Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2019 г. N 10АП-23443/18

г. Москва

04 февраля 2019 г.

Дело N А41-61167/18

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Русаковым В.О.,

в судебном заседании участвуют:

от Администрации городского круга Красногорск Московской области: Кулешова Е.К., по доверенности от 24.01.2019;

от ООО "Согласие": Шумов А.Л., по доверенности от 28.01.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского круга Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-61167/18, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Администрации городского круга Красногорск Московской области к ООО "Согласие" о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского круга Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Согласие" о расторжении договора аренды земельного участка N 54 от 12.0.2012 в связи с неиспользованием земельного участка, предоставленного для целей строительства более трех лет.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-61167/18 в удовлетворении исковых требований оказано.

Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель оветчика против указанных доводов возражал.

Рассмотрев апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения в силу нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 12.03.2012 между Администрацией и ООО "Согласие" заключен договор N 54 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:525, для строительства многофункционального культурно-общественного комплекса, сроком на 49 лет.

Согласно пунктам 4.4.1 и 4.4.2 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, при использовании участка не по целевому назначению.

На основании п. 4.1.2 договора 06 июня 2018 года должностными лицами Администрации городского округа Красногорск Московской области был осуществлен осмотр арендуемого обществом земельного участка.

В результате осмотра был составлен Акт осмотра земельного участка, из которого следует, что земельный участок с КН: 50:11:0010104:525 не огорожен, не используется по целевому назначению.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18- КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:525 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

В своей апелляционной жалобе истец указывает, что ответчик намеренно не получает разрешение на строительство, тем самым злоупотребляя правом.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что обществом был разработан и представлен 24.05.2013 на утверждение в Администрацию эскизный проект многофункционального культурно-общественного комплекса вместе с сопроводительным письмом, содержащим ходатайство о подготовке и выпуске постановления, разрешающего проектирование на арендованном земельном участке указанного здания.

В ответ на указанное письмо Администрация сообщила, что Обществу необходимо разработать проект планировки территории.

Письмом от 16.08.2013 общество сообщило Администрации, что на предоставленном в аренду земельном участке незаконно размещены 7 гаражей, подлежащих демонтажу.

07 ноября 2014 года Администрацией утвержден и выдан Обществу градостроительный план земельного участка.

07 ноября 2014 года утверждены технические условия присоединения к сетям водопровода и канализации проектируемого многофункционального комплекса.

17 октября 2014 года общество обратилось в ОАО "Водоканал" с заявлением о выносе с территории арендованного земельного участка водопроводной трубы, однако вынос водопроводных труб не произведен.

На основании договора от 05.09.2018 проведены работы по изготовлению проектной документации, которая сдана на утверждение в Главное управление архитектуры и градостроительства и архитектуры Московской области.

11 января 2017 года обществом повторно получен ГПЗУ арендованного земельного участка, содержащий отметку о том, что документация по планировке территории не утверждена.

Решением Совета депутатов городского округа Красногорск N 322/20 от 30.11.2017 утверждены Правила землепользования и застройки (части территории) городского округа Красногорск.

Распоряжением Администрации от 07.09.2018 N 546 назначены публичные слушания по проекту генерального плана городского округа Красногорск на 17-18 октября 2018 года.

Согласно объяснениям представителей сторон, задолженность по оплате аренды у ответчика отсутствует.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчиком совершаются необходимые действия по освоению земельного участка, существенных нарушений условий договора аренды не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2018 года по делу N А41-61167/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина