Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 17АП-19040/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30 апреля 2019 г. N Ф09-1674/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

24 января 2019 г.

Дело N А50-21873/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Поляковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой О.С.

при неявке лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

акционерного общества "СтройПанельКомплект",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 30 октября 2018 года

по делу N А50-21873/2018,

принятое судьей Гуляевой Е.И.

по иску акционерного общества (ОГРН 1025900888419, ИНН 5904006358)

к Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми

третьи лица:

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми, Сысолятин Сергей Григорьевич, Алексеева Татьяна Петровна, Тузова Ксения Вячеславовна, Болдина Ксения Владимировна, Степина Светлана Николаевна, Безверхних Елена Сергеевна, Суетина Ирина Петровна

о признании договора аренды земельного участка действующим

установил:

Акционерное общество (АО, общество) "СтройПанельКомплект" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми (ДЗО, Департамент) о признании действующим договора аренды земельного участка N 165-09-М от 16.10.2009.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), привлечены Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми (ДГА), Сысолятин С.Г., Алексеева Т.П., Тузова К.В., Болдина К.В., Степина С.Н., Безверхних Е.С., Суетина И.П.

Решением от 30.10.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования удовлетворить, указывает, что судом первой инстанции "необоснованно сделан вывод о том, что арендодатель не ограничен в праве на расторжение договора земельного участка", считает, что "действуя добросовестно, ДЗО имело возможность воспользоваться своим правом на расторжение договора аренды своевременно после истечения срока действия договора, указанного в нем".

Апелляционная жалоба также содержит указание на то, что со стороны ответчика имело место злоупотребление правом на отказ от договора.

Также общество "СтройПанельКомплект" отмечает: "судом необоснованно сделан вывод о том, что отказ ДЗО от расторжения договора аренды не нарушает права истца, так как последний вправе воспользоваться правом, предусмотренным ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации".

В этой части заявитель апелляционной жалобы, в том числе ссылается на нахождение права аренды в залоге у участников долевого строительства.

Кроме того, по мнению истца, "судом не учтено, что расторжение договора аренды земельного участка нарушает права третьих лиц - участников долевого строительства.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Вопреки положению, предусмотренному ч. 1 ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отзывы на апелляционную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы и в арбитражный суд не направлены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, с 16.10.2014 АО "СтройПанельКомплект" являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером N 59:01:3919167:20 площадью 11 682 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - под многоквартирные многоэтажные жилые дома 5-16 этажей, по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в микрорайоне Вышка-1, участок N 4.2 (л.д.113-114).

Договор аренды N 165-09-М указанного земельного участка заключен 16.10.2009 для жилищного и иного строительства; срок действия договора - с 11.06.2009 по 10.05.2014 (п. 1.1, 4.1 договора).

Письмом от 02.10.2017 N 21-01-06и-8830 Департамент уведомил истца об отказе от договора аренды.

Данное уведомление получено истцом 18.10.2017 (л.д. 23-24).

16.11.2017 ДГА истцу выдано разрешение на строительство N 59-RU90303000-96-2014/3 со сроком действия до 16.08.2018, которым на земельном участке с кадастровым номером N 59:01:3919167:20 разрешено строительство 10-этажного здания общей площадью 3544 кв. м с количеством квартир 50. Как указано в разрешении, оно выдано взамен разрешения на строительство от 26.04.2016 в связи с продлением срока действия (л.д.18-19).

Истцом (застройщиком) и физическими лицами Суетиной И.П., Сысолятиным С.Г., Алексеевой Т.П., Тузовой К.В., Болдиной К.В., Степиной С.Н., Безверхних Е.С. заключены договоры участия в долевом строительстве от 15.12.2016, 26.01.2018, 29.01.2018, 30.01.2018, 01.02.2018.

Во всех случаях договорами предусмотрено обязательство застройщика выполнить работы по строительству многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию не позднее 31.12.2020 (п. 4.1 договоров), а также обязательства дольщиков по оплате квартир в многоквартирном доме в срок не позднее декабря 2020 года (п. 3.2 договоров).

Договоры зарегистрированы в ЕГРН (л.д.114).

21.03.2018 проведена государственная регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 59:01:3919167:71 со степенью готовности 10 % (л.д.20-21).

Считая, что договор аренды земельного участка является действующим, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными ст. ст. 606, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды N 165-09-М земельного участка с кадастровым номером N 59:01:3919167:20 заключен 16.10.2009 для жилищного и иного строительства; срок действия договора - с 11.06.2009 по 10.05.2014 (п. 1.1, 4.1 договора). После истечения срока действия договора (10.05.2014) арендодатель не возражал против использования земельного участка в целях строительства, соответственно, указанный договор считался возобновленным на неопределенный срок. Запись об АО "СтройПанельКомплект" как арендаторе земельного участка внесена в ЕГРН 16.10.2014 на основании договора от 28.08.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора (л.д.114).

Таким образом, как заключил суд первой инстанции, истец приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды, срок действия которого истек, а возобновленным на неопределенный срок договор считался исключительно по причине отсутствия возражений арендодателя.

Обжалуемое решение содержит указание на то, что уведомление о прекращении действия договора аренды было направлено ответчиком истцу, получено, следовательно, по правилам п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 16.10.2009 N 165-09-М прекратил свое действие с 19.01.2018.

Доводы истца о том, что ответчик не имел оснований для отказа от договора аренды земельного участка, арбитражным судом первой инстанции отклонены. Значимым им признано то, что первоначально разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, указанном в договоре аренды, было выдано истцу 09.02.2015 со сроком действия до 09.09.2015; 07.09.2015 разрешение продлено до 07.04.2016; 26.04.2016 вновь выдано разрешение на строительство сроком до 26.11.2016, данное разрешение продлено до 26.06.2017; 16.11.2017 истцу выдано разрешение на строительство сроком действия до 16.06.2018 (л.д.136- 143).

Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка истек в 2014 году, и принимая во внимание, что в период с 26.06.2017 до 16.11.2017 истец не имел действующего разрешения на строительство, на протяжении 8 лет с момента заключения договора аренды земельного участка в целях строительства такое строительство не завершено, многоквартирный дом не построен, то есть цель предоставления участка в аренду не достигнута, Департамент, по мнению суда первой инстанции, правомерно и обоснованно отказался от договора аренды земельного участка.

Как указано в обжалуемом решении, приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, истец располагал информацией об истечении срока действия договора. При этом, действуя добросовестно и разумно, истец имел возможность предвидеть реализацию арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть принял на себя риски, связанные с ненадлежащим оформлением прав на земельный участок.

То обстоятельство, что истцом (застройщиком) и физическими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве, значения для правильного рассмотрения дела, по мнению суда первой инстанции, не имеет.

Суд первой инстанции в этой части указал, что при заключении указанных договоров с условием об обязательстве застройщика выполнить работы по строительству многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию не позднее 31.12.2020 (п. 4.1 договоров), не имея прав аренды земельного участка до 2020 года, не располагая разрешением на осуществление строительства многоквартирного дома на период до 2020 года, а после 18.01.2018 - также зная о прекращении действия договора аренды земельного участка, истец действовал недобросовестно.

Дольщики, заключившие с истцом указанные договоры, также не могут считаться добросовестными, поскольку действуя разумно, вправе были потребовать от истца предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок и действующих разрешений на строительство.

Учитывая даты заключения договоров, сроки действия разрешений на строительство, дольщики, как указал суд, не вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение истцом заключенных договоров.

Кроме того, доказательства исполнения третьими лицами договоров участия в долевом строительстве в части оплаты объектов строительства истцом, третьими лицами не представлено.

Оценивая действия сторон на предмет добросовестности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик, осуществляющий распоряжение земельными участками на территории г. Перми, имел разумные ожидания относительно застройки земельного участка; с учетом того, что цель предоставления участка в аренду не была достигнута на протяжении 8 лет, сохранение с застройщиком арендных отношений в течение неопределенного срока не соответствовало бы целям эффективного использования земель.

При таких обстоятельствах заключение истцом с третьими лицами договоров участия в долевом строительстве оценено судом первой инстанции как не являющееся основанием считать договор аренды действующим.

Приведенные истцом доводы о том, что право аренды земельного участка в силу закона находится в залоге участников долевого строительства, судом первой инстанции рассмотрены и признаны не имеющими значения в силу изложенного выше.

Доводы истца о том, что строительство многоквартирного дома на земельном участке им начато, 21.03.2018 проведена государственная регистрация права собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 59:01:3919167:71 со степенью готовности 10 % (л.д. 20-21), также были рассмотрены судом первой инстанции и отклонены, поскольку проведение государственной регистрации права собственности истца за объект незавершенного строительства не является основанием считать действующим договор аренды земельного участка, срок действия которого истек.

Установленные в результате исследования совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (ст. ст. 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и надлежащим образом оцененные судом первой инстанции обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для принятия именно такого решения, которое является предметом обжалования, в силу чего доводы апелляционной жалобы не влекут ее удовлетворение.

Апелляционная жалоба в отношении фактических обстоятельств не содержит того, что не было бы предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а само по себе отличное от приведенного в обжалуемом решении толкование ответчиком норм права основанием для отмены судебного акта не является.

Фактически все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ранее уже приводились истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции, получили надлежащую оценку.

Соответствующим образом оцениваются арбитражным судом апелляционной инстанции указание истца на то, что "Судом необоснованно сделан вывод о том, что арендодатель не ограничен в праве на расторжение договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 9,10 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении своих прав лица должны действовать добросовестно, не допускается осуществление прав исключительно в целях причинения вреда.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю заявить о расторжении договора аренды, заключена неопределенный срок, в любой момент.

Согласно п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем при реализации данного права должны учитываться общие принципы Гражданского кодекса Российской Федерации и возможность нарушения прав третьих лиц.

Срок действия договора аренды земельного участка N 165-09-М от 16.10.2009 года истек 10.05.2014. В связи с тем, что арендатор продолжил пользование земельным участком, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Соответственно, начиная с 11.05.2014 у ДЗО имелось право на расторжение договора.

Вместе с тем, 16.10.2014 осуществляется регистрация договора уступки прав по земельному участку I обстоятельство указано в отзывы ДЗО Администрации г. Перми) и согласно п. 3.2.10 договора аренды уступка была возможна только при наличии согласия ДЗО Администрации г. Перми.

В отношении земельного участка было выдано разрешение на строительство, в дальнейшем срок де данного разрешения неоднократно продлевалось.

При этом в ходе процедуры как получения разрешения на строительство, так и продления разрешения на строительство уполномоченный орган (ДГА Администрации г. Перми) запрашивает информацию о действии договора аренды у ДЗО.

Получив разрешения на строительство, АО "СПК" соответственно начало осуществление строительных работ и привлечение денежных средств граждан (заключение договор участия в долевом строительстве).

На момент направления в адрес АО "СПК" отказа от договора аренды каких-либо иных оснований, связанных с ненадлежащим исполнением договора, со стороны АО "СПК" не было.

Таким образом, считаем, что, действуя добросовестно, ДЗО Администрации г. Перми имело возможность воспользоваться своим правом на расторжение договора аренды своевременно после истечения срока действия договора, указанного в нем.

Исходя из фактических обстоятельств дела, следует, что ДЗО Администрации г. Перми сознательно допустило ситуацию, при которой на момент заявления об отказе от договора: - арендатор уже понес значительные расходы по освоению земельного участка (данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела документами, полученным разрешением на строительство (получение разрешения на строительство возможно только после разработки проектной документации и прохождения экспертизы проектной документации), наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства); - были заключены договоры участия в долевом строительстве, у физических лиц возникло право залога в отношении договора аренды земельного участка (ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года) и соответственно расторжение договора аренды земельного участка привело к нарушению прав не только арендатора, но и треп лиц - участников долевого строительства.

Таким образом, считаем, со стороны ДЗО Администрации г. Перми имело место злоупотребление правом на отказ от договора аренды земельного участка, при наличии явных обстоятельств, свидетельствующих о том, что на момент отказа от договора основание земельного участка начато и принимая во внимание, что само ДЗО одобряло (путем дачи согласие на уступку после истечения срока договора аренды и подтверждения действия договора получении и продлении разрешения на строительство) начало освоения земельного участка после истечения первоначального срока аренды.

2.Судом необоснованно сделан вывод о том, что отказа ДЗО от расторжения договора аренды не нарушает права истца, так как последний вправе воспользоваться правом, предусмотренным ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи со следующим:

-подача заявления на предоставление земельного участка под завершения строительства - это только право застройщика.

Учитывая, что право аренды находится в залоге у участников долевого строительство, каким образом возможно будет заключить новый договор аренды земельного участка.

-предоставление земельного участка поставлено от соблюдения определенных условий и не носит автоматический характер. Соответственно орган власти может отказать в предоставлении земельного участка.

-судом не оценены последствия в случае, если застройщик не обращается за предоставлением земельного участка:

1.по п. 11 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 выставление земельного участка на торги невозможно, то есть общи правила ЗК РФ не применяются;

2.залог права аренды земельного участка, возникший у участников долевого строительства в силу закона сохраняется, соответственно, во-первых, при наступлении обстоятельств, установленных ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 участники долевого строительства вправе обратить взыскание на предмет залога - право аренды, во-вторых, ДЗО при наличии залога права аренды не вправе заключать новый договор аренды земельного участка.

При этом застройщик, имеющий намерения завершить строительство, не имеет соответствующей возможности.

Таким образом, в результате действий ДЗО Администрации г. Перми возникает неопределенность взаимоотношениях застройщика и участников долевого строительства и неопределенность с дальнейшей судьбой земельного участка, так как при сохранении залога участники вправе воспользоваться правом на обращение взыскания на предмет залога, но могут это сделать при определенных обстоятельствах (ст. 14 ФЗ N 214-ФЗ).

3.Судом не учтено, что расторжение договора аренды земельного участка нарушает права третьих ли участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 13 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве в залоге находятся права по договору аренды земель" участка.

При этом расторжение договора аренды, по сути, является отчуждением предмет залога.

Вместе с тем, согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" отчуждение предмета залога допускается только с согласия залогодержателя.

Кроме того, залог в данном случае возникает в силу закона и отражается по записям в ЕГРП на недвижимое имущество. Расторжение же договора аренды земельного участка влечет прекращение соответствующей записи об аренде.

Таким образом, каким образом участникам долевого строительства подтверждать свое право на право аренды земельного участка и воспользоваться данным правом.

Судом делается вывод, что залог сохраняется. Но как можно говорить о том, что залог сохраняется если договор аренды расторгнут, то есть арендных отношений нет, а предметом залога является именно права по договору аренды.

Кроме того, расторжение договора аренды влечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве. Наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве является самостоятельным основанием для признания расторжения договора недействительным".

Изложенная выше аргументация истца не является основанием для отмены решения.

Как правильно указал суд первой инстанции, при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

При этом, в отношении рассматриваемой ситуации значимым судом первой инстанции верно признано то, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Оснований для признания обжалуемого судебного акта подлежащим отмене или изменению не имеется, в том числе в отсутствие доказательств к этому.

При этом в отношении квалификации поведения сторон спора с позиции добросовестного поведения участников гражданского оборота, суд первой инстанции сделал верные выводы, которые фактическим обстоятельствам дела не противоречат.

Указание в апелляционной жалобе на то, что со стороны ДЗО имело место злоупотребление правом на отказ от договора, оценивается арбитражным судом апелляционной инстанции с учетом следующего.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

При этом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем материалами дела наличие у ответчика умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (лицам) (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается.

Ссылка истца на судебную практику отклоняется с учетом предмета и оснований заявленного иска, его обоснования, а также того, что решение принято по результатам исследования конкретных обстоятельств, которые тождественными с обстоятельствами дел, на которые истец ссылается, не являются, а нормы о преюдиции суд первой инстанции не применял.

Обжалуемое решение содержит оценку доводов истца в отношении поведения участников долевого строительства, при этом, с жалобами на судебный акт по настоящему делу третьи лица не обратились.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 30.10.2018 по делу N А50-21873/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Т.Л. Зеленина М.А. Полякова