Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2019 г. N 02АП-10821/18

г. Киров

08 февраля 2019 г.

Дело N А82-8535/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Савельева А.Б., Тетервака А.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Феофилактовой Д.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца - Пепиной Т.А., Муратова Р.П. по доверенности от 30.01.2019,

представителей ответчика - Переверзиной Е.В. по доверенности от 12.01.2019, Федина С.Ю. (директор),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.11.2018 по делу N А82-8535/2018, принятое судом в составе судьи Захаровой М.А.,

по иску акционерного общества "Волна" (ОГРН 1187627001748; ИНН 7604337923)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" (ОГРН 1117606002370; ИНН 7606080938)

о взыскании 1 232 836 рублей 41 копеек,

и по встречному иску о признании договора аренды недействительным, взыскании 790 067 рублей 20 копеек,

установил:

акционерное общество "Волна" (далее - истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" (далее - ответчик) о взыскании 413621,58 руб. задолженности по договору аренды N 06-78/2017 от 31.10.2017 за период январь - 15.05.2018, 2672,11 руб. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.01.2018 по 15.05.2018, 7394,19 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2018 по 13.08.2018 за просрочку внесения арендной платы, 784499,24 руб. задолженности по оплате коммунальных платежей за период с декабря 2017 по май 2018, 24649,29 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2017 по 13.08.2018, а также сумму неустойки на день фактического исполнения решения суда (с учетом уточнения).

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" обратилось к Акционерному обществу "Волна" с встречным иском о признании договора аренды недвижимого имущества N 06-78/2017 от 31.10.2017 недействительным и взыскании 790067,20 руб. убытков (с учетом уточнения от 22.05.2018).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.11.2018 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать, встречные требования удовлетворить.

По мнению заявителя жалобы, ООО "Альфа Мастер" действовало добросовестно в рамках подписанного Договора, предпринимало все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора. Истец уклонился от устранения обстоятельств, препятствующих регистрации договор аренды. Ответчик указывает, что понес убытки в виде расходов за кадастровые работы по изготовлению кадастрового паспорта и технического плана, а также выдачу экспертного заключения; а также в виде проведения работ по демонтажу накопительных баков. Заявитель считает, что к участию в деле следовало привлечь ресурсоснабжающие организации. Ответчик полагает заключенный между сторонами договора аренды недействительным. ООО "Альфа Мастер" не согласно с выводом суда в части взыскания коммунальных услуг. Арбитражный суд Ярославской области не принял во внимание письмо от 13.04.2018 ООО "Альфа Мастер" в адрес АО "Волна" о предложении передать нежилое помещение, находящегося по адресу: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Менделеева, д.12 (баня N 8) 15.04.2018.

Истец не представил отзыв на апелляционную жалобу; представители истца в судебном заседании 05.02.2019 возразили против требований и доводов заявителя.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 19.12.2018 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 21.12.2018 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г.Ярославль, ул.Менделеева, д.12, общей площадью 636 кв.м., 31.10.2017 между Муниципальным унитарным предприятием по обработке белья и обслуживанию населения "Волна" г.Ярославля и Обществом с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" был заключен договор аренды недвижимого имущества N 06-78/2017, в соответствии с которым Предприятие передало, а Общество приняло во временное пользование для целевого использования под баню: нежилые помещения, общей площадью 636 кв.м., расположенные по адресу: г.Ярославль, ул.Менделеева, д.12 (акт приема-передачи от 31.10.2017).

Срок договора определен сторонами в пункте 7.1 и составляет с момента подписания до 30.10.2027 года.

В соответствии с пунктом 3.10 договора сумма внесенного арендатором задатка зачисляется в счет арендной платы по настоящему договору. Обеспечительный платеж, который арендатор обязан внести арендодателю в соответствии с пунктом 2.2.19, обеспечивает все денежные обязательства арендатора (пункт 3.11 договора).

Во исполнение пункта 2.2.19 Арендатор перечислил арендодателю 241 171,30 руб. в качестве задатка (платежное поручение N 292 от 09.10.2017), 301 464 руб. - в качестве обеспечения (платежное поручение N 316 от 09.11.2017).

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы установлен в разделе 3 договора. При невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,01% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

Арендатор обязательства по своевременному и в полном объеме внесению арендной платы своевременно не исполнял, в результате чего за ним за период с января по 15.05.2018 образовалась задолженность в сумме 413621,58 руб., на которую в силу пункта 5.1 договора начислены пени в сумме 2672,11 руб. за просрочку внесения арендной платы за период с 12.01.2018 по 15.05.2018 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 16.05.2018 по 13.08.2018.

Согласно пункту 2.2.1 договора Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет в течение 30 дней с момента начала действия настоящего договора заключить договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями для обеспечения нормального функционирования электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации в здании бани. До момента заключения таких договоров арендатор компенсирует сумму оплаты потребленных коммунальных услуг в полном объеме в порядке, установленном п.2.2.7. В случае незаключения договоров поставки коммунальных услуг в течение указанных 30 дней арендодатель не обязан осуществлять поставку данных коммунальных услуг.

В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан самостоятельно получать в бухгалтерии арендодателя до 5-го числа каждого месяца счета для оплаты арендной платы и компенсации потребленных коммунальных услуг. Неполучение счетов арендатором не является основанием для несвоевременной оплаты платежей, причитающихся арендодателю по настоящему договору.

Арендатор обязательство, установленное пунктом 2.2.1 договора не исполнил: договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями для обеспечения нормального функционирования электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации в здании бани не заключил.

Обязательство по компенсации суммы оплаты потребленных коммунальных услуг в полном объеме в порядке, установленном п.2.2.7, арендатор также не произвел, задолженность составляет 784499,24 руб. и образовалась за период с декабря 2017 по май 2018.

За просрочку оплаты коммунальных услуг арендатором начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2017 по 13.08.2018.

Пунктом 2.2.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать переданное в аренду муниципальное имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонты, нести расходы на содержание имущества. Арендатор обязан за свой счет производить ремонтные работы (текущие и капитальные) арендуемого здания и помещений в течение 2-х лет с момента заключения настоящего договора согласно сметному расчету.

Выполнение всего объема предусмотренных приложением ремонтных работ должно осуществляться в течение первых двух лет действия настоящего договора.

В случае принятия в период действия настоящего договора мэрией г.Ярославля решения о возмещении затрат арендатора на выполнение неотделимых улучшений арендуемого объекта в порядке, предусмотренном Решением муниципалитета г.Ярославля от 23.07.2013 N 140 и согласования величины затрат на данные улучшения сторонами подписывается дополнительное соглашение к настоящему договору, определяющее отношения сторон по вопросу производства неотделимых улучшений арендованного имущества.

Во исполнение пункта 2.2.11 арендатором проведены работы по демонтажу накопительных баков, стоимость работ согласно локальному сметному расчету (раздел 2), являющему приложением к договору аренды определенна в сумме 199616 руб.

В силу пункта 2.2.14 договора по окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан передать арендуемое недвижимое имущество арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа; безвозмездно передать арендодателю все произведенные в арендуемом недвижимом имуществе перестройки, переделки и улучшения, в т.ч. являющиеся результатом капитального ремонта, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции здания, а также произвести все расчеты по настоящему договору.

Арендатор обязан в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора за счет собственных средств на основании доверенности, выданной арендодателем, изготовить кадастровый паспорт объекта аренды (при необходимости), произвести государственную регистрацию настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (пункт 2.2.18 договора).

Во исполнение указанного условия договора арендатором проведены кадастровые работы по изготовлению технического плана объекта аренды, расходы составили 25816 руб. Согласно подготовленной технической документации площадь переданных помещений установлена в размере 637,8 кв.м.

23.01.2018 арендатор обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области с заявлением о государственной регистрацией договора аренды, при этом оплатив за счет собственных средств 22000 руб. госпошлины.

Уведомлением от 30.01.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области приостановило государственную регистрацию до 07.05.2018, поскольку государственным регистратором обнаружено, что технический план в форме электронного документа, представленный с заявлением, подготовлен для учета изменений объекта недвижимости с образованием части здания (пом. 1 эт. N 4-19,29,45; пом. 2 этажа N 1-32, помещ. 3 этажа - N 1-4) площадью 636 кв.м., тогда как по данным ЕГРН содержаться актуальные сведения об объекте недвижимости часть здания, расположенном по адресу: г.Ярославль, ул.Менделеева, д.12 (помещение 1 этажа N 13-19), площадью 52,4 кв.м., с кадастровым номером 76:23:010101:1630/1; в техническом плане в форме электронного документа площадь объекта - 636 кв.м., в техническом заключении от 19.12.2017 - 637,8 кв.м. На государственную регистрацию не представлен протокол о результатах аукциона, на основании которого был заключен договор.

Уведомлением от 07.05.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ввиду не устранения причин, послуживших для приостановления государственной регистрации договора аренды, отказано в государственной регистрации договора аренды.

Письмом, врученным истцу 13.04.2018, арендатор сообщил, что считает договор незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, и предложил явиться 17.04.2018 в 09-00 для подписания акта приема-передачи нежилого помещения, а также находящегося в данном помещении движимого имущества.

23.04.2018 арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора аренды от 27.04.2018.

Письмом от 28.04.2018 арендатор отказался подписывать соглашение о расторжении договора.

15.05.2018 по акту приема-передачи недвижимого имущества по адресу: г.Ярославль, ул.Менделеева, д.12 объект аренды был возвращен арендодателю.

На основании приказа КУМИ мэрии г.Ярославля от 11.12.2017 N 6/1932 "Об условиях приватизации МУП "Волна" Муниципальное унитарное предприятие по обработке белья и обслуживанию населения "Волна" г.Ярославля реорганизовано в форме преобразования в акционерное общество "Волна".

Поскольку в добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с иском в суд, а ответчик, полагая, что договор является недействительным обратился со встречным исковым заявлением о взыскании всех сумм, потраченных по договору аренды от 31.10.2017, в т.ч. 241171,30 руб. в качестве задатка, 301464 руб. в качестве обеспечения, 22000 руб. госпошлины за регистрацию договора аренды, 25816 руб. расходов на проведение работ по изготовлению кадастрового паспорта и стоимость работ по демонтажу накопительных баков в сумме 199616 руб.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Доводы ответчика о недействительности (ничтожности) договора аренды не могут быть признаны состоятельными.

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на нормы статей 166, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также выявившееся по результатам проведенных кадастровых работ несоответствие описания объекта аренды по договору и по технической документации (по общей площади и составу помещений) и возникшую впоследствии невозможность зарегистрировать договор аренды.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Между тем указанные ответчиком обстоятельства сами по себе не могут быть признаны достаточным основанием для признания спорного договора недействительной сделкой.

Отсутствие надлежащего согласования условий об объекте аренды может послужить основанием для признания спорного договора незаключенным, т.к. установлено, что объект аренды был передан арендатору, который в течение длительного времени (31.10.2017 - 15.05.2018) использовал его по назначению, согласованному в договоре (пункт 15 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Отсутствие государственной регистрации договора аренды также не исключает обязательности такого договора в отношениях между сторонами, которые, по общему праву, не могут ссылаться на отсутствие государственной регистрации в обоснование возражений против требований об исполнении обязательств из такого договора (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

По смыслу статей 606, 611, 612, 614 ГК РФ обязательства арендодателя передать арендатору объект аренды и обязательство арендатора вносить арендные платежи носят встречный характер.

Поскольку факт передачи объекта аренды был обоснованно установлен судом первой инстанции, и обстоятельства, на которые ссылается заявитель жалобы, не опровергают фактическую возможность использования объекта по назначению, то отсутствие государственной регистрации договора не могло само по себе освободить арендатора от обязательства по внесению арендной платы.

Вопреки доводам заявителя жалобы, суд первой инстанции исследовал и дал надлежащую оценку представленных ответчиком материалов переписки, в том числе письму от 13.04.2018 (т.3 л.д.79 - 84).

Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции в указанной части, т.к. договора заключен на условиях, не предусматривавших право арендатора на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, и указанное письмо было направлено до истечения срока договора, в связи с чем на стороне арендодателя не возникла обязанность принять объект аренды (статья 622 ГК РФ).

Понесенные арендатором в связи с исполнением договора расходы не могут быть взысканы с истца в качестве убытков (статья 393 ГК РФ); при этом арендодатель вправе удерживать причитающиеся в его пользу суммы из обеспечительного платежа.

Доводы ответчика о необоснованном взыскании с него стоимости коммунальных услуг также не могут быть признаны состоятельными.

Поскольку на арендатора договором была возложена обязанность нести соответствующие расходы путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (пункты 2.2.1, 2.2.2., 2.2.10), и арендатор такие договоры не заключил и фактически стоимость потребленных услуг не оплатил, то арендодатель вправе был потребовать взыскания стоимости таких услуг на основании счетов арендодателя в силу прямого указания в пунктах 2.2.1, 2.2.7 договора.

В обоснование объема и стоимости коммунальных ресурсов, приходящихся на долю ответчика, истец представил акты сверки расчетов за тепловую энергию (с ПАО "ТГК-2"), электрическую энергию (с ПАО "ТНС энерго Ярославль"), водоснабжение и водоотведение (с АО "Ярославльводоканал"), а также первичные документы о поставке соответствующих ресурсов, доказательства оплаты; объемы коммунальных ресурсов были указаны в предъявленных ответчику актах выполненных работ

При этом апелляционный суд не может признать правильным представленный ответчиком в суд первой инстанции расчет коммунальных ресурсов (т.4 л.д.134), т.к. этот расчет основан на распределении потребленных ресурсов между арендаторами здания пропорционально величине занимаемой площади и без учета характер осуществляемой деятельности (услуги бани, кафе и т.д.); кроме того, ответчик не обосновал соответствие такой методики обычно применяемым правилам или условиям договора между сторонами.

Вопреки доводам заявителя жалобы предусмотренные статьей 51 АПК РФ основания для привлечения к участию в деле ресурсоснабжающих организаций отсутствуют, т.к. судебный акт по настоящему делу не имеет своим предметом установление, изменение или прекращение прав и обязанностей названных лиц по отношению к сторонам; выводы о правах указанных лиц в судебном акте отсутствуют..

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.11.2018 по делу N А82-8535/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Мастер" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

А.Б. Савельев А.В. Тетервак