Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2019 г. N 10АП-22776/18

г. Москва

22 января 2019 г.

Дело N А41-63502/18

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веранда" на решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-63502/2018 (судья Бирюков Р.Ш.).

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Коломна Московской области - Суркова С.В. (доверенность от 27.12.2018 N 141).

Общество с ограниченной ответственностью "Веранда" (далее - ООО "Веранда", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Коломна Московской области (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Администрации от 27.03.2018 N 1088з о продлении срока действия договора аренды от 06.05.2010 N 104/2010, об обязании Администрации заключить договор аренды земельного участка с ООО "Веранда" на условиях договора аренды земельного участка от 06.05.2010 N 104/2010.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.10.2018 (резолютивная часть объявлена 24.10.2018) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Веранда" (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы отмечает, что на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0060306:5 находится недвижимое имущество - объект капитального строительства - кафе с кадастровым номером 50:57:0060203:136, право собственности на которое общество не может зарегистрировать именно в связи с отсутствием договора аренды земельного участка. Ссылается на то, что общество надлежащим образом выполняло свои обязанности по договору аренды земельного участка: своевременно вносило арендную плату и не допускало нарушений условий договора, соответственно, имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьего лица не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании представитель Администрации с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.05.2010 между Коломенским городским комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО "Веранда" (арендатор) заключён договор аренды земельного участка N 104/2010, согласно пункту 1 которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1095 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Коломна, ул. Гагарина, на территории парка Мира, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения кафе "Веранда вкуса" (л. д. 7-9).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 29.04.2010 по 28.04.2015.

Согласно пункту 4.3.3 договора арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечении срока действия договора.

Указанный земельным участок передан арендатору 29.04.2010, что подтверждается актом приема-передачи (л. д. 9).

Дополнительным соглашением от 23.05.2017 N 104/2010-3 срок действия договора аренды установлен с 28.02.2017 по 28.01.2018 (л. д. 11, 12).

По адресу: Московская обл., городской округ Коломна, г. Коломна, ул. Гагарина, на территории парка Мира расположено здание кафе "Веранда вкуса" площадью 441,2 кв. м, с инвентарным номером 077:027-2675, что подтверждается техническим планом здания от 14.06.2018 (л. д. 13-19) и техническим паспортом на здание от 31.08.2009 (л. д. 25-36).

Из указанных документов следует, что объект возведен в 2009 году.

Между тем, доказательства государственной регистрации права собственности общества на здание в материалах дела отсутствуют. Отсутствие такой регистрации подтверждает сам ответчик в апелляционной жалобе.

Письмом от 27.03.2018 N 1088з Администрация в ответ на заявление общества от 28.02.2018 N 14/1 о продлении срока действия договора аренды от 06.05.2010 N 104/2010 сообщила об отсутствии намерений продлевать срок действия договора (л. д. 37). Указанное письмо получено заявителем 07.04.2018.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Веранда" в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлены доказательства наличия права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя заинтересованного лица, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из анализа норм статей 198, 200 названного Кодекса следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Так, в силу положений пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 названного Кодекса из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 названного Кодекса, вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В виду указанного не принимается в качестве верного довод подателя жалобы о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Так, согласно пункту 3 указанной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 названного Кодекса).

На момент обращения общества в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса, для предоставления обществу без проведения торгов испрашиваемого земельного участка не имелось, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.

Как указано выше, доказательства наличия на земельном участке объекта недвижимого имущества, право собственности ответчика на который оформлено в установленном порядке, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований заявителя, арбитражный суд первой инстанции верно отметил следующее.

Из положений пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Согласно пункту 4 указанной статьи к основным сведениям об объекте недвижимости, вносимым в кадастр недвижимости, относятся кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения, а также описание местоположения объекта недвижимости.

В силу пункта 8 статьи 22 названного Закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Следовательно, каждый земельный участок имеет уникальные, неповторяющиеся характеристики, позволяющие его идентифицировать, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Исходя из пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" заключение договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только при проведении кадастрового учета данного земельного участка.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо относящегося к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена, является обязательным условием для его гражданского оборота.

Из материалов дела следует, что сведений о земельном участке, ранее предоставленном ООО "Веранда" в аренду и в отношении которого общество просит суд заключить новый договор аренды, в государственном кадастре недвижимости не содержится, местоположение его границ в соответствии с требованиями действующего законодательства не определено.

Принимая во внимание изложенное выше, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве верных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25.10.2018 по делу N А41-63502/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веранда" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

В.Ю. Бархатов С.В. Боровикова