Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2019 г. N 18АП-19964/18

г. Челябинск

01 февраля 2019 г.

Дело N А76-6998/2018

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н., рассмотрел апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Рона" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2018 по делу N А76-6998/2018 (судья Мухлынина Л.Д.), рассмотренному в порядке упрошенного производства.

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Рона" (далее - ООО "Авто-Рона", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 5130 от 15.06.2009 за период с 01.07.2014 по 05.10.2017 в размере 205 767 руб. 52 коп. и пени за период с 26.06.2014 по 05.10.2017 в размере 342 831 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2018 требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе общество (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований полном объеме.

В обоснование доводов жалобы её податель ссылается на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указывает на отсутствие задолженности по арендной плате, поскольку арендные платежи оплачивались ответчиком в полном объеме в соответствии с выставленными арендодателем расчетами арендной платы, а за 2015-2016 г.г. и по апрель 2017 года (по состоянию на 17.04.2017) ответчик запрашивал у истца акты сверок взаимных расчетов за весь период действий договора и согласно актам сверки, задолженность у ответчика отсутствовала.

К дате, указанной в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2018 отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представленные апеллянтом в суде апелляционной инстанции дополнительные доказательства - акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.04.2017 и на 19.04.2017 на 4-х листах - судом апелляционной инстанции отклонены на основании части 2 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание надлежащее извещение ответчика о судебном разбирательстве (л.д. 80).

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лаптевой Татьяной Вячеславовной заключен договор N 5130 от 15.06.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62 площадью 590 кв.м.,, расположенного по адресу город Магнитогорск, в районе пересечения ул. Московская и ул. Бурденко в Ленинском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договора и являющейся его неотъемлемой частью (л.д. 24).

Цель использования участка - для строительства здания магазина "Автоаксессуары".

Договор заключен сроком до 12.05.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения, возникшие с 12.05.2009 (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы определяется в приложениях к договору и является неотъемлемой частью договора.

В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1. договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (пункт 3.2. договора).

Плата за землю перечисляется равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (пункт 3.3. договора).

Дополнительным соглашением от 28.11.2011 к договору аренды сторонами внесены изменения в части указания нового арендатора земельного участка - общества с ограниченной ответственностью "Авто К" (л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 21.06.2012, заключенным между арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью "Авто К" стороны среди прочего изменили срок действия договора, указав его до 12.05.2017 (л.д. 28).

На основании договора перенайма от 11.11.2013, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Авто К" (цедент) и ООО "Авто-Рона" (цессионарий) цедент передает все свои права и обязанности по договору аренды N 5130 от 15.06.2009, существующие на момент заключения настоящего договора (л.д. 29).

Согласно дополнительному соглашению от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009, заключенному между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и ООО "Авто-Рона" (арендатор), арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:33:0126020:62 площадью 590 кв.м.,, расположенный по адресу город Магнитогорск, в районе пересечения ул. Московская и ул. Бурденко в Ленинском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договора и являющейся его неотъемлемой частью (л.д. 30). Цель использования участка - для строительства здания магазина "Автоаксессуары".

Срок действия договора аренды по 12.05.2017; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.01.2014 (пункт 2.1. и пункт 2.3. дополнительного соглашения).

Согласно пункту 2.4. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 4.1. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 размер арендной платы определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4.2. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в следующих случаях:

4.2.1. в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в том числе ставки и коэффициенты расчёта размера арендной платы). В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов;

4.2.2. в случае изменения кадастровой стоимости участка. В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента внесения сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

4.2.3. в случае изменения цели использования арендатором участка.

4.2.4. в случае введения в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. В указанном случае перерасчет арендной платы производится со дня ввода объекта в эксплуатацию (со дня правового акта органа местного самоуправления, утверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию). В случае, если построенный объект недвижимости эксплуатируется без разрешения на ввод в эксплуатацию, перерасчет арендной платы производится с момента обнаружения арендодателем факта эксплуатации арендатором объекта недвижимости.

4.2.5. в случае изменения категории арендатора, используемой при расчете арендной платы.

Плата за землю перечисляется равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.4. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009).

Согласно пункту 5.2. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает в размере 0, 1% от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Согласно акту от 20.06.2017 N 308 обследования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62, на момент обследования на земельном участке расположено нежилое здание, находящееся в собственности ООО "Авто-Рона" (выписка из ЕГРН от 17.04.2017 N74/001/018/2017-748). Данное здание сдается в аренду сторонним организациям (л.д. 34). К акту приложены фотоматериалы (л.д. 35).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 74:33:0126020:62 площадью 590 кв.м. по состоянию на 07.02.2018, земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.03.2009, имеет разрешенное использование "для размещения магазина "Автоаксессуары". В границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:0126020:102 (л.д. 44).

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 74:33:0126020:102, объектом является нежилое здание 2013 года ввода в эксплуатацию, 3-этажное, в том числе 1 - подземных этажей, площадью 1021 кв.м. Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62 (л.д. 50).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:0126020:62, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав письменные доказательства и оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что на основании дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009, обществу "Авто-Рона" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:33:0126020:62 площадью 590 кв.м., расположенный по адресу город Магнитогорск, в районе пересечения ул. Московская и ул. Бурденко в Ленинском районе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договора и являющейся его неотъемлемой частью Цель использования участка - для строительства здания магазина "Автоаксессуары" (л.д. 30).

Срок действия договора аренды по 12.05.2017; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.01.2014 (пункт 2.1. и пункт 2.3. дополнительного соглашения).

Согласно пункту 2.4. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 в случае если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с нормами статей 606 и 611 ГК РФ обязанность по оплате арендной платы возлагается на ответчика с момента передачи арендованного имущества в его владение и пользование и до момента его возврата.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В данном случае расчет арендной платы произведен истцом по методике, установленной пунктом 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон N 257-ЗО) и с учетом показателей ставок арендной платы и коэффициентов, утвержденных Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена" (до 30.06.2017), а также решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.06.2017 N 115 Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Магнитогорска, предоставленные в аренду без проведения торгов (с 01.07.2017).

Согласно пункту 4.1. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 размер арендной платы определяется в приложении к договору и является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 4.2. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в том числе в случае введения в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. В указанном случае перерасчет арендной платы производится со дня ввода объекта в эксплуатацию (со дня правового акта органа местного самоуправления, утверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию). В случае, если построенный объект недвижимости эксплуатируется без разрешения на ввод в эксплуатацию, перерасчет арендной платы производится с момента обнаружения арендодателем факта эксплуатации арендатором объекта недвижимости.

Плата за землю перечисляется равными долями поквартально с течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 4.4. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0126020:62 площадью 590 кв.м., предоставлен в аренду ответчику для строительства здания магазина "Автоаксессуары".

Между тем как следует из актуальных сведений единого государственного реестра недвижимости (л.д. 44), разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62 является "для размещения магазина "Автоаксессуары". В границах участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:33:0126020:102, каковым является нежилое здание 2013 года ввода в эксплуатацию, 3-этажное, в том числе 1 - подземных этажей, площадью 1021 кв.м. Здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62 (л.д. 50), собственником которого является ответчик с 21.11.2013.

Согласно акту от 20.06.2017 N 308 обследования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0126020:62, на момент обследования, на земельном участке расположено нежилое здание, находящееся в собственности ООО "Авто-Рона" (выписка из ЕГРН от 17.04.2017 N74/001/018/2017-748). Данное здание сдается в аренду сторонним организациям (л.д. 34).

Опровергающих указанное фактическое использование земельного участка доказательств ответчиком не представлено.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, с арендатора земельного участка подлежит взиманию арендная плата, определенная в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

С учетом установленных апелляционным судом обстоятельств истцом обоснованно применены утвержденные Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 N 108 и Решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 29.06.2017 N 115 ставки арендной платы = 3% (в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли) и коэффициент вида деятельности арендатора, осуществляемого на земельном участке (сдача в наем недвижимого имущества до 30.06.2017 и предпринимательство с 01.07.2017).

Доказательств, позволяющих применить иной порядок расчета арендной платы, апеллянтом не приведено, в силу чего изложенный в исковом заявлении расчет арендной платы принимается судом как соответствующий представленным в дело доказательствам.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, требования администрации в части взыскания с ответчика суммы основного долга подлежат удовлетворению.

Согласно статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 5.2. дополнительного соглашения от 11.03.2014 к договору аренды N 5130 от 15.06.2009 за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает в размере 0, 1% от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, с ответчика подлежит взысканию договорная неустойка.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате со ссылкой на акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.04.2017 и 19.04.2017, апелляционным судом проверены, в том числе с учетом пояснений о порядке распределения поступивших от ответчика платежей, изложенных в иске и дополнительных пояснениях (л.д. 6, 15), а также представленного истцом в качестве справочного расчета акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.02.2018 (л.д. 60), и судом установлено, что разногласий относительно объема произведенных платежей и порядка определения арендной платы за период до 17.04.2017 между истцом и ответчиком не имеется, при этом требования истца по настоящему иску заявлены за период в том числе после 17.04.2017 - до 01.04.2018 и доказательств надлежащего исполнения арендной платы за указанный период ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.05.2018 по делу N А76-6998/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Рона" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Г.Н. Богдановская