Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2024 г. N 17АП-13513/23 по делу N А60-47519/2022

г. Пермь

15 января 2024 г.

Дело N А60-47519/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.

судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мухаметовой Д.Р.

при участии:

от истца публичного акционерного общества Банк Синара с использованием средств веб-конференции: Фарленко А.И., предъявлен паспорт, доверенность от 04.10.2022;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 октября 2023 года

по делу N А60-47519/2022

по иску публичного акционерного общества Банк Синара (ОГРН 1026600000460, ИНН 6608003052)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 1096670022107, ИНН 6670262066)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество Банк Синара (далее - истец, ПАО Банк Синара) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - ответчик, ТУ Росимущества в СО) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10 октября 2023 года исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между ПАО Банк Синара и ТУ Росимущества в СО при заключении договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2022 в отношении нежилых помещений подвала N N 1-18 и нежилых помещений первого этажа N N 24-33, 33а, 33б, 33в, 34-44, 66, общей площадью 573,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д. 38, определив следующие условия для пунктов 3.3.6, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.20, 5.1, 5.4.2, 5.4.3, 6.3, 7.6, 7.7 договора аренды федерального недвижимого имущества от 13.07.2022:

- п. 3.3.6. В течение 1 (одного) рабочего дня извещать Арендодателя о ставшем известным ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем или могущем нанести ущерб Объекту, и безотлагательно принимать меры для предотвращения его дальнейшего разрушения или повреждения, а также к устранению нанесенного Объекту ущерба, при условии последующего возмещения Арендодателем документально подтвержденных затрат Арендатора при отсутствии его вины в возникновении ущерба.

- п.3.3.8 Обеспечивать сохранность Объекта в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

- п.3.3.10 Своевременно производить за свой счет текущий ремонт Объекта;

- п.3.3.20 Обеспечить за свой счет государственную регистрацию Договора в течение трех месяцев с момента его подписания. Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, несет Арендатор;

- п.5.1 Сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении N 1 к Договору, составляет 150 099 руб. 00 коп.;

- п.5.4.2 Изменение размера арендной платы и (или) порядка ее оплаты вносятся в договор путем оформления Сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью Договора;

- п.5.4.3 Дата введения в действие нового размера арендной платы определяется сторонами в соответствующем дополнительном соглашении;

- п.6.3 Если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по назначению ранее полного амортизационного срока службы, Арендатор обязан возместить убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтвержденные соответствующими документами;

- п.7.6 Уведомление об отказе от исполнения обязательств по Договору по основаниям, предусмотренным пунктом 7.4 Договора, составляется Арендодателем в трех экземплярах и является неотъемлемой частью Договора.

Договор считается расторгнутым по истечении 90 календарных дней с момента получения соответствующего уведомления Арендатором;

- п.7.7 Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть его в случае прекращения осуществления деятельности в данном объекте.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что последствия сдачи в аренду имущества, имеющего недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию, установлены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), кроме того, пояснил, что на момент рассмотрения спора истец фактически использует имущество, передаваемое ему по договору аренды, расходы арендатора на ремонтные и иные чрезвычайные работы, направленные на поддержание и сохранность арендованного имущества не подлежат возмещению арендодателем, право требования возмещения вреда имуществу, имеет собственник этого имущества. По мнению заявителя жалобы, редакция п. 3.3.8 и п. 3.3.10 договора, предложенная ПАО Банк Синара не может быть принята, поскольку ее принятие влечет возникновение у ТУ Росимущества в СО обязательств по оплате расходов за счет средств федерального бюджета, в обход установленных бюджетным законодательством правил их выделения, следовательно, ТУ Росимущества в СО не располагает возможностью нести бремя расходов на содержание переданного в аренду имущества по договору аренды, в связи с чем, пункты 3.3.8 и 3.3.10 необходимо изложить в иной редакции.

Указывает, что отчет об оценке от 08.12.2021 N 8038/21 составлен по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом N 135-ФЗ, соответственно, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а сумма ежемесячной арендной платы является достоверной и подлежит применению для совершения сделки, следовательно, п. 5.1 необходимо изложить в следующей редакции: "В соответствии с отчетом об оценке от 08.12.2021 N 8038/21, выполненным ООО "Центр экономического содействия", сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении N 1 к договору, составляет 447 250 (четыреста сорок семь тысяч двести пятьдесят) рублей 00 копеек".

От ПАО Банк Синара в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором данная сторона просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном с использованием средств веб-конференции представитель истца, против доводов жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Центральным банком Российской Федерации (арендодатель) и публичным акционерным обществом "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (Банк, арендатор, с 22.02.2022 новое наименование - публичное акционерное общество Банк Синара) был заключен договор аренды нежилых помещений N 30-9/163/38.3-2-06 от 08.12.2008.

В соответствии с п.1.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 13 от 10.02.2020) определено, что арендодатель передает во временное пользование для использования в качестве административных помещений дополнительного офиса ПАО "СКБ-банк" помещения общей площадью 573,4 кв.м, расположенные в подвале и на 1 этаже нежилого здания ЦБ России по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д.38, в том числе:

1. Литер А подвал, общей площадью 253,5 кв.м., помещения с 1 по 18;

2. Литер А первый этаж, общей площадью 319,9 кв.м., помещение с 24 по 44 и помещения 33а,33б,33в,66;

3. Вспомогательные сооружения:

- замощение (литер I), тротуарная плитка, длиной 1,53 м., шириной 5,45 м., площадью 8,30 кв.м.;

- замощение (литер II), асфальтовое покрытие, площадью 16,0 кв.м.)

- ограждение (литер II), металлическая решетка, длиной 25,15 м, шириной 1,95 м., площадью 49.0 кв.м.;

- ворота (литер IV), металлический без окраски, по металлическим столбам, длиной 4.74 м., шириной 2,97-м., площадью 14,10 кв.м.;

- замощение (литер VII), асфальтовое покрытие, площадью 334,6 кв.м.;

- ограждение (литер VII), металлическая решетка, длиной 63,14 м., шириной 0,4 м., площадью 25,3 кв.м.;

- эстакада (литер VIII), металлическая на металлических двутавровых опорах, длиной 8,8 м., шириной 2,01 м., площадью 17,7 кв.м.

В п. 3.1 договора аренды указано, что арендная плата по договору аренды нежилых помещений в размере 11 067 руб., в том числе НДС 18% 1 688,19 руб., установлена на основании отчета N 49/30-9/139 от 01.08.2008 по определению рыночной стоимости арендной платы, выполненного ООО "Уральский аналитический центр независимой оценки собственности" (п.3.1 договора).

Арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в связи с актуализацией оценки величины арендной платы независимым оценщиком, но не чаще одного раза в год. В случае увеличения арендной платы изменения в настоящий договор вносят путем оформления сторонами дополнительного соглашения (п.3.3 договора).

Дополнительным соглашением N 15 от 14.04.2021 к договору аренды внесено изменение в п.3.1 договора аренды, которым предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату, установленную на основании отчета ООО "Уральский аналитический центр независимой оценки собственности" от 28.11.2019 N 14/34-9/285 об определении ежемесячной рыночной ставки арендной платы за объект оценки: нежилое здание ЦБ России, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д.38, ежемесячная рыночная ставка арендной платы по состоянию на 27.11.2019 составляет в месяц 40 711,27 руб. без учета на добавленную стоимость.

Пунктом 1.7 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений N 6 от 25.10.2013, N 11 от 06.12.2018) срок действия договора установлен до 31.12.2021.

Между арендодателем и арендатором в период с 10.03.2010 по 10.02.2020 в заключенный договор аренды вносились изменения путем заключения дополнительных соглашений относительно существенных условий договора.

08.12.2020 между Центральным банком Российской Федерации (Банк России) (первоначальный арендодатель) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (новый арендодатель) и истцом (арендатор) было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 30-9/163/38.3-2-06 от 08.12.2008.

Согласно соглашению об уступке первоначальный арендодатель уступает новому арендодателю права и обязанности по договору аренды нежилых помещений заключенному с Банком.

30.11.2021 истец посредством электронной почты направил в адрес ответчика обращение о продлении срока действия договора аренды.

Как указал истец, 10.01.2021 посредством электронной почты получен ответ ответчика от 27.12.2021 исх. N 66-ВА-06/18027, согласно которому для заключения договора аренды на новый срок без проведения аукциона необходимо проведения мероприятий по организации оценки нежилого здания ЦБ России, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д.38.

15.03.2022 посредством электронной почты Банком получен проект договора аренды с внесенными изменениями:

- п. 3.3.10 проекта договора аренды, согласно которому арендодатель обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт Объекта, а также нести бремя расходов по капитальному ремонту общего имущества здания, в котором располагается Объект, пропорционально занимаемым площадям;

- п.5.1 проекта договора аренды, в соответствии с отчетом об оценке от 08.12.2021 N 8038/21, выполненным ООО "Центр экономического содействия" сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении N 1 к Договору, составляет 447 250,00 руб.

Ответчиком отчет об оценке от 08.12.2021 N 8038/21, выполненный ООО "Центр экономического содействия", в адрес истца не был направлен в полном объеме, в связи с этим истцом 17.03.2022 в адрес ответчика был направлен запрос по электронной почте о предоставлении отчета в полном объеме.

Истец, ознакомившись с отчетом, направил в адрес ответчика возражения от 29.03.2022 N 107 на отчет с просьбой о проведении повторной оценки.

Ответчик в письме от 28.04.2022 N 66-ВС-06/5473 в проведении повторной оценки было отказал.

Истец 17.05.2022 направил ответчику извещение о проведении Банком независимой оценки по определению рыночной стоимости арендной платы недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 573,4 кв.м, кадастровый номер: 66:25:2901017:1256, этаж: подвал и 1 этаж, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д. 38.

Между истцом и ООО "АСТАРТА - КОНСАЛТИНГ" заключен договор на оказание услуг по оценке от 19.05.2022 N ОЦ-08/2022/237 для определения рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным помещением.

Согласно отчету N ОЦ-08/2022 по определению рыночной стоимости арендной платы спорного имущества от 10.06.2022, подготовленному ООО "АСТАРТА - КОНСАЛТИНГ", общая ежемесячная рыночная стоимость арендной платы нежилых помещений: подвала NN 1-18 и нежилых помещений первого этажа NN 24-33, 33а, 33б, 33в, 34-44, 66, общей площадью 573,4 кв. м., расположенных в здании по адресу: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д. 38 по состоянию на 08.12.2021 составила 117 622,75 руб. без НДС, в том числе арендная плата за помещения, расположенные на первом этаже - 79 175,25 руб., в подвале - 38 447,50 руб.

18.07.2022 истцом в адрес ответчика направлен договор аренды федерального недвижимого имущества от 13.07.2022 и протокол разногласий от 13.07.2022 к данному договору, содержащий редакцию истца ряда спорных условий договора.

Письмом от 10.08.2022 исх.N 66-ВС-06/10300 ответчик отказал в принятии разногласий, сославшись на невозможность внесения изменений в условия договора, заключаемого по результатам проведенной оценки.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об урегулировании разногласий, возникших между ПАО Банк Синара и ТУ Росимущества в СО при заключении договора аренды недвижимого имущества от 13.07.2022, с изложением пунктов 3.3.6, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.20, 5.4.2, 5.4.3, 6.3, 7.6, 7.7 в предложенной истцом редакции, при этом п. 5.1 изложен в редакции с учетом результатов проведенной экспертизы.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, руководствуясь при этом следующим.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что редакция пунктов 3.3.6, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.20, 5.4.2, 5.4.3, 6.3, 7.6, 7.7 договора аренды федерального недвижимого имущества от 13.07.2022, предложенная истцом, соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим арендные отношения.

Оснований для переоценки указанных выводов, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Кроме того, относительно доводов апелляционной жалобы о том, что ответчик не располагает возможностью нести бремя расходов на содержание переданного в аренду имущества по договору аренды, в связи с чем, пункты 3.3.8 и 3.3.10 необходимо изложить в иной редакции, рассмотрены и отклонены, поскольку особенности финансирования ответчика не должны позволять возлагать принудительно (в отсутствие соглашения сторон) на арендатора дополнительные расходы, по сравнению с установленными правилами ст. 616 ГК РФ, в частности, по капитальному ремонту и содержанию общего имущества здания (инженерных коммуникаций).

С учетом изложенного судом первой инстанции правильно определена как надлежащая редакция истца спорных пунктов договора (.3.6, 3.3.8, 3.3.10, 3.3.20, 5.4.2, 5.4.3, 6.3, 7.6, 7.7).

Изложенные в жалобе доводы, выражающие несогласие с определенным судом размером арендной платы (п. 5.1 договора), со ссылкой на то, что сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за право временного владения и пользования (аренды) объекта составляет 447 250 рублей, судом апелляционной инстанции отклоняются с учетом следующего.

Судом первой инстанции по настоящему делу была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченностью "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ "ПРОФИТ" Сюкосеву Денису Сергеевичу.

Согласно экспертному заключению N 064/23 (л.д.83-107) рыночная стоимость арендной платы/права аренды нежилых помещений, площадью 573,4 кв. м, кадастровый номер: 66:25:2901017:1256, этаж: подвал и 1 этаж, адрес (местонахождение) объекта: Свердловская область, г. Сысерть, ул. Свободы, д. 38 по состоянию на 08.12.2021 составляет 150 099 руб. в месяц.

Как обоснованно отмечает истец, ТУ Росимущества в СО при определении размера арендной платы не учитывает инженерно-технические параметры объекта и текущее техническое состояние его частей. Из 573,4 кв. м общей площади объекта 253,5 кв. м приходятся на помещения, расположенные в подвале. Использование данных площадей в качестве офисных помещений в настоящее время невозможно по причине неудовлетворительного технического состояния и инженерно-технических параметров (низкие потолки, системы инженерных коммуникаций, отопления и водопровода).

Техническое состояние подвала неудовлетворительное: внутренняя отделка полностью отсутствует, тепловой узел в подвале требует постоянного ремонта, водопроводные трубы ХВС, ГВС и отопления имеют износ 70 %, периодически имеют место порывы и протечки. Площади, расположенные в подвале, в рассматриваемый период, не эксплуатируются Банком. Помещение подвала имеют значительные отслоения штукатурного слоя стен.

Вместе с тем, данные факторы были учтены при проведении судебной экспертизы.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ). Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы ответчиком не заявлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно урегулировал возникшие между сторонами разногласия при заключении договора аренды недвижимого имущества, определив сумму ежемесячной арендной платы в размере, определенном по результатам проведенной судебной экспертизы.

С учетом изложенного решение является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 октября 2023 года по делу N А60-47519/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Крымджанова

Судьи

О.Г. Дружинина В.В. Семенов