Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 17АП-18285/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17 апреля 2019 г. N Ф09-1856/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

23 января 2019 г.

Дело N А60-36441/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевой Н.А.,

при участии

от истцов: Солонинин А.В., представитель по доверенностям, паспорт,

от ответчика: Николаев Д.М, директор, паспорт, Малмыгин А.С., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истцов, индивидуального предпринимателя Зубкова Константина Владимировича, индивидуального предпринимателя Белоуса Андрея Николаевича, ответчика, общества с ограниченной ответственностью "ЭШЕР ЛЕННОЕ"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2018 года, принятое судьей Сидорской Ю.М.,

по делу N А60-36441/2018

по иску индивидуального предпринимателя Зубкова Константина Владимировича (ИНН 665899050829, ОГРНИП 312665810300060), индивидуального предпринимателя Белоуса Андрея Николаевича (ИНН 665913090488, ОГРНИП 316965800150969)

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭШЕР ЛЕННОЕ" (ИНН 6660131057, ОГРН 1036603492375)

о взыскании денежных средств,

установил:

индивидуальный предприниматель Зубков Константин Владимирович и индивидуальный предприниматель Белоус Андрей Николаевич (далее - предприниматели, истцы) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭШЕР ЛЕННОЕ" (далее - общество "ЭШЕР ЛЕННОЕ", ответчик) о взыскании 3 000 000 руб. в равных долях по 1 500 000 руб. в пользу каждого из истцов.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.10.2018 исковые требования удовлетворены частично. С общества "ЭШЕР ЛЕННОЕ" в пользу каждого предпринимателя взыскано по 750 000 руб. долга. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, с общества в пользу каждого предпринимателя взыскано по 9 500 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

Не согласившись с решением суда в части отказа во взыскании двойной суммы задатка, истцы обратились в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят в указанной части решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым взыскать с общества в пользу предпринимателей 3 000 000 руб. в равных долях, по 1 500 000 руб. в пользу каждого истца. В обоснование доводов жалобы заявители ссылаются на наличие со стороны ответчика злоупотребления правом, выразившееся в несообщении о существенных недостатках объекта продажи, наличия имеющихся на объектах ограничений. По мнению истцов, ответчик заранее знал о невозможности заключения основного договора ввиду существенных недостатков объектов, но, тем не менее, запросил крупный размер аванса. Также отмечает, что ответчик не уведомлял истцов о готовности заключить основной договор на условиях предварительного договора; в назначенный истцами срок ответчик не явился для заключения основного договора. Указывают, что направленный ответчиком на заключение договор от 07.05.2018 не является основным договором во исполнение предварительного договора от 05.03.2018, поскольку содержит существенные изменения в отношении объектов недвижимости и возможности их использования по назначению. Как считают истцы, ответчик фактически в одностороннем порядке изменил условия предварительного договора и известил их об этом, что является необоснованным и противоречит статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От общества "ЭШЕР ЛЕННОЕ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, считает их необоснованными, просит в удовлетворении жалобы истцов отказать.

С вынесенным решением также не согласилось общество "ЭШЕР ЛЕННОЕ" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что при рассмотрении дела суд вышел за пределы заявленных требований, изменив основание иска. Ссылаясь на направление 04.05.2018 на электронный адрес покупателя проекта договора купли-продажи, ознакомление истцов с данным договором, который с их стороны не был подписан, ответчик считает, что именно истцы уклонялись от подписания основного договора. Податель жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что он перед заключением договора не уведомил покупателя о всех ограничениях земельного участка, поименованных в договоре от 25.12.2007. Указывает, что до заключения предварительного договора от 05.03.2018 в адрес покупателя была направлена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:35:0109005:105, в которой указаны ограничения прав на земельный участок.

От предпринимателей поступил отзыв на апелляционную жалобу общества "ЭШЕР ЛЕННОЕ", в котором истцы, ссылаясь на необоснованность изложенных в данной жалобе доводов, просят оставить ее без удовлетворения.

Истцы и ответчик в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб и возражали против удовлетворения жалобы противоположной стороны.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Березовского городского округа (продавец) и обществом "ЭШЕР ЛЕННОЕ" (покупатель) 25.12.2007 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 62, согласно которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять на условиях договора земельный участок общей площадью 14810 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:35:0109005:0105, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, находящийся по адресу: Свердловская область, город Березовский, ул. Уральская, 126А, для использования под объект промышленности - производственную базу. По акту земельный участок передан покупателю.

В пункте 1.3 данного договора указано, что на участие расположены объекты недвижимости - здание производственного назначения, литер 2, общая площадь - 71,6 кв.м; здание склада, литер 1, общая площадь - 467,5 кв.м.

В разделе 3 названного договора купли-продажи предусмотрены ограничения использования земельного участка: установлены ограничения прав в использовании земельного участка:

- в охранной зоне водопровода на площади 1853 кв.м (запрет строительства, складирования материалов, посадки кустарников, обязанность обеспечить свободный доступ на участок для проведения ремонтных и профилактических работ);

- установлены ограничения в использовании участка в контуре возможного влияния старых горных пород на площади 9241 кв.м (строительство производить по согласованию с Ростехнадзором, производить ликвидацию провалов земной поверхности).

Между Зубковым К.В., Белоус А.Н. (покупатели) и обществом "ЭШЕР ЛЕННОЕ" (продавец) 05.03.2018 заключен предварительный договор купли-продажи нежилых объектов недвижимости, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (основной договор):

- здание производственного назначения: кадастровый номер 66:35:0104016:153, общая площадь 71,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Березовский, ул. Уральская, 126А, "Объект 1";

- здание нежилое (складское): кадастровый номер 66:35:0104016:283, общая площадь 467,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Березовский, ул. Уральская, 126А, "Объект 2".

Согласно пункту 1.1.3 договора от 05.03.2018 указанные объекты недвижимости находятся на земельном участке: кадастровый номер 66:35:0109005:105, общая площадь 14651 +/-42 кв.м кв.м, расположенном по адресу: г. Березовский ул. Уральская, 126А. Категория: земли населенных пунктов, назначение: под объект промышленности - производственную базу.

Стороны согласовали условие о приобретении объектов на праве долевой собственности по 1/2 (одной второй) доли каждому из покупателей (в тексте договора допущена опечатка в наименовании сторон) (пункт 1.2 договора).

Сторонами определена цена объектов, которая составляет 15 000 000 рублей, и включает в себя стоимость объекта 1, стоимость объекта 2 и стоимость земельного участка. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1 договора)

Согласно пункту 2.1.1 денежная сумма в размере 1 500 000 рублей уплачивается покупателями в равных долях по 1/2 в качестве задатка в момент заключения предварительного договора.

День подписания основного договора определен 08.05.2018 (пункт 2.2.2 в редакции дополнительного соглашения).

В целях обеспечения предусмотренных настоящим договором обязательств стороны заключают соглашение о задатке к настоящему договору (пункт 2.3 договора).

В пункте 4.2.2 договора стороны согласовали обязанность продавца сообщить покупателю об обстоятельствах, способных повлиять на совершение сделки по отчуждению объекта.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках имущества и сообщить все сведения и информацию, относящиеся к объектам.

Покупатели, исходя из положений пункта 4.4 договора, обязуются до действия настоящего договора получить письмо от ООО "Березовское Рудоуправление" о том, что земельный участок, указанный в пункте 1.1.3 договора, не входит в зону ограничения застройки в связи с границами горных выработок в соответствии с требованиями СНиП 2.01.09.-91 "Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах".

Дополнительным соглашением от 27.03.2018 N 01 пункт 4.4 договора был изложен в следующей редакции: "До даты заключения основного договора покупатель за свой счет проводит исследование земельного участка, указанного в пункте 1.1.3 настоящего договора, с целью получения заключения о возможности строительства на нем здания складского назначения".

Согласно пункту 6.2 договора настоящий договор вступает в силу с даты его подписания и действует до 08.05.2018 включительно. Срок действия договора может быть пролонгирован по письменному согласию сторон (в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2018 N 01).

Согласно пункту 6.4 договора в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств предусмотренных предварительным договором или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом/ой или пользователями объекта, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в течение трех дней с даты окончания действия предварительного договора. В случае уклонения или отказа покупателей от исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с покупателями, ответственность несут покупатели, задаток остается у продавца.

Согласно пункту 6.5 договора обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором, прекращаются, если, до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, либо не будет подписано соглашение о продлении срока действия предварительного договора.

В случае если на основании письма, указанного в пункте 4.4 настоящего договора, земельный участок, указанный в пункте 1.1.3 настоящего договора, входит в Зону ограничения застройки в связи с границами горных выработок в соответствии с требованиями СНиП 2.01.09.-91: "Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах", что не позволяет строительство складских зданий, покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора.

Дополнительным соглашением была изменена редакция пункта 6.5 договора: в случае, если на основании заключения, указанного в пункте 4.4, на земельном участке, указанном в пункте 1.1.3 настоящего договора, запрещено строительство зданий складского назначения, покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора.

05.03.2018 между Зубковым К.В., Белоус А.Н. (покупатели) и обществом "ЭШЕР ЛЕННОЕ" (продавец) подписано соглашение о задатке к предварительному договору, по условия которого покупатели уплачивают продавцу в обеспечение обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2018 денежную сумму в размере 1 500 000 рублей в равных долях по до 30.03.2018 в качестве задатка.

Пунктом 4 соглашения о задатке установлено, что в случае уклонения или отказа покупателей от исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с покупателями, ответственность несут покупатели, задаток остается у продавца.

В случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств предусмотренных предварительным договором или невозможности заключения основного договора купли-продажи объекта по обстоятельствам, связанным с продавцом, его супругом/ой или пользователями объекта, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка в течение трех дней с даты окончания действия предварительного договора (пункт 5 соглашения о задатке).

Зубковым К.В. внесен задаток в размере 750 000 рублей (квитанция от 05.03.2018 N 1); Белоус А.Н. внесен задаток в размере 750 000 рублей (квитанция от 05.03.2018 N 2).

07.05.2018 по юридическому адресу ответчика была направлена телеграмма с приглашением 08.05.2018 для заключения основного договора купли-продажи. Ответчик для заключения основного договора не явился.

Ссылаясь на уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, наличие обстоятельств, препятствующих заключению договора (ограничения по использованию земельного участка), предприниматели обратились в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Факт внесения предпринимателями сумм задатков подтверждается представленными в материалы дела квитанциями и не оспорен ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании произведенной по правилам статей 65, 71 АПК РФ оценки фактических обстоятельств дела, доказательств, представленных в материалы дела (в частности договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2007, N 62, предварительный договор купли-продажи нежилых объектов недвижимости от 05.03.2017 и дополнительное соглашение N 01 от 27.03.2018 к нему, соглашение о задатке от 05.03.2018, квитанции к приходным кассовым ордерам, переписку сторон, выписку из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:35:0109005:105), суд первой инстанции признал, что невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель; договор не заключен по вине обеих сторон. Судом указано, что вина продавца состоит в том, что он перед заключением договора не уведомил покупателя о всех ограничениях земельного участка, поименованных в договоре от 25.12.2007 (доказательств передачи покупателям указанного договора до заключения предварительного договора в материалы дела не представлено). Вина покупателей состоит в не проявлении разумной осмотрительности при заключении предварительного договора. Покупателями не были предприняты какие-либо разумные меры для выяснения сведений о наличии ограничений прав на спорный земельный участок (не были своевременно до заключения договора запрошены у продавца выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество, в которой содержатся сведения об обременении, не был запрошен кадастровый план земельного участка, документы, на основании которых продавец приобрел спорное имущество).

Как верно отмечено судом, из названных документов явно следует наличие обременений земельного участка, площадь обремененных участков, место нахождения охранной зоны, исключающей строительство.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что основной договор не заключен по обстоятельствам, за которые отвечают обе стороны, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность в размере 1 500 000 руб. (по 750 000 руб. в пользу каждого истца). Оснований для взыскания двойной суммы задатка судом не установлено, в связи с наличием неосмотрительности в действиях покупателя.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, правильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и положениям действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности.

Доводы истцов о том, что продавец не предупредил их о недостатках объекта, подлежат отклонению как несостоятельные. Указанные доводы истцов были предметом исследования и оценки суда области и правомерно отклонены. Из материалов дела следует, что сторонам при заключении предварительного договора было достоверно известно, что земельный участок имеет ограничения по строительству на нем зданий и сооружения. В связи с указанным обстоятельством в договор был включен пункт 4.4, редакция которого была изменена дополнительным соглашением от 27.03.2018 N 01. В частности, в данном пункте указано, что до даты заключения основного договора покупатель за свой счет проводит исследование земельного участка с целью получения заключения о возможности строительства здания складского назначения.

Выявление соответствующих обстоятельств является основанием для отказа покупателей от договора и возникновения у них права требования возврата задатка в однократном размере (пункт 6.5 предварительного договора, пункт 6 соглашения о задатке от 05.03.2018).

Из переписки сторон по электронной почте следует, что непосредственно перед днем, когда должен был быть подписан основной договор, истцы направляли ответчику предложение уменьшить цену земельного участка - то есть предлагали заключить договор на условиях, не соответствующих предварительному договору; телеграмма же, направленная вечером того же дня, была доставлена после истечения конечного срока для заключения основного договора.

Доводы истцов со ссылкой на злоупотребление ответчиком правом документально не обоснованы и материалами дела не подтверждены.

Ссылка ответчика на то, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, несостоятельна, поскольку предприниматели самостоятельно определили предмет и основания исковых требований, которые и были рассмотрены судом первой инстанции при принятии решения.

Несогласие заявителей с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о том, что основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен по обстоятельствам, за которые отвечают как истцы, так и ответчик.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба истцов и ответчика удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их заявителей.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2018 года по делу N А60-36441/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин М.А. Полякова