Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2019 г. N 15АП-21538/18

город Ростов-на-Дону

11 февраля 2019 г.

дело N А53-29016/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Филимоновой С.С.,

судей Гуденица Т.Г., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Струкачевой Н.П.,

при участии представителя заявителя Протасова М.А. по доверенности от 07.05.2018, заинтересованного лица Молчановой Ю.В. по доверенности от 24.12.2018, третьего лица Кудрявцева А.Н. Горошко С.В. по доверенности от 30.03.2018, ООО "Славяне" Гаранжа А.И. по доверенности от 14.06.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ангельева на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2018 по делу N А53-29016/2018 (судья Прокопчук С.П.) по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива имени Ангельева к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Кудрявцева Александра Николаевича, общества с ограниченной ответственностью "Славяне", о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, о признании незаконным действия по погашению в ЕГРН регистрационной записи об аренде,

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив имени Ангельева (далее - заявитель, СПК им. Ангельева, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным отказа от 21.08.2018 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.12.2017 к договору аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 06.09.2004; о признании незаконным действия, совершенного 12.09.2018, по погашению в ЕГРН записи об аренде N 61-01/57-38/2004-711 на земельный участок с кадастровым номером 61:34:06000005:633 (далее - спорный земельный участок); об обязании восстановить в ЕГРН запись об обременении спорного земельного участка в виде договора аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 06.09.2004; об обязании произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 14.12.2017 к договору аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 06.09.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кудрявцев Александр Николаевич, ООО "Славяне".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована неверным выводом суда первой инстанции об отсутствии у Тележной Г.И. полномочий действовать от лица участников долевой собственности. Также апеллянт указывает на действительность спорного протокола общего собрания от 01.12.2017 и неправомерность погашения в ЕГРН записи об аренде N 61-01/57-38/2004-711 по заявлению Кудрявцева А.Н.

Заинтересованное лицо и третье лицо Кудрявцев Александр Николаевич с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали правовые позиции по делу.

Представитель кооператива заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Ростовским областным судом по существу кассационной жалобы по делу N 2-489/2018, а также до разрешения Арбитражным судом Ростовской области по существу дела N А53-38791/2018.

Суд протокольным определением отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.12.2017 в межмуниципальный отдел по Пролетарскому, Сальскому районам управления обратилась Тележная Г.И. с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.12.2017 к договору аренды единого землепользования при множественности лиц на стороне арендодателя N 1 от 06.09.2004.

В качестве документов-оснований были представлены дополнительное соглашение от 14.12.2017 к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:34:0600005:633 при множественности лиц на стороне арендодателей N 1 от 06.09.2004, заключенное между СПК им. Ангельева и Тележной Г.И. от лица участников долевой собственности, протокол N 1/17 общего собрания участников долевой собственности от 01.12.2017.

27.12.2017 по итогам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов осуществление государственной регистрации дополнительного соглашения приостановлено по инициативе регистратора сроком до 26.03.2018 на основании п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации документов, несоответствия формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации.

22.03.2018 государственная регистрация дополнительного соглашения приостановлена по инициативе заявителя до 21.08.2018.

18.08.2018 в управление обратился Кудрявцев А.Н., действующий от лица собственников земельных долей в праве на спорный земельный участок на основании представленного протокола общего собрания б/н от 01.12.2017, с заявлением о прекращении обременения в виде аренды на основании договора N 1 от 06.09.2004.

21.08.2018, поскольку заявителем не были устранены причины, препятствующие осуществлению регистрационных действий, государственным регистратором было вынесено решение об отказе в государственной регистрации N 61/001/015/2017-46273.

12.09.2018 запись о государственной регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:34:0600005:633 погашена управлением.

Считая незаконными отказ управления в государственной регистрации дополнительного соглашения и действия по погашению записи об аренде, СПК им. Ангельева обратился в суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона о регистрации предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В соответствии со статьей 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, 01.12.2017 состоялось общее собрание собственников спорного земельного участка, на котором было принято решение внести изменения в условия договора аренды земельного участка от 06.09.2004, заключив дополнительное соглашение к договору аренды.

Решением общего собрания Тележная Г.И. была избрана сроком до 01.12.2022 уполномоченным лицом с правом действовать от имени участников долевой собственности без доверенности, в том числе, заключать договоры аренды земельного участка, дополнительные соглашения к договорам аренды.

Из материалов дела видно, что на государственную регистрацию был представлен протокол общего собрания собственников долей в праве на земельный участок с кадастровым номером 61:34:0600005:633 без подписи уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления.

Согласно п. 10 ст. 14.1 Закона об обороте земель (в редакции до 30.03.2018, действующей на момент опубликования сообщения о проведении общего собрания) уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе:

1) удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

2) председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

3) подписывает протокол общего собрания;

4) участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

В соответствии с п. 7 ст. 14.1 Закона об обороте земель только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

По смыслу вышеизложенных норм удостоверение полномочий присутствующих на собрании лиц и обеспечение их допуска к голосованию подтверждается подписью уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления на протоколе общего собрания участников долевой собственности.

Представленный на государственную регистрацию акт об отказе от подписи от 01.12.2017 не может быть расценен как документ, заменяющий по своему правовому значению подпись уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления в протоколе общего собрания, поскольку вышеуказанными полномочиями в силу закона обладает исключительно соответствующее должностное лицо, закон об обороте земель не содержит норм, регламентирующих составление представленного акта участниками общего собрания.

Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали сведения об удостоверении полномочий присутствующих на собрании лиц, проверке документов, подтверждающих права участников собрания на земельные доли, и документов, удостоверяющих их личность.

Согласно п. 11 ст. 14.1 Закона об обороте земель принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Согласно п. 12 ст. 14 Закона об обороте земель протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.

Установив, что протокол не подписан уполномоченным представителем сельской администрации, управление обоснованно пришло к выводу о несоответствии формы протокола требованиям п. 11 ст. 14.1 Закона об обороте земель.

Кроме того, управлением 25.12.2017 направлен запрос в администрацию Гигантовского сельского поселения с просьбой предоставить копию протокола, на что получен ответ от 09.01.2018 в виде копии протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:34:0600005:633 б/н от 01.12.2017, который по форме и содержанию не соответствовал ранее представленному заявителем протоколу.

Повесткой дня общего собрания, согласно протоколу, представленному администрацией, являлось прекращение (расторжение) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:34:0600005:633 от 06.09.2004, заключение нового договора аренды с ООО "Славяне" на стороне арендатора. Указанный протокол в соответствии с п.п. 7, 10, 11 ст. 14.1 Закона об обороте земель подписан Ю.М. Штельманом - главой администрации Гигантовского сельского поселения в качестве председателя собрания, а также уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, секретарем собрания.

Таким образом, поскольку подлинность представленного на государственную регистрацию протокола N 1/17 была не подтверждена, он не может быть расценен в качестве документа, подтверждающего законность проведения общего собрания и заключения по его итогам дополнительного соглашения от 14.12.2017 к договору аренды от 06.09.2004, заключенному между участниками долевой собственности и СПК им. Ангельева.

Наличие у Тележной Г.И.полномочий по совершению юридически значимых действий от имени собственников земельного участка суд находит не подтвержденным по указанным основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебная коллегия принимает во внимание, что решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08.11.2018 по делу N 2а-2885/2018 административное исковое заявление Тележной Г.И. к Управлению Росреестра о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды оставлено без удовлетворения.

Таким образом, Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону было принято решение по тем же фактическим обстоятельствам государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (в связи с оспариванием отказа Управления Росреестра от 21.08.2018).

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованным вывод управления о том, что представленные документы не являются основанием для государственной регистрации.

18.08.2018 в управление обратился Кудрявцев А.Н., действующий от лица собственников земельных долей в праве на спорный земельный участок на основании представленного протокола общего собрания б/н от 01.12.2017, с заявлением о прекращении обременения права в виде аренды на основании договора от 06.09.2004.

В качестве оснований прекращения аренды заявителем были предоставлены уведомления, направленные в адрес арендатора СПК им. Ангельева, об отказе от договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Конституционный Суд РФ в Определении от 14 июля 2011 г. N 980-0-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Кравцова Евгения Валентиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации", ссылаясь на ст. 310 ГК РФ, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя.

В пункте 32 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" также разъяснено, что при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Таким образом, по истечении срока аренды согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатели в установленном законом порядке заблаговременно предупредили арендатора СПК им. Ангельева о расторжении договора аренды с соблюдением предусмотренного статьей 610 ГК РФ трехмесячного срока.

На основании изложенного, 12.09.2018 запись о государственной регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:34:0600005:633 была правомерно погашена управлением с соблюдением норм действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия управления не противоречат требованиям действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2018 по делу N А53-29016/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

Т.Г. Гуденица М.В. Соловьева