Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 г. N 08АП-16263/18

город Омск

12 февраля 2019 г.

Дело N А46-11954/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Грязниковой А.С., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-16263/2018) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 15.11.2018 по делу N А46-11954/2018 (судья Долгалев Б.Г.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (ИНН 5506224974, ОГРН 1135543003342) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента имущественных отношений Администрации города Омска,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства без проведения торгов от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236, выраженного в уведомлении от 02.07.2018 N 55/203/001/2018- 5837; об обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании представителей:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Терехова Е.В. по доверенности от 09.01.2019 N 10 сроком действия по 31.12.2019;

от общества с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" - Игитян А.Л. по доверенности от 08.11.2017 б/н сроком действия на три года;

в отсутствие представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Омск Моторс" (далее - ООО "Омск Моторс", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным изложенного заинтересованным лицом в уведомлении от 02.07.2018 N 55/203/001/2018-5837 отказа в государственной регистрации договора аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства без проведения торгов, от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236, заключенного между ООО "Омск Моторс" и Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска; об обязании заинтересованного лица зарегистрировать договор аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства без проведения торгов, от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.11.2018, принятым по делу N А46-11954/2018, заявление удовлетворено в полном объеме. С Управления Росреестра по Омской области в пользу общества взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым по делу решением, регистрирующий орган в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что ООО "Омск Моторс" не является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельных участках, договор аренды которых не зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области. По мнению заинтересованного лица, общество не имеет права на заключение договора аренды земельных участков без проведения торгов. С указанными обстоятельствами податель жалобы связывает наличие оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя.

В письменном отзыве на жалобу ООО "Омск Моторс" просит оставить решение по делу без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. На основании статей 156, 266 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем Управления Росреестра по Омской области поддержаны доводы поданной жалобы. Представитель ООО "Омск Моторс" высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу регистрирующего органа.

Рассмотрев апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие его обстоятельства.

Из материалов дела следует, что ООО "Омск Моторс" являлось арендатором следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 55:36:130126:4512 (государственная собственность на земельный участок не разграничена) на основании договора аренды от 13.07.2012 N ДГУ/12-2634-К-34, соглашения от 23.06.2014 б/н о передаче прав и обязанностей к ООО "Омск Моторс". Земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:4512 расположенный в 330 м южнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д.2, был предоставлен заявителю в аренду сроком на 3 года для строительства торгово-сервисного комплекса;

- с кадастровым номером 55:36:130126:5741 (муниципальная собственность) на основании договора аренды от 15.11.2013 N Д-Кр-31-10316, соглашения от 23.06.2014 б/н о передаче прав и обязанностей к нему. Указанный земельный участок является смежным по отношению в участку 55:36:130126:4512, расположен примерно в 500 м южнее ориентира - жилого дома с почтовым адресом: г. Омск, ул. Волгоградская, д.2, и был предоставлен заявителю в аренду сроком на 2 года для строительства торгового центра.

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017, принятым по делу N А46-17518/2016 и оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017, удовлетворены требования общества к Департаменту о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договора аренды от 02.04.2012 N ДГУ/12-2634-К-34, договора аренды от 18.10.2013 N Д-Кр-31-10316; о признании действующими указанных договоров. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.08.2017 решение Арбитражного суда Омской области от 12.04.2017 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 отменены, в удовлетворении требований ООО "Омск Моторс" отказано.

На основании разрешения на строительство N 55-ru66301000-165-2017, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска 09.08.2017, на поименованных земельных участках ООО "Омск Моторс" осуществлено строительство торгового комплекса (объекта капитального строительства), который в настоящее время представляет собой объект незавершенного строительства.

В связи с подготовкой общества к государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект 25.08.2017 ООО "Сибкадастр" изготовило технический план объекта незавершенного строительства. Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства готовность его составляла 18%.

Указав, что незавершенный строительством объект возведен обществом в период действия договоров аренды от 13.07.2012 N ДГУ/12-2634-К-34 и от 15.11.2013 N Д-Кр-31-10316, ООО "Омск Моторс" обратилось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенное строительством здание.

Уведомлениями от 14.09.2017 N 55/10/003/2017-20097 и от 21.09.2017 N 55/101/033/2917-20097 государственная регистрация приостановлена, уведомлением от 14.12.2017 N 55/101/003/2017-20097 в государственной регистрации отказано по причине отсутствия у ООО "Омск Моторс" прав на земельный участок с кадастровым номером 55:36:130126:4512.

Впоследствии между ООО "Омск Моторс" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236 аренды земельных участков, расположенных в городе Омске, предоставленных для завершения строительства, без проведения торгов.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 поименованного договора обществу в аренду сроком на 2 года 11 месяцев и 29 дней предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:130126:4512 и 55:36:130126:5741 для завершения строительства. Пунктом 1.3 договора предусматривается, что на указанных земельных участках имеется объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 18%, расположенный по адресу: Омская область, город Омск, КАО, ул. Волгоградская.

20.03.2018 договор аренды от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236 представлен в Управление Росреестра по Омской области на государственную регистрацию в соответствии с требованиями законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Уведомлением от 30.03.2018 N 55/203/001/2018-5837 государственная регистрация договора приостановлена на основании пунктов 5, 7, 49 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) со ссылкой на следующие обстоятельства:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации;

- имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости.

При этом регистрирующим органом указано, что ООО "Омск Моторс" не является собственником объекта незавершенного строительством, так как право собственности общества в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем не имеет права на заключение договора аренды для завершения строительства объекта в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ). Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление договора аренды на новый срок без проведения торгов, тогда как в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Управлением Росреестра по Омской области также не установлены условия, предусмотренные пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ для однократного заключения с ООО "Омск Моторс" договора аренды земельных участков без торгов.

20.04.2018 обществом в регистрирующий орган сданы дополнительные документы - технический план от 25.08.2017, договор подряда от 01.08.2017 N 1/08-17, договор поставки от 01.08.2017 N 26-П/2016, распоряжение от 09.08.2017 N 2566 Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска и разрешение на строительство от 09.08.2017 N 55-ru66301000-165-2017.

Уведомлением от 02.07.2018 N 55/203/001/2018-5837 Управлением Росреестра Омской области отказано в регистрации договора аренды от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236 ввиду неустранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Считая решение не основанным на законе, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Требования ООО "Омск Моторс" удовлетворены судом первой инстанции, с чем не согласилось Управление Росреестра по Омской области, подав в апелляционный суд жалобу.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

В силу части статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 5, 7, 49 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенной нормой права прямо предусмотрено право лица при условии наличия у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Как указано выше, земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:130126:4512 и 55:36:130126:5741 предоставлялись для строительства обществу ранее 01.03.2015 на основании договоров соответственно от 13.07.2012 и от 15.11.2013. Переход прав арендатора в порядке перенайма к заявителю имел место ранее 01.03.2015, поскольку соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам заключены 23.07.2014.

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается факт нахождения на участках объекта незавершенного строительства. Следовательно, поименованные земельные участки, вопреки утверждению регистрирующего органа, могут быть предоставлены обществу в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

В соответствии с пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Следовательно, предоставление в аренду земельных участков по основанию, заявленному ООО "Омск Моторс", возможно в отсутствие зарегистрированного в ЕГРН права собственности на объект незавершенного строительства. Материалы дела свидетельствуют о предоставлении обществом заинтересованному лицу документов, удостоверяющих (устанавливающих) права ООО "Омск Моторс" на возведенный на арендованных земельных участках объект незавершенного строительства, а именно -технического плана от 25.08.2017, договора подряда от 01.08.2017 N 1/08-17, договора поставки от 01.08.2017 N 26-П/2016, распоряжения от 09.08.2017 N 2566 Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, а также разрешения на строительство от 09.08.2017 N 55-ru66301000-165-2017. На основании перечисленных документов регистрирующий орган обладает возможностью установления принадлежности объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного ссылка Управления Росреестра по Омской области на отсутствие сведений о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства в ЕГРН не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды от 15.03.2018 N Д-Кр-13-236, поскольку, как указано выше, при его заключении нарушения законодательства не допущено.

Иных доводов, указывающих на допущенные обществом или Департаментом нарушения требований правового регулирования, апелляционная жалоба Управления Росреестра по Омской области не содержит.

В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправомерном характере оспариваемого решения регистрирующего органа, в связи с чем заявление ООО "Омск Моторс" обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при разрешении спора нарушений норм процессуального закона.

Принятое по делу решение суда не подлежит отмене или изменению, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе не распределяются в связи с освобождением регистрирующего органа от обязанности по уплате таковой.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 15.11.2018 по делу N А46-11954/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

А.С. Грязникова Н.А. Шиндлер