Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 20АП-7802/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15 мая 2019 г. N Ф10-1910/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

7 февраля 2019 г.

Дело N А54-4757/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.02.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Волковой Ю.А., судей Сентюриной И.Г. и Тучковой О.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Устиновой А.С., при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" - директора Назаркина К.В. (решение от 25.05.2017), представителей Железняковой З.А. (доверенность от 04.07.2017) и Косорукова П.Н. (доверенность от 18.08.2016), от администрации города Рязани - представителя Новинской Н.В. (доверенность от 25.12.2018), в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018 по делу N А54-4757/2016 (судья Картошкина Е.А.), принятое по исковому заявлению администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260) к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (ОГРН 1136234000264), третьи лица: Афонина Нина Владимировна, Новикова Раиса Дмитриевна, общество с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза" (ОГРН 1106234006999) о взыскании задолженности в сумме 1 812 035 руб. 04 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории N 20/1- 12-05 от 28.02.2013 в сумме 1 812 035 руб. 04 коп.

Определением от 25.10.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Афонину Нину Владимировну и Новикову Раису Дмитриевну.

Определением суда от 25.07.2017 производство по делу приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная компания "Триумф" (390048, г. Рязань, ул. Зубковой, 27-140), эксперту Асрияну Георгию Валерьевичу.

Определением суда от 25.12.2017 производство по делу возобновлено. 05.02.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта от 01.02.2018 N 08-17/26.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018 с общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань взыскана задолженность в сумме 1 606 643 руб. 87 коп. В остальной части иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 27 593 руб. Обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" с депозитного счета Арбитражного суда Рязанской области возвращено 5 000 руб., уплаченных за проведение экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Авиаль" обратилось с апелляционной жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило обжалуемое решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование заявленных требований ссылалось на то, что суд первой инстанции обжалуемым решением взыскал с ООО "Авиаль" в доход бюджета муниципального образования - городской округ город Рязань денежные средства за не принадлежащее муниципалитету имущество, что противоречит действующему законодательству.

По мнению апеллянта, суд безосновательно расценил обязательство ООО "Авиаль" по уплате Администрации города Рязани выкупной стоимости за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение, расположенное в аварийном доме N 74 Б, по ул. Свободы, как безусловное, а право Администрации города Рязани, требовать от ООО "Авиаль" уплаты денежных средств в счет исполнения своих обязательств по уплате выкупной цены (возмещения) за изымаемое в муниципальную собственность указанное жилое помещение, как возникшее.

Обратил внимание, что пункт 3.1.4. договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 устанавливает для ООО "Авиаль" обязательство по уплате выкупной цены за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения в срок "не позднее окончания срока действия договора", не устанавливая при этом каких либо иных критериев для определения точной даты осуществления платежа и его размера. В связи с чем, по убеждению ООО "Авиаль", момент исполнения обществом указанных обязательств по договору и их размер, в соответствии со статьей 309 ГК РФ, должны определяться на основании норм законодательства и обычаев делового оборота.

Ответчик полагает, что обжалуемое решение вынесено без наличия каких-либо доказательств, подтверждающих исполнение истцом собственных встречных обязательств по договору, и передаче ООО "Авиаль" земельного участка, предназначенного для ведения нового строительства, либо доказательств возможности исполнить данное обязательство и указывающих на наличие у Администрации города Рязани права распоряжаться данным земельным участком, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 328 ГК РФ.

ООО "Авиаль" считает, что исполнение обществом решения суда и уплата в бюджет муниципального образования - городской округ город Рязань денежных средств в сумме 1 606 643 руб. 87 коп., в качестве выкупной цены (возмещение) за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение - квартиру N 10, расположенную в аварийном доме N 74 Б. по ул. Свободы, не приведет к возникновению ни у истца, ни у ответчика каких-либо прав на земельный участок, занятый аварийным домом N 74 Б по ул. Свободы, поскольку право муниципальной собственности на него может возникнуть только после полного расселения указанного аварийного дома, и его сноса, что может быть значительно отсрочено по причинам, независимым от воли сторон спорного договора, в связи с чем баланс интересов сторон договора будет нарушен.

В апелляционной жалобе ответчик также указал на то, что размер выкупной цены (возмещения) за изымаемый в муниципальную собственность объект недвижимости - жилое помещение, определяющий в свою очередь размер обязательств общества, и являющийся предметом спора по настоящему делу, в соответствии с определением суда был определен на ретроспективные даты, что противоречит разъяснениям содержащимся в п.7 Обзора судебной практики утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015. В результате, размер обязательств ООО "Авиаль" по договору, в части уплаты им выкупной цены (возмещения) за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение, был определен не на основании заключения проведенной экспертизы, а на основании размера суммы задолженности Администрации города Рязани по соглашениям, стороной которых ООО "Авиаль" не является.

По убеждению ответчика, судом первой инстанции также допущено существенное нарушение норм процессуального права при назначении судебной экспертизы.

Арбитражный суд Рязанской области определил установить размер выкупной цены спорной квартиры на даты заключения соглашений между Администрацией и гражданами. То есть размер выкупной цены за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещения, определяющий размер обязательств общества по договору, в части уплаты возмещения за указанную квартиру, был определен не на момент рассмотрения спора, а на ретроспективные даты, что противоречит позиции Президиума Верховного Суда РФ и судебной практикой.

Обратил внимание, что в соответствии с п. 7 Обзора судебной практики, утвержденного 10.12.2015 г. Президиумом Верховного Суда РФ при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указал, что ему стало известно о том, что третьи лица произвели отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи от 25.12.2015. Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и в настоящее время собственником спорной квартиры является Цалко Сергей Александрович. При этом Соглашение с новым собственником администрацией не заключено, Решения суда о принудительном изъятии в отношении спорной квартиры не принималось.

Администрация города Рязани в возражениях на апелляционную жалобу от 18.12.2018, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просила в удовлетворении жалобы отказать.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2018 судебное разбирательство откладывалось в связи с необходимостью предоставления в материалы дела дополнительных документов.

В материалы дела во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 29.12.2018 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области поступили дополнительные документы (материалы регистрационного дела в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 Б, кв. 10).

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "Авиаль" поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, представил возражения на апелляционную жалобу от 30.01.2019.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса, их представителей, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и пояснения представителей истца и ответчика, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 11.12.2012 N 6455 и протоколом приема заявок на участие в аукционе от 29.01.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" (застройщик) 28.02.2013 заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 (л.д.12-17 т.1), предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N5361 ) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора, на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д.74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3 договора, не позднее окончания срока действия договора.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, 74б, аварийным и подлежащим сносу администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 N 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, для муниципальных нужд. Приложением N1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартира N 10 (л.д. 137,138, т. 2).

Обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Экспертиза" на основании задания заказчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлен отчет об определении рыночной и выкупной стоимости квартиры N 10 по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв.м., кадастровый номер: 62:29:0080043:786, адрес: г. Рязань, ул. Свободы, д.74б (Советский район) (л.д.5-104, т.2).

19.04.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и Новиковой Раисой Дмитриевной (сторона 2) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18-10, согласно которому сторона 1 изымает 1/2 долю жилого помещения: 2-комнатной квартиры, общей площадью 40,8 кв.м., этаж подвал, по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м. (л.д. 20 т. 1). Согласно пункту 5 соглашения размер возмещения за изымаемую долю помещения и земельный участок определен на основании отчета N 10-15/07р от 20.10.2015 и составляет 906017 руб. 52 коп. (л.д.20, 21, т. 1).

24.06.2016 между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и Афониной Ниной Владимировной (сторона 2) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18-15, согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани N3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает 1/2 долю жилого помещения: 2- комнатной квартире, общей площадью 40,8 кв.м., этаж подвал, по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786, общей площадью 921 кв.м. (л.д. 18 т.1). Согласно пункту 5 соглашения размер возмещения за изымаемую долю помещения и земельный участок определен на основании отчета N10-15/11р от 20.10.2015 и составляет 906 017 руб. 52 коп. (л.д.18, 19, т.1).

Согласно пунктам 6 соглашений сторона 1 обязуется возместить стороне 2 изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Постановлением администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 утвержден порядок уплаты возмещения за изымаемые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на застроенной территории, в отношении которых принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (л.д. 24, т. 1).

В соответствии с пунктом 4 постановления администрации города Рязани от 26.10.2015 N 4939 лицо, заключившее договор о развитии застроенной территории, перечисляет денежные средства, вносимые в качестве возмещения, в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления о заключении соглашения или о вступлении в законную силу решения суда.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмами от 05.07.2016 N 05/3-13-2710, от 10.06.2016 N 05/3-13-2414 исх. с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях (л.д. 37,38 т.1).

Указывая на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 1 812 035 руб. 04 коп.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013.

Деятельность по развитию застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Жилищным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 3 данной нормы закона существенными условиями договора о развитии застроенной территории (в редакции, действующей на дату заключения договора от 28.02.2013) являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства^) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013, заключенный между администрацией города Рязани и ООО "Авиаль", соответствует требованиям ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны установили обязанность застройщика (ООО "Авиаль") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Порядок изъятия жилых помещений при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд определяется статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельным и гражданским законодательством.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Согласно части 7 данной нормы закона при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Из положений Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Частью 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно части 2 данной нормы закона в случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела в процессе рассмотрения спора в суде первой инстанции, определением суда от 25.07.2017 производство по делу было приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза с целью определения выкупной цены подлежащего изъятию жилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 Б, кв. 10, по состоянию на 19.04.2016, на 24.06.2016 с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 01.02.2018 N 08-17/26 выкупная цена (размер возмещения) за изымаемое в муниципальную собственность жилое помещение дома по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 Б, кв. 10, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество собственников помещений данного дома применительно к требованиям статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 по состоянию на 19.04.2016, 24.06.2016 составляет 1 606 643 руб. 87 коп. (л.д. 65-119, т.4).

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 01.02.2018 N 08-17/26 и исходя из того, что выводы эксперта проверяемы, обоснованы, базируются и основаны на исследовании полной, существенной информации, пришел к правомерному выводу о принятии в заключения эксперта от 01.02.2018 N 08-17/26 в качестве надлежащего доказательства по делу.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика о невозможности исполнения им обязательства по перечислению денежных средств в рамках спорного договора до момента передачи администрацией земельного участка в границах территории, подлежащей развитию, отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 3.1.4 договора стороны установили обязанность застройщика (общества) уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления администрации, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

При этом в силу пункта 3.3.4 договора обязанность по предоставлению администрацией для строительства в границах застроенной территории, подлежащей развитию, земельного участка возникает после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора не позднее двух месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

В связи с чем, рассматриваемый довод заявителя является не обоснованным.

Принимая на себя обязательства в рамках спорного договора, действуя разумно и осмотрительно, общество, не могло не понимать, что его обязательства по оплате предшествуют обязательствам администрации по передаче земельного участка.

Довод общества, заключающийся в обязанности администрации первоначально уплатить за счет бюджетных средств выкупную стоимость квартир собственникам, а впоследствии, оформив на них и земельный участок под многоквартирным домом права муниципальной собственности, получить соответствующее возмещение понесенных расходов с общества не основан на буквальном толковании вышеприведенных условий договора и, по существу является односторонним отказом от исполнения обязательства, что не допускается статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя довод общества о том, что, требуя от него уплаты выкупной стоимости квартир, администрация возлагает на него свои функции, учитывая статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", статью 12 Федерального закона, от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункт 5, 6 спорного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд муниципальное образование - городской округ город Рязань Рязанской области, суд апелляционной инстанции исходит из того, что указанное условие соглашений с собственниками, определяющее источник финансирования за изымаемое у них для муниципальных нужд имущество, не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, довод заявителя об отсутствии у него обязанности уплатить выкупную стоимость квартир, определенную на основании результатов рыночной оценки между администрацией и собственниками жилых помещений, является необоснованным.

В связи с тем, что обществом были заявлены возражения относительно выкупной стоимости квартир, определенной администрацией по соглашениям с собственниками жилых помещений, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза и по ее результатам судом определена стоимость квартир, подлежащая возмещению за счет общества.

Оснований для вывода о том, что экспертное заключение не основано на требованиях законодательства, у суда апелляционной инстанции не имеется, выводы, содержащиеся в экспертном заключении, являются полными и ясными, противоречий не содержат, сомнений в их обоснованности у судебной коллегии не возникло.

Руководствуясь статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 3.1.4, 3.1.2 - 3.1.8, 3.3.4 договора о развитии застроенной территории, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования.

Оценив материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что формулировка, содержащаяся в пункте 3.1.4 договора, об обязанности ответчика об уплате выкупной цены не позднее окончания сроков действия договора, должна пониматься сторонами с учетом положений, установленных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеуказанной социально-значимой цели спорного договора позиция ответчика о ненаступлении для него срока исполнения обязательства по уплате выкупной цены и наступления такого срока не ранее 28.02.2020 является злоупотреблением правом с его стороны.

Указанная позиция полностью исключает возможность выполнения в указанный срок других обязанностей как администрации, так и застройщика, а в целом ведет к нарушению конечного срока действия рассматриваемого договора.

Таким образом, поскольку, обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, об уплате администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, ответчиком не исполнены, суд обоснованно удовлетворил их.

Не может быть принят во внимание судебной коллегии довод заявителя о том, что оспариваемое решение суда обязывает его исполнить соглашения с собственниками квартир и необоснованном возложении администрацией своих обязанностей по уплате конкретным собственникам изымаемых у них помещений и части земельного участка выкупной цены, определенной в соглашениях с каждым собственником, поскольку предметом заявленных исковых требований, являлось неисполнение ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения и земельные участки, основанную на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

Пункт 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013 соответствует подпункту 5 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не противоречит нормам статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит отклонению, поскольку согласно указанной статье и положений договора о развитии застроенной территории (пункты 3.1.4, 3.3.4) не следует, что обязанность по своевременному внесению выкупной стоимости за изымаемые помещения и обязанности органа местного самоуправления по предоставлению земельных участков для выполнения обязательств застройщиками, предусмотренные договором, являются встречными обязательствами.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3.3.4 договора администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность, на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2 - 3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.12.2018 по делу N А54-2064/2016.

Изложенные в дополнениях к апелляционной жалобе ссылки ответчика о том, что третьи лица произвели отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи от 25.12.2015 не влияют на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции.

Смена собственника квартиры N 10 не влияет на результат судебной оценочной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела о, соответственно, не влияет на выкупную стоимость данной квартиры.

Регистрация перехода права собственности на подлежащий изъятию объект недвижимости за Цалко С.А. не снимает с ООО "Авиаль" обязанности исполнить обязательства по договору о развитии застроенной территории по выплате выкупной стоимости подлежащего изъятию имущества и не является основанием для признания незаконным решения Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018.

Как усматривается из предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области копии материалов регистрационного дела в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 Б, кв. 10 (т. 9, л. д. 15-139) за Цалко С. А. произведена государственная регистрация права собственности на рассматриваемую квартиру 04.12.2018 на основании договора купли продажи от 25.12.2015, заключенного между Цалко С.А., Афониной Н.В. и Новиковой Р.Д. (т.9, л. д. 116-117, 138).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного, на момент вынесения судом первой инстанции оспариваемого судебного акта (02.10.2018) третьи лица: Афонина Н.В. и Новикова Р.Д продолжали оставаться собственниками квартиры, расположенной по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74 Б, кв., поскольку государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за новым собственником была произведена только 04.12.2018, т. е. после вынесения судом области решения по данному делу.

Остальные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Поскольку суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушения норм процессуального права, в том числе влекущих по правилам части 4 статьи 270 Кодекса отмену судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены определения суда первой инстанции.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей (т. 8, л. д. 132) относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.10.2018 по делу N А54-4757/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

И.Г. Сентюрина О.Г. Тучкова