Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 17АП-18655/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24 апреля 2019 г. N Ф09-1050/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

23 января 2019 г.

Дело N А50-14157/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при участии:

от истца: Ширяева Е.В. (паспорт, доверенность от 18.01.2019);

от ответчика: Титяпкина А.А. (паспорт, доверенность от 29.12.2018);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Прогресс",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 26 октября 2018 года,

принятое судьей Е.Ю. Дрондиной

по делу N А50-14157/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" (ОГРН 1165958111880, ИНН 5903128272)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми

об уменьшении арендной платы,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - истец, ООО "Прогресс") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Перми (далее - ответчик, Департамент) об уменьшении размера арендной платы по договору аренды объекта муниципального имущества N 3713-17С от 15.03.2017 за период с 22.03.2017 по 01.06.2020 на сумму 901 615 руб. 69 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 26.10.2018 (резолютивная часть от 18.10.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 26.10.2018 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что при визуальном осмотре отсутствовала возможность определить степень поломки инженерных сетей. Информация об аварийности сетей была получена только при оформлении договоров с ресурсоснабжающими организациями. Истец указывает на необходимость вызова в судебное заседание специалиста, а также на необходимость назначения судебной экспертизы по определению скрытых недостатков для установления отличия между неудовлетворительным и аварийным состоянием сетей. Считает, что оснований для отказа в иске не имелось. Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендная плата подлежала уменьшению. Истец ссылается на определение Верховного суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735. Просит решение суда отменить.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что размер арендной платы установлен по результатам аукциона. Нахождение сетей объекта в неудовлетворительном состоянии было зафиксировано в акте приема-передачи от 15.03.2017. Ответчик считает, что подписывая договор аренды, истец согласился с предложенными условиями. Истцом не доказано наличие дефектов арендованного имущества, о которых он не знал и не мог знать при заключении договора. Ответчик просит решение суда оставить без изменения.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 13.09.2012 на двух листах рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено на основании статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.12.2016 ответчиком на сайте www.gorodperm.ru опубликованы извещение и документация открытого аукциона N 301216/0111982/02 на право заключения договора аренды отдельно стоящего 2-этажного здания детского сада-яслей, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Братская, д.10, общей площадью 1737,8 кв.м.

Согласно протоколу рассмотрения заявок участие в аукционе приняли участие две организации - ООО "Прогресс" и ООО "Девелопмент-Ф".

Протоколом аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества от 07.02.2017, ООО "Прогресс" признано победителем аукциона.

15.03.2017 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) на основании Протокола аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 07.02.2017 заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 3713-17С на срок с 15.03.2017 года по 15.03.2022.

Объект недвижимости передан арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2017, из которого следует:

- наружные стены объекта (материал и состояние): кирпичные, в удовлетворительном состоянии;

- внутреннее состояние объекта: пол - плиты перекрытий (напольное покрытие отсутствует), стены - оштукатурены (имеются отслоения и сколы штукатурного слоя), потолок - побелка / окраска (массовые отслоения окрасочного слоя). Состояние неудовлетворительное;

- наличие на объекте окон, дверей, их материал: оконные блоки в помещениях металлопластиковые, в остальных помещениях деревянные с двойным остеклением (частично отсутствуют внутренние оконные рамы и разбито остекление); входные двери металлические и деревянные в остальных помещениях; внутренние двери отсутствуют;

- высота потолков - 2,97 - 2,98 м.;

- система энергоснабжения: в наличии, в нерабочем состоянии (приборы учета);

- система водоснабжения: в наличие, в нерабочем состоянии (приборы учета отсутствуют);

- система отопления: в наличии, в нерабочем состоянии (срезаны радиаторы отопления);

- система канализации: в наличии, в нерабочем состоянии;

- санузлы: фактически сан. узлы оборудованы унитазами и раковины отсутствуют;

- осветительные приборы отсутствуют;

- примечания: имеются разночтения технического характера между фактической планировкой объекта и планировкой в технической документации.

Согласно пункту 4.2 договора размер ежемесячной арендной платы установлен по результатам аукциона и составляет за вычетом НДС 166 828,50 руб. НДС за аренду объекта Арендатор оплачивает самостоятельно по оформленному счет-фактуре.

Размер арендной планы не подлежит изменению в случае заключения Договора по результатам проведения аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества.

Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) актами города Перми (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор имеет право производить с письменного согласия арендодателя капитальный ремонт объекта, перепланировку и переустройство, реконструкцию и иные неотделимые улучшения объекта в порядке, установленном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми и настоящим Договором.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае проведения капитального ремонта объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений объекта арендатор обязан до начала проведения таких работ направить арендодателю письмо с просьбой о даче согласия на проведение работ, обоснованием необходимости, указаний объема и стоимости работ. Арендодатель в течение месяца с даты получения письма направляет арендатору письменный ответ, содержащий решение о согласии или об отказе на проведение работ.

Арендатор приступает к проведению капитального ремонта объекта, перепланировки и переустройства, реконструкции и иных неотделимых улучшений объекта только при наличии письменного согласия арендодателя и на основании документации, разработанной и согласованной в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) правовыми актами города Перми (пункт 5.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.8 договора обязательным условием для арендатора является заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В целях выполнения данных обязательств истец заключил договоры на электроснабжение N 6156630 от 01.05.2017, на теплоснабжение N 61-7157 от 30.06.2017, на водоснабжение и водоотведение N 122776 от 10.08.2017.

Согласно пункту 3.2.7 договора аренды для реализации вышеуказанных договоров истцом в адрес ответчика было направлено заявление от 11.08.2017 о согласовании проведения ремонтных работ капитального характера в здании по адресу: г. Пермь, ул. Братская, 10, которое оставлено арендодателем без ответа.

25.10.2017 истец направил ответчику повторное письмо о согласовании ремонтных работ капитального характера и о не начислении арендных платежей.

01.11.2017 истец вновь обратился к ответчику с претензией, в которой ссылался на тот факт, что в договоре аренды (пункт 2.2.3) предусмотрено право производить капитальный ремонт объекта с письменного согласования арендодателя. В случае невыполнения данного пункта договором (пункт 6.4.) предусмотрены штрафные санкции в размере годовой арендной платы. Эксплуатировать здание по назначению не представляется возможным. Работы по восстановлению коммунальных сетей не производятся. Температурный режим не соответствует нормативу. Истец просил не производить расчет арендной платы за указанный период рассмотрения первоначального обращения по вопросу согласования ремонтных работ капитального характера (с 11.08.2017) до настоящего времени в связи с невозможностью использовать объект в соответствии с условиями договора аренды. Аналогичные письма были направлены в адрес ответчика 21.11.2017 и 28.11.2017.

В своем ответе от 05.12.2017 N СЭД-059-19-39-237 на обращение от 11.08.2017 ответчик предложил отложить вопрос согласования проведения работ по капитальному ремонту инженерных сетей здания до предоставления проекта и сметного расчета стоимости ремонта.

Истец предоставил на согласование гранд-сметы и дефектные ведомости сопроводительным письмом 30.01.2018. Сметы были согласованы ответчиком в июле 2018 года.

В приложении (акт передачи) к договору аренды указано, что все сети объекта ул. Братская,10 находятся в неудовлетворительном состоянии или в нерабочем состоянии. Как указывает истец, при подписании договора он не предполагал, что возникнет необходимость в проведении капитального ремонта в помещениях данного объекта, а также полная замена инженерных коммуникаций. Им была запрошена в МКУ проектная и техническая документация для оценки состояния инженерных сетей.

Согласно письму МКУ "Содержание муниципального имущества" от 13.04.2017 N СЭД-059-01-05-220 здание передано на содержание учреждению в нерабочем состоянии от арендаторов по ранее заключенному договору аренды с АНО "Союз здоровья и спорта". При этом система отопления была доведена прежними арендаторами до аварийного состояния (разморожена) за отопительный период 2012-2013 г.

При составлении смет и дефектных ведомостей специалисты также отметили, что инженерные сети требуют полной замены и находятся в аварийном состоянии.

Согласно пункту 6.1. договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора виновная сторона обязана возместить другой стороне расходы и упущенную выгоду.

Как указывает истец, объект передан в аренду в ненормативном состоянии под социальную услугу - детский сад, при этом арендодатель обязан соблюдать договор в точном соответствии и не препятствовать его выполнению другой стороне - арендатору. Ответчик не выполняет пункт 2.2.3. и пункт 5.1 спорного договора и с учетом вышеуказанного пункта (пункт 6.1.) обязано возместить расходы арендатора, а именно осуществить перерасчет арендной платы и пени в период согласовательных процедур с 11.09.2017 до принятия ответчиком решения о согласовании ремонтных работ капитального характера на основании акта сверки.

Ссылаясь на то, что указанные письма были получены ответчиком, но положительного ответа в адрес истца не поступило, истец обратился в арбитражный суд с иском об уменьшении размера арендной платы по договору аренды N 3713-17С от 15.03.2017 за период с 22.03.2017 по 01.06.2020 на сумму 5 901 615 руб. 69 коп.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Из системного толкования положений пункта 1 статьи 612, пункта 4 статьи 614, пункта 1 статьи 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

По сути, требование о соразмерном уменьшении размера арендной платы в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом, является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статьи 450, 451 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что право на заключение договора аренды приобретено истцом по результатам аукциона.

Как правомерно указал суд первой инстанции, при подготовке заявки на участие в конкурсе истец имел возможность осмотреть спорные помещения, в том числе, с привлечением соответствующих специалистов. В заявке на участие в аукционе указано на то, что претендент осведомлен о техническом состоянии объекта аренды.

Подписывая договор аренды, истец согласился с предложенной ответчиком стоимостью аренды спорных помещений и прочими условиями (статья 421 ГК РФ).

В извещении о проведении аукциона и в аукционной документации указаны место расположения, описание и технические характеристики муниципального имущества, право на которое передается по договору аренды.

Также судом установлено, что акт приема-передачи от 15.03.2015, подписан истцом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий в целях, предусмотренных п. 1.2 договора аренды, из акта следует, что недвижимое имущество и расположенные в нем инженерные коммуникации находятся в нерабочем состоянии.

Пунктом 2.2. документации об аукционе определен график проведения осмотра имущества, право на которое передается по договору.

Кроме того, претендентам предоставлена возможность ознакомления дополнительно с интересующей их информацией о предмете аренды и о его состоянии (пункт 2.4 документации об аукционе).

Истец не обращался за разъяснением положений документации об аукционе, за информацией о предмете аренды и о его состоянии, не выходил на осмотр объекта в предложенные в аукционной документации даты.

Поскольку договор заключен по результатам торгов, возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра была предоставлена истцу, последний не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно истцу. Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015)

Как верно отметил суд первой инстанции, истец не был лишен возможности до подачи заявки для участия в аукционе и заключения договора аренды установить состояние нежилого помещения (в частности, установить наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, осмотреть техническое состояние инженерных систем и оборудования), непосредственно осмотреть недвижимое имущество.

Между тем, надлежащих доказательств наличия скрытых недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования об уменьшении размера арендной платы по договору аренды.

Кроме того, судом первой инстанции также отмечено, что из материалов дела не усматривается, что истцом проведен комплекс мероприятий, поименованных в сметах на сумму 5 901 615 руб. 69 коп. на проведение работ, затраты являются будущими, носят предположительный характер.

Доводы истца о необходимости вызова в судебное заседание специалиста, а также необходимости назначения судебной экспертизы по определению скрытых недостатков для установления отличия между неудовлетворительным и аварийным состоянием сетей, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 АПК РФ специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 АПК РФ в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста. Привлечение специалиста является правом, а не обязанностью суда.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

По смыслу норм статьи 82 АПК РФ назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и данное право реализуется в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Учитывая, что данный спор с учетом подлежащих установлению обстоятельств в рамках настоящего дела, может быть рассмотрен судом по доказательствам, представленным сторонами, необходимость и целесообразность проведения экспертизы, а также вызова специалиста у суда первой инстанции отсутствовала.

Выводы суда первой инстанции основаны при полном установлении обстоятельств имеющих значение для рассмотрения настоящего спора с правильным применением норм материального и процессуального права.

По существу, все доводы, приведенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии истца с выводами суда первой инстанции и сводятся к их переоценке, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает в силу изложенного выше.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 26.10.2018 отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 октября 2018 года по делу N А50-14157/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин М.А. Полякова