Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 11АП-20486/18

г. Самара

07 февраля 2019 г.

Дело N А49-11748/2018

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Балакиревой Е.М., рассмотрев апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия города Кузнецка "Водоканал" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 30 ноября 2018 года по делу N А49-11748/2018, рассмотренному в порядке упрощенного производства (судья Новикова С.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Экосервис" (ИНН 5803014289, ОГРН 1055800600129)

к муниципальному унитарному предприятию города Кузнецка "Водоканал" (ИНН 5803020780, ОГРН 1105803000038)

о взыскании 298360 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Экосервис" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к муниципальному унитарному предприятию города Кузнецка "Водоканал" о взыскании задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 в сумме 298360 руб. 64 коп. за июнь и июль 2018. Требования заявлены на основании ст. ст. 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам, предусмотренным главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 30 ноября 2018 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, арендодателем не представлено доказательств о проведении капитального ремонта пристроя лит.В1. Ответчик утверждает, что истец не представил надлежащих доказательств пользования спорным имуществом в июле 2018 г. Кроме этого ответчик считает, что в нарушение норм материального права суд не принял во внимание заключение о техническом состоянии от 09.07.2018, поскольку факт эксплуатации объекта, требующего ремонта также не влияет на уменьшение арендной платы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

В силу части 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу судом первой инстанции, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 272.1 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2017 по делу N А49-6596/2017 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Экосервис" о взыскании с муниципального унитарного предприятия города Кузнецка "Водоканал" задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 за период с января по март 2017 года в сумме 447540 руб. удовлетворены в полном объеме.

При рассмотрении дела N А49-6596/2017 арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между сторонами заключен договор аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016, по условиям которого истец (арендодатель) передает ответчику (арендатору) в аренду следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Правды, 88, общей площадью 2188,3 кв.м.: административное здание общей площадью 1526,4 кв.м, лит. АА1, кадастровый номер 58:14:0161701:592; часть здания гаражей лит ЕЕ1 с кадастровым номером 58:14:0161701:591 площадью 326,3 кв.м от общей площади гаражей 517,4 кв.м, выделенное на экспликации здания красным цветом в приложении N 1 к настоящему договору; здание склада общей площадью 201,7 кв.м, лит. ББ1ББ2, кадастровый номер 58:31:0203260:64; здание котельной общей площадью 133,9 кв.м, лит. В, кадастровый номер 58:31:0203260:65.

Перечень, характеристика передаваемых в аренду объектов недвижимого имущества указаны в акте приема-передачи (приложении N 4), который является неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.2 договора).

Срок аренды объектов недвижимого имущества установлен с 10.10.2016 по 31.12.2021 (п.1.4 договора).

За пользование указанными объектами недвижимого имущества арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату не позднее 15-го числа следующего за текущим месяцем, в сумме не менее месячного платежа (п.2.2 договора). В п.2.1 договора было указано, что арендная плата уплачивается, исходя из расчета 193,84 руб. за 1 кв.м площади в месяц, без учета платы за пользование земельными участками. За пользование земельными участками арендная плата устанавливалась в приложении N 3 к настоящему договору.

Всего суммарный ежемесячный платеж по договору составляет 447658,16 руб.

10.10.2016 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, которым п.2.1 договора был изложен в следующей редакции: "2.1. Арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за пользование в 2016 году указанными в настоящем договоре объектами недвижимого имущества, а также плату за пользование в 2016 году земельными участками суммарно в размере, не превышающем 275 тыс. рублей в месяц".

При этом в п.2 названного дополнительного соглашения стороны согласовали, что п.1 настоящего дополнительного соглашения, определяющий размер арендной платы по договору в 2016 году, действует до 01.01.2017 и прекращает свое действие по истечении указанного срока.

Одновременно стороны дополнили раздел 2 договора п.2.7 следующего содержания: "2.7. Стороны договорились, что размер арендной платы по договору, указанный в п.2.1 настоящего договора, ежегодно, в срок до 1 января каждого года аренды устанавливается в размере, не превышающем расходы арендатора на арендную плату за имущество в составе тарифа арендатора на водоснабжение и водоотведение на соответствующий год, утверждаемого в установленном порядке, и оформляется в виде дополнительного соглашения к настоящему договору".

Согласно протоколу N 63 заседания правления Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 16.12.2016, а также отзыву Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области при установлении для потребителей МУП "Водоканал" тарифов на 2017 год приказом от 16.12.2016 N 130 расходы ответчика по аренде нежилых помещений по договору аренды от 10.10.2016 между ООО "Экосервис" и МУП "Водоканал" в составе тарифа на питьевую воду (питьевое водоснабжение) учтены в размере 2398,53 тыс. руб., в составе тарифа на водоотведение - в размере 2691,64 тыс. руб., то есть всего - в размере 5090,17 тыс. руб. Из переписки сторон следует, что истец предлагал ответчику подписать дополнительное соглашение, в котором указать арендную плату на 2017 год в размере, не превышающем расходы арендатора за имущество, учтенные в тарифах ответчика на водоснабжение и водоотведение.

Однако ответчик данное соглашение не подписал, при этом пользование арендованным имуществом продолжил.

Из п.1 и 2 дополнительного соглашения от 10.10.2016 следует, что размер арендной платы - 275 тыс. руб. в месяц был установлен только на 2016 год, и к 2017 году он применяться не должен. Размер арендной платы 447 658,16 руб. в месяц также применяться не может, так как согласно п.2.7 договора арендная плата не должна превышать расходы арендатора на арендную плату в составе тарифов на водоснабжение и водоотведение на соответствующий год.

Поскольку из материалов дела следует и арбитражным судом установлено, что в составе утвержденных ответчику тарифов на 2017 год расходы на аренду были учтены в размере 5090,17 тыс. руб., следовательно, размер ежемесячной арендной платы в данном случае не должен превышать 424,18 тыс. руб. (5 090,17 тыс. руб. / 12 мес.).

Поэтому ответчик обязан был подписать направленное ему истцом дополнительное соглашение, устанавливающее данный размер.

Уклонение ответчика от подписания дополнительного соглашения с истцом, носит недобросовестный характер и не освобождает его от внесения арендной платы в вышеуказанном размере, так как в силу п.4 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из ежемесячного размера арендной платы 424 180 руб., задолженность ответчика за период с января по март 2017 года составляет 447540 руб. ((424 180 руб. - 275 000 руб.) * 3 мес.). Данные обстоятельствта явились поводом для настоящего и иска.

Удовлетворяя исковые требования арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции при рассмотрении дела N А49-6596/2017 со ссылкой на нормы статей 1, 431, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные исковые требования.

Как усматривается из материалов дела, постановлением Одиннадцатого арбитражного суда апелляционной инстанции от 21.12.2017 решение Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2017 по делу N А49-6596/2017 оставлено без изменения.

В соответствии с ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предметом рассмотрения настоящего дела является взыскание задолженности по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016 в сумме 107445 руб. 51 коп. за июль 2018 г.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что с 01.01.2018 вступил в действие приказ Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 15.12.2017 N 164 "О внесении изменений в приказ Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области от 16.12.2016 N 130 "Об установлении одноставочных тарифов на питьевую воду (питьевое водоснабжение), водоотведение, транспортировку воды и транспортировку сточных вод на 2017-2019 годы".

По информации, полученной от Управления по регулированию тарифов и энергосбережению по Пензенской области, при формировании тарифов на питьевое водоснабжение и водоотведение для МУП г.Кузнецка "Водоканал" на 2018 год величина арендной платы по договору аренды объектов недвижимого имущества от 10.10.2016, заключенного между истцом и ответчиком, учтена на основании п.1.1. и п.2.1. договора в размере 5090,16 тыс.руб. (л.д. 54). Поэтому, ежемесячная арендная плата по договору на 2018 год для ответчика осталась прежней и составила 424180 руб. в месяц.

В адрес ответчика истцом направлялось дополнительное соглашение, в котором предлагалось согласовать ежемесячную плату на 2018 год в размере 424180 руб., однако со стороны ответчика оно осталось не подписанным.

С января 2018 по июнь 2018 ответчик производил оплату арендной платы в размере 424180 руб. в месяц, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по делу N А49-6596/2017 установлена правомерность начисления истцом арендной платы в размере 424180 руб. в месяц.

Вместе с этим, в июле 2018 года ответчик оплатил арендую плату только в сумме 316734 руб. 49 коп., отказавшись платить оставшуюся часть в сумме 107445 руб. 51 коп., ссылаясь на то, что вправе потребовать уменьшения размера арендной платы за 23 дня июля 2018 (с 09.07.2018 по 31.07.2018), поскольку требовался капитальный ремонт крыши одного из арендуемых помещений - пристроя А1 (производственные помещения), а обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии со ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на арендодателе.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Ответчик выбрал второй вариант и письмом от 05.10.2018 N 1316 потребовал у истца уменьшения размера арендной платы на 144817 руб. 86 коп. в месяц до проведения капитального ремонта крыши, а за 23 дня июля (с 09.07.2018 по 31.07.2018) потребовал уменьшения на сумму 107445 руб. 51 коп.

Возражая против доводов ответчика истец указал, что на момент заключения договора аренды ответчик знал о необходимости проведения капитального ремонта крыши административного здания площадью 1526,4 кв.м., лит.АА1; заключение о техническом состоянии крыши здания лит.А ООО "Архдизайн" передало истцу только 23.07.2018, а сам осмотр проводился 11.07.2018, поэтому истец не мог знать 9 июля о содержании заключения; поскольку срок проведения капитального ремонта договором не определен, он должен проводиться в разумный срок, так как заключение ООО "Архдизайн" получено 23.07.2018, с этого срока должен быть отсчитан разумный срок; в заключении ООО "Архдизайн" рекомендовано истцу провести ремонт крыши, заключение не носит обязательного характера; истец полагает, что крыша административного здания лит.АА1 требовала текущего ремонта, который по условиям договора должен проводить арендатор, хотя истец за свой счет с 04.06.2018 по 05.07.2018 организовал проведение капитального ремонта административного здания (лит.А) и текущего ремонта над административным зданием (лит.А1) с 01.08.2018 по 18.10.2018.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд считает, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению, а доводы ответчика не состоятельны, исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что арендатор на момент заключения договора аренды от 10.10.2016 знал о необходимости проведения капитального ремонта крыши административного здания, общей площадью 1526,4 кв.м. лит.АА1, что подтверждается письмом ответчика исх.N 787 от 22.08.2016 направленным в адрес истца (л.д. 150).

При этом, ответчик принял это здание по акту приема - передачи от 10.10.2016, отразив в нем, что к качеству и другим характеристикам принятых в аренду объектов недвижимого имущества претензий не имеет.

Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.

Таким образом, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер. Ответчик до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду имущества, согласился на принятие в пользование именно такого имущества, тем самым арендатор лишил себя права требовать уменьшения арендной платы за используемое имущество со ссылкой на указанное им обстоятельство, что не дает ему права требовать уменьшения арендной платы на основании абзаца 5 части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку в силу ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, суд считает, что сумма арендной платы была согласована сторонами с учетом их осведомленности относительно состояния имущества, передаваемого в аренду.

Письмо о необходимости снижения арендной платы было направлено ответчиком истцу только 05.10.2018, то есть через два года после заключения договора и передачи имущества.

В нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств того, что он не пользовался в июле 2018 спорным имуществом.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на заключение о техническом состоянии крыши одноэтажного производственного здания лит.А по ул.Правды, д. N 88 в г.Кузнецке, выполненное ООО "Архдизайн", не состоятельна, поскольку заключение специалиста вывода о запрещении эксплуатации указанного здания не содержит. В заключении указано, что здание находится в ограниченно работоспособном состоянии, поэтому рекомендуется произвести капитальный ремонт крыши и выполнить текущий ремонт кирпичной кладки.

Условиями договора аренды от 10.10.2016, заключенного между истцом и ответчиком, обязанность по проведению текущего ремонта здания возложена на арендатора (п.3.3. договора). А капитальный ремонт (реконструкция, перепланировка) арендуемых объектов может производиться по согласованию сторон силами арендатора с отнесением расходов по такому ремонту в счет арендных платежей (п.3.4. договора).

Доказательств того, что арендатором в период действия договора выполнялись работы по капитальному ремонту арендуемого имущества, ответчиком не представлено.

Кроме этого, суд соглашается с возражениями истца на доводы ответчика о применении разумных сроков для проведения работ по капитальному ремонту крыши с момента получения заключения о необходимости капитального ремонта, поскольку условиями договора аренды такой срок не предусмотрен.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим (ст.310 ГК РФ).

Исходя из статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что задолженность ответчика по арендной плате по договору подтверждается материалами дела, доказательства полной оплаты долга в спорный период в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса РФ, признает исковые требования истца о взыскании с МУП "Водоканал" задолженности по оплате арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 10.10.2016 за июль 2018 в размере 107445 руб. 51 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 30.11.2018 года, принятое по делу N А49-11748/2018, оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия города Кузнецка "Водоканал", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.М. Балакирева