Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2019 г. N 11АП-20989/18

г. Самара

29 января 2019 г.

Дело N А55-21404/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Сергеевой Н.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А., с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Интернет Компания"- Алтынбаева А.Р. (доверенность от 21.12.2018),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области- Ряхова Л.В. (доверенность от 29.12.2018),

от акционерного общества "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2018 по делу N А55-21404/2018 (судья Харламов А.Ю.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирская Интернет Компания", г. Москва, филиал "Макрорегион Поволжье" в г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо: акционерное общество "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод", г.Самара,

о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская Интернет Компания" (далее - заявитель, Общество, ООО ИК "Сибинтек") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.06.2017 N 8 к договору аренды имущества от 01.06.2012 N 1-9/94-12Р, выраженных в уведомлении от 24.05.2018 N 63/001/365/2017-461.

При этом заявитель просил обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 14.06.2017 N 8 к договору аренды имущества от 01.06.2012 N 1-9/94-12Р, заключенного между ООО ИК "Сибинтек" и АО "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что в ЕГРН сведения о части нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845 площадью 240,70 кв.м. (в том числе и о составляющих её частях площадями 217,90 кв.м. и 22,80 кв.м.) отсутствуют, что служит объективным препятствием для совершения заявленного регистрационного действия.

В регистрирующий орган технический план, необходимый для осуществления государственного кадастрового учёта передаваемой в аренду части нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0419002:845 не представлялся, что свидетельствует о невозможности осуществления данной кадастровой процедуры, соответственно, и государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.06.2017 N 8 к договору аренды от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р.

Суд не придал значения тому факту, что законодателем установлен конкретный способ индивидуализации передаваемой в аренду части объекта капитального строительства, который и должен был быть применён в анализируемом случае.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель третьего лица - акционерного общества "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод" не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО "КНПЗ" и ООО ИК "Сибинтек" 14.06.2017 было подписано дополнительное соглашение N 8 (далее - дополнительное соглашение) к договору аренды имущества от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р, по условиям которого арендодатель дополнительно предоставляет арендатору за плату в аренду комнату N 12 площадью 22,80 м2 в здании технического корпуса цеха N 8 (энергоцеха). С учетом положений дополнительного соглашения ООО ИК "Сибинтек" приняло в аренду нежилые помещения, общей площадью 240,7 м2, расположенные в нежилом здании - техническом корпусе цеха N 8 (энергоцеха) (кадастровый номер: 63:01:0419002:845), а именно: комнаты N 1-5, N 7-18.

АО "КНПЗ" на праве собственности принадлежит технический корпус цеха N 8 (энергоцеха), общей площадью 261,90 м2, расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Грозненская, д. 25 (кадастровый номер: 63:01:0419002:845).

По мнению заявителя, дополнительное соглашение к договору аренды имущества от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В дополнительном соглашении указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды имущества от 01.06.2012 N 1-9/94/12Р, заключенному на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

19.09.2017 ООО ИК "Сибинтек" подало заявление N 63/001/365/2017-461 о регистрации дополнительного соглашения через Многофункциональный центр Самарской области, с приложением всех необходимых и надлежащим образом оформленных документов.

Уведомлением от 29.09.2017 N 63/001/365/2017-461 регистрирующий орган сообщил о приостановлении действий по регистрации дополнительного соглашения до 29.12.2017 в соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о госрегистрации, Закон N 218-ФЗ) по следующим основаниям:

- передаваемая в аренду часть (площадью 240,7 м2, в том числе и частями 217,9 м2 и 22,8 м2) нежилого помещения в кадастре недвижимости не учтена и учетный номер у нее отсутствует;

- согласно полученной в порядке межведомственного взаимодействия Выписке из ЕГРЮЛ от 28.09.2017 в учредительные документы ООО ИК "Сибинтек" 20.09.2017 (ОГРН 7177748042322) были внесены изменения. Однако указанные изменения в учредительные документы заявителя в Управление Росреестра по Самарской области из федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, не поступили, а также Обществом по собственной инициативе не представлены.

Заявлением от 23.11.2017 N 63/001/366/2017-2928 Общество просило приостановить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество до 25.05.2018.

В целях устранения обстоятельства, указанного в п. 2 уведомления о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 N 63/001/365/2017-461, к материалам дела была приобщена нотариально заверенная копия Устава ООО ИК "Сибинтек" в редакции, утвержденной Общим собранием участников данного Общества от 13.09.2017.

При этом основание, указанное регистрирующим органом в п. 1 уведомления о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 N 63/001/365/2017-461, заявитель посчитал несоответствующим нормам действующего законодательства, в связи с чем к материалам дела не был приобщен технический паспорт на часть помещений, передаваемых в аренду, как того требовало заинтересованное лицо.

Между тем регистрирующий орган принял решение об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения, о чем заявитель был извещен уведомлением об отказе в государственной регистрации от 24.05.2018 N 63/001/365/2017-461.

Как установлено судом первой инстанции, заявителем были проведены мероприятия по урегулированию возникшего разногласия с заинтересованным лицом путем повторной подачи документов для проведения регистрации дополнительного соглашения с приобщением письма от 11.07.2018 N 18-МП-1318, которым заявитель довел до сведения регистрирующего органа доводы об отсутствии требований о постановке на кадастровый учет части здания при подаче документов для регистрации сделки. Однако поданные заявителем документы были возвращены регистрирующим органом согласно уведомлению о возврате представленных на государственную регистрацию документов без рассмотрения от 19.07.2018 N 63/001/316/2018-8426.

Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются (ч. 5 ст. 44 Закона N 218-ФЗ).

Пленум ВАС РФ в п. 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указал, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Президиум Верховного Суда РФ в п. 9 "Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета", утв. 30.11.2016, отметил, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 20.02.2018 N 307-КГ17-18061 по делу N А26-505/2017.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды имущества представлены все предусмотренные законом документы. При этом весь объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности третьему лицу, состоит на государственном кадастровом учете, что подтверждается копиями электронной выписки из ЕГРН от 06.02.2018 N 63/01/01/2018-23776; выписки из ЕГРП от 26.02.2016 N 63/111/700/2016-574; выписки из ЕГРН от 30.03.2017; выписки из ЕГРН от 18.01.2018 N 63/212/740/2018-144.

Также суд первой инстанции указал, что заявитель и АО "КНПЗ" исчерпывающим образом идентифицировали недвижимое имущество, передаваемое в аренду согласно дополнительному соглашению. К Дополнительному соглашению сторонами было составлено Приложение N 1 - План помещений, содержащее указание на месторасположение передаваемой в аренду комнаты N 12.

Таким образом, дополнительное соглашение содержит подробное текстуальное и графическое описание объекта аренды. В Приложении N 1 к дополнительному соглашению стороны подтвердили полную идентификацию передаваемых в аренду нежилых помещений и соответствие их месторасположения указанному в приложении плану.

Кроме того, суд первой инстанции принял во внимание наличие судебных дел, обстоятельства по которым идентичны сложившейся ситуации по рассматриваемому делу.

Законом о госрегистрации не предусмотрена обязанность собственника или арендатора при подаче на регистрацию договора аренды, в том числе подавать заявление на проведение кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду. В качестве основания для приостановления государственной регистрации прав отсутствие кадастрового учета части объекта, передаваемой в аренду, в Законе N 218-ФЗ также не обозначено.

В рассматриваемом случае у регистрирующего органа имелись все сведения о части нежилого здания, а также все основания для осуществления государственного кадастрового учета этой части здания с кадастровым номером: 63:01:0419002:845 для государственной регистрации дополнительного соглашения.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды имущества.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2018 по делу N А55-21404/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Н.В. Сергеева Е.Г. Филиппова