Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2024 г. N 15АП-19729/23 по делу N А53-25636/2023

город Ростов-на-Дону

15 января 2024 г.

дело N А53-25636/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаев Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Добрыня": Мирошниченко О.Н. по доверенности N 14/22 от 28.04.2022,

от индивидуального предпринимателя Паниной Ольги Владимировны:

Приходской О.И. по доверенности от 16.12.2022, удостоверение N 0091,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Добрыня" (ИНН 6165128469, ОГРН 1066165000417)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2023 по делу N А53-25636/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Добрыня" (ИНН 6165128469, ОГРН 1066165000417)

к индивидуальному предпринимателю Паниной Ольге Владимировне (ИНН 616111210487, ОГРНИП 319619600006872)

о расторжении договора аренды,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Паниной Ольги Владимировны (ИНН 616111210487, ОГРНИП 319619600006872)

к обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня" (ИНН 6165128469, ОГРН 1066165000417)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Добрыня" (далее - истец, общество, ООО "Добрыня") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Паниной Ольге Владимировне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Панина О.В.) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013.

Иск общества основан на том, что несоответствие арендуемых помещений нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам и препятствует истцу использовать данные помещения, ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них.

Предприниматель во встречном иске также просил расторгнуть договор в связи нарушением истцом обязанности по оплате аренды более двух раз подряд.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, расторгнут договор, распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Добрыня" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что спорным договором аренды предусмотрена обязанность ответчика производить капитальный ремонт помещения и в случае выявления необходимости произвести капитальный ремонт (реконструкцию) помещения, предприниматель обязан его произвести. Суд проигнорировал доводы истца о том, что эксплуатация помещений несет угрозу для жизни и здоровья людей.

В арендуемом помещении не выполнены (нарушены) требования:

- п. 4.26, 5.2, 5.6, 5.67, 5.68, 6.8, 7.1, 8.1, 8.8, 8.26 СП 118.13330.2022. "Свод правил. Общественные здания и сооружения";

- п. 6.1.5 СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха" по использованию электроэнергии для отопления";

- п. 4.1, 4.2, 5.4 СП 2.3.6.3668-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию";

- п/п. б, п. 1 Раздела 1 Постановления Правительства РФ от 04.05.2012, N 442 (ред. от 30.12.2022) "О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии" (вместе с "Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии", "Правилами полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии").

Ни положения законодательства о пожарной безопасности, ни условия договора, не освобождают арендодателя от соблюдения требований пожарной безопасности.

Помещение, предоставленное в аренду заявителю, не соответствовало на момент заключения договора требованиям пожарной безопасности, устранение которых требует не проведение косметического, текущего ремонта, а фактически требует проведение капитального ремонта (реконструкции), что ответчик отказался делать, что и послужило основанием для обращения в суд, но в данной части требование истца не рассмотрено.

Договор аренды должен быть расторгнуть ввиду наличия существенных недостатков и неосведомленности арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Указанный договор аренды также должен быть расторгнут ввиду отказа предпринимателя от проведения капитального ремонта, хотя такая обязанность закреплена в самом договоре и вытекает из существенности недостатков, которые были обнаружены в ходе экспертного исследования и никак не опровергнуты ни ответчиком, ни судом первой инстанции.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указал, что согласно выводу экспертного заключения N 001/713-23-О/815 от 06.02.2023 на 4 вопрос устранение недостатков и/или нарушений в помещениях литер "В" возможно. Для устранения недостатков и/или нарушений в помещениях литер "В" следует провести реконструкцию здания, в соответствии с его использованием как объекта торговли "магазин продовольственных и непродовольственных товаров", для приведения литер "В", класс функциональной пожарной опасности Ф 3.1, в соответствие с требованиями противопожарных, санитарно-эпидемиологических и строительных норм. Однако назначение спорного помещения - "здание кафе - кондитерский цех", а не магазин продовольственных и непродовольственных товаров, как его фактически использовал арендатор. То есть требования арендатора о приведении арендуемого нежилого помещения в соответствие с условиями договора аренды, об устранении выявленных нарушений требований действующих строительных норм и правил и др. путем проведения реконструкции здания, в котором помещение расположено, являлись заведомо незаконными и невыполнимыми для арендодателя. Ведь арендатор требовал проведения именно реконструкции здания, а не проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

В судебном заседании представитель ООО "Добрыня" просил не приобщать к материалам дела возражения ИП Паниной О.В. из материалов дела, поддержал доводы апелляционной жалобы, высказался по существу спора.

От ИП Паниной О.В. в апелляционный суд поступил письменное возражение на апелляционную жалобу, которое приобщено судом к материалам дела. Представитель ИП Паниной О.В. против доводов апелляционной жалобы возражал.

На вопросы судебной коллегии представители ООО "Добрыня" и ИП Паниной О.В. дали пояснения.

Возражения ИП Паниной О.В. подлежат приобщению к материалам дела на основании абзаца второго части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.10.2013 между ИП Папиной О.В. (далее - арендодатель) и ООО "Добрыня" (далее - арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдал арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение обшей площадью 409,1 кв.м., расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: Россия, Ростовская область, гор. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, д. 312 б. Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 23.10.2013. Как указано в акте приема-передачи нежилого помещения, техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п. 1.1. договора аренды.

Указанное нежилое помещение принадлежит истцу по праву собственности на основании договора купли-продажи нежилого строения от 31.07.2013, о чем в ЕГРН 15.08.2013 сделана запись регистрации N 61-61-01/353/2013-453, что подтверждается выпиской от 27.01.2023.

Договор аренды заключен сроком на 5 лет, в связи с чем зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Дополнительным соглашением от 01.02.2019 к договору аренды от 23.10.2013 продлен срок аренды помещения еще на 5 лет и установлен срок окончания договора - 23.11.2023.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения зарегистрировано 15.02.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Из положений пунктов 2.2.1., 2.2.2. договора аренды следует, что арендатор обязуется использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором, содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.

Полагая, что арендодателем ненадлежащим образом исполнена обязанность по передаче объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям заключенного договора и его назначению, а также обязанность по проведению капитального ремонта, путем реконструкции здания, общество обратилось в суд.

В свою очередь, ввиду нарушения условий договора о своевременности и полноте внесения арендной платы, арендодатель обратился со встречным требованием.

Вынося обжалуемый судебный акт о расторжении спорного договора аренды, по основаниям, изложенным во встречном иске, отказав тем самым в удовлетворении первоначального иска, Арбитражный суд Ростовской области руководствовался следующим.

По требованию арендатора согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации помимо случаев, указанных в пункте 2 статьи 450 названного кодекса, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Спорный договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что договор не содержит положений, обязывающих арендодателя обеспечивать соответствие помещения иным характеристикам, предъявляемым к осуществлению арендатором предпринимательской деятельности, в том числе, по его оснащению каким бы то ни было специальным оборудованием.

Невозможность использования арендованного имущества по целевому назначению истцом объективно не мотивирована.

Заявленные истцом недостатки помещения не являются скрытыми, поскольку были очевидны истцу в процессе эксплуатации арендуемого помещения. Вместе с тем, истец длительный период использовал спорные помещения по договору аренды, вносил арендные платежи.

По условиям заключенного договора аренды у арендодателя отсутствует обязанность по реконструкции здания, в котором находится помещение, а также изменение его назначения на "магазин продовольственных и непродовольственных товаров".

Арбитражный суд Ростовской области обоснованно пришёл к выводу, что арендатором не представлены доказательства воспрепятствования ответчиком истцу до заключения договора в полноценном, подробном осмотре помещения и определении его качественных характеристик, в том числе, с точки зрения возможности использования по желаемому назначению.

Истец заключил договор аренды, принял помещение по акту приема-передачи, пользовался объектом аренды длительный период времени без замечаний.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, суд счёл первоначальный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом доводов жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания обоснованными возражений ответчика об отсутствии возможности использовать здание по назначению, и, как следствие, отсутствии обязанности по внесению арендной платы.

Как следует из пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель не отвечает за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. При этом арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, ответчик непрерывно пользуется арендованным помещением по долгосрочному договору аренды нежилого помещения с 23.10.2013, то есть 10 лет, и до марта 2023 года никаких замечаний относительно несоответствия помещения условиям договора аренды и множественных недостатков помещения от арендатора в адрес арендодателя не поступало.

При этом, как следует из пункта 2.2.2. договора аренды, арендатор обязан содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности.

Ответчик длительный период времени использовал помещение по договору аренды, вносил арендные платежи. Назначение помещения под магазин продовольственных и непродовольственных товаров сторонами в договоре не было согласовано, однако ответчик не отрицает, что использовал данное помещение в целях эксплуатации магазина.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН, назначение арендуемого помещения - здание кафе - кондитерский цех. Согласно условиям договора аренды ответчик должен был использовать помещение по прямому назначению (п. 2.2.1), однако в иске указывает на недостатки помещения в целях его использования под магазин.

По условиям заключенного договора аренды у арендодателя отсутствует обязанность по реконструкции здания, в котором находится помещение, а также изменение его назначения на "магазин продовольственных и непродовольственных товаров" (пункты 1.5, 2.2.5 договора).

Также в материалы дела не представлены доказательства препятствования истцом ответчику до заключения договора в осмотре помещения и определении его качественных характеристик, в том числе, с точки зрения возможности использования по желаемому назначению. Ответчик заключил договор аренды, принял помещение по акту приема-передачи, пользовался объектом аренды длительный период времени без замечаний.

Доказательств того, что ответчик был лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя, в материалы дела не представлено.

Также в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства освобождения арендуемого помещения ответчиком и возврата его истцу, доказательства направления в адрес истца уведомления о необходимости явки арендодателя для осмотра и возврата помещения, доказательств того, что истец уклонялся от приемки помещения также не представлено.

Приняв во внимание фактическое длительное использование арендатором переданного арендодателем нежилого помещения, отсутствие у арендатора в спорный длительный период мотивированных претензий относительно состояния арендованного помещения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности заявленного требования предпринимателя о взыскании арендной платы за февраль 2023 г.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2024 по делу N А53-25257/2023.

Вопреки доводам апеллянта экспертное заключение N 001/713-23-0/815 от 06.02.2023 не может повлиять на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку на предмет соответствия помещения своему прямому назначению его никто не проверял.

Назначение спорного помещения - "здание кафе - кондитерский цех", а не "магазин продовольственных и непродовольственных товаров", как его фактически использовал арендатор.

То есть требования арендатора о приведении арендуемого нежилого помещения в соответствие с условиями договора аренды, об устранении выявленных нарушений требований действующих строительных норм и правил и др. путем проведения реконструкции здания, в котором помещение расположено, являлись заведомо незаконными и невыполнимыми для арендодателя. Ведь арендатор требовал проведения именно реконструкции здания, а не проведения капитального ремонта арендуемого помещения.

На основании пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, реконструкция отличается от капитального ремонта характером проводимых работ.

Так, при реконструкции здание может перестраиваться, в нем могут возводиться надстройки и пристройки. Кроме того, могут проводиться работы по замене, восстановлению несущих конструкций. Это следует из пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При капитальном ремонте здания проводится замена и (или) восстановление (пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации): его строительных конструкций (кроме несущих) или их элементов; систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.

Таким образом, капитальный ремонт проводят для того, чтобы объект можно было продолжать эксплуатировать. При ремонте устраняют неисправности, заменяют изношенные детали (Письма Минфина от 17.10.2017 N 03-03-РЗ/67741, Минстроя от 27.02.2018 N 7026-АС/08). Пример ремонта: замена в здании изношенных или поврежденных окон, лифтов, систем водоснабжения. Реконструкцию проводят, чтобы изменить назначение объекта или улучшить его характеристики (Письмо Минфина от 22.03.2017 N 03-03-06/1/16312). Примеры реконструкции: установка систем вентиляции, сигнализации, видеонаблюдения в здании, где их раньше не было; переоборудование производственного помещения в офис.

По условиям заключенного договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 арендодатель обязуется производить капитальный ремонт, а не реконструкцию здания, в котором находятся арендуемые помещения (п. 2.1.1. договора). Однако, с требованием о проведении капитального ремонта арендуемого помещения истец по первоначальному иску к ответчику не обращался.

С учетом изложенного апеллянт необоснованно настаивает на обязанности арендодателя произвести реконструкцию здания, подменяя термины.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции верно установил наличие судебных дел, в рамках которых взыскана задолженность по арендной плате за спорное помещение (N А53-11770/2023 (январь 2023 года), N А53-25257/2023 (февраль 2023 года)), которые в порядке части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальную связь.

Согласно пункту 4.3.1 договора аренды от 23.10.2013 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев.

Данное условие соответствует пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

17.04.2023 арендатору направлена претензия о погашении задолженности по договору аренды от 23.10.2013 и предупреждение о расторжении договора аренды, в случае отсутствия оплаты. Данное требование также оставлено арендатором без ответа, в связи с чем 15.05.2023 арендодателем направлено требование о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора.

Предупреждение и требование о расторжении договора аренды направлены по юридическому адресу арендатора, но не получены им, что подтверждается соответствующей информацией с сайта "Почта России". В установленный срок арендатор не направил в адрес арендодателя подписанные экземпляры соглашения для его последующей регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требованием о досрочном расторжении договора аренды, направленным арендодателем 15.05.2023, арендатору предложено расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 23.10.2013 и подписать соглашение о расторжении договора, которое прилагалось. Направление требования подтверждается описью вложения, почтовой квитанцией и распечаткой с сайта Почта России об отслеживании корреспонденции.

При изложенных обстоятельствах арендодателем соблюден установленный пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок досрочного расторжения договора аренды.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Таким образом, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы, основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права, не могут повлечь отмены судебного акта по делу, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права. Правильность выводов суда первой инстанции по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные сторонами доказательства, правильно установил фактические обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального законодательства, в связи с чем, отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы (платежное поручение N 930 от 24.11.2023) подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.10.2023 по делу N А53-25636/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

В.Л. Новик Б.Т. Чотчаев