Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 17АП-17276/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2019 г. N Ф09-2290/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

24 января 2019 г.

Дело N А60-36149/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 января 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Макарова Т.В., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой О.С.,

при участии:

от истца: представители не явились;

от ответчика: Холоденко А.Д. (паспорт, директор); Плевако А.В. (паспорт, доверенность от 14.01.2019);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 15 октября 2018 года,

принятое судьей Ю.М. Сидорской

по делу N А60-36149/2018

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной"

к обществу с ограниченной ответственностью "Сталкер Л" (ОГРН 1026601766036, ИНН 6630007768)

о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании неустойки, прекращения права собственности,

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сталкер Л" (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений N 03-01/423 от 11.01.2016, возложении на ответчика обязанности возвратить истцу по акту приема-передачи нежилые помещения N 2-9 (по поэтажному плану подвала), N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа), общей площадью 247, 5 кв.м, расположенные по адресу: Свердловская область, город Лесной, ул. Белинского, д. 21 А; о прекращении права собственности ответчика на указанные нежилые помещения; о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты выкупных платежей по договору в размере 17 420 руб. 31 коп. за период с 21.05.2017 по 30.09.2018 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 15.10.2018 (резолютивная часть от 09.10.2018) исковые требования удовлетворены частично. Договор от 11.01.2016 N 03-01/423 расторгнут в части передачи в собственность нежилых помещений NN 2-9 по поэтажному плану подвала площадью 117,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Лесной, ул. Белинского, 27А. С ответчика в пользу истца взыскано 16 769 руб. 56 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение суда от 15.10.2018 обжаловано истцом в апелляционном порядке в части отказа в расторжении договора купли-продажи в полном объеме. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что в решении суда не определена цена договора в отношении помещений, оставшихся у ответчика. Также судом первой инстанции не определен новый график платежей. Ответчик считает необоснованной ссылку на обстоятельства, которые подлежат установлению в деле N А60-57089/2018, просит решение суда отменить, иск в части расторжения договора купли-продажи удовлетворить в полном объеме.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Ответчик ссылается на то, что имел намерения выкупить только помещения первого этажа, в заключении договора купли-продажи только этих помещений ему было отказано. Также ссылается на положения п. 14 договора купли-продажи, согласно которым при расторжении договора купли-продажи по вине покупателя уплаченная денежная сумма продавцом не возмещается. Считает положения этого пункта договора несправедливым договорным условием. Расторжение договора только в части сохраняет баланс интересов сторон. Если бы договор купли-продажи был заключен только в отношении помещений первого этажа, цена выкупа составила бы 1171 732,75 руб., задолженности бы по выкупу у ответчика не имелось.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 11.01.2016 между Городским округом "Город Лесной" в лице истца (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор N 03-01/423 купли-продажи нежилых помещений при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 247, 5 кв.м, в том числе нежилые помещения N 2-9 (по поэтажному плану подвала), площадью 117,9 кв м, N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа), площадью 129,6 кв.м, расположенные в нежилом здании по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Белинского, д. 27А.

Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Законом Свердловской области от 04.02.2008 N 10 - ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области", постановлением администрации городского округа "Город Лесной" от 30.12.2015 N 2374 "Об условиях приватизации муниципального имущества".

Нежилые помещения переданы истцом ответчику по акту приема-передачи от 11.01.2016, переход права собственности зарегистрирован 22.06.2016.

Пунктом 3 договора установлено, что имущество продано за 4 024 000 руб., оплата стоимости имущества производится в сроки, установленные графиком платежей (приложение к договору). График платежей является неотъемлемой частью договора. Срок окончательной оплаты 20.12.2022.

В соответствии с графиком платежей покупатель с 20.01.2016 обязан в течение семи лет уплачивать продавцу не позднее 20-го числа каждого месяца ежемесячный платёж в размере 47 904,76 руб.

Согласно представленной в материалы дела справке в период действия договора покупателем произведена оплата выкупных платежей в размере 1 201 261 руб. 93 коп.

02.02.2018, 06.06.2018 истцом в адрес ответчика были направлены претензии, в которых указано на наличие долга по оплате выкупных платежей и на возможность расторжения договора на основании п. 14 договора.

Ссылаясь на то, что с 2017 года ответчик стал нарушать обязательства по оплате, по состоянию на 21.06.2018 просроченная ответчиком задолженность составила 500 789 руб. 33 коп., в т. ч. в части оплаты основного долга 477 833 руб. 45 коп., в части оплаты процентов 19 520 руб. 56 коп., в части оплаты пени 3 435 руб. 32 коп, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 309, 3010 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом п. 14 договора от 11.01.2016 N 03-01/423 предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с неоплатой (ежемесячной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев; неполной оплатой (части ежемесячной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга), оплатой с нарушением срока, установленных в графике платежей более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик более двух раз производил оплату имущества с нарушением предусмотренного договором графика, имеет задолженность по основному долгу 477 833 руб. 45 коп. (более двукратной ежемесячной суммы платежа и процентов).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования истца о расторжении договора купли-продажи и взыскании неустойки обоснованными.

Решение суда в части удовлетворения требований о взыскании неустойки не обжаловано и судом апелляционной инстанции не проверяется.

Установив наличие оснований для расторжения договора купли-продажи, суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, в части нежилых помещений N 2-9 по поэтажному плану подвала площадью 117,9 кв.м. Суд первой инстанции указал, что предметом заключенного сторонами договора является два объекта недвижимости, состоящие на кадастровом учете: нежилые помещения N 2 - 9 (по поэтажному плану подвала) и нежилые помещения N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа). Каждое из этих помещений является самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Заключение договора купли-продажи возможно раздельно в отношении каждого из помещений. Также судом первой инстанции принято во внимание, что при реализации преимущественного права на заключение договора на основании Закона N 159-ФЗ ответчик обращался с заявлением о выкупе только помещений площадью 142,7 кв.м (то есть только части арендуемых помещений), однако проект договора был составлен истцом на реализацию 2 помещений (как помещений первого этажа, так и подвала).

Выводы суда первой инстанции возможности расторжения договора от 11.01.2016 N 03-01/423 только в части купли-продажи помещений N 2-9 по поэтажному плану подвала площадью 117,9 кв.м нельзя признать обоснованным.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, на основании договора аренды от 21.03.2001 N 512/01 ответчик арендовал помещения общей площадью 242,7 кв.м, в том числе помещения на первом этаже площадью 120,4 кв.м, помещения в подвале площадью 122, 3 кв.м.

30.12.2015 Администрацией городского округа "город Лесной" принято постановление N 2374 об условиях приватизации муниципального имущества, предусматривающее возмездное отчуждение ответчику муниципального имущества: нежилых помещений N 2-9 (по поэтажному плану подвала), площадью 117,9 кв м, N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа), площадью 129,6 кв.м, находящихся в нежилом здании по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Белинского, д. 27А, общей площадью 247, 5 кв.м, ранее арендованных по договору аренды от 21.03.2001 N 512/01. Цена отчуждаемого муниципального имущества установлена в размере 4 024 000 руб.

По условиям договора купли-продажи в собственность ответчика также переданы нежилые помещения N 2-9 (по поэтажному плану подвала), площадью 117,9 кв м, N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа), площадью 129,6 кв.м, находящиеся в нежилом здании по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Белинского, д. 27А, общей площадью 247,5 кв.м. Определена цена имущества - 4 024 000 руб.

Таким образом, договором купли-продажи предусмотрена продажа единого объекта - помещений общей площадью 247,5 кв.м, включающих помещения N 2-9 (по поэтажному плану подвала) и N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа). Цена выкупа определена сторонами за весь указанный объект.

Довод ответчика о том, что помещения подвала и первого этажа поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты, не может быть принят во внимание. По условиям договора купли-продажи эти помещения были проданы как единый объект с установлением за него единой цены. Условия указанного договора не позволяют отдельно установить цену помещений N 2-9 (по поэтажному плану подвала) и помещений N 16-18 (по поэтажному плану первого этажа).

При таких обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи от 11.01.2016 N 03-01/423 только в части у суда первой инстанции не имелось, фактически суд первой инстанции принял решение об изменении условий заключенного сторонами договора купли-продажи в отсутствие соответствующих требований.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что он был намерен выкупить только помещения первого этажа. Из заявления ответчика от 28.04.2015 следует, что он просил произвести реализацию арендуемых помещений общей площадью 142, 7 кв.м, что не соответствует площади арендуемых помещений первого этажа (120, 4 кв.м по договору аренды, 129,6 кв.м по данным технического учета).

Кроме того, принятое истцом постановление от 30.12.2015 N 2374, предусматривающее отчуждение ответчику нежилых помещений общей площадью 247, 5 кв.м, в установленном порядке ответчиком не оспорено и недействительным не признано. Договор купли-продажи от 11.01.2016 N 03-01/423 подписан ответчиком без разногласий. Ответчиком был принят обусловленный договором объект и зарегистрировано право собственности.

С учетом изложенного при наличии обстоятельств, являющихся основанием расторжения договора купли-продажи от 11.01.2016 N 03-01/423, исковые требования о расторжении договора и возврате имущества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требования о прекращении права собственности ответчика на спорные нежилые помещения в рассматриваемом споре не могут быть признаны самостоятельными требованиями. Расторжение договора купли-продажи и возврат полученного по этому договору недвижимого имущества влекут прекращение на него права собственности покупателя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом указанных разъяснений требования о прекращении права собственности ответчика на спорные нежилые помещения заявлены излишне и удовлетворению не подлежат.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что указанное в п. 14 договора купли-продажи от 11.01.2016 N 03-01/423 условие, предусматривающее, что в случае расторжения договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, является несправедливым договорным условием, поскольку продавец в таком случае возвращает себе право собственности на ранее проданный объект и сохраняет полученные выкупные платежи.

Выкупные платежи, в размере, превышающем плату за пользование имуществом в период действия договора, составляют неосновательное обогащения продавца, и могут быть взысканы ответчиком при предъявлении соответствующего иска.

При таких обстоятельствах, решение суда от 15.10.2018 подлежит изменению (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ), исковые требования о расторжении договора купли-продажи N 03-01/423 от 11.01.2016 и возврате переданных по договору нежилых помещений подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 октября 2018 года по делу N А60-36149/2018 изменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Договор купли-продажи нежилых помещений N 03-01/423 от 11.01.2016 расторгнуть.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сталкер Л" (ОГРН 1026601766036, ИНН 6630007768) возвратить муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" (ОГРН 1026601768555, ИНН 6630001702) помещения N 2-9 (по поэтажному плану подвала), N 16-18 (по поэтажному плану I этажа), общей площадью 247,5 кв.м. по адресу: Свердловская область, г. Лесной, ул. Белинского, д. 27а, передав их по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сталкер Л" (ОГРН 1026601766036, ИНН 6630007768) в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Лесной" (ОГРН 1026601768555, ИНН 6630001702) 16 769 руб. 56 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сталкер Л" (ОГРН 1026601766036, ИНН 6630007768) в доход федерального бюджета 11 000 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.В. Макаров В.В. Семенов