Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2019 г. N 10АП-23669/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29 апреля 2019 г. N Ф05-5554/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

22 января 2019 г.

Дело N А41-68741/17

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Мытищи Московской области - Артемьева Н.Е. представитель по доверенности от 04 июня 2018 года,

от ответчика Акционерного общества Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" - Малиновская М.М. по доверенности от 01 ноября 2018 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-68741/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области (ИНН 5029009950 ОГРН 1025003534423) к Акционерному обществу Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" (ИНН 7725590582, ОГРН 1067760723568) о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Мытищи Московской области (далее - ответчик), в котором просила:

- взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 26 октября 2006 года N 5349 в размере 8 038 339 руб. 87 коп., из них: основной долг - 7 511 965 руб. 66 коп. за период с 01 июля 2016 года по 31 марта 2017 года, пени 526 374 руб. 21 коп. за период с 16 июня 2014 года по 27 марта 2017 года;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26 октября 2006 года N 5349, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "ФОЦ "Адамант", права и обязанности по которому по договору о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайм) N 60-04-136/Ц от 15 декабря 2006 года перешли к АО УК "Центр Эссет Менеджмент";

- обязать ответчика вернуть арендодателю земельный участок с кадастровым номером 50:12:0070118:4 администрации городского округа Мытищи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года исковые требования удовлетворены (л.д. 156-159).

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 26 октября 2006 года Администрация Мытищинского муниципального района (арендодатель) и ООО "ФОЦ "Адамант" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 5349, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 411 437 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0070118:0004, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, границах, указанных в кадастровом карте (плане), прилагаемой к договору и являющемся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, северо-восточнее дер. Степаньково, для благоустройства, с учетом ограничений в использовании, установленных действующим законодательством для территорий водоохранных зон водных объектов и их прибрежных защитных полос.

Срок аренды земельного участка установлен с 01 ноября 2006 года по 01 ноября 2055 года (пункт 2.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован 16 ноября 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области за N 50-50-12/057/2006-196.

Согласно пункту 3.1. договора аренды размер арендной платы за участок установлен в Приложении N 2 к договору аренды которое является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно - территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы, коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор аренды. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц. Такое уведомление является обязательным для арендатора. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно - территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 4.4.4. договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2. договора).

Пунктом 6.2 договора аренды установлено, что договор может быть расторгнуть по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора.

ООО "ФОЦ "Адамант" (сторона 1) и ООО "Компания ТРК" (сторона 2) 29 ноября 2006 года заключили договор уступки прав аренды, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 приобретает все права и обязанности по договору аренды земельного участка 26 октября 2006 года N 5349.

В соответствии с постановлением Главы Мытищинского муниципального района от 27 августа 2010 года N 491 вид разрешенного использования земельного участка по договору изменен на "для жилищного строительства".

ООО "Компания ТРК" (сторона 1) и АО УК "Центр Эссет Менеджмент" (сторона 2) заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайм) N 60-04- 136/Ц по договору аренды земельного участка N 5349, согласно которому все права и обязанности по договору перешли к стороне 2.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01 июля 2016 года по 31 марта 2017 года составила 7 511 965 руб. 66 коп., на которую начислена неустойка по состоянию на 27 марта 2017 года в размере 526 374 руб. 21 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, а также предложено расторгнуть досрочно договор аренды.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01 июля 2016 года по 31 марта 2017 года составила 7 511 965 руб. 66 коп.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о взыскании арендной платы по договору аренды лесного участка в размере 7 511 965 руб. 66 коп. подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 526 374 руб. 21 коп., рассчитанной за период с 16 июня 2014 года по 27 марта 2017 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон, ответчик в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору обязательств.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка N 5349 от 26 октября 2006 года.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм администрацией в адрес ответчика направил претензию от 07 апреля 2017 года N И-3191, в которой предлагал стороне погасить образовавшуюся задолженность, а также расторгнуть договор аренды.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, 5 другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, на основании пунктов 4.1.1, 6.2 настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие у ответчика задолженности по арендной плате и не внесения арендных платежей более двух раз подряд, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок также подлежит удовлетворению.

В обоснование своих доводов, заявителем к апелляционной жалобе приложено платежное поручение от 14 января 2019 года N 5 на сумму 8 038 339 руб. 87 коп., которое, по его мнению, подтверждают частичную оплату образовавшейся задолженности.

Однако данное платежное поручение не может быть принято во внимание судом апелляционной инстанции и не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку оплата указанной суммы произведена после вынесения решения судом первой инстанции.

При этом, апелляционный суд отмечает, что ответчик не лишен возможности в рамках исполнительного производства представить доказательства погашения взысканной судом задолженности.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-68741/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов Л.В. Пивоварова