Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 20АП-8715/18

г. Тула

23 января 2019 г.

Дело N А23-638/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Заикиной Н.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дементьевой Ольги Юрьевны (ОГРНИП 304770001296800) на решение Арбитражного суда Калужской области от 01.11.2018 по делу N А23-638/2018 (судья Иванова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Дементьева Ольга Юрьевна обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Доценко Анатолию Константиновичу о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2014 N 01А/2014 (т. 1, л. д. 4).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2017 дело N А40-170563/17-11-1599 передано по подсудности в Арбитражный суд Калужской области.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 09.02.2018 (т. 1, л. д. 1) дело принято к производству с присвоением N А23-638/2018.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил основание исковых требований и просил расторгнуть договор аренды в связи с существенными нарушениями ответчиком условий договора простого товарищества, выразившимися в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки и невозможности такого осуществления в связи с получением ответчиком разрешения и проектной документации, предполагающей строительство на земельном участке, ранее находившимся в собственности ИП Доценко А.К. Судом уточнение принято.

Определением суда от 08.06.2018, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СтройАльянсСити".

Решением суда от 01.11.2018 (т. 2, л. д. 64) в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для досрочного расторжения договора аренды в связи с недоказанностью истцом существенного нарушения обязательств арендатором.

В апелляционной жалобе ИП Дементьева О.Ю. просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что по своей правовой природе спорный договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды и договора простого товарищества. Ссылается на то, что вкладом истца в совместную деятельность является предоставление спорного земельного участка и снос находящегося на нем здания площадью 945,7 кв. метров, а вкладом ответчика является строительство за счет своих или привлеченных средств на данном земельном участке объекта недвижимости. Указывает на то, что продажа земельного участка с кадастровым номером 40:26:0003000:1719, ранее принадлежавшего ответчику, привела к невозможности осуществления строительства на арендованном земельном участке. Указывает на то, что полученный градостроительный план, которым было предусмотрено строительство объекта на земельном участке, переданном в аренду, и земельном участке, ранее принадлежащем ответчику, отменен. Отмечает, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 40:26:0003000:1719 выдано третьему лицу, как новому застройщику, и это исключило возможность достижения цели совместной деятельности.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 04.03.2014 между ИП Дементьевой О.Ю. (арендодатель) и ИП Доценко А.К. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (т. 1, л. д. 10-18), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 426 кв. метров, с кадастровым номером 40:26:000300:1624, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома 6-12 этажей, по адресу: г. Калуга, ул. Пестеля, д. 15 (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка).

Согласно пункту 1.1.1 договора земельный участок предоставляется арендатору для целей проектирования и строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) согласно разрешенному использованию: многоквартирные жилые дома 6-12 этажей.

В пункте 1.4 указано, что на земельном участке имеется нежилое помещение в нежилом здании, назначение: нежилое, общая площадь 945 кв. метров, адрес объекта: г. Калуга, ул. Пестеля, д. 15, помещение N 2, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000300:1612.

По условиям пункта 2.1 договора арендодатель в срок до 04.04.2014 осуществляет передачу земельного участка в состоянии пригодном для его использования арендатором. Передача земельного участка осуществляется на основании подписанного сторонами акта приема-передачи, который является соответствующим приложением к договору (пункт 2.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 8000 рублей за один календарный квартал не позднее 25 числа первого месяца календарного квартала (пункт 3.2 договора).

В пункте 4.3 стороны закрепили обязанность арендатора по сносу нежилого объекта после получения разрешения на строительство объекта капитального строительства и письменного разрешения арендодателя, осуществлению проектирования объекта капитального строительства (градостроительного объекта), получению разрешения на строительство, строительству и вводу объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Договор аренды заключен на 5 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (пункт 7.2. договора).

В силу пункта 7.3 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется земельным участком с существенными нарушениями условий договора либо с неоднократными (два и более раза) нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует земельный участок способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Калуги; возводит на земельном участке объекты самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 7.4 договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и договором.

Ссылаясь на то, что нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, повлекло неполучение истцом предполагаемой прибыли, ИП Дементьева О.Ю. обратилась в арбитражный в суд с настоящим иском.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7.3 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, использования арендатором земельного участка с существенными нарушениями условий договора либо с неоднократными (два и более раза) нарушениями; невнесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы; использования земельного участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и/или города Калуги; возведения на земельном участке объектов самовольного строительства, в том числе в случае строительства объектов с нарушением проектной и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.

По смыслу пункта 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Обращаясь с уточненным иском (т. 2, л. д. 7), ИП Дементьева О.Ю. в качестве существенного нарушения ответчиком условий договора указала на заключение им договора субаренды с ООО "СтройАльянсСити" с нарушением пунктов 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.3.7, 4.3.8, 4.3.11, 5.1-5.3 и в отсутствие согласия арендодателя. Кроме того, оценивая спорный договор, как смешанный, содержащий элементы договора о совместной деятельности, истец указал, что ответчик существенно нарушил условия такой деятельности, реализовав ранее принадлежащий ему земельный участок с кадастровым номером 40:26:00300:1719, на котором вместе с арендуемым участком предполагалось строительство, что повлекло невозможность достижения цели совместной деятельности.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрено право арендатора передать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления в порядке, предусмотренном пунктом 8.10 договора.

Таким образом, передача земельного участка в субаренду без согласия арендодателя закону и договору не противоречит.

Довод истца о существенном нарушении арендатором пунктов 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6, 4.3.7, 4.3.8, 4.3.11, 5.1-5.3 отклоняется, поскольку такое нарушение не указано в договоре в качестве основания для досрочного расторжения, а доказательств того, что данное нарушение повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора; в оставшийся срок действия договора, исполнение обязательств невозможно (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), не представлено.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства такого нарушения: неполучение доходов; возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам факт наличия нарушения условий договора в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2001 N 18-В01-12).

Довод заявителя о том, что спорный договор является смешанным и содержит элементы договора простого товарищества, условия которого существенным образом нарушены ответчиком, правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (статья 1042 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктами 2, 3 4 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.

В силу вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора простого товарищества являются соглашения участников совместной деятельности о размерах и видах вкладов, а также о порядке и сроках их внесения в общее имущество, при несогласованности которых договор в силу статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным.

Между тем, конкретный вид и размер вклада каждой из сторон в денежном либо ином выражении, а также порядок их внесения, сторонами в спорном договоре не определены, и определить их из условий договора или иных документов не представляется возможным. Доказательств фактического ведения общей деятельности и учета общего имущества, согласования конкретного вида и размера вклада каждой из сторон не представлено.

Иное толкование истцом условий указанного договора основанием для отмены принятого решения не является, поскольку в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий спорной сделки позволило суду сделать правомерный вывод о том, что он является договором аренды, поскольку его существо заключается в передаче земельного участка во временное пользование ответчику за плату.

Ссылка заявителя на то, что арендная плата является незначительной, не принимается судом во внимание, поскольку доказательств заключения договора с пороком воли со стороны истца не представлено.

Указанные в договоре обязанности арендатора связаны с целевым назначением предмета аренды (земельный участок), необходимость соблюдения которого основана на статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод истца о том, что он вправе отказаться от договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков строительства объекта недвижимости, отклоняется, поскольку условиями договора сроки такого строительства в качестве существенных условий не установлены.

Указание заявителя на продажу ответчиком ранее принадлежавшего ему смежного земельного участка с кадастровым номером 40:26:0003000:1719, на котором согласно градостроительному плану, полученному в 2014 году, планировалось строительство объекта совместно со спорным земельным участком, не заслуживает внимания, так как условиями договора не предусмотрена возможность его расторжения при отчуждении арендатором принадлежащего ему имущества.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 01.11.2018 по делу N А23-638/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова