Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2019 г. N 18АП-404/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2019 г. N Ф09-2144/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

05 февраля 2019 г.

Дело N А07-25077/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2018 по делу N А07-25077/2018 (судья Напольская Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - Бикмухаметов Р.С. (доверенность N 05 от 09.01.2019, паспорт).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", предприятие, ответчик) о взыскании задолженности по договору от 28.11.2017 N РБ46-17 по арендной плате за период с 30.04.2013 по 27.04.2018 в размере 3 324 518 руб. 97 коп., пени за период с 18.12.2017 по 27.04.2018 в размере 109 700 руб. 59 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 2, л.д. 1, 2).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.12.2018 (резолютивная часть объявлена 29.11.2018) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ГУП РБ "УАЗ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неверное применение судом норм материального права. Так, податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции не исследовал договор аренды на предмет заключенности. Так, в нарушение ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, не является заключенным и не порождает правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для данного вида договоров.

Податель жалобы считает, что суд неправомерно отказал в заявлении о пропуске срока исковой давности за период с 30.04.2013 по 26.08.2015.

Ответчик полагает, поскольку договор аренды в части внесения арендной платы не исполнялся, кадастровая стоимость земельного участка оспаривалась, поэтому истцу необходимо было предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы.

Министерством представлен отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам которого ее доводы отклонены. В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия по договору от 28.11.2017 N РБ46-17 (далее - договор) применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.04.2013. Право хозяйственного ведения на здание зарегистрировано 30.04.2013. Поскольку заключение договора аренды носит заявительный характер, ответчиком договор аренды земельного участка, занимаемый этим зданием, оформлен лишь 28.11.2017. Поэтому предприятие фактически пользовалось земельным участком с 30.04.2013 и это обстоятельство ответчиком не оспаривается. Договор расторгнут 28.04.2018 и соответственно прекратились начисления арендных платежей. Со ссылкой на п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), истец полагает, что если подлежащий регистрации договор не был зарегистрирован, то стороны связали себя соответствующими обязательствами и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Считает, что суд обоснованно отказал ответчику в удовлетворении заявления о пропуске срока исковой давности за период с 30.04.2013 по 26.07.2015, поскольку ответчик принял условие п. 3.2 договора его применении к отношениям, возникшим между сторонами с 30.04.2013. Полагает, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не является причиной для неисполнения обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка. Следовательно, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности являются не обоснованными.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители истца не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс), с учетом мнения представителя ответчика, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель предприятия поддержал доводы апелляционной жалобы и возражал против доводов отзыва министерства по мотивам пояснений в порядке ст. 81 АПК РФ - договор аренды не был зарегистрирован, плата за пользование земельным участком в установленном порядке и сроке не вносилась, размер платы оспаривался (оспаривалась кадастровая стоимость земельного участка, от которой зависели арендные платежи). Полагает, что в данном случае возможно имело место неосновательное пользование имуществом (ч. 2 ст. 1105 ГК РФ)до момента заключения договора и как отношения из договора аренды после его заключения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 28.11.2017 между министерством (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N РБ46-17 (т. 1, л.д. 8-12), согласно которому на основании приказа N 1445 от 17.11.2017 (т. 1, л.д. 7) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030264:29, расположенный по адресу: город Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 50, для эксплуатации офисов, в границах, указанных в кадастровой карте (плате) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1 695 кв.м (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 17.11.2017 по 16.11.2022.

Пунктом 3.2 договора указано, что в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.04.2013.

Согласно п. 4.1 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается исходя из расчета арендной платы, согласованной сторонами.

На основании п. 4.4 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан, органов местного самоуправления.

В случае изменения нормативных правовых актов РФ, РБ или г. Уфы, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления, применяются коэффициенты и ставки арендной платы, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами.

В силу п. 4.5 договора арендная плата за первый подлежащий оплате период с 30.04.2013 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 30.04.2013 по месяц подписания договора включительно и вносится арендатором в течение 25 дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 30.04.2013, указаны в приложениях к договору, которые являются его неотъемлемой частью.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 5.4.7 договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора.

На основании п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора он уплачивает арендодателю пени в следующем порядке:

- пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы по сто восьмидесятый день начисляются в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки;

- начиная со сто восемьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

В приложении N 2 к договору аренды стороны согласовали расчет арендной платы за 2013-2018 годы (т. 1, л.д. 18-25).

Согласно акту приема-передачи от 28.11.2017 (т. 1, л.д. 26) земельный участок передан арендатору.

При этом в материалах дела имеется акт приема-передачи N 53 от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 72), из которого следует, что истец согласно приложениям передал ответчику имущество, расположенное на спорном земельном участке.

30 апреля 2013 года зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия на административное здание по ул. Ульяновых, д. 50 (т. 1, л.д. 75).

За период пользования предприятием земельным участком с кадастровым номером 02:55:030264:29 за ним образовалась задолженность.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.04.2018 N ИА-19/4559 с требованием об оплате задолженности (т. 1, л.д. 27, 28). Данная претензия получена ответчиком 25.04.2018, о чем свидетельствует почтовое уведомление (т. 1, л.д. 29, 30) и оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с названным иском.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в указанный период явилось основанием для обращения министерства в арбитражный суд с указанным иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения представителя ответчика, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из п. 1 ст. 607 ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 ГК РФ).

Согласно п. 16 Постановления N 73, при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу второго абзаца п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Податель жалобы методику исчисления арендной платы, примененную истцом, не оспаривает.

Между тем, апеллянт указывает на то, что в нарушение ст. 609 ГК РФ договор не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, не является заключенным и не порождает правовых последствий, предусмотренных ГК РФ для данного вида договоров.

Данный довод не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку факт пользования предприятием земельным участком не оспаривается и обязанность по регистрации договора аренды лежит на арендаторе и не освобождает последнего от внесения арендной платы.

Учитывая закрепленный в действующем законодательстве принцип платности пользования землей, оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, фактическое неисполнение обязанности по внесению арендных платежей не является причиной для неисполнения обязательств по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка.

Как разъяснено в п. 14 Постановления N 73, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Также податель жалобы полагает, что суд неправомерно отказал в заявлении о пропуске срока исковой давности за период с 30.04.2013 по 26.08.2015.

Оценивая возражения апеллянта в названной части, судебной коллегией учтено согласование сторонами при заключении договора N РБ46-17 от 28.11.2017 положения о применении его условий к отношениям, возникшим с 30.04.2013, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ (п. 3.2 договора).

Это означает, что стороны распространили действие данного договора на прошлое время, поскольку между ними были предшествующие заключению договора фактические арендные отношения. Договорной характер правоотношений сторон по внесению арендной платы, начиная с 30.04.2013, свидетельствует о том, что обязательства по ее внесению наступили не ранее заключения договора - 28.11.2017. Соответственно срок исковой давности не пропущен.

Суд обоснованно отказал ответчику в удовлетворении заявления о пропуске срока исковой давности за период с 30.04.2013 по 26.07.2015, поскольку ответчик принял условие п. 3.2 договора о его применении к отношениям, возникшим между сторонами с 30.04.2013.

В силу изложенного исковые требования министерства о взыскании с предприятия задолженности по арендной плате удовлетворены арбитражным судом первой инстанции правомерно. В связи с этим попытка апеллянта при наличии заключенного договора аренды выдать правоотношения, возникшие между сторонами, как неосновательное обогащение, правильно отвергнута судом первой инстанции - оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

Арбитражный апелляционный суд обращает внимание на то, что ответчиком в апелляционной жалобе доводов относительно взысканной неустойки не заявлено.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

На основании п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора он уплачивает арендодателю пени в следующем порядке: - пени за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы по сто восьмидесятый день начисляются в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки; - начиная со сто восемьдесят первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке выполнено.

Ответчик возражения по расчету пени не заявил, контррасчет неустойки не представил, не заявлял о ее снижении согласно ст. 333 ГК РФ.

Соответственно, требование истца о взыскании с ответчика неустойки также является обоснованным.

Довод подателя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права отклонен как несостоятельный.

Судом первой инстанции спор разрешен из фактических оснований, указанных истцом, и в пределах заявленных требований, при правильном применении норм материального закона. Возможность решать, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении, предоставлена арбитражному суду в силу ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба предприятия удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2018 по делу N А07-25077/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова