Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2019 г. N 11АП-15417/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2019 г. N Ф06-45188/19 настоящее постановление изменено

г. Самара

04 февраля 2019 г.

Дело N А65-29763/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2019.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.02.2019.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колодиной Т.И., судей Садило Г.М., Александрова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мулиновой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 29.01.2019 жалобу Антоняна Аршалуйса Гургеновича о признании незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" Сафина Фадбира Магусовича, об отстранении Сафина Фадбира Магусовича от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, состоявшихся 28.05.2018, а также о признании недействительным договора купли-продажи по лоту N 1, заключенного 01.06.2018, предъявленного в рамках дела NА65-29763/2016 о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" (ИНН 1646020081, ОГРН 1061674037512),

при участии в заседании:

от Антоняна Аршалуйса Гургеновича - Нурутдинова И.М., доверенность от 16.11.2017,

конкурсного управляющего должника Сафина Фадбира Магусовича,

от конкурсного управляющего должника Сафина Фадбира Магусовича - Хафизовой И. Ф., доверенность от 09.01.2019,

от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены,

установил:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.01.2017 принято к производству заявление Муниципального казенного учреждения Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" (ИНН 1646020081, ОГРН 1061674037512).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.04.2017 заявление Муниципального казенного учреждения Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстана признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сафин Фадбир Магусович.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2017 Общество с ограниченной ответственностью "Арарат" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Сафина Фадбира Магусовича.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от уонкурсным управляющим должника утвержден Сафин Фадбир Магусович.

Антонян Аршалуйс Гургенович обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением (с учетом уточнений) в котором просил:

1. Признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" Сафина Фадбира Магусовича по организации торгов от 28.05.2018, выразившиеся в:

1) организации торгов по продаже имущества должника без включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка (кад.N 16:47:011008:46) на праве аренды, на котором расположено здание кафе "Арарат" и иные строения по адресу: г.Елабуга,,. пр-кт Нефтяников, 26, территория детской площадки "Чебурашка", с разрешенным использованием "под строительство кафе" на срок 3 года с последующим продлением по договору аренды NТО-06-071-0539 от 03.11.2006 г., рыночной стоимостью права аренды в размере 471 555 руб.,

2) организации торгов по продаже имущества должника от 28.05.2018 без включения в конкурсную массу, непринятие мер по включению в конкурсную массу и определению начальной цены продажи иных строений (служебных построек), принадлежащих должнику и расположенных на арендованном земельном участке неразрывно со зданием кафе "Арарат" согласно техническому паспорту, рыночной стоимостью согласно определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.12.2014 по делу N А65-20699/2014 по результатам экспертного заключения N 346/3 от 09.12.2015 о рыночной стоимости комплекса имущества, расположенного по адресам: РТ, г. Елабуга, ул. Городищенская, 15Б и пр-т Нефтяников, 26, в том числе

1. Беседка N 1 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г8, стоимость без НДС (в руб.) - 103 203

2. Беседка N 2 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г7, стоимость без НДС (в руб.) - 69 381

3. Беседка N 3 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г6, стоимость без НДС (в руб.) - 69 381

4. Беседка N 4 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г5, стоимость без НДС (в руб.) - 99 737

5. Беседка N 5, технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г9, стоимость без НДС (в руб.) - 97 136

6. Беседка N 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г3, стоимость без НДС (в руб.) - 378 127

7. Уборная - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г2, стоимость без НДС (в руб.) -595 331

8. Сцена - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г1, стоимость без НДС (в руб.) - 488 312

9. Летний бар - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г, стоимость без НДС (в руб.) - 803 949

10. Навес (летняя шашлычная) - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г4, стоимость без НДС (в руб.) - 220 975

11. Беседка N 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г10; (оценка отсутствует)

12. Беседка N 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г11 (оценка отсутствует)

13. Беседка N 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011 г. инвен. N 9832 лит. Г12 (оценка отсутствует).

3) организации торгов по продаже имущества должника по лоту N 1 с начальной ценой в размере 2 537 000 руб., что в 7,2 раза ниже цены, установленной по результатам судебной экспертизы,

2. Отстранить Сафина Фадбира Магусовича от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Арарат",

3. Признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, которые состоялись 28.05.2018 в 14.00 ч. на электронной площадке ООО "МЭТС" (www.m-ets.ru). на которые выставлено имущество ООО "Арарат":

4. Лот 1. Здание (кафе Арарат), нежилое, пл. 293,7 кв. м, кадастровый номер 16:47:011005:115 по адресу: г. Елабуга, пр-т Нефтяников, д. 26. Начальная цена Лот 1-2 537 000 руб., без НДС.

ввиду продажи имущества на торгах без права аренды земельного участка рыночной стоимостью 471 55 руб., без иных строений связанных со зданием кафе согласно техническому паспорту БТИ, вследствие чего должник получил неравноценное встречное исполнение по результатам продажи согласно статье 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" за проданное имущество, поскольку:

покупатель ООО "Учснаб" получил безвозмездно право аренды земельного участка покупатель ООО "Учснаб" получил безвозмездно строения, принадлежащие должнику и расположенные на арендованном земельном участке.

единственный участник торгов ООО "Учснаб" получил имущество должника по цене в 7,2 раза ниже его рыночной стоимости,

5. Признать недействительным договор купли-продажи по лоту N 1, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" 01.08.2016.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 жалоба Антоняна А.Г. удовлетворена частично, суд определил признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего Сафина Ф.М., выразившиеся в организации торгов без включения в конкурсную массу земельного участка на праве аренды и служебных построек; в остальной части в удовлетворении жалобы отказано. Этим же судебным актом торги от 28.05.2018 признаны недействительными, договор купли-продажи от 01.06.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" также признан недействительным.

Конкурсный управляющий должника (далее по тексту - заявитель-1) обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 по делу N А65-29763/2016, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении жалобы на действия конкурсного управляющего Сафина Ф.М., об отказе в признании торгов от 28.05.2018 недействительными и признании договора купли-продажи от 01.06.2018 недействительным.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 апелляционная жалоба оставлена без движения. Впоследствии определением от 03.10.2018 апелляционная жалоба конкурсного управляющего должника Сафина Фадбира Магусовича принята к производству с назначением судебного заседания на 06 ноября 2018 года на 14 час. 40 мин.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество с ограниченной ответственностью "Учснаб" (далее по тексту - заявитель-2) также обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части требования о признании недействительным договора купли-продажи по лоту N 1, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" 01.06.2018, отказать заявителю в удовлетворении требований в этой части.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 удовлетворено ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Учснаб" и восстановлен срок подачи апелляционной жалобы, апелляционная жалоба оставлена без движения. Впоследствии определением от 30.10.2018 апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Учснаб" принята к производству с назначением судебного заседания на 06 ноября 2018 года на 14 час. 40 мин.

В апелляционной жалобе Общество с ограниченной ответственностью "Учснаб" ссылается на то, что заявитель не был надлежащим образом извещен о привлечении его в качестве ответчика, об обжалуемом судебном акте обществу стало известно после получения апелляционной жалобы конкурсного управляющего Сафина Ф.М.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 рассмотрение апелляционных жалоб конкурсного управляющего должника Сафина Фадбира Магусовича и Общества с ограниченной ответственностью "Учснаб" по делу N А65-29763/2016 отложено на 11.12.2018.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из участвующих в деле лиц, не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.06.2018 по настоящему делу одновременно с принятием к производству жалобы Антоняна А.Г. суд привлек Общество с ограниченной ответственностью "Учснаб" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Впоследствии определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.07.2018 Общество с ограниченной ответственностью "Учснаб" привлечено к участию в деле в качестве соответчика по требованию о признании недействительным договора купли-продажи от 01.06.2018. Однако материалы дела не содержат доказательств извещения данного лица об изменении его процессуального статуса по делу, тогда как процессуальное законодательство предусматривает различный объем прав и обязанностей ответчика и третьего лица.

В связи с указанными обстоятельствами определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 суд перешел к рассмотрению жалобы Антоняна Аршалуйса Гургеновича о признании незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего должника Сафина Фадбира Магусовича, об отстранении Сафина Ф.М. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, о признании недействительными торгов, состоявшихся 28.05.2018, а также о признании недействительным договора купли-продажи по лоту N 1, заключенного 01.06.2018 между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб", предъявленного в рамках дела NА65-29763/2016, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначив судебное заседание на 29.01.2019.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству, о переходе к рассмотрению жалобы Антоняна А.Г. по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о времени и месте судебных заседаний была размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, не обеспечившие явку в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе в силу ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель-1 ссылался на истечение срока действия договора аренды, а также на несогласие с выводами суда о том, что здание кафе, являвшееся предметом торгов, и 14 объектов (сооружений) являются главной вещью и принадлежностью, а, следовательно, подлежали совместной реализации с торгов.

Заявитель-2 в своей апелляционной жалобе привел доводы, аналогичные доводам конкурсного управляющего.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсного управляющего, который приобщен к материалам дела, МКУ "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района" просило в удовлетворении требований Антоняна А.Г. отказать.

Жалоба от имени Антоняна А.Г. подписана представителем Нурутдиновым И.М., действующим на основании доверенности от 16.11.2017, предусматривающей право подписи исковых заявлений.

В материалах дела имеется ходатайство б оставлении жалобы Антоняна А.Г без рассмотрения. Кроме того, в судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника заявил о наличии у него сомнений в полномочиях представителя Антоняна А.Г., поскольку доверенность была выдана лицно Антоняном А.Г., тогда как в отношении Антоняна А.Г. возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве), утвержден финансовый управляющий.

Судебная коллегия отклоняет указанные доводы ввиду следующего.

В силу ст. 17 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданская правоспособность, то есть способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникает в момент рождения человека и прекращается с его смертью.

В силу наличия у Антоняна А.Г. статуса единственного учредителя Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" он обладает правом на предъявление заявления в рамках дела о банкротстве Общества с ограниченной ответственностью "Арарат", процессуальным правомочием заявителя на возбуждение обособленного спора в рамках дела о банкротстве ООО "Арарат", наличие которого связано с предпосылками (наличие у заявителя гражданской процессуальной правоспособности, подведомственность дела суду, рассматривающему дело о банкротстве ООО "Арарат").

Судебным актом по настоящему обособленному спору в рамках дела о банкротстве Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" имущественные права и обязанности Антоняна А.Г. как гражданина, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, не затрагиваются, имущество Антоняна А.Г. также предметом настоящего обособленного спора не является.

Сведения об отзыве доверенности, выданной представителю, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, финансовый управляющий Антоняна А.Г. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

Исследовав материалы дела, заслушав сторон, оценив их доводы на соответствие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд усматривает наличие оснований для частичного удовлетворения жалобы Антоняна А.Г. При этом суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

По общему правилу, при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Основанием для удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом:

- или факта несоответствия этих действий законодательству о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим своих обязанностей);

- или факта несоответствия этих действий требованиям разумности;

- или факта несоответствия этих действий требованиям добросовестности.

Как следует из материалов дела, 14.04.2018 в газете "Коммерсант" опубликовано сообщение о торгах в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, назначенных на 28.05.2018, согласно которому на продажу выставляется лот N 1 - здание кафе "Арарат" нежилое, площадью 293,7 кв.м., кадастровый N 16 47 011005 115, по адресу: г.Елабуга, пр-кт Нефтяников, 26, начальная цена - 2 537 000 руб.

28.05.2018 оформлен протокол N 27076-ОАОФ/1, из которого следует, что победителем торгов признано Общество с ограниченной ответственностью "Учснаб", цена проданного имущества - 2 537 000 руб.

02.06.2018 в газете "Коммерсант" опубликовано сообщение о результатах торгов.

По итогам торгов с Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" заключен договор от 01.06.2018 купли-продажи имущества по лоту N 1 по цене 2 537 000 руб. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра в установленном порядке.

В обоснование доводов об отсутствии необходимости включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка на праве аренды, конкурсный управляющий ссылается на прекращение арендных правоотношений.

Согласно договору аренды N ТО-06-071-0539 от 03.11.2006 Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района (арендодатель) передал Обществу с ограниченной ответственностью "Арарат" (арендатор) земельный участок (кадастровый N16:47:01 10 08:0046) по адресу г. Елабуга, территория детской площадки "Чебурашка", общей площадью 4.033 кв.м. в целях строительства кафе. Срок аренды установлен по 01.11.2009. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.

В соответствии с п. 4.2. договора аренды он может быть досрочно расторгнут по решению суда либо в одностороннем порядке арендодателем в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Положениями п. 4.3. договора аренды установлено, что договор считается продленным на один год на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон в течении 30 дней до даты окончания срока не заявит письменно о расторжении договора.

В материалы дела представлено письмо МКУ "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района" в адрес директора ООО "Арарат" Антоняна А.Г. и временного управляющего ООО "Арарат" Сафина Ф.М. от 13.04.2017 N 1199 о расторжении договора с указанием, что действие договора будет прекращено в силу п. 2 ст. 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации по истечении одного месяца с момента отправки данного письма (т. 1 л.д. 89).

Доказательства вручения данного письма Антоняну А.Г. нарочно либо доказательства его направления почтой или иным способом в адрес руководителя Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" в материалы дела не представлены.

При этом Антонян А.Г. получение данного письма отрицал.

В судебном заседании 29.01.2019 суд обозревал копию указанного письма, представленного конкурсным управляющим Сафиным Ф.М., на котором имеется рукописная отметка "вх. от 26.04.2017 N 178".

Данная копия спорного письма не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку при введении наблюдения и утверждении временного управляющего руководитель общества сохраняет свои полномочия, юридическое лицо продолжает функционировать, следовательно, необходимо доказать направление письма арендодателя именно юридическому лицу. Уведомление арендодателем временного управляющего о своем намерении прекратить договорные отношения в отсутствие доказательств уведомления об этом самого арендатора не влечет прекращения договора аренды земельного участка.

Конкурсным управляющим (ранее временным управляющим) доказательства вручения директору Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" письма МКУ "Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района" от 13.04.2017 N 1199 в материалы дела также не представлены.

Кроме того, суд учитывает редакцию п. 4.3. договора аренды, предусматривающего пролонгацию договора в случае если ни одна из сторон в течение 30 дней до даты окончания срока не заявит письменно о расторжении договора. Доказательств направления арендатору такого уведомления в течение 30 дней до 01.11.2016 не представлено, т.е. действие договора пролонгировалось до 01.11.2017, равно как и не представлены доказательства направления арендатору такого уведомления в последующем (в течение 30 дней до 01.11.2017) в соответствии с п. 4.3. договора аренды.

Пункт 4.2. договора аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно в случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доказательства соблюдения арендодателем порядка, установленного в ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в материалы дела также не представлены.

При указанных обстоятельствах вывод конкурсного управляющего о прекращении права аренды не состоятелен.

Кроме того, в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебная коллегия также учитывает следующее.

В силу подп. 9 п. 2 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017)) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, лицо, приобретающее здание кафе, продолжит пользоваться земельным участком, расположенным под ним и необходимым для его использования.

На основании изложенного стоимость права аренды земельного участка подлежала оценке и включению в конкурсную массу для последующей реализации вместе с объектами, которые на нем расположены.

Согласно технического паспорта от 11.07.2012 в объект недвижимости инвентарный N 9832, расположенный адресу: г.Елабуга, пр-кт Нефтяников, 26, литер А, включены следующие составляющие:

1) здание кафе "Арарат" нежилое, площадью 293,7 кв.м., по плану литер А, 2006 года постройки, и служебные постройки:

2) летний бар площадью 108 кв.м., по плану литер Г,

3) сцена площадью 67.1 кв.м., по плану литер Г1,

4) уборная площадью 23.2 кв.м., по плану литер Г2,

5) беседка площадью 43.6 кв.м., по плану литер Г3,

6) навес площадью 21.6 кв.м., по плану литер Г4,

7) беседка площадью 11.5 кв.м., по плану литер Г5,

8) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г6,

9) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г7,

10) беседка площадью 11.9 кв.м., по плану литер Г8

11) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г9,

12) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г10,

13) беседка площадью 11.2 кв.м., по плану литер Г11,

14) беседка площадью 11.3 кв.м., по плану литер Г12.

В техническом плане указана площадь участка - 4 033 кв.м, площадь застройки - 663,1 кв.м, площадь замощения - 442 кв.м.

В обоснование довода о наличии замощения из белого мрамора на земельном участке заявителем жалобы в материалы дела приобщена распечатка сведений о земельном участке N 16:47:011008:46 из публичной кадастровой карты.

В материалах дела также имеется перечень имущества, подписанный конкурсным управляющим и Антоняном А.Г., в котором указано покрытие территории белым мрамором, каменно-деревянный забор по периметру территории.

В соответствии с 1.2 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991) техническая инвентаризация представляет собой систему сбора, обработки, хранения и выдачи информации о наличии, составе, местоположении, техническом состоянии, стоимости и принадлежности объектов на основе результатов периодических обследований в натуре.

Согласно п. 9.1. указанных рекомендаций технический паспорт инвентарного объекта является сводным документом, отражающим инвентарный объект по состоянию на конкретную дату и содержащим сведения о местоположении объекта, классификации, периоде эксплуатации, границах и обслуживающей объект площади земельного участка, составе объекта, учетно-технических характеристиках, необходимых для целей учета и составления отчетности по данному классу объектов, стоимости и износе объекта в целом и его составляющих, учетном фонде (форме) собственности, владельцах объекта и доле их затрат на содержание и эксплуатацию, ограничениях распоряжения объектом.

Таким образом, включение в технический паспорт вышеуказанных построек (летний бар, сцена, уборная, навес, беседки) означает включение их в состав единого со зданием кафе объекта, что отвечает положениям ст. 135 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Изложенное свидетельствует, что в конкурсную массу и выставлению на торги подлежали совместно здание кафе и указанные служебные постройки, расположенные на земельном участке, площадь которого, указанная в техническом паспорте, совпадает с площадью земельного участка, предоставленного должнику по вышеуказанному договору аренды.

В связи с тем, что реализация здания кафе проведена конкурсным управляющим без учета стоимости права аренды земельного участка, а также без указанных построек, такая реализация уменьшила конкурсную массу должника, а значит, и размер удовлетворяемых за ее счет требований кредиторов должника, следовательно, такие действия конкурсного управляющего нарушают права кредиторов и не отвечают целям конкурсного производства.

На основании изложенного в указанной части жалобу Антоняна А.Г. следует удовлетворить.

Само по себе наличие решения собрания кредиторов от 20.12.2017 об утверждении положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества должника, предусматривающего реализацию только здания кафе без учета права аренды земельного участка и служебных построек, не свидетельствует о законности действий конкурсного управляющего, предложившего собранию именно такой порядок продажи имущества должника.

Доводы конкурсного управляющего о принятии собранием кредиторов 10.08.2018 решения об утверждении порядка реализации временных сооружений (служебных построек) также отклоняются судебной коллегией, поскольку реализация здания кафе и таких построек единым лотом наиболее отвечает интересам кредиторов. Поскольку указанные объекты, как указано выше, имеют единое назначение и цель использования, то вероятность найти иного покупателя, желающего приобрести отдельно служебные постройки (без предоставления ему права собственности на основное здание кафе) значительно снижается.

В обоснование своей позиции в части не включения в состав лота N 1 служебных построек конкурсный управляющий ссылался на их непередачу ему бывшим директором должника и отсутствие у конкурсного управляющего доказательств принадлежности данных построек должнику.

Данные доводы отклоняются как несостоятельные, поскольку в настоящее время (равно как и на момент принятия собранием кредиторов решения 10.08.2018) конкурсный управляющий также не представил какие-либо дополнительные документы, свидетельствующие о праве собственности должника на сооружения.

Из протокола собрания кредиторов от 10.08.2018 усматривается, что спорные служебные постройки были включены конкурсным управляющим в конкурсную массу должника по итогам инвентаризации имущества должника, проведенной путем визуального осмотра 05.07.2018. Обстоятельства, свидетельствующие о невозможности проведения инвентаризации имущества должника подобным образом перед проведением торгов 28.05.2018, в материалы дела не представлены, учитывая, что спорные объекты, как указано выше, отражены в техническом паспорте объекта от 11.07.2012.

Заключением судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении обращения Антоняна А.Г. в рамках дела N А65-20699/2014, определена стоимость объектов лота N1, в состав которого вошли здание кафе "Арарат", служебные постройки, право аренды земельного участка, и движимое имущество: стоимость здания кафе - 13 143 779 руб., стоимость права аренды земельного участка - 471 555 руб.

Однако, учитывая степень износа здания со времени проведения судебной экспертизы в рамках дела N А65-20699/2014, суд находит доводы Антоняна А.Г. об организации торгов по продаже имущества должника по лоту N 1 с начальной ценой в 7,2 раза ниже цены, установленной по результатам судебной экспертизы, несостоятельными.

Действительная стоимость здания, служебных построек и права аренды земельного участка на текущий момент времени подлежит определению при установлении порядка реализации указанного имущества.

Соответственно в указанной части жалоба Антоняна А.Г. удовлетворению не подлежит.

Основания для отстранения конкурсного управляющего от исполнения обязанностей предусмотрены ст. 145 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае, несмотря на установленный факт допущенных конкурсным управляющим Сафиным Ф.М. нарушений, судебная коллегия полагает отсутствующими основания для его отстранения от обязанностей конкурсного управляющего должника ввиду следующего.

Согласно п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.05.2012 N 150 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с отстранением конкурсных управляющих" отстранение конкурсного управляющего должно использоваться в той мере, в какой оно позволяет восстановить нарушенные права или устранить угрозу их нарушения.

Учитывая существующую возможность реализации здания кафе совместно со служебными постройками с учетом стоимости права аренды земельного участка, судебная коллегия полагает возможным не применять рассматриваемом случае такую меру ответственности как отстранение конкурсного управляющего от исполнения обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Принимая во внимание нарушение при проведении торгов положений ст. ст. 135, 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, торги, проведенные 28.05.2018, оформленные протоколом N 27076-ОАОФ/1, являются недействительными, что, в свою очередь в силу ч. 2 ст. 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации влечет недействительность договора от 01.06.2018, заключенного с лицом, выигравшим торги: Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб", а также применение последствий, предусмотренных статьей 167 Кодекса.

В силу ст. 61.6 Закона о банкротстве в конкурсную массу должника следует возвратить спорное имущество (здание кафе), а поскольку согласно платежными поручениями от 29.05.2018 N 558 и от 28.06.2018 N 251 подтверждается оплата Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" в полном объеме в размере 2 537 000 руб. (путем внесения задатка для участия в торгах, который перечислен должнику, и путем оплаты денежных средств в пользу должника), также следует восстановить задолженность Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" в размере 2 537 000 руб.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены определения суда первой инстанции в силу п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта о признании незаконными действий (бездействия) конкурсного управляющего должника Сафина Ф.М., выразившихся в организации торгов по реализации имущества должника без включения в конкурсную массу стоимости права аренды земельного участка (кадастровый номер: 16:47:01 1008:0046) и служебных построек, а также о признании недействительными торгов от 28.05.2018, оформленных протоколом N 27076-ОАОФ/1 и о признании недействительным договора купли-продажи от 01.06.2018 по лоту N 1 между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" (с применением последствий их недействительности) и об отказе в удовлетворении жалобы Антоняна А.Г. в остальной части.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 по делу N А65-29763/2016 отменить.

Принять новый судебный акт.

Жалобу Антоняна Аршалуйса Гургеновича удовлетворить частично.

Признать незаконным действия (бездействие) конкурсного управляющего Сафина Фадбира Магусовича, выразившиеся в организации торгов по реализации имущества должника без включения в конкурсную массу права аренды земельного участка (кадастровый номер: 16:47:01 1008:0046) и служебных построек:

- летний бар площадью 108 кв.м.,

- сцена площадью 67.1 кв.м.,

- уборная площадью 23.2 кв.м.,

- навес площадью 21.6 кв.м.,

- беседка площадью 43.6 кв.м.

- беседка площадью 11.5 кв.м.,

- беседка площадью 8 кв.м.,

- беседка площадью 8 кв.м.,

- беседка площадью 11.9 кв.м.,

- беседка площадью 8 кв.м.,

- беседка площадью 8 кв.м.,

- беседка площадью 11.2 кв.м.,

- беседка площадью 11.3 кв.м.

Признать недействительными торги от 28.05.2018, оформленные протоколом N 27076-ОАОФ/1.

Признать недействительным договор купли-продажи от 01.06.2018 по лоту N 1 между Обществом с ограниченной ответственностью "Арарат" и Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб".

Возвратить в конкурсную массу Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" объект недвижимости - здание кафе площадью 293,7 кв.м., по адресу г. Елабуга, проспект Нефтяников 26 (кадастровый номер 16:47:011005:115).

Восстановить задолженность Общества с ограниченной ответственностью "Арарат" перед Обществом с ограниченной ответственностью "Учснаб" в размере 2 537 000 руб.

В остальной части в удовлетворении жалобы Антоняна Аршалуйса Гургеновича отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение месяца со дня его принятия с направлением кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.И. Колодина

Судьи

Г.М. Садило А.И. Александров