Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2019 г. N 10АП-19398/18

г. Москва

08 февраля 2019 г.

Дело N А41-45496/18

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "ДОК-3" на решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 по делу N А41-45496/2018 (судья Богатина Ю.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Балашиха Московской области - Татаринова О.И. (доверенность от 09.01.2019 N Д-18/9),

акционерного общества "ДОК-3" - Лохина Е.И. (доверенность от 16.10.2017).

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "ДОК-3" (далее - АО "ДОК-3", общество, ответчик) о взыскании 799 276 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.08.2012 N 119-С за период с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года, 59 146 руб. 44 коп. пени за несвоевременное внесение арендных платежей с 16.06.2017 по 27.03.2018 (с учетом отказа от части исковых требований).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.09.2018 (резолютивная часть объявлена 04.09.2018) производство по делу в части требований о расторжении договора аренды прекращено, исковые требования о взыскании удовлетворены в полном объеме: с ответчика в пользу истца взысканы 799 276 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года, 59 146 руб. 44 коп. пени за период с 16.06.2017 по 27.03.2018.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неверное применение судом норм материального права. Так, общество отмечает, что суд не учел то, что в деле отсутствуют доказательства направления истцом ответчику какого-либо расчета арендной платы в соответствии с договором аренды после 18.05.2017. Настаивает на том, что решение Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2017 по делу N А40-108405/2017 имеет преюдициальное значение для данного спора и устанавливает, что на 2017 год размер арендной платы составляет 631 838 руб. 96 коп. в год, то есть 157 959 руб. 74 коп. в квартал.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец считает решение суда законным и обоснованным, указывает, что арендная плата по договору от 29.08.2012 N 119-С является регулируемой и исчисляется с момента введения нового базового размера арендной платы и коэффициентов к базовым размерам арендной платы без внесения изменений и дополнений в договор.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 17.01.2019 судебное разбирательство было отложено на 05.02.2019.

В судебных заседаниях арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что при исчислении арендной платы, которую должен оплачивать ответчик, необходимо руководствоваться пунктом 2.1 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", так как спорный договор аренды заключен в связи с переоформлением обществом права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды, что подтверждается представленным в материалы дела вместе с договором аренды постановлением Администрации городского округа Балашиха от 31.05.2012 N 722/5-ПА "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, и предоставлении его в аренду ОАО "ДОК-3". Соответственно, по мнению ответчика, арендная плата составляет 2 % кадастровой стоимости земельного участка (в 2017 и 2018 годах - 2 639 000 руб.), то есть 52 780 руб. в год или 13 195 руб. в квартал. За заявленный истцом спорный период с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года арендная плата равна 52 780 руб., что и является задолженностью ответчика за спорный период.

Также представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений, а также дополнительных доказательств: свидетельства о государственно регистрации права от 29.10.1999 серии АБ N 0674973, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.10.2011 N 98/048/2011-729, выписки из протокола заседания Комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям от 17.11.2011 N 19, письма Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха от 04.07.2013 N 2450/2, адресованного ответчику, заявления Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха от 03.04.2013 в регистрирующий орган о регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО "ДОК-3" на спорный земельный участок, предложения общества, адресованного Администрации, о подписании акта сверки задолженности по спорному договору за период с 01.04.2017 по 31.03.2018, выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.12.2018 N МО-18/3В-4690675.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приобщил к материалам дела указанные документы.

Представитель истца указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации городского округа Балашиха от 31.05.2012 N 722/5-ПА "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, и предоставлении его в аренду ОАО "ДОК-3" на основании заявления ОАО "ДОК-3" о предоставлении в аренду земельного участка, принадлежащего ему на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 29.10.1999 серии АБ 0674973), расположенного по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, для размещения пансионата, согласно решению комиссии при Администрации по градостроительному регулированию и земельным отношениям от 17.11.2011, протокол N 19, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен ОАО "ДОК-3" в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:150030209:2, площадью 0,2235 га, расположенный по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, для размещения пансионата на 2 года (л. д. 24).

29 августа 2012 года между Администрацией (арендодателем) и АО "ДОК-3" заключен договор аренды земельного участка N 119-С, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 0,2235 га, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:150030209:2, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, для размещения пансионата (л. д. 20-23).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в расчете арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.3 договора, арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

В силу пункта 3.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размера арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с даты, указанной в пункте 2.2 договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные пунктом 3.3 договора, но не позднее 30 календарных дней с даты государственной регистрации договора в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.04.2013 (л. д. 23).

Согласно представленным Администрацией в материалы дела расчетам арендной платы на 2017 (с 01.04.2017) по 2018 год размер годовой арендной платы составляет 799 276 руб. 30 коп. в год (л. д. 37).

Истец указывает, что ответчик в нарушение условий договора допустил просрочку в оплате арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность за период со 2 квартал 2017 года по 1 квартал 2018 в размере 799 276 руб. 28 коп. по состоянию на 28.03.2018.

В связи с указанным истец 09.04.2018 направил в адрес ответчика письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды (л. д. 26-35).

Поскольку направленная в адрес общества претензия оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в полном объеме, исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В настоящем случае предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в публичной собственности.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Ввиду указанного выше стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Между сторонами возник спор о порядке исчисления арендной платы по спорному договору.

Истец исчислил арендную плату за спорный период на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ) и соответствующих показателей ставок и коэффициентов по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка (л. д. 37).

С таким порядком расчета согласился арбитражный суд первой инстанции.

Между тем, арбитражным судом первой инстанции и истцом не учтено следующее.

Из приобщенного к материалам дела арбитражным судом первой инстанции постановления Администрации от 31.05.2012 N 722/5-ПА "О переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: Московская обл., г. Балашиха, мкр. Салтыковка, ул. Глинки, д. 6, и предоставлении его в аренду ОАО "ДОК-3" (л. д. 24), а также дополнительно представленных ответчиком арбитражному суду апелляционной инстанции документов: свидетельства о государственно регистрации права от 29.10.1999 серии АБ N 0674973, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.10.2011 N 98/048/2011-729, выписки из протокола заседания Комиссии при Администрации городского округа Балашиха по градостроительному регулированию и земельным отношениям от 17.11.2011 N 19, письма Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха от 04.07.2013 N 2450/2, адресованного ответчику, заявления Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха от 03.04.2013 в регистрирующий орган о регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО "ДОК-3" на спорный земельный участок, следует, что спорный земельный участок до передачи его в аренду обществу принадлежал последнему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В силу положений абзацев третьего, четвертого пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 2.1 части 1 статьи 14 Закона N 23/96-ОЗ, введенного Законом Московской области от 12.03.2008 N 16/2008-ОЗ, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков арендная плата определяется в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, как федеральными, так и региональными нормативными актами предусмотрен единый максимальный размер арендной платы для земельных участков, переданных в аренду в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования.

С учетом указанного арендная плата в настоящем случае за год равна 2 % кадастровой стоимости земельного участка (2 639 000 руб.).

Таким образом, за заявленный истцом период начисления (с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года) задолженность по арендной плате на стороне ответчика составила 52 780 руб.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы с учетом указанного ранее с ответчика с 16.06.2017 по 27.03.2018 подлежит взысканию неустойка в сумме 3905 руб. 72 коп.

Указанные суммы задолженности и пени признаны ответчиком в письменных пояснениях при рассмотрении апелляционной жалобы.

Ввиду изложенного обжалуемое решение суда подлежит изменению на основании части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С АО "ДОК-3" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 1331 руб. 79 коп. пропорционально удовлетворенным требованиям.

С Администрации в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 09.10.2018 N 2319.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11.09.2018 по делу N А41-45496/2018 в части удовлетворения иска изменить, изложить пункт 1 резолютивной части решения в указанной части в следующей редакции:

"Исковые требования Администрация городского округа Балашиха Московской области к акционерному обществу "ДОК-3" удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "ДОК-3" в пользу Администрации городского округа Балашиха Московской области 52 780 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.08.2012 N 119-С за период с 2 квартала 2017 года по 1 квартал 2018 года, 3905 руб. 72 коп. пени за несвоевременное внесение арендных платежей с 16.06.2017 по 27.03.2018.

В остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пени отказать.

Взыскать с акционерного общества "ДОК-3" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1331 руб. 79 коп.".

Взыскать с Администрации городского округа Балашиха Московской области в пользу акционерного общества "ДОК-3" судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб., оплаченной платежным поручением от 09.10.2018 N 2319.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина