Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2019 г. N 18АП-18653/18

г. Челябинск

25 января 2019 г.

Дело N А07-1401/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Тимохина О.Б., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 по делу N А07-1401/2018 (судья Айбасов Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервискапитал" - Валиева И.В. (доверенность от 07.12.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс-Инвест" (в настоящее время преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сервискапитал" (далее - истец, общество, ООО "УК "Сервискапитал") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление, УЗИО администрации ГО г.Уфы) о признании незаконным отказа Управления в перерасчете арендной платы за 2015, 2016, 2017 в соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Альянс-Инвест", находящиеся на арендуемом земельном участке и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной пп. 5.9 решения Совета городского округа г.Уфа РБ 03.12.2007 N 30/7 (изм. от 24.05.2017 N 11/3); обязании пересчитать арендную плату и предоставить новые расчеты по арендной плате за 2015, 2016, 2017 годы; обязании вернуть переплату по арендной плате в размере 2 792 316 руб. 14 коп.

Определением суда от 01.10.2018 принято уточнение иска (т. 2 л.д. 18- 21), которым заявитель просил признать незаконным отказ Управления письмом от 11.12.2017 N 38429 в перерасчете арендной платы за 2015 год (с 22.05.2015 по 31.12.2015), 2016 год, 2017 год в соответствии с пунктом 4.2.1. договора аренды с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимости, принадлежащие ООО "Альянс-Инвест"", находящиеся на арендуемом земельном участке и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной п.п. 5.9 решения Совета городского округа г.Уфа РБ 03.12.2007 N 30/7 (изм. от 24.05.2017 N 11/3) и возврате излишне уплаченной арендной платы, взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 2 683 359 руб. 23 коп

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 (резолютивная часть объявлена 24.10.2018) исковые требования удовлетворены частично, с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу ООО "Альянс-Инвест" взыскано неосновательное обогащение в размере 2 081 663 руб. 49 коп., расходы по оплате госпошлины по иску в размере 28 251 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, УЗИО администрации ГО г.Уфы обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобы просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению подателя апелляционной жалобы, арбитражным судом первой инстанции при принятии обжалуемого в апелляционном порядке судебного акта допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В частности апеллянт указывает на то, что в целях перерасчета арендной платы в части изменения площади земельного участка учитываемой к оплате обществом должно быть представлено в Управление соглашение о порядке пользования земельным участком с указанием долей в квадратных метрах, подписанное всеми собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, либо оригинал плана границ земельного участка, подготовленный соответствующей землеустроительной организацией, с указанием долей в квадратных метрах. Данные документы должны соответствовать дате государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, т.е. обществу на дату каждого перехода права собственности на помещение необходимо предоставлять план границ участка. Истец представил план границ участка датированный 15.11.2017.

Кроме того апеллянт полагает, что в силу подписания договора аренды земельного участка N 700-15 от 02.10.2015 директором общества Полетаевым А.А. без разногласий и замечаний, изложенные в договоре условия были обществом приняты.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу ООО "УК "Сервискапитал" просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения.

УЗИО администрации ГО г.Уфы о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет; в судебное заседание представители Управления, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 02.10.2015 между УЗИО администрации ГО г.Уфы (арендодатель) и ООО "Альянс-Инвест" (арендатор) подписан договор аренды N 700-15 земельного участка из земель населенных участков с кадастровым номером 02:55:010710:126, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г.Уфа, район Советский, ул. Менделеева, д. 177, Деловое управление, Склады, Магазины, общей площадью 8682 кв.м. (т. 1 л.д. 27-30).

Согласно пунктом 3.1. договора срок аренды устанавливается с 22.05.2015 до 22.05.2025.

В соответствии со статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 22.05.2015.

На основании пункта 4.2. договора размер арендной платы за период до 01.01.2008 исчисляется, исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами (решениями Уфимского городского Совета и Совета городского округа г.Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктами 4.2.1. договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 4.3. договора расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ООО "Альянс-Инвест" на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: 450080 Республика Башкортостан, г.Уфа, р-н Советский, ул. Менделеева, д. 177 (т. 1 л.д. 36-87), а именно:

- Нежилое помещение (N на п/пл: 1 этаж 1,2,35,36а,37-45), общей площадью 206 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:610);

- Нежилое помещение (N на п/пл 1-5), общей площадью 643 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4445);

- Нежилое помещение (этаж 1), общей площадью 8,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:3931);

- Нежилое помещение (этаж N 2), общей площадью 2364,3 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:5170);

- Нежилое помещение (этаж 3, помещения.1,2,2а, с3 по 18, 18а), общей площадью 2341,5 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:5188); - Нежилое помещение (этаж 4, пом.1,2,2а,3-18,18а), общей площадью 2358,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4261);

- Нежилое помещение (этаж 5, N на п/пл 1-15, тех 1, 2, 3), общей площадью 2414,10 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:5187);

- Нежилое помещение (этаж N 1, N на п/пл 1), общей площадью 2,5 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:5167);

- Нежилое помещение (этаж N 1,2, N на п/пл.1-12, 1-5,1,2, 2эт.:1-2), общей площадью 799 кв. м., (кадастровый номер: 02:55:010710:5427);

- Нежилое здание (строение-котельня), общей площадью 270,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4039);

- Нежилое здание (контрольно-пропускной пункт), общей площадью 17,9 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:757);

- Нежилое помещение (этаж 2, N на п/пл 1-14), общей площадью 288,3 кв. м, (кадастровый номер: 02:55:010710:4474);

- Нежилое помещение (N на п/пл 1эт. (пом.1,4-7); 2эт. (пом.1,2);, антр. (пом.1а).), общей площадью 115,2 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4232);

- Нежилое помещение (этаж N 1, N на п/пл 58, 58а,59,60), общей площадью 41,4 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4440);

- Нежилое помещение (этаж 3, N на п/пл 1-8) площадью 172,7 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4214);

- Нежилое помещение (этаж N 2), общей площадью 653,5 кв. м (кадастровый номер: 02:55:010710:4195).

Указанные объекты располагаются на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010710:126, площадью 8682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление, склады, магазины, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, ул. Менделеева, 177.

Общая площадь вышеуказанных нежилых помещений и зданий, принадлежащих ООО "Альянс-Инвест" на праве собственности и находящихся по адресу: г.Уфа, ул. Менделеева, 177, составляет 12 696,9 кв.м.

Общая площадь нежилых зданий и сооружений, находящихся по адресу: г.Уфа, ул. Менделеева, 177, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту составляет 24 777,7 кв.м. (т. 2 л.д. 83).

Обществом "Альянс-Инвест" в материалы дела представлен план границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, составленный кадастровым инженером, с расчетом доли арендуемой площади земельного участка, исходя из которой площадь арендуемой земли составляет для ООО "Альянс-Инвест" 4515 кв.м. (т. 2 л.д. 80).

Наличие остальных сособственников подтверждают имеющиеся в деле выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости на помещения от 28.08.2017 (Белова И.А., Полева А.В., Павленко А.И., ООО "Инвест-недвижимость")

Истец обращался к ответчику с просьбой (от 21.11.2017 г., исх. N 21/11/2017-2) пересчитать арендную плату за 2015, 2016, 2017 годы в соответствии с пунктом 4.2.1 договора аренды с учетом доли землепользования ООО "Альянс-Инвест" и с учетом ставки арендной платы, предусмотренной пп. 5.9 решения Совета городского округа г. Уфа РБ 03.12.2007 N 30/7 (изм. от 24.05.2017 г. N11/3).

Письмом от 11.12.2017 исх. N 38429 Управление отказало ООО "Альянс-Инвест" в заявленной просьбе.

Полагая, что отказ администрации в перерасчете по арендной плате является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Альянс-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 по делу N А07-26332/2016 суд признал недействительным пункт 4.1. договора аренды земельного участка N 700-15 от 02.10.2015, заключенного между ООО "Альянс-Инвест" и Управлением, в части определения размера арендной платы за период с 22.05.2015 по 26.07.2015. Суд решил применить последствия недействительности части сделки, определив размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 700-15 от 02.10.2015 за период с 22.05.2015 по 26.07.2015 в размере 143 658 руб. 65 коп.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 решение от 31.03.2017 по делу N А07-26332/2016 оставлено без изменения.

Разрешая настоящий спор в части перерасчета арендной платы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам и оснований для переоценки данных выводов суд апелляционной инстанции не находит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно материалам дела Управлением в отношении ООО "Альянс-Инвест" арендная плата начислялась на всю площадь земельного участка, а именно 8682 кв.м.

Между тем УЗИО администрация ГО г.Уфы отказывая в перерасчете арендной платы участка с учетом доли арендуемой площади земельного участка не учло следующее.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определенную с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, принадлежащих другим собственникам, подтверждают имеющиеся в деле выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 28.08.2017 (Белова И.А., Полева А.В., Павленко А.И., ООО "Инвест-недвижимость").

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Управление ошибочно произвело расчёт арендной платы, неправомерно возложив только на истца оплату всей площади земельного участка 8682 кв. м без учёта остальных сособственников объектов недвижимости.

Площадь земельного участка, арендуемого ООО "Альянс-Инвест" с учетом его доли в праве собственности на помещения, входящие в состав объекта недвижимости, составляет 4515 кв.м., что следует из представленного плана границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010710:126, составленного кадастровым инженером, с расчетом доли арендуемой площади земельного участка.

Определенный в расчете кадастрового инженера размер площади земельного участка, подлежащей оплате, ответчиком не оспорен.

Оснований для переоценки сделанных судом выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

В части размера ставки арендной платы относительно вида разрешенного использования, судом первой инстанции применен расчет арендной платы исходя из ставки для вида разрешенного использования "Офисы, представительства коммерческих организаций" в связи с чем довод Управления в указанной части не рассматривается.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

Согласно расчету истца в части арендной платы с учетом доли землепользования сумма излишне уплаченных арендных платежей за период с 22.05.2015 по 31.12.2017 составила 2 225 322 руб. 14 коп.

Контррасчет размера доли землепользования ответчиком не представлен.

Вместе с тем, судом первой инстанции произведен перерасчет с учетом решения арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2017 по делу N А07-26332/2016, имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении которого дана правовая оценка пункту 4.1 земельного участка N 700-15 от 02.10.2015 в части взыскания арендной платы за период с 22.05.2015 по 26.07.2015, которая определена в размере 143 658 руб. 65 коп.

Таким образом, согласно расчету суда, разница между фактически оплаченной арендной платой и арендной платой, подлежащей оплате, составляет в сумме 2 081 663 руб. 49 коп.

Доводы апеллянта о необходимости представления обществом "Альянс-Инвест" в Управление соглашения о порядке пользования земельным участком с указанием долей в квадратных метрах, подписанного всеми собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а так же о необходимости представления обществом плана границ земельного участка на дату каждого перехода права собственности на помещения подлежат отклонению как не основанные на нормах действующего земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 названной нормы, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

В соответствии с пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Таким образом, нормами земельного законодательства не предусмотрена обязанность собственников помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, по представлению в уполномоченный орган соглашения о порядке пользования земельным участком с указанием долей, подписанного всеми собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таком участке.

Довод о том, что в силу подписания договора аренды директором общества без разногласий и замечаний, условия договора аренды были обществом приняты, не свидетельствует об ошибочности выводов суда, поскольку обязанность по оплате арендных платежей в части площади, пользование которой обществом "Альянс-Инвест" не осуществляется, у него отсутствует. Условия подписанного договор аренды земельного участка не могут противоречить нормам гражданского законодательства, отменять либо ограничивать их действие.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, поскольку выводов суда они не опровергают, а выражают лишь несогласие с ними.

Вопреки доводам апелляционной жалобы расчет сумм ко взысканию, произведенный судом первой инстанции, является верным, основан на представленных доказательствах.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2018 по делу N А07-1401/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

О.Б. Тимохин Г.Н. Богдановская