Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 11АП-20552/18

г. Самара

31 января 2019 г.

Дело N А65-31126/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,

судей Лихоманенко О.А., Юдкина А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,

с участием в судебном заседании:

представителя общества ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" - Соловьева М.В. (доверенность от 01.02.2018),

представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явился, извещен надлежащим образом,

представитель общества с ограниченной ответственностью "Мастер" - не явился, извещен надлежащим образом,

представитель акционерного коммерческого Банка "СПУРТ" (Публичное акционерное общество) - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 января 2019 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 декабря 2018 года по делу N А65-31126/2018 (судья Бредихина Н.Ю.),

по заявлению общества ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (ОГРН 1101690068776, ИНН 1657100437), г.Казань,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613), г.Казань,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Мастер", Высокогорский район, с. Большие Ковали, Республика Татарстан,

акционерный коммерческий Банк "СПУРТ" (Публичное акционерное общество), г. Казань,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (далее - заявитель, общество, ООО "Жилой комплекс "Молодежный") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по РТ) о признании незаконным решения от 25.09.2018 N 16/096/101/2018-1791 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, изложенное в сообщении от 25.09.2018, об обязании устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Жилой комплекс "Молодежный" (л.д.3-4).

Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - общество с ограниченной ответственностью "Мастер", акционерный коммерческий Банк "СПУРТ" (Публичное акционерное общество)(далее - треть лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.12.2018 по делу N А65-31126/2018 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 25.09.2018 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, изложенное в сообщении от 25.09.2018.

Обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законные интересы ООО "Жилой комплекс "Молодежный" (л.д.86-89).

В апелляционной жалобе регистрирующий орган просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (л.д. 97-99).

Заявитель апелляционную жалобу отклонил по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на нее.

Третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили.

На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя регистрирующего органа и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в письменных возражениях на нее.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, письменных пояснениях на нее и в выступлении представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, между заявителем и третьим лицом N 1 заключен договор участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, в соответствии с которым ООО "Жилой комплекс "Молодежный" обязалось передать конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектами долевого строительства являются: парковочные места в строящемся 20-этажного, состоящего из одной секции, многоквартирном доме с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 69 машиномест по адресу: РТ, г.Казань, Советский район, ул. Ноксинский спуск

Строительный N объекта долевого строительства	Проектная общая площадь объекта долевого строительства (оплачиваемая)	Этаж		Стоимость 1 кв.м	Стоимость объекта долевого строительства
8	13,75	Подземный		40 000	550 000
9	13,75	Подземный		40 000	550 000
10	13,75	Подземный		40 000	550 000
11	13,75	Подземный		40 000	550 000
12	13,75	Подземный		40 000	550 000
13	13,75		Подземный	40 000	550 000
14	13,75		Подземный	40 000	550 000
15	13,75		Подземный	40 000	550 000
16	13,75		Подземный	40 000	550 000
17	13,75		Подземный	40 000	550 000
18	13,75		Подземный	40 000	550 000
19	13,75		Подземный	40 000	550 000
20	13,75		Подземный	40 000	550 000
21	13,75		Подземный	40 000	550 000
Итого: 14 мест	192,5				7 700 000

Пунктом 5.1. договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 установлена цена договора в размере 7 700 000 руб.

Согласно пункту 5.2. договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 третье лицо N 1 обязуется уплатить заявителю цену договора путем единовременного внесения платежа в срок до 01 апреля 2013 года.

Пунктом 10.3 Договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в любое время в порядке и на условиях, согласованных сторонами по настоящему договору.

В соответствии пунктом 10.4 Договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 помимо оснований досрочного прекращения действия настоящего договора, предусмотренных действующим законодательством, заявитель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в случаях:

- нарушения третьим лицом N 1 сроков уплаты более чем на 2 банковских дня.

В случае прекращения действия договора по инициативе заявителя, заявитель направляет третьему лицу N 1 письменное уведомление о расторжении договора, с требованием указать реквизиты банковского лицевого счета третьего лица N 1 (пункт 10.5. Договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения настоящего договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (пункт 10.6. Договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013).

По договору участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 оплата в размере 7 700 000 руб. третьим лицом N 1 не произведена.

01.08.2018 заявитель в адрес третьего лица N 1 направил письмо исх.250/3 о необходимости погасить задолженность по Договору участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 в размере 7 700 000 руб. и о последствиях неисполнения такого требования в виде возможного расторжения договора в одностороннем порядке.

Указанное письмо получено нарочно директором ООО "Мастер" Ахметзяновым Т.Р. 01.08.2018, о чем свидетельствует проставленная им собственноручно подпись и дата на указанном письме.

ООО "Мастер" требование о погашении задолженности по уплате цены Договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 не исполнено, денежные средства не перечислены.

13.09.2018 заявитель связи с неоплатой задолженности по Договору участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 направил в адрес третьего лица N 1 по почте заказным письмом с описью вложения уведомление исх. N 264/3 от 10.09.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, в порядке статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", а также о том, что договор участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 считается расторгнутым с момента направления настоящего уведомления.

Указанное уведомление направлено заявителем по почте, что подтверждается почтовой квитанцией от 13.09.2018 и описью Почты России от 13.09.2018.

Также данное уведомление о расторжении договора получено нарочно директором ООО "Мастер" Ахметзяновым Т.Р. 10.09.2018, о чем свидетельствует проставленная им собственноручно подпись и дата на указанном уведомлении.

13.09.2018 заявитель обратился в адрес Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013.

25.09.2018 Росреестр уведомлением N 16/096/101/2018-1791 приостановил проведение государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, со ссылкой на то, что в Едином государственном реестре недвижимости, объекты (парковки) со стр. N N 8-21 находятся в залоге у третьего лица N2 на основании договора залога права требования от 15.04.2013 N13002-зпт, данная запись внесена 11.06.2013 за N16-16-01/174/2013-863 (л.д.21-22).

Заявитель, полагая, что уведомление от 25.09.2018 N 16/096/101/2018-1791 о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, противоречит закону и нарушает его права, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правильно применил нормы материального права.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия действий закону возлагается на орган, должностное лицо, совершившие их; в свою очередь, обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемым актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

Учитывая вышеприведенные положения Федерального закона N 214-ФЗ, неоплата цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к данному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

На основании пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (части 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (части 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 48 Федерального закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Из материалов дела следует, что ООО "Мастер", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, ни пояснений относительно наличия спорного вопроса о законности указанного расторжения, ни каких - либо документов, доказательств, подтверждающих исполнение договора (внесение платежа) не представило.

13.09.2018 заявитель в связи с неоплатой задолженности по Договору участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 направил в адрес третьего лица N 1 по почте заказным письмом с описью вложения уведомление исх. N 264/3 от 10.09.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013, в порядке статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", а также о том, что договор участия в долевом строительстве N Н1П-8д от 26.03.2013 считается расторгнутым с момента направления настоящего уведомления.

Следовательно, заявитель надлежащим образом исполнил предусмотренный порядок расторжения договора в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статьями 450, 453 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, основанием для приостановления государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительства явилось наличие записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации залога в пользу АКБ "Спурт".

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию расторжения договора долевого участия заявитель представил заявление о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве и уведомления об одностороннем расторжении договора.

При таких обстоятельствах, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что оспариваемое уведомление от 25.09.2018 N 16/096/101/2018-1791 о приостановлении государственной регистрации регистрирующего органа подлежит признанию недействительным.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.

Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 декабря 2018 года по делу N А65-31126/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Е. Кувшинов

Судьи

О.А. Лихоманенко А.А. Юдкин