Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 18АП-18476/18

г. Челябинск

24 января 2019 г.

Дело N А07-21708/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2018 по делу N А07-21708/2018 (судья Харисов А.Ф.).

Фонд развития и поддержки малого предпринимательства Республики Башкортостан (далее - Фонд, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 37 (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 37-39).

Решением Арбитражного суда республики Башкортостан от 02.11.2018 (резолютивная часть от 29.10.2018) суд урегулировал разногласия, возникшие между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Фондом развития и поддержки малого предпринимательства Республики Башкортостан при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 37, приняв спорные условия в полном объеме в редакции истца.

С указанным решением не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ответчик не отказывал истцу в заключении договора, а между сторонами имеется преддоговорной спор. Поскольку иск был заявлен спустя шесть месяцев после возникновения разногласий, разногласия не подлежат урегулированию в судебном порядке, поскольку установленный нормой пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации срок является пресекательным.

Полагает, что до урегулирования преддоговорного спора между собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, должно быть достигнуто соглашение о порядке землепользования.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Фонд является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гоголя N 60/1, ул. Гоголя, д. 60, ул. Карла Маркса, д. 37, ул. Чернышевского, д. 82, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 18.01.2018 N 02/264/022/2018-447 (л.д. 43-58).

Указанные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 37, общей площадью 13747 кв.м, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 03.03.2016 N 02/16/1-149652 (л.д.40-42).

14.12.2015 Фонд обратился в Управление с заявлением о предоставлении в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 37 площадью 13747 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010214:42.

14.03.2016 Управление направило в адрес Фонда проект договора аренды земельного участка (л.д. 20-28).

Не согласившись с размером арендной платы, определенной без учета доли землепользования Фонда с возложением на него обязанности по внесению арендной платы за весь земельный участок, истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора аренды.

16.02.2018 Фонд направил в адрес Управления план земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42 с расчетом доли землепользования истца (л.д. 17).

19.04.2018 письмом N 2505 Управление указало, что для рассмотрения вопроса об оформлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42 Фонду необходимо совместно с собственниками определить порядок пользования земельным участком с указанием долей землепользования каждого собственника объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке (л.д. 19-21).

Отказ Управления в заключении договора в редакции, представленной Фондом, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял спорные условия в редакции истца, определив размер землепользования и размер арендной платы пропорционально площади принадлежащих истцу объектов недвижимости, расположенных на неделимом земельном участке.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42, расположенного по адресу: адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. К. Маркса, д. 37, между сторонами возник преддоговорной спор по цене аренды земельного участка с учетом доли землепользования Фонда.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010214:42 имеет разрешенное использование "деловое управление, общественное питание, бытовое обслуживание, банковская и стразовая деятельность" (кадастровый паспорт от 03.03.2016 N 02/16/1-149652, л.д.40-42), и истец является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке (выписка из единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, л.д. 43).

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

При таких обстоятельствах, поскольку размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены не один, а несколько объектов недвижимого имущества, определено законодательством, возложение обязанности на истца уплаты арендной платы за весь земельный участок является необоснованным.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно определил долю землепользования истца согласно правилам пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ и урегулировал разногласия по цене аренды земельного участка.

С учетом изложенного, довод апеллянта о необходимости заключения соглашения о порядке землепользования всеми собственниками объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010214:42, противоречит нормам материального права.

Довод подателя апелляционной жалобы о пропуске истцом шестимесячного срока для урегулирования преддоговорных разногласий отклоняется апелляционным судом, поскольку установленный нормой статьи 445 ГК РФ срок не является пресекательным (Постановление Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11).

Доводы апелляционной жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку ответчик не отказывал истцу в заключении договора купли-продажи, отклоняются, поскольку спор обоснованно рассмотрен судом по правилам статьи 445 ГК РФ.

С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2018 по делу N А07-21708/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин