Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2019 г. N 20АП-8652/18

г. Тула

11 февраля 2019 г.

А54-7516/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.02.2019.

Дело N А54-7516/2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В, судей Заикиной Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коверовой А.Ю., в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.10.2018 по делу А54-7516/2017 (судья Савин Р.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ритуал-Сервис" (г. Рязань, ИНН 6229053934, ОГРН 1066229059071) (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260) (далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. Н1, приняв следующую редакцию пунктов 2.1, и 2.3 договора, а именно:

- пункт 2.1: цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 30.08.2017 N 281/1, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка" (далее - ООО "Оценка") и составляет 668 000 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

- пункт 2.3: оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 11 133 рубля 33 копейки (последний платеж - 11 133 рубля 53 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора (т. 1, л. д. 4 - 5).

Определением суда от 17.10.2017 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000486, ОГРН 1026200872620) (далее - управление) (т. 1, л. д. 1 - 3).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. Н1, приняв следующую редакцию пунктов 2.1, и 2.3 договора, а именно:

- пункт 2.1: цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 16.07.2018 N 18/26, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Агара" (далее - ООО "КК "Агара") и составляет 1 317 098 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

- пункт 2.3: оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 21 951 рублю 63 копейкам (последний платеж - 21 951 рубль 83 копейки) ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения договора (т. 5, л. д. 85 - 86).

Определением от 06.09.2018 уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению (т. 5, л. д. 94 - 96).

Решением суда от 16.10.2018 (с учетом определения от 28.11.2018 об исправлении опечатки (описки)) урегулированы разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 94,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. H1, реестровый номер 280667, приняв пункты 2.1 и 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 18/26 от 16.07.2018, выполненным ООО "КК "Агара", и составляет 1 317 098 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

- пункт 2.3: оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 21 951 рублю 63 копейкам (последний платеж - 21 951 рубль 83 копейки) ежемесячно, (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, расходы по оплате судебных экспертиз в сумме 10 000 рублей.

ООО "КК "Агара" с депозитного счета арбитражного суда перечислены денежные средства в размере 10 000 рублей за проведение экспертизы (т. 5, л. д. 112 - 122, 126 - 127).

Судом установлено, что общество является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н1, общей площадью 94,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, на основании договора аренды от 01.07.2008 N 1722008; нежилые помещения являются собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) от 23.10.2017 N 62/001/105/2017-92160.

Общество 02.12.2016 обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Решением Рязанской городской Думы от 27.07.2017 N 270-11 были установлены условия приватизации нежилого помещения Н1, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1: способ приватизации - выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; цена продажи - 1 881 000 рублей; срок рассрочки - пять лет. Письмом от 04.08.2017 N 05/3-13-2932-Исх управление направило обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в администрацию протокол разногласий от 30.08.2017, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества в размере 668 000 рублей, определенную на основании отчета от 30.08.2017 N 281/1, выполненного ООО "Оценка".

Письмом от 13.09.2017 N 05/3-13-3423-Исх администрация отклонила протокол разногласий, представленный обществом, и предложила заключить договор в редакции проекта договора, направленного ранее.

Учитывая наличие существенных отличий в рыночной стоимости спорного имущества, суд по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" (далее - ООО "Экспертиза") Шевченко Марине Анатольевне. Учитывая возражения истца относительно обоснованности заключения эксперта Шевченко М.А., суд удовлетворил ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО "КК "Агара" Терешиной Юлии Александровне, согласно заключению которой от 16.07.2018 N 18/26 рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату оценки (16.01.2017) без учета НДС составляет 1 317 098 рублей.

Проанализировав заключение эксперта Терешиной Ю.В., суд пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Из представленного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленного для обследования объекта.

Довод ответчика о неверном выборе экспертом объектов-аналогов, необходимых для сравнительного анализа, отклонен судом, поскольку согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; следовательно, объект-аналог не должен быть полностью идентичным объекту оценки, достаточно того, чтобы он был сходным объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд, учитывая, что условия договора купли-продажи муниципального имущества определены решением суда, признал договор купли-продажи заключенным с момента согласования разногласий, возникших при заключении договора, и даты вступления в законную силу решения суда.

Учитывая изложенное, суд посчитал возможным урегулировать разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 94,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. Н1, реестровый номер 280667, и принять пункты 2.1. и 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта N 18/26 от 16.07.2018, выполненным ООО "КК "Агара", и составляет 1 317 098 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

- пункт 2.3: оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 21 951 рублю 63 копейкам (последний платеж - 21 951 рубль 83 копейки) ежемесячно, (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Не согласившись с судебным актом, администрация обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции продавца (т. 5, л. д. 129 - 130).

Полагает необоснованным и не соответствующим требованиям действующего законодательства заключение эксперта ООО "КК "Агара" Ю.А. Терешиной от 16.07.2018 N 18/25. По мнению заявителя, заключение не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. Указывает, что эксперт пришел к выводу о том, что объект может использоваться наиболее эффективно как производственно-складское помещение, не указывая, почему эксперт не рассматривал возможность использования объекта в качестве торгового или офисного помещения. Обращает внимание, что состояние объекта определено экспертом как неудовлетворительное, оценка осуществлена на ретроспективную дату; заключение не содержит указаний на то, чем руководствовался эксперт при определении характеристик помещения по состоянию на январь 2017. Полагает, что пятна и потертости на линолеуме, неровная побелка могут свидетельствовать о необходимости проведения косметического ремонта, но не дают оснований утверждать о неудовлетворительном состоянии помещения.

Указывает, что экспертом в нарушение пункта "в" пункта 22 ФСО N 7 в качестве аналога при использовании сравнительного подхода взяты два объекта, площадь которых превышает площадь оцениваемого объекта в 4,5 раза, то есть они не являются сопоставимыми; объекты площадью 80 кв. м и 45 кв. м на ул. Шабулина и на ул. 1-ый Осенний пер. не были взяты в качестве объектов-аналогов без указания причин. Кроме того, по мнению заявителя, экспертом для сравнения были взяты наиболее дешевые объекты.

Обращает внимание, что при использовании доходного подхода экспертов в качестве аналогов были взяты объекты с площадью, значительно превышающей площадь оцениваемого объекта.

Считает, что суд необоснованно отклонил ходатайство администрации о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 5, л. д. 145 - 146).

Полагает, что эксперт ООО "КК "Агара" Ю.А. Терешина правомерно указала, что объект может использоваться наиболее эффективно как производственно-складское помещение, поскольку арендуемое помещение, как и остальные нежилые помещения в здании по адресу: г. Рязань, Скорбященский проезд, д. 1, являются производственно-складскими.

Считает несостоятельным довод ответчика о том, что экспертом взяты наиболее дешевые объекты-аналоги, поскольку на странице 50 отчета указано, что для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка производственно-складских помещений, расположенных в городе Рязани; экспертом были выбраны в качестве аналогов помещения, стоимость одного квадратного мета которых составляет 27 273 рубля, 29 540 рублей, 32 432 рубля, 33 333 рубля.

Обращает внимание, что указанные цены являются наиболее высокими по отношению к остальным аналогам.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Рязанской области от 16.10.2018 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения Н1, общей площадью 94,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, на основании договора аренды от 01.07.2008 N 1722008 (т. 1, л. д. 10 - 13).

Указанное нежилое помещение является собственностью муниципального образования - городской округ город Рязань, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.10.2017 N 62/001/105/2017-92160 (т. 2 л. д. 4).

Общество в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), 16.01.2017 обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 2, л. д. 5).

Решением Рязанской городской Думы от 27.07.2017 N 270-11 были установлены условия приватизации нежилого помещения H1, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1: способ приватизации - выкуп обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; цена продажи - 1 881 000 рублей; срок рассрочки - пять лет (т. 1, л. д. 22 - 23).

Письмом от 04.08.2017 N 05/3-13-2932-Исх управление направило обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества (т. 1, л. д. 20, 24 - 29).

Согласно пункту 1.1 проекта договора, в соответствии с решением Рязанской городской Думы от 27.07.2017 N 270-11 продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, объект недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 94,1 кв. м, этаж: 1, расположенное по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. HI, реестровый номер 280667.

Согласно пункту 2.1 договора цена продажи установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 10.07.2017 N 219-1/2017, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка собственности" (далее - ООО "Оценка собственности"), и составляет 1 881 000 рублей, НДС не облагается.

Согласно пункту 2.2 договора, продавец предоставляет покупателю рассрочку оплаты цены имущества (далее - основной долг), предусмотренной пунктом 2.1 договора, в течение пяти лет с момента подписания сторонами договора.

Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 31 350 рублей 67 копеек ежемесячно (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора (пункт 2.3 договора).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, общество направило в администрацию протокол разногласий от 30.08.2017, в котором предложило установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 668 000 рублей, определенную на основании отчета от 30.08.2017 N 281/1, выполненного ООО "Оценка" (т. 1, л. д. 30 - 34).

Письмом от 13.09.2017 N 05/3-13-3423-Исх администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор в редакции проекта договора, направленного обществу ранее (т. 1, л. д. 35 - 36).

Считая, что установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества выкупная цена является завышенной, ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л. д. 4 - 5; т. 5, л. д. 85 - 86).

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования исходя из следующего.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно частям 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, на приобретение арендуемого имущества. Судом первой инстанции установлено, что в рассматриваемом случае истец является арендатором спорного нежилого помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ; данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривается сторонами.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Рязанской городской Думой принято решение от 27.07.2017 N 270-11 об условиях приватизации спорного помещения путем выкупа в порядке реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Цена продажи определена на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 10.07.2017 N 219-1/2017, выполненного ООО "Оценка собственности" на основании заказа управления и составила 1 881 000 рублей (т. 1, л. д. 22 - 23; т. 2, л. д. 6 - 83).

Полагая, что данная стоимость является завышенной, истец представил в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 30.08.2017 N 281/1, выполненный ООО "Оценка", согласно которому рыночная стоимость помещения по состоянию на 29.06.2017 составляет 668 000 рублей (т. 1, л. д. 33 - 34).

Исходя из положений Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта судам следует иметь в виду, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и других) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Учитывая наличие существенных отличий в рыночной стоимости спорного имущества, определением суда от 20.12.2017 (т. 2, л. д. 127 - 130) по ходатайству истца (т. 2, л. д. 100) по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручил эксперту ООО "Экспертиза" Шевченко М.А.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость помещения, назначение: нежилое помещение, общая площадь 94,1 кв. м, этаж: 1, адрес объекта: Рязанская область, г. Рязань, Скорбященский проезд, д. 1, пом. Н1, по состоянию на 16.01.2017.

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза" Шевченко М.А. от 26.01.2018 N 01-18/178 (т. 3, л. д. 5 - 142) рыночная стоимость нежилого помещения Н1 на 16.01.2017 составляет без учета НДС 1 778 250 рублей.

Учитывая возражения истца относительно обоснованности заключения эксперта ООО "Экспертиза" Шевченко М.А. от 26.01.2018 N 01-18/18э (т. 4, л. д. 27 - 28), определением суда от 14.06.2018 (т. 4, л. д. 74 - 77) по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "КК "Агара" Терешиной Ю.А.

Согласно заключению эксперта ООО "КК "Агара" Терешиной Ю.А от 16.07.2018 N 18/26 (т. 4, л. д. 85 - 150; т. 5, л. д. 1 - 70), рыночная стоимость выкупаемого имущества на дату оценки (16.01.2017) без учета НДС составляет 1 317 098 рублей.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав заключение эксперта ООО "КК "Агара" Терешиной Ю.А, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; из представленного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленного для обследования объекта.

Довод ответчика о неверном выборе экспертом объектов-аналогов, необходимых для сравнительного анализа, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку согласно пункту 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость; следовательно, объект-аналог не должен быть полностью идентичным объекту оценки, достаточно того, чтобы он был сходным объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи муниципального имущества определены решением суда, договор купли-продажи признается заключенным с момента согласования разногласий, возникших при заключении договора, и даты вступления в законную силу решения суда.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что возможно урегулировать разногласия, возникшие между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 94,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Рязань, проезд Скорбященский, д. 1, пом. Н1, реестровый номер 280667, и принять пункты 2.1. и 2.3 договора в следующей редакции:

- пункт 2.1: цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта от 16.07.2018 N 18/26, выполненным ООО "КК "Агара", и составляет 1 317 098 рублей без учета НДС (НДС не облагается);

- пункт 2.3: оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 21 951 рублю 63 копейкам (последний платеж - 21 951 рубль 83 копейки) ежемесячно, (в дальнейшем - очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не подлежит уплате в доход федерального бюджета заявителем - администрацией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.10.2018 по делу N А54-7516/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6227000292, ОГРН 1026201270260) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина