Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 20АП-8248/18

г. Тула

23 января 2019 г.

Дело N А68-7941/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Большакова Д.В.,

судей Стахановой В.Н. и Тимашковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Овчинниковой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Инвест Консалтинг" (г. Москва, ОГРН 1047796993298, ИНН 7716518100) - Пономаревой Т.П. (доверенность от 02.06.2018), ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065) - Нармании Н.Д. (доверенность от 09.01.2018 N 02/1-32/02),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест Консалтинг" на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.10.2018 (судья Рыжикова Н.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвест Консалтинг" (далее - ООО "Инвест Консалтинг", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - управление Росреестра по Тульской области, управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на здание коровника, литера В, общей площадью 3 545 кв.м, инвентарный номер 03000193:0300:20000, расположенного по адресу: Тульская область, Богородицкий район, кадастровый номер 71:00:000000:32208, содержащегося в уведомлении от 28.05.2018 N 71/004/001/2018-519, и обязании зарегистрировать переход к ООО "Инвест Консалтинг" права собственности на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.10.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Инвест Консалтинг" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представитель ООО "Инвест Консалтинг" поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Представитель управления возражал против доводов апелляционной жалобы, полагал решение суда законным и обоснованным.

Проверив в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 12.11.2007 между сельскохозяйственным производственным кооперативом "Богородицкий" (продавец) и ООО "Инвест Консалтинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым кооператив передал обществу, в том числе коровник, расположенный по адресу: Тульская область, Богородицкий район, х. Шахтерский.

СПК "Богородицкий" 25.03.2008 прекратил деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

ООО "Инвест Консалтинг" 26.02.2018 обратилось в управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект (коровник) с кадастровым номером 71:00:000000:32208, общей площадью 3 545 кв.м, расположенный по адресу: Тульская область, Богородицкий район, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2007, заключенного между СПК "Богородицкий и ООО "Инвест Консалтинг".

Управлением 28.02.2018 в адрес заявителя были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), поскольку продавцом не представлены заявление, правоустанавливающие документы о регистрации ранее возникшего права на продаваемый объект недвижимого имущества, заявление о переходе права собственности к покупателю. Заявитель был предупрежден о том, что в случае непредставления подтверждающих документов в установленный срок (до 28.05.2018), регистрирующий орган откажет в государственной регистрации.

Учитывая непредставление в указанный срок документов, необходимых для государственной регистрации перехода права, управление уведомлением от 28.05.2018 N 71/004/001/2018-519 отказало ООО "Инвест Консалтинг" в государственной регистрации на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ.

Общество, полагая, что отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области обоснованно руководствовался следующим.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно данному Закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных данным Законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

При отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения орган регистрации прав в силу пункта 1 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ осуществляет государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Закона N 218-ФЗ, согласно части 1 которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 44).

Согласно статье 27 названного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации права послужил факт непредставления на государственную регистрацию документов, необходимых для ее осуществления, а также непредставление лицом для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документов, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункты 5, 44 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что в случае ликвидации продавца покупатель, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

ООО "Инвест Консалтинг" указывает на то, что основанием возникновения его права собственности на здание коровника является договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2007, заключенный с СПК "Богородицкий", у которого имелось ранее возникшее право собственности на данный объект недвижимости.

Суд первой инстанции счел позицию заявителя несостоятельной, с чем согласен суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон N 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, Закон N 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость.

Как указывалось выше, СПК "Богородицкий" ликвидирован, что исключает возможность его обращения в регистрирующий орган как с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права, так и с заявлением о переходе права собственности.

Учитывая, что Законом N 218-ФЗ не урегулирован порядок регистрации права и перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то в данном случае подлежат применению разъяснения, сформулированные в пункте 62 Постановления N 10/22.

Следовательно, отсутствие государственной регистрации права собственности на здание коровника за СПК "Богородицкий" на дату заключения договора купли-продажи от 12.11.2007 само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

В то же время материалами дела не подтверждается факт возникновения права собственности СПК "Богородицкий" на спорный объект до введения в действие Закона N 122-ФЗ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.10.2017 N 71/107/014/2017-1496 нежилому зданию коровника площадью 3 545 кв.м присвоен кадастровый номер 71:00:000000:32208, данные о годах строительства и ввода в эксплуатацию отсутствуют, сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

Из договора купли-продажи от 12.11.2007, заключенного между СПК "Богородицкий" и ООО "Инвест Консалтинг", усматривается, что объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1, принадлежат продавцу на праве собственности в соответствии с решениями Арбитражного суда Тульской области.

Между тем, решения о признании права собственности СПК "Богородицкий" на спорный объект недвижимого имущества суду не представлены.

Из справки, содержащей сведения о характеристиках объекта государственного технического учета от 09.04.2018 N 17-23-24, выданной ГУ ТО "Областное БТИ", видно, что на дату проведения первичной инвентаризации 19.09.1984 объекта недвижимости - коровника (лит. В), расположенного по адресу: Тульская область, Богородицкий район, Шахтерское отделение совхоза "Богородицкий", общая площадь объекта составляла 3 545 кв.м. В справке указана дата регистрации права за совхозом "Богородицкий" - 24.09.1984, однако, документы, явившиеся основанием для такой регистрации, не поименованы. В справке также отмечено, что по данным последней технической инвентаризации от 15.09.2017 по адресу: Тульская область, Богородицкий район, х. Шахтерский, д. 1-а, нежилое здание (коровник) имеет общую площадь 876,6 кв.м, изменение площади произошло за счет сноса части здания, изменение адреса произошло на основании постановления администрации муниципального образования Бегичевское Богородицкого района от 18.01.2011 N 1.

Однако указанная справка не является ни правоустанавливающим, ни правоподтверждающим документом на здание коровника, а представляет собой лишь документ технического учета объекта недвижимости.

Равным образом не подтверждает возникновение у кооператива права собственности на спорный объект представленный в материалы дела перечень основных средств СПК "Богородицкий" по состоянию на 01.07.2003, в котором указано, что у СПК "Богородицкий" имеются коровник (нижний) - введен в 1981 году, коровник (верхний) - введен в 1969 году, коровник комплексный - введен в 1983 году, так как данный документ не заверен подписями уполномоченных лиц, составлен в одностороннем порядке и содержит только перечень имущества.

При этом в соответствии с выпиской из реестровой книги о праве собственности на объект капитального строительства, помещение (до 1998 года) право собственности на коровник (лит. В) за кем-либо не зарегистрировано.

Таким образом, документального подтверждения возникновения права собственности продавца - СПК "Богородицкий" на спорный объект до вступления в силу Закона N 122-ФЗ или же регистрации за ним такого права в Едином государственном реестре недвижимости материалы дела не содержат.

Кроме того, на государственную регистрацию обществом представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.11.2007, в котором коровники обозначены литерами по плану БТИ - А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, З, а в материалы дела представлен договор от 12.11.2007, в котором указан коровник без литеров. При этом площадь объекта в договоре купли-продажи не названа. В этой связи суд области обоснованно заключил о невозможности идентифицировать объект, который, по утверждению заявителя, принадлежал СПК "Богородицкий", и объект, проданный обществу "Инвест Консалтинг" по договору от 12.11.2007.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно счел неподтвержденным факт принадлежности здания коровника СПК "Богородицкий" на праве собственности, как следствие, пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 198 АПК РФ, для признания незаконным решения управления Росреестра по Тульской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект, содержащегося в уведомлении от 28.05.2018 N 71/004/001/2018-519, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

ООО "Инвест Консалтинг" в соответствии со статьей 104 АПК РФ, подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 500 рублей, излишне уплаченная по платежному поручению от 13.11.2018 N 10.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 24.10.2018 по делу N А68-7941/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Консалтинг" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 рублей, излишне уплаченную по платежному поручению от 13.11.2018 N 10.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Д.В. Большаков

Судьи

В.Н. Стаханова Е.Н. Тимашкова