Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2019 г. N 20АП-8849/18

г. Тула

11 февраля 2019 г.

Дело N А09-5367/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.02.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" (г. Псков) - Овчинникова В.А. (доверенность от 14.01.2019), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" (г. Москва) - Жаберова А.Н. (доверенность от 21.04.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Комаричское хлебоприемное предприятие" (Брянская область, р.п. Комаричи), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (г. Брянск), извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.11.2018 по делу N А09-5367/2018 (судья Зенин Ф.Е.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Проект" (далее - истец, ООО "Бизнес-Проект") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комаричское хлебоприемное предприятие" (далее - ответчик, ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие") о выделении из земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77247 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт. Комаричи, ул. Колхозная, уч. 63, земельных участков, имеющих площади 7844 кв.м, 10631 кв.м, и 11154 кв.м, и о признании за истцом права собственности на указанные земельные участки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - банк, АО "Россельхозбанк"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.11.2018 иск удовлетворен.

Судебный акт мотивирован доказанностью факта наличия у истца, как собственника объекта недвижимости, права требовать раздела соответствующего земельного участка и обоснованности такого раздела в соответствии с представленной схемой.

Не согласившись с принятым решением, банк обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение норм материального права. Полагает, что воля сторон при заключении договора купли-продажи нежилых помещений от 20.05.2013 N 2 была направлена на отчуждение нежилого здания без земельного участка. Податель апелляционной жалобы считает, что в дальнейшем высока доля вероятности утраты банком права залога на разделенные и переданные в собственность истцу земельные участки, что повлечет за собой не только уменьшение площади земельного участка, находящегося в залоге у банка, но и его стоимости. При этом АО "Россельхозбанк" указывает на неправомерное отклонение судом первой инстанции ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы. Кроме того, заявитель полагает, что требования о разделе земельного участка в силу пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве, в связи с чем исковое заявление следовало оставить без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Истец в отзыве просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание общество с ограниченной ответственностью "Комаричское хлебоприемное предприятие", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени его проведения, не явились, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО "Бизнес-Проект" является собственником следующих объектов недвижимости: здание зерноскладов N 1, N 2, N 3 площадью 3699 кв.м, здание зерноскладов N 7, N 8, N 9 площадью 3659,6 кв.м и здание зерноскладов N 5, N 6 площадью 2477,94 кв.м, расположенных по адресу: Брянская область, Комаричский район, пгт. Комаричи, ул. Колхозная, д. 63, что подтверждается выписками из ЕГРН (т.1, л.д. 126-128, 140-142, 150-153).

Указанные объекты недвижимости перешли в собственность истцу в результате ряда последовательно совершенных сделок купли-продажи (т.1, л.д. 12-30).

Первоначальным собственником данных объектов являлось ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие". Здания зерноскладов расположены на земельном участке с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77247 кв.м, принадлежащем на праве собственности ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие".

При отчуждении зданий зерноскладов вопросы о переходе прав на соответствующие этим объектам земельные участки в тексте договоров купли-продажи сторонами не согласовывались.

Полагая, что покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом по следующим основаниям.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу норм п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установлено материалами дела, в результате ряда последовательно совершенных сделок купли-продажи право собственности на здания зерноскладов перешло от ответчика к третьим лицам ООО "Инвест Ресурс", ООО "ТрансЭкспо", ООО "СпецРесурс", ООО "Фракцион", а затем к ООО "Бизнес-Проект". Следовательно, при переходе права собственности на объекты недвижимости в силу прямого указания закона ООО "Бизнес-Проект" приобрело право пользования данным земельным участком в соответствующей части, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу ст.ст. 273, 552 ГК РФ, подп. 5 п. 1 ст.1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ и условий договора купли-продажи, земельный участок и проданные истцу здания являлись самостоятельными объектами гражданских прав, однако, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в обороте участвовали совместно.

При этом, в силу п. 2 ст. 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости, установленная в них цена зданий включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующий земельный участок.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец, как собственник объектов недвижимости (зданий зерноскладов), имеет право требовать раздела земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 при отсутствии препятствий для такого раздела.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в частности, в случае образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке (подп. 2 п. 4 ст. 11.2 указанного Кодекса).

Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все, образуемые в результате раздела, земельные участки (п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Суд первой инстанции, исходя из анализа приведенных норм права и содержания искового заявления, правомерно пришел к выводу о том, что истцом фактически заявлено требование о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77247 кв.м, ошибочно сформулированное последним в просительной части искового заявления, как требование о выделе земельных участков.

Требования к образуемым в результате раздела участкам установлены в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4); не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, разрешаются, судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленный в материалы дела план-схему раздела земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 площадью 77247 кв.м. на пять обособленных земельных участков (N N 1, 2, 3, 4 и 5), имеющих площади 7844 кв.м, 10631 кв.м, 11154 кв.м, 30936 кв.м и 16682 кв.м, подготовленный кадастровым инженером Селиховым С.В., и приняв во внимание отсутствие между истцом и ответчиком спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков, а также отсутствия обоснованных возражений относительно схемы раздела (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для раздела указанного земельного участка путем образования пяти обособленных земельных участков.

Наличие каких-либо препятствий для раздела земельного участка, в том числе нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при таком варианте раздела исходного земельного участка, судами не установлено.

При этом судом первой инстанции верно отмечено, что истец является лицом, обладающим в силу закона исключительным правом на приобретение земельных участков, занятых принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, в собственность. Это право не может быть обеспечено во внесудебном порядке в связи с отсутствием волеизъявления залогодержателя на раздел исходного земельного участка. Избранный способ защиты нарушенного права направлен на обеспечение баланса интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права истца, не причиняя вреда правам и законным интересам ответчика. Данный подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта, что разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

При таких обстоятельствах, руководствуясь вышеприведенными положениями земельного законодательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Бизнес-Проект".

Довод банка о невозможности раздела земельного участка с кадастровым номером 32:14:0201908:6 ввиду наличия обременения в виде залога, подлежит отклонению с учетом того, что право пользования спорным земельным участком, необходимым для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, перешло к истцу в силу закона с момента приобретения таких объектов.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что требования о разделе земельного участка подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве должника - ООО "Комаричское хлебоприемное предприятие", был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Согласно п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве. При этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре.

Вместе с тем, как правильно указано судом первой инстанции, рассматриваемое требование о разделе земельного участка не является требованием кредитора к должнику, которое может быть рассмотрено судом только в деле о банкротстве, в связи с чем суд правомерно разрешил возникший спор в порядке искового производства.

Согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Однако, как ранее отмечено, в связи с приобретением истцом права собственности на объекты недвижимости (здания зерноскладов) к нему в силу закона перешли права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Доводы подателя апелляционной жалобы о неправомерном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Суд первой инстанции оценил имеющиеся в деле доказательства и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения землеустроительной экспертизы, так как какого-либо спора между истцом и ответчиком по вопросу разделения земельного участка не имеется, а интересы банка, как залогового кредитора, предложенной конфигурацией вновь образуемых земельных участков не нарушаются, поскольку ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Поскольку, с учетом представленных в материалы дела доказательств, для разрешения спора по существу специальные познания не требовались, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства банка о назначении землеустроительной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.11.2018 по делу N А09-5367/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина