Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2019 г. N 10АП-23435/18

г. Москва

28 января 2019 г.

Дело N А41-77374/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - Кондрахина Е.Н. по доверенности от 01.08.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО на решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2018 года по делу N А41-77374/18, принятое судьей Семёновой А.Б., по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО к ООО "Рантект-МФД" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Рантект-МФД" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 3 851 385 руб. 05 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 994 638 руб. 87 коп. в соответствии с договором аренды земельного участка от 24.03.2011 N 3878.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2018 года по делу N А41-77374/18 в удовлетворении исковых требований КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "Рантект-МФД" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители истца, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ООО "Рантект-МФД", рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.03.2011 Комитетом (арендодатель) и ООО "Рантект-МФД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3878, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 для строительства жилого дома корпус N 15/2.

Размер, срок и порядок внесения арендной платы предусмотрен Разделом 3 договора аренды.

Сторонами договора 24.03.2011 подписан передаточный акт.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, а также на оставление без исполнения выставленной ответчику претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пени, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также начисленной на основании пункта 5.2 договора неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на неисполнение арендатором - Обществом обязательства по внесению арендной платы в соответствии с договором аренды от 24.03.2011 N 3878 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018.

Общество, указывает на отсутствие у него обязательства по внесению арендных платежей, являющееся встречным по отношению к обязательству Комитета в соответствии с договором аренды по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (земельного участка), а именно: земельный участок не свободен от строений и прав третьих лиц в связи с расположением на передаваемом в аренду участке жилого многоквартирного дома с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, введенного в эксплуатацию в 1970 году.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 03.09.2009 N 2412, на основании которого заключен договор аренды от 24.03.2011 N 3878, предусмотрено предоставление для строительства жилого дома Обществу земельного участка площадью 5 822 кв. м, кадастровый номер 50:20:0030102:54, свободным от строений.

Вместе с тем, экспертно-техническим заключением кадастрового инженера Гайдышева А.Н. от 16.10.2018 установлено расположение в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030102:54 общей площадью 5 822 кв. м придомовой территории многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 площадь которой составляет 4 212 кв. м; части многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166, площадь которой составляет 477 кв. м; территория в границах строительного ограждения с расположенным объектом незавершенного строительства, площадь которой составляет 945 кв. м; территория общего пользования, площадь которой составляет 188 кв. м.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела копии постановления главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 N 2362 дома по адресам: ул. Маршала Жукова: д. д.1, 3, 5, 13, 15, 17, ул. Северная: д. д. 36,38,40,42,44, бульвар Л.Новоселовой, д. 12, ул. Садовая: д. д.16, 18, 20 признаны подлежащими сносу в связи с комплексной реконструкцией микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области и строительством объектов жилищно-социального назначения (пункт 1).

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено зарезервировать за ООО "Рантект-МФД" всю свободную для застройки "стартовых" домов площадь, а также площадь, освобождаемую после сноса пятиэтажного жилого фонда согласно пункту 1 постановления внутри границ микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области: ул. Маршала Жукова - бульвар Л.Новоселовой - ул. Северная - ул. Садовая.

Выписками из ЕГРН подтверждается, что расположенные в здании многоквартирного дома 1970 года постройки с кадастровым номером 50:20:0000000:5166 жилые помещения (квартиры) находятся в собственности физических лиц, в связи с чем, в соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, можно сделать вывод о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о неисполнении Арендодателем по договору от 24.03.2011 N 3878 обязательства по предоставлению Арендатору имущества (земельного участка) в аренду, свободного от объектов и прав третьих лиц, влекущего невозможность использования данного имущества арендатором в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (земельного участка), что также является основанием для освобождения арендатора от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы.

Обстоятельства неисполнения арендодателем по договору аренды от 24.03.2011 N 3878 обязательства по передаче арендатору имущества и невозможности использования являющегося предметом договора аренды имущества - земельного участка арендатором также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делам Арбитражного суда Московской области N А41-32646/17, N А41-90018/17, N А41-108981/17, N А41-24568/18.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку нахождение многоквартирного дома на основной площади земельного участка исключает возможность её использования со стороны арендатора, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу, что в соответствии со статьями 328, 606, 611 ГК РФ и условиями договора аренды от 24.03.2011 N 3878 обязательство истца по фактической передаче арендованного имущества ответчику не может считаться исполненным, в связи с чем у истца отсутствует право требовать внесения арендной платы.

Довод истца о том, что инвестиционный договор N 182/20-03 наделяет его правом взимать арендную плату за земельные участки по многоквартирными домами, отклоняется апелляционным судом, ввиду следующего.

Так, Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 07.10.2002 N 2362 "О комплексной реконструкции микрорайона N 2 г. Одинцово Московской области" прямо определено, что в аренду ООО "Рантект-МФД" предоставляются только свободные от застройки земельные участки, а передача иных земельных участков ответчику осуществляется только после сноса определённых под снос домов - пункты 2, 4 Постановления Главы (Постановление Главы - в материалах дела).

Такое же правило отражено в самом договоре от 27.10.2003 N 182/20-03 о комплексной реконструкции: передача ответчику для строительства производится только свободных земельных участков.

Так, в пункте 3.2. договора N 182/20-03 определены последовательность и этапы реализации проекта: сначала производится снос домов (подпункт З.2.1.), а лишь затем освобождённые участки передаются ответчику в аренду под строительство (подпункт 3.2.2.).

Тем самым, условиями договора N 182/20-03 не предусмотрено право истца взимать арендную плату за земельные участки под многоквартирными домами, то есть участки, находящиеся в законном владении и пользовании собственников многоквартирного дома.

В свою очередь, Администрация Одинцовского района, являясь стороной договора N 182/20-03, приняла распорядительный акт - Постановление N 2412 "О предоставлении земельного участка ООО "Рантект-МФД" для строительства жилого дома корпус N 15/2", в котором прямо указала, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:54 должен быть передан ответчику свободным от строений.

Согласно Акту от 31.10.2016, подписанному Администрацией с ответчиком. Администрация обязуется самостоятельно осуществить все необходимые действия для освобождения жилого дома по адресу: Московская область. Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Садовая, 20 от проживания нанимателей и членов их семей - в целях сноса указанного дома и освобождения земельных участков для строительства жилого дома корпус N 15/2 (копия Акта - в материалах дела).

Таким образом, условия договора N 182/20-03, как и условия договора аренды от 24.03.2011 N 3878, указывают на передачу ответчику только свободных земельных участков и не содержат права истца взимать арендную плату за земельные участки, которые находятся в законном владении и пользовании собственников помещений в многоквартирном доме.

Несостоятельна и ссылка истца на то, что заключение договора аренды производилось на основании обращения ответчика: сам по себе факт обращения заявителя в уполномоченный орган с заявкой о заключении договора аренды не свидетельствует об исполнении арендодателем по такому договору своей обязанности по передаче объекта аренды, а равно не свидетельствует о правомерности распоряжения имуществом со стороны арендодателя.

Также несостоятельна ссылка истца на Решение Арбитражного суда Московской области от 23.09.2008 по делу N А41-9251/08 о предоставлении земельных участков без торгов. Предметом указанного судебного акта является не взимание арендной платы, а порядок предоставления земли: на торгах или без торгов.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2018 года по делу N А41-77374/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова