Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 г. N 18АП-9/19

г. Челябинск

12 февраля 2019 г.

Дело N А07-20833/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зуевское" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу N А07-20833/2018 (судья Файрузова Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Зуевское" - Булавский Максим Сергеевич (доверенность N 1 от 06.02.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "Зуевское" (далее - ООО "Зуевское", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) о признании незаконным и недействительным отказа в государственной регистрации от 28.06.2018 N 02/301/001/2018-8231; об обязании заинтересованного лица совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект с кадастровым номером 02:30:111202:40 в установленный законом срок (л.д.13-15).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 (резолютивная часть от 14.11.2018) в удовлетворении заявления ООО "Зуевское" отказано (л.д.99-107).

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Зуевское" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Зуевское" ссылается на то, что суд первой инстанции не принял во внимание и не дал правовой оценки тому факту, что ООО "Зуевское" является законным и добросовестным приобретателем недвижимого имущества, о чем свидетельствует заключенный с ООО "Восход" 20.04.2017 договор купли-продажи недвижимого имущества N 01, а также акт приема-передачи недвижимого имущества. Также апеллянт указывает, что судом не дано должной правовой оценки тому, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации.

Оспаривая судебный акт, заявитель, указывает, что судом первой инстанции не дано правовой оценки совокупности предоставленных документов на государственную регистрацию, которые позволяют идентифицировать объект недвижимости, ООО "Зуевское" исполнило свои обязательства по договору купли-продажи и получило имущество в собственность, получило техническую документацию.

Податель жалобы полагает, что каких-либо препятствий в осуществлении действий по переходу прав собственности на ООО "Зуевское", за исключением указанного в решении (уведомлении) о приостановлении государственной регистрации не имеется.

Также в тексте апелляционной жалобы ООО "Зуевское" ссылается на то, что Управление Росреестра, обладая информацией о фактическом прекращении деятельности продавца - ООО "Восход" и исключении его из Единого государственного реестра юридических лиц, знало о том, что причина, по которой сначала была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности, а затем и отказ в ее осуществлении, объективно не могла быть устранена покупателем ни в период приостановления, ни в дальнейшем, следовательно причины приостановления и отказа в регистрационных действиях, приведенные заинтересованным лицом, заведомо неисполнимы покупателем недвижимого имущества.

Апеллянт указывает, что поскольку ООО "Восход" ликвидировано, но принятые на себя обязательства сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что подтверждается государственной регистрацией права собственности за ООО "Восход", отказ ООО "Зуевское" в удовлетворении требований не соответствует нормам материального права и противоречит принципу правовой определенности.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованного лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие стороны.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.04.2017 года между ООО "Восход" (продавец) и ООО "Зуевское" (покупатель), заключен договор N 01 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие нежилые помещения:

- Объект незавершенного строительства, назначение: не определено. Площадь застройки 11418,5 кв. м, степень готовности 50%, инв. N 10630, лит. А" адрес объекта: Республика Башкортостан, Караидельский район, примерно в 276 метрах по направлению на юго-запад от ориентира: с. Ургуш принадлежащее продавцу на праве собственности. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ N 583323 от 16.01.2012 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, кадастровый (или условный) номер 02:30:111202:40, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2012 г. Сделана запись регистрации N 02-04-60/012/2011-338.

Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:30:111202:19.

Передача имущества оформляется актом приема-передачи.

16.03.2018 в Республиканское государственное автономное учреждение многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - РГАУ МФЦ) с заявлением, адресованным Управлению, о государственной регистрации перехода права, права собственности к ООО "Зуевское" на объект незавершенного строительства, общей площадью 11418,5 кв. м, с кадастровым номером 02:30:110202:40, расположенный по адресу: РБ, Караидельский район, примерно в 276 метрах по направлению на юго-запад от ориентира: с. Ургуш, обратились заявители Бессонова В.А. от имени ООО "Восход" и Булавский М.С. от имени ООО "Зуевское".

28.03.2018 по результатам правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав Балахоновой А.А. принято решение, оформленное уведомлением от 28.03.2018 N 02/31/001/2018-8231, о приостановлении осуществления регистрационных действий по государственной регистрации права собственности ООО "Зуевское" на срок не более чем до 28.06.2018, с обоснованием причины в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости): с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

28.06.2018 государственным регистратором прав Балахоновой А.А. на основании ст. 27 Закона о недвижимости принято решение от 28.06.2018 N 02/31/001/2018-8231 об отказе в осуществлении перехода права, права собственности в связи с тем, что заявителями не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного государственной регистрации прав, указанные в уведомлении о приостановлении от 28.03.2018 N 02/301/001/2018-8231.

Полагая указанный отказ необоснованным, ООО "Зуевское" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что решение от 28.06.2018 N 02/301/001/2018-8231 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "Зуевское" соответствует нормам действующего законодательства, правовые основания для признания недействительным обжалуемого решения отсутствуют.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Руководствуясь положениями статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно включил в предмет доказывания по делу совокупность следующих обстоятельств: несоответствие оспариваемого решения закону и иному нормативному правовому акту; нарушение таким решением прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом деле такая совокупность условий для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам; поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверяя исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по его оплате, апелляционный суд отмечает следующее.

Спорное имущество приобретено заявителем по договору купли-продажи от 20.04.2017, заключенному между сторонами ООО "Восход" и ООО "ЗУЕВСКОЕ".

Продавец (ООО "Восход") ликвидирован на основании заявления о ликвидации по решению учредителя ООО "Восход", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 21.11.2017 внесена запись о ликвидации юридического лица на основании заявления о ликвидации по решению учредителя ООО "Восход".

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции указал, что у сторон договора, в том числе, у ликвидатора, было более шести месяцев для того, чтобы соблюсти закон и обеспечить обращение двух сторон на государственную регистрацию перехода права, права собственности ООО "ЗУЕВСКОЕ". Однако стороны, в том числе, ликвидатор ООО "Восход" Бессонова В.А., не сделали этого своевременно.

Соглашаясь с указанным выводом, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что единственным участником продавца ООО "Восход", принявшим решение о ликвидации общества являлась Белышева Любовь Александровна, назначившая ликвидатором общества Бессонову Викторию Александровну.

При этом генеральным директором покупателя ООО "Зуевское", заключившим от имени покупателя договор купли-продажи от 20.04.2017 N 01 также являлась Белышева Любовь Александровна.

В материалы дела заявителем не представлены какие либо доказательства, подтверждающие исполнение обязательств покупателем по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая фактические обстоятельства дела, апелляционный суд полагает, что в отсутствие оплаты исключается возможность признания исполненными условия договора купли-продажи, а также возможность утверждать, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

На основании изложенного, учитывая длительное бездействие покупателя (более 6 месяцев) по обращению в регистрирующий орган, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для понуждения заинтересованного лица к совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванный объект недвижимости, в связи с чем отказал в удовлетворении требований заявителя.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.11.2018 по делу N А07-20833/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зуевское" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова