Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 20АП-8312/18

г. Тула

24 января 2019 г.

Дело N А54-7514/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.01.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дайнеко М.М.,

судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Труновой И.Ю., в отсутствие сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.11.2018 по делу N А54-7514/2017 (судья Котова А.С.),

принятое по иску индивидуального предпринимателя Лукьянова Анатолия Анатольевича (г. Рязань, ИНН 623004713092, ОГРН 308623002300080)

к администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лукьянов Анатолий Анатольевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно: Изложить пункты 2.1. и 2.3. договора в следующей редакции:

п. 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определена в соответствии с заключением эксперта N 18/23 от 16.07.2018 г., выполненного ООО "Консалтинговая компания "Агара" и составляет 377913 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

п. 2.3. Оплата основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 6298 рублей 55 копеек ежемесячно, (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением от 17.10.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 01.11.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт. Заявитель жалобы полагает, что экспертное заключение, положенное в основу судебного акта, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, в связи с чем не может быть признано достоверным. Считает, что с учетом письменных ответов эксперта на поставленные по результатам экспертизы вопросы имеются основания для назначения по делу повторной экспертизы, в проведении которой судом было отказано. По мнению заявителя, взятые экспертом в качестве аналогов объекты недвижимости таковыми не являются; при проведении оценочной экспертизы выполненные экспертом расчеты, последовательность и способ действий не соответствуют обоснованно выбранным и использованным методам, применяемым в оценке, а также требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости спорного имущества не может быть признана достоверной.

В заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьями 41, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Лукьянов Анатолий Анатольевич является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н4, общей площадью 27 кв.м., расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д.1, на основании договора аренды от 01.07.2008 N 1552008 (т. 1 л.д. 10-11). Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 5).

Истец в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1 л.д.13).

Решением Рязанской городской Думы от 27.07.2017 N 273-II установлены условия приватизации вышеуказанного нежилого помещения. Способ приватизации - выкуп ИП Лукьяновым Анатолием Анатольевичем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи - 531000 руб. Срок рассрочки - пять лет (т. 1 л.д. 17-18). Письмом N05/3-13-2933-Исх. от 04.08.2017 Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани направило ИП Лукьянову А.А. проект договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1 л.д. 19-24). Согласно пункту 1.1 проекта договора, в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 27.07.2017 N273-II Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объект недвижимого имущества: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 27 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. Н4, реестровый номер 280670 (далее - имущество). Согласно пункту 2.1. договора цена продажи установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения N219-4/2017 от 10.07.2017, выполненным ООО "Оценка собственности", и составляет 531 000 руб., НДС не облагается. Согласно пункту 2.2 договора, Продавец предоставляет Покупателю рассрочку оплаты цены имущества, предусмотренной п. 2.1 договора (в дальнейшем - Основной долг), в течение пяти лет с момента подписания сторонами настоящего договора. Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 8 850 (Восемь тысяч восемьсот пятьдесят) рублей ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (пункт 2.3. договора).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, истец направил в администрацию города Рязани протокол разногласий от 30.08.2017, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 192 000 руб., определенную на основании отчета от 30.08.2017 N 281/4, выполненного ООО "Оценка" (т. 1 л.д. 26-29).

Письмом от 13.09.2017 N 05/3-13-3417-Исх. администрация города Рязани отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор в редакции проекта договора, направленного предпринимателю ранее (т. 1 л.д. 30-31).

Считая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил их полном объеме, исходя из следующего.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверной величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Федерального закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

В данном случае на ответчике в силу закона лежит обязанность заключить договор.

Поскольку у сторон возникли разногласия в части достоверной величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по ходатайству истца судом области было назначено проведение судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы N 18/2 от 16.07.2018, рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату оценки - 16.01.2017 без учета НДС составляет 377 913 руб.

Оценив заключение эксперта, при отсутствии противоречий в выводах эксперта и сомнений в обоснованности представленного в суд экспертного заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что экспертное заключение N 18/2 от 16.07.2018 является недопустимым доказательством по делу, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку каких-либо противоречий указанное заключение не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности и противоречий в выводах, которые являются обоснованными, не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод жалобы об отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в данном случае Арбитражный суд Рязанской области оценил имеющиеся в деле доказательства наряду с заключением эксперта и обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с примененным экспертом методом исследования не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (статья 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Довод заявителя о неверном избрании экспертом объектов-аналогов отклоняется судом по следующим основаниям.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

Тем самым, объектом-аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 10 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о неверном избрании экспертом аналогов при сравнительном подходе (метод сравнения продаж) не имеется.

Кроме того, довод ответчика о том, что увеличение площади объектов-аналогов приводит к уменьшению цены квадратного метра при продаже, носит предположительный характер. Экспертом определен возможный диапазон цен с учетом характеристик объектов-аналогов.

Доводы жалобы о том, что экспертом неверно определено назначение помещения (производственно-складское) и не рассмотрен вариант использования его под торговое или офисного помещение, подлежат отклонению со ссылкой на условия п. 1.1 договора аренды от 01.07.2008 N 1552008 - передача помещений в аренду для производственных целей (производство оград, крестов и прочих изделий из металла).

Иные возражения на указанное экспертное заключение не опровергают выводов эксперта и не имеют под собой оснований для сомнения в корректности расчетов рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, т. к. методология, первичные сведения об использованных объектах-аналогах и введенные корректировки не опровергнуты.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не может являться предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

Кроме того, эксперт был вызван в судебное заседание для дачи дополнительных пояснений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал заключение эксперта N 18/2 от 16.07.2018 надлежащим доказательством рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату оценки - 16.01.2017 без учета НДС, которая составила 377 913 руб.

Таким образом, с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта, уточнения истцами заявленных требований, арбитражный суд обоснованно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости нежилого помещения в размере 377 913 рублей, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в уточненной редакции истца.

В соответствии с частью 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, истец таким правом воспользовались, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что пункт 2.3 договора подлежит изложению в редакции истца, что соответствует нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 01.11.2018 по делу N А54-7514/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова