ответчиком условий договора аренды. Капитальный ремонт произведен арендатором, исходя из необходимости приведения состояния помещения для целей ведения медицинской деятельности, во исполнение условий договора аренды и с согласия арендодателя и собственника имущества. Ремонт помещений третьего этажа здания не произведен ответчиком в силу наличия договора аренды на то же имущество с иным лицом и наличием судебных притязаний арендодателя, вытекающих из такого договора. Нарушения санитарно-эпидемиологических требований в результате выполнения работ истцом не доказано, наличие таковых судом отклонено на основании СанПиН 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность", утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 18.05.2010 N 58.

Оснований для взыскания в пользу ГБУЗ РБ ГКБ Демского района стоимости работ по приведению помещений в первоначальное состояния судом не установлено, поскольку, приняв во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела N А07-7969/2016, суд первой инстанции по настоящему делу пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды с ответчиком помещения третьего этажа находились в неудовлетворительном состоянии, ремонтные работы в помещениях не производились в силу наличия договора аренды в отношении того же имущества с иным лицом, по тем же причинам помещения третьего этажа не поступали в фактическое владение ответчика, и изменение состояния помещения с момента заключения договора аренды N 12221 от 11.03.2016 истцом не представлено.

Указанные действия арендодателя судом оценены как не сопряженные с реальным намерением передать имущество в аренду ответчику, свидетельствующие о создании арендодателем препятствий в использовании арендатором имущества, и в совокупности с действиями арендодателя, своевременно уведомленного арендатором о работах по капитальному ремонту, однако по их окончании выразившего возражения относительно качества их выполнения, судом оценены как злоупотребление правом.

Требования во встречному иску о взыскании неосновательного обогащения за период с 20.02.2016 по 30.09.2018 в размере уплаченной арендной платы, коммунальных услуг, земельного налога и налога на имущество судом удовлетворены в полном объеме, поскольку судом установлена невозможность использования арендуемых помещений по вине арендодателя. По тем же основаниям суд признал обоснованными требования арендатора об устранении создаваемых арендодателем препятствий в пользовании имуществом.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды N 12221 от 11.03.2016, на основании которого ответчику в аренду на срок с 20.02.2016 по 19.02.2031 переданы объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения 3-го этажа лит. Б N N 1-5, 7-15, 40-43, 43а, 44-49, часть помещения N 16, нежилые помещения 4-го этажа лит. Б N N 1-15, 15а, 16, 16а, 16б, 42, 44-45, 45а, 46-53, часть помещения N 17, расположенные по адресу: г. Уфа, район Демский, ул. Правды, д. 19, общей площадью 856 кв.м., для использования в целях: медицинская деятельность.

Помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 20.02.2016 (т. 1 л.д. 60).

О незаключенности договора стороны не заявляют (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

Признаков недействительности договора судом не установлено, заявленные истцом обстоятельства наличия двух договоров аренды с разными лицами в отношении указанного недвижимого имущества, отклоняются на основании пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку не свидетельствуют о недействительности договора.

Таким образом, договор аренды N 12221 от 11.03.2016 является заключенным и действующим, в силу чего на основании пункта 1 статьи 425 и статьи 650 ГК РФ порождает для его сторон взаимные права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Основания для досрочного прекращения договора аренды предусмотрены пунктом 5.2. договора, среди прочего: существенное ухудшение либо необеспечение сохранности арендуемого объекта; неисполнение обязанности по производству текущего и капитального ремонтов арендуемого объекта в установленные сроки; переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем и собственником.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, обязанность по производству капитального ремонта возлагается на арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ стороны вправе согласовать условия договора, не противоречащие закону.

Пунктом 2.3.5. договора аренды N 12221 от 11.03.2016 обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Суд первой инстанции, исходя из оценки протоколов совещаний с участием Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Министерства здравоохранения Республики Башкортостан, ГБУЗ РБ ГКБ Демского района, ООО "Лаборатория гемодиализа", протоколов заседания комиссии ГБУЗ РБ ГКБ Демского района N 7 от 25.11.2015 (т. 2 л.д. 63), комиссии Министерства здравоохранения Республики Башкортостан по контролю за использованием недвижимого имущества учреждений от 02.10.2015 N 31 (т. 2 л.д. 68), правомерно установил, что капитальный ремонт был произведен арендатором во исполнение договорных условий, а также исходя из объективно существовавшей необходимости ремонта для целей использования помещений по назначению - для медицинской деятельности.

Собственником имущества письмом N АХ-25/1400 от 28.09.2016 (т. 2 л.д. 36) было согласовано проведение работ по капитальному ремонту.

Из обращений арендатора в адрес арендодателя, оформленных письмами N 438 от 13.12.2016, N 303 от 10.10.2016 от 02.05.2017 N 154, от 31.08.217 N 312, от 20.09.2017 N 333, N 228 от 01.08.2016 (т. 2 л.д. 3, 10, 23, 34, 35, 41) следует, что арендатор не позднее декабря 2016 года обращался в адрес арендодателя с просьбой о согласовании подключения по постоянной схеме водоснабжения и электроснабжения в отделении гемодиализа на 4 этаже здания, а также уведомлял арендодателя о проведении работ.

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения арендодателем, предусмотренной пунктом 2.2.2. договора аренды обязанности по рассмотрению в месячный срок указанных обращений арендатора по вопросам ремонта и переоборудования объекта.

Из письма Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N АХ-25/14375 от 27.10.2017 в ответ на обращение арендатора (т. 1 л.д. 145) следует принятие решения об ускорении работы по согласованию проведения капитального ремонта.

Из писем арендатора в адрес арендодателя, оцененных судом первой инстанции - N 249 от 26.08.2016, N 128 от 20.04.2017, N154 от 02.05.2017, N 312 от 31.08.2017, N 228 от 01.08.2016, N 283-кн от 26.08.2016, N303 от 10.10.2016, N 228 от 28.07.2018, N 222 от 20.07.2016, N 218 от 18.07.2016, 3 162 от 24.05.2016 (т. 1 л.д. 23, т. 2 л.д. 3, 10, 35, 38, 39, 41-43, 45, 50) следует осведомленность арендодателя о факте проведения работ по капитальному ремонту в помещениях.

Акт приема-передачи от 03.10.2017 (т. 1 л.д. 152) свидетельствует о передаче ответчиком истцу по требованию последнего проектной документации, истцом были заявлены замечания по представленной проектной документации (т. 1 л.д. 143, 148).

По существу претензии, связанные с непредставлением проектной документации и производством работ без согласования с арендодателем, были заявлены последним после окончания выполнения работ на стадии подключения инженерных коммуникаций.

Ссылки апеллянта на письма в адрес ответчика от 26.08.2016 АХ-25/14000 от 28.09.2016 (на вх. N N249 от 26.08.2016), от 24.07.2017 N 11141/07, N1294/08 от 29.08.2017, от 06.01.2017 N 1560/10, протокол оперативного совещания от 20.09.2017, подлежат отклонению.

Протокол оперативного совещания от 20.09.2017 (т. 1 л.д. 157) является односторонним документом, оформляющим внутреннюю организационную работу истца, и кроме того, в протоколе содержатся возражения директора ООО "Лаборатория гемодиализа", заявленные при рассмотрении настоящего спора, о том, что проектная документация была предоставлена по запросу в ноябре 2016 года.

Из письма Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в адрес ответчика от 26.08.2016 АХ-25/14000 от 28.09.2016 (на вх. N N249 от 26.08.2016 - т. 1 л.д. 27), вопреки утверждению апеллянта, не следует наличие претензий собственника помещений к арендатору в части необходимости представления проектной документации. Напротив, как ранее отмечено судом, данным письмом собственник дал согласие на проведение капитального ремонта в помещениях.

В письме от 06.01.2017 N 1560/10 (т. 1 л.д. 32) содержатся претензии арендодателя, связанные с обнаруженной с 01.10.2017 по 05.10.2017 утечкой воды на 3 этаже в связи, как полагает арендодатель, с нарушением функционирования системы водоснабжения 4 этажа, и требования о предоставлении проектной документации обусловлены именно обнаруженными дефектами.

Письма N 11141/07 от 24.07.2017, N 1294/08 от 29.08.2017 (т. 1 л.д. 29, 31) были направлены арендатору после выполнения работ и при отсутствии доказательств рассмотрения в порядке пункта 2.2. договора аренды обращений арендатора о согласовании ремонтных работ.

Таким образом, оснований для вывода о том, что работы по капитальному ремонту были произведены в нарушение условий договора, не имеется.

Наряду с этим апелляционный суд полагает, что исходя из хронологической последовательности взаимных обращений арендодателя и арендатора по вопросам осуществления в помещении 3 и 4 этажа капитального ремонта (т. 1 л.д. 135-160) следует, что фактически претензии арендодателя связаны не с самим фактом производства ремонтных работ без согласования с арендодателем проектной документации, сколько претензиями арендодателя к качеству выполненных работ в связи с его утверждением о несоответствии выполненных ремонтных работ 4 этажа требованиям технических норм, повлекших аварийные ситуации.

Между тем доказательств наличия взаимообусловленности нарушения, как утверждает истец, обязанности арендатора по согласованию проектной документации с арендодателем и возникшими недостатками, в деле не имеется.

Заявленное истцом обстоятельство несоответствия помещений 3 и 4 этажа санитарно-эпидемиологическим требованиям (следующее в том числе из протокола совещания от 22.12.2017, т. 1 л.д. 135) судом отклонено ввиду недоказанности нарушения таких требований, исходя из технических характеристик переданных в аренду помещений как многопрофильного медицинского центра, и наличия в помещений гемодиализа отдельного входа и автономной вентиляции, что также следует из названного протокола совещания от 22.12.2017.

Факт соответствия помещений 4 этажа санитарно-эпидемиологическим требованиям подтвержден экспертным заключением ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Башкортостан" от 27.02.2017 N 06-1489, санитарно-эпидемиологическим заключением от 23.03.2017 N 02.БЦ.1.000.М.000303.03.17 (т. 2 л.д. 24), лицензией на право осуществления медицинской деятельности от 15.05.2017 N ЛО-02-01-005605 (серия ЛО N 006579) (т. 2 л.д. 11).

Апеллянтом в апелляционной жалобы дополнительных доводов в данной части не заявлено, выводы суда первой инстанции нормативно и фактически не опровергнуты.

Иные основания, предусмотренные законом и договором, для расторжения договора аренды истцом не заявлены и не доказаны, в силу чего требования истца по первоначальному иску о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению.

Наряду с изложенным, апелляционный суд также отмечает, что из буквального содержания пункта 5.2. договора аренды следует, что право досрочного расторжения договора предоставлено собственнику имущества, тогда как таких притязаний Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан не заявлено.

Таким образом, истец как арендодатель по договору аренды и обладатель права оперативного управления на имущество, вправе реализовать правомочия по расторжению договора на основании пункта 2 статьи 450 и статьи 619 ГК РФ, однако таких обстоятельств в материалы дела не представлено.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае причинения вреда арендованному имуществу, арендодатель вправе требовать возмещения убытков по правилам статьи 15 и статьи 1064 ГК РФ с целью компенсации стоимости восстановительного ремонта либо иных работ, необходимых для устранения нарушений арендатором условий договора аренды.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" взыскание убытков допускается при одновременном соблюдении следующих условий: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и его последствиями и вина правонарушителя.

Между тем, оснований для прекращения договора аренды N 12221 от 11.03.2016 судами не установлено, в силу чего в порядке абзаца 1 статьи 622 ГК РФ обязанность по возврату помещения арендодателю не наступила.

Доказательств ухудшения состояния имущества в деле не имеется, а иные изменения технических характеристик помещений охватываются предусмотренной договором аренды обязанностью арендатора по производству капитального ремонта, и при отсутствии доказательств её нарушения, проведение таких работ не может являться основанием для возврата помещения в первоначальное состояние.

Не имеется в материалах дела доказательств нарушения арендатором обязанности по изменению технических характеристик и состояния арендуемого имущества.

В силу изложенного, судом первой инстанции обоснованно отклонен иск ГБУЗ РБ ГКБ Демского района, о взыскании суммы, неоходимой для восстановления помещения в первоначальное состояние в размере 3 508 485, 74 рублей.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 216 ГК РФ установлено, что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

По смыслу указанных разъяснений, а также норм части 1 статьи 65 АПК РФ бремя доказывания нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, возложено на потерпевшего.

Факт создания препятствий в пользовании помещениями, в том числе невозможность доступа к лифту, отсутствия систем водоснабжения и электроснабжения следует из писем ООО "Лаборатория гемодиализа" в адрес истца - N 476 от 21.12.2017 (т. 1 л.д. 137), N 423 от 23.11.2017 (т. 1 л.д. 139), N 312 от 31.08.29017 (т. 2 л.д. 3).

Ответчиком факт обеспечения доступа ответчика к арендуемым помещениям не доказан, в силу чего требования ООО "Лаборатория гемодиализа" об устранении препятствия в пользовании имуществом судом первой инстанции обоснованно удовлетворены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обязывая ГБУЗ РБ ГКБ Демского района устранить препятствия к пользованию лифтом, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку такие требования во встречном иске не содержались, отклоняются, поскольку факт наличия таких нарушений судом установлен, следует из письма ООО "Лаборатория гемодиализа" в адрес истца - N 476 от 21.12.2017 (т. 1 л.д. 137), в то время как согласно нормам статьи 209 и 304 ГК РФ титульный правообладатель имущества вправе требовать устранения любых нарушений его права владения и пользования имуществом.

Из взаимосвязанных положений статей 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность арендатора по оплате арендной платы и сопутствующих договорных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по предоставлению помещения в пользование.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013, арендатор не обязан оплачивать арендную плату в случае неправомерного ограничения доступа в помещение арендодателем.

Поскольку факт создания препятствия арендодателем в пользовании арендатором помещениями материалами дела подтвержден, требования ООО "Лаборатория гемодиализа" о возврате уплаченной арендной платы, коммунальных платежей и земельного налога являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств создания препятствий в пользовании помещением опровергаются вышеизложенными доказательствами.

Ссылки апеллянта на то, что судом первой инстанции не установлен факт отсутствия подключения помещений к системе водоснабжения, водоотведения, электроснабжению, отклоняются как противоречащие содержанию переписки сторон, проанализированной судом выше (т. 1 л.д. 23, 137, л.д. 139, т. 2 л.д. 3, (т. 2 л.д. 3, 10, 23, 34, 35, 38, 39, 41-43, 45, 50).

По тем же основаниям отклоняются утверждения апеллянта о том, что работы по прокладке инженерных сетей производились ответчиком без уведомления арендодателя и с нарушением технических.

Сам по себе факт подписания акта приема-передачи по смыслу статьи 655 ГК РФ не свидетельствует о фактическом поступлении имущества во владении и пользование арендатора, и фактическими обстоятельствами настоящего дела данный факт опровергнут.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции оставлено без оценки ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, а спор рассмотрен судом решения без установления обстоятельств и вопросов, требующих специальных познаний, поскольку основания для применения таких специальных познаний апелляционным судом не установлено с учетом недоказанности истцом права на получение стоимости восстановительного ремонта, что также послужило основанием для отказа в удовлетворении ходатайства апеллянта, заявленного в суде апелляционной инстанции, о назначении экспертизы. Таким образом, оснований для отмены решения в порядке части 3 статьи 270 АПК РФ апелляционной коллегией не установлено.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 по делу N А07-9943/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Башкортостан Городская клиническая больница Демского района города Уфы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева О.Б.Тимохин