Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2019 г. N 17АП-19655/18

г. Пермь

06 февраля 2019 г.

Дело N А60-23112/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дружининой Л.В. судей Кощеевой М.Н., Сусловой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моор О.А.

при участии:

от истца, ООО "Золотое время"- Капланова Р.С., представитель по доверенности от 11.04.2018;

от ответчика, Специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости"- Васенина О.А., представитель по доверенности от 03.04.2018 г.;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца- ООО "Золотое время"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 октября 2018 года

по делу N А60-23112/2018

принятое судьёй Коликовым В.В.

по иску ООО "Золотое время" (ОГРН 1126670036954, ИНН 6670391470)

к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ОГРН 1026605241365, ИНН 6661077229),

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменска - Уральского (ОГРН 1026600936779, ИНН 6612004482), ООО "Омега" (ОГРН 1106673008441, ИНН 6673218812), Рогозина Юлия Викторовна

о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Золотое время" (далее- ООО "Золотое время", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (далее- СОГУП "Областной центр недвижимости", ответчик) о взыскании 1240439 руб. 74 коп. убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств по договору N 91/120293549 от 17.10.2017.

Определениями суда от 04.06.2018, от 08.10.2018 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству города Каменск- Уральского, ООО "Омега" и кадастровый инженер Рогозина Юлия Викторовна.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2018 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 50000 руб. убытков. В удовлетворении остальной части требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины. С истца в доход федерального бюджета взыскано 18406 руб. государственной пошлины.

Истец, не согласившись с принятым решением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, иск удовлетворить полностью.

В доводах апелляционной жалобы указывает на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору от 17.10.2017 и осуществлением вследствие этого кадастрового учета по истечении 2-х месяцев после передачи результата работ, на стороне истца возникли убытки, в частности, связанные с внесением арендной платы за период с декабря 2017 г. по февраль 2018 г. в сумме 20341 руб. за пользование земельным участком, предоставленным под строительство объекта. Кроме того, в связи с поздней постановкой на кадастровый учет построенного объекта недвижимости, истец вынужден был оплатить инвестору- ООО "Омега" пени за нарушение сроков по инвестиционному договору в сумме 800000 руб.

Наличие убытков вследствие уплаты арендных платежей обосновывает ссылками на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с нормами указанного законодательства и разъяснений судебной практики, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В обоснование наличия убытков вследствие уплаты пени за нарушение сроков по инвестиционному договору, указывает на то, что если многоквартирный дом не поставлен на кадастровый учет, то постановка на учет каждого помещения, расположенного в таком многоквартирном доме, невозможна и может быть осуществлена только при условии одновременной постановки на учет всего многоквартирного дома, следовательно, с 01.01.2017 нельзя было зарегистрировать объекты капитального строительства, которые были приобретены по договору долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца на доводах, изложенных в апелляционной жалобе настаивал, просил решение суда в обжалуемой части отменить, иск удовлетворить полностью.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против ее удовлетворения, решение суда просил пересмотреть в полном объеме в связи с наличием возражений относительно выводов суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований о взыскании убытков в сумме 50000 руб.

В судебном заседании апелляционного суда поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Третьи лица письменных отзывов на апелляционную жалобу не направили, явку представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечили.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с условиями инвестиционного договора N КУ2/3 от 01.08.2017, заключенного между ООО "Омега" как Инвестором и ООО "Золотое время" как Застройщиком, инвестор принял на себя обязательства по реализации в порядке и на условиях договора по осуществлению финансирования реализации инвестиционного проекта.

Под инвестиционным проектом понимается совокупность организационно- технических мероприятий по созданию: "Многоэтажная жилая застройка в градостроительном комплексе N 2 микрорайона 1 жилого района "Южный" г. Каменск- Уральский. Десятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже и в подвале", с использованием инвестиций в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ; обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно- сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес- план).

Объект инвестирования- жилые помещения общей проектной площадью 1224, 77 кв.м. (квартиры N N 200-236) во вновь создаваемом многоквартирном жилом доме "Многоэтажная жилая застройка в градостроительном комплексе N 2 микрорайона 1 жилого района "Южный" г. Каменск- Уральский. Десятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1 этаже и в подвале".

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок реализации инвестиционного проекта составляет 4 месяца с момента подписания договора. Момент окончания строительных работ определен 20 ноября 2017 года.

Во исполнение условий инвестиционного договора по результатам его реализации сторонами составлен акт от 31.01.2018, согласно которому строительство объекта инвестирования застройщиком реализовано на основании разрешения на строительство от 01.04.2015 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.11.2017; застройщиком произведена постановка на кадастровый учет объекта инвестирования.

Выполнение кадастровых работ осуществлялось в соответствии с условиями заключенного между ООО "Золотое время" как заказчиком и СОГУП "Областной центр недвижимости" как подрядчиком договора N 91/120293549 от 17.10.2017, в рамках которого подрядчик обязался по заданию заказчика выполнить кадастровые работы в отношении объекта: многоквартирный жилой дом по адресу г. Каменск- Уральский, ул. 4-й Пятилетки, д. 49.

Согласно п. 1.2 договора кадастровые работы выполняются в целях получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подготовки документов для предоставления заказчиком в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта (ов) недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.3 договора объем подлежащих выполнению кадастровых работ по договору определен заказчиком в следующем составе:

- установление местоположения объекта (ов) посредством графического отображения границ геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами;

- установление характерных точек, определение координат характерных точек объекта (ов);

- составление технического плана объекта (ов).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что результат выполненных работ, подлежащий передаче заказчику по их завершении, выдается в форме: технического (их) плана (ов) на многоквартирный дом и в том числе, расположенные в нем помещения на бумажном носителе и в виде электронных документов, на электронном носителе, для предоставления заказчиком в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта (ов) недвижимости.

Согласно акту приема- передачи выполненных работ по договору от 14.11.2017, результат работ передан заказчику 14.11.2017 г.

Как указывает истец в исковом заявлении после обращения ООО "Золотое время" в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области с документами на осуществление постановки возведенного объекта и его помещений на кадастровый учет, регистрационные действия регистрирующим органом неоднократно приостанавливались, о чем истцу были направлены уведомления N 1 от 22.11.2017, N 2 от 01.12.2017, N 3 от 12.12.2017, N 4 от 21.12.2017, N 5 от 15.01.2018, N 6 от 25.01.2018.

В связи с выявленными ошибками в составленной ответчиком документации по результатам выполнения работ по договору от 17.10.2017 г. и в целях их исправления, истцом был заключен договор N 1 от 26.01.2018, в соответствии с условиями которого исполнитель обязался оказывать услуги по сопровождению кадастровых работ, осуществляемых СОГУП "Областной центр недвижимости" по договору от 17.10.2017 для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, в том числе, проверки подготовленных СОГУП "Областной центр недвижимости" документов и электронных файлов, нахождению ошибок в составляемых СОГУП "Областной центр недвижимости" документах и электронных файлах, организацию и проведению консультаций в органах, осуществляющих постановку на кадастровый учет.

По результатам оказания услуг по названному договору сторонами составлен акт от 01.02.2018 г., произведена оплата в сумме 50000 руб., что подтверждается расходным кассовым ордером N 03 от 01.02.2018 г.

Указанные расходы на устранение недостатков выполненных ответчиком по договору от 17.10.2017 г. работ истец считает убытками, связанными с ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств.

Помимо этого, в связи с нарушением сроков исполнения инвестиционного договора между ООО "Омега" и ООО "Золотое время" было подписано соглашение от 31.01.2018, в соответствии с условиями которого стороны установили и признали, что в соответствии с п. 7.5 договора в связи с нарушением должником сроков реализации инвестиционного проекта, установленных п. 5.1 договора, должник обязан уплатить кредитору неустойку в размере 0,04% от стоимости просроченного обязательства за каждый день просрочки. Размер неустойки исчислен сторонами за период с 01.12.2018 по 31.01.2018 в сумме 1147307 руб. и уменьшен до 800000 руб.

Применение к истцу меры ответственности за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, по мнению истца, повлекло возникновение убытков вследствие невозможности по вине ответчика своевременно поставить вновь возведенный объект на кадастровый учет и передать его инвестору.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, признал обоснованными требования о взыскании в качестве убытков расходов на устранение недостатков выполненных работ; пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в оставшейся части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 статьи 393 Гражданского кодекса).

Согласно п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст.721 Гражданского кодекса качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

По общему правилу о ненадлежащем качестве результата выполненных работ заказчик вправе заявить как в период приемки работ (ст.720 Гражданского кодекса), и после такой приемки в переделах установленных ст.724 Гражданского кодекса сроков (п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда).

В случае несоответствия результата работ требованиям качества подрядчик несет ответственность по правилам ст.723 Гражданского кодекса.

Частью 1 статьи 723 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (ч.3 ст.723 ГК РФ).

Вместе с тем, в мотивировочной части оспариваемого решения, судом сделан ошибочный вывод о том, что необходимым условием для взыскания убытков исходя из правовой конструкции приведенной нормы, является отказ заказчика от исполнения договора. В частности, пункт 3 статьи 723 Гражданского кодекса не может ограничивать право заказчика на взыскание убытков на основании ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса, если установлена причинно- следственная связь между ненадлежащим исполнением обязательств по договору подряда, и понесенными заказчиком убытками.

Относительно требований о взыскании убытков в сумме 800000 руб., связанных с уплатой неустойки по инвестиционному договору следует отметить следующее.

Квалификация подписанного сторонами договора должна производиться судом на основании содержания условий договора, которые в случае его неясности устанавливаются с помощью правил статьи 431 Гражданского кодекса, поскольку суд должен исходить из действительной направленности воли сторон и самостоятельно определять применимые нормы права.

Юридическая квалификация и судебная оценка должны исходить не из формы и названия, а из сути и содержания тех правоотношений, которые они создают (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 N 1-П).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения содержащихся в разделах 1, 2, 3 инвестиционного договора слов и выражений, данный договор по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 Постановления N 54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обязанности истца как застройщика по инвестиционному договору определены в пункте 3.3 договора, в котором окончание исполнения обязательств определено передачей по окончании строительства объекта инвестирования инвестору в порядке и на условиях, предусмотренных договором. При необходимости застройщик принимает участие во вводе законченного строительством многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Разрешение на ввод вновь возведенного многоквартирного дома в эксплуатацию было получено 14.11.2017 г., тогда как акт о реализации инвестиционного договора был подписан 31.01.2018 г.

Исходя из условий инвестиционного договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что реализация инвестиционного проекта не поставлена в зависимость от постановки объекта на кадастровый учет.

В связи с этим ввиду отсутствия причинной- следственной связи между допущенными ответчиком нарушениями к качеству выполненных им работ и уплаченной истцом неустойкой за нарушение сроков реализации инвестиционного проекта, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания убытков в сумме 800000 руб.

Относительно требований о взыскании убытков в сумме 20341 руб. 81 коп., связанных с выплатой арендных платежей за аренду земельного участка, необходимо отметить следующее.

Обосновывая необходимость излишней уплаты арендных платежей по договору от 05.08.2014 г. в связи с длительностью постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, истец ссылается на нормы части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Регистрация права собственности на вновь возведенный объект недвижимости, в том числе, на квартиры, входящие в состав многоквартирного дома за отдельными собственниками возможна только после постановки объекта на кадастровый учет, осуществляемой застройщиком.

В соответствии с условиями п. 2.1 договора аренды от 05.08.2014, срок договора аренды и обязательства по нему устанавливаются с 23.07.2014 по 27.09.2018.

Договор прекращает действие по истечении срока, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении, а также по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ и договором (пункт 2.4 договора).

В пункте 5.1 договора аренды установлено, что изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение осуществляются по соглашению сторон.

06 марта 2018 г. в связи с государственной регистрацией 06.02.2018 права собственности на жилое помещение (квартиру) во вновь возведенном многоквартирном жилом доме, соглашением N 14 от 06.03.2018 договор аренды от 05.08.2014 был расторгнут.

Таким образом, арендные платежи за период с декабря 2017 г. по февраль 2018 г. были осуществлены истцом в рамках обязательственных отношений, в связи с чем не могут являться для истца убытками под которыми в силу ст. 15 Гражданского кодекса понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания убытков в сумме 50000 руб., состоящих из расходов, понесенных в связи связанных с необходимостью обращения к специалисту в рамках договора N 1 от 26.01.2018 г. суд первой инстанции правомерно руководствовался нормами п. 1 ст. 723 Гражданского кодекса, предоставляющего право на возмещение расходов, связанных с необходимостью устранения недостатков выполненных работ.

Факт наличия недостатков в выполненных работах ответчиком в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не оспаривался, подтвержден уведомлениями регистрирующего органа.

При этом, как следует из электронной переписки сторон, достоверность которой ответчиком также не оспаривалась, ответчиком в октябре, ноябре 2017 г. предпринимались меры к устранению недостатков. Доказательств того, что на момент заключения договора N 1 от 26.01.2018 г. ответчиком в полном объеме были устранены недостатки, в материалах дела не имеется.

Таким образом, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, не имеется, обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 ноября 2018 года по делу N А60-23112/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.В. Дружинина