Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2019 г. N 04АП-6773/18

г. Чита

13 февраля 2019 г.

дело N А19-13101/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей: Басаева Д.В., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сахаровой Б.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2018 года по делу N А19-13101/2018 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мамонтова Сергея Александровича (ОГРНИП 317385000009308, ИНН 382700503806) к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, адрес: 664043, область Иркутская, город Иркутск, улица Сергеева, дом 3/5, кабинет 454) о признании договора аренды расторгнутым,

в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью "Александр" (ОГРН 1133850049596, ИНН 3811175078, адрес: 664047, область Иркутская, город Иркутск, улица Александра Невского, дом 97/2),

(суд первой инстанции: судья Пенюшов Е.С.)

в отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

индивидуальный предприниматель Мамонтов Сергей Александрович (далее - истец, предприниматель или ИП Мамонтов С.А.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Интеграл-Девелопмент" (далее - ответчик, ООО "Интеграл-Девелопмент") о признании договора аренды нежилого помещения N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 расторгнутым с 15.05.2018.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2018 года исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 признан расторгнутым с 15.05.2018. С ООО "Интеграл-Девелопмент" в пользу ИП Мамонтова С.А. взыскано 6 000 рублей - судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения как незаконного и необоснованного, по мотивам, изложенным в дополнении к апелляционной жалобе.

Истец в представленном письменном отзыве на апелляционную жалобу считает её доводы необоснованными. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается почтовыми уведомлениями, а также отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству, однако истец и ответчик явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что 01.11.2016 ООО "Интеграл-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Александр" (арендатор) заключили договор аренды N ДА-115/11/2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает помещение, находящееся в здании комплекса по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, 3/5.

Помещение предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Срок действия договора определен сторонами в пункте 2.1 договора и составляет 3 года с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, который подписывается сторонами в день подписания договора.

По пункту 2.6 договора до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный на неопределенный сроки применяется к отношениям сторон, возникшим с момента его подписания и до момента его государственной регистрации.

В соответствии с приложением N 9 к договору арендатор осуществляет коммерческую деятельность в арендуемом помещении под торговым наименованием "Александр" и по ассортиментному перечню: продажа детской одежды и аксессуаров под торговым наименованием "Александр".

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

Между ООО "Александр", ИП Мамонтовым С.А. и ООО "Интеграл-Девелопмент" 01.03.2017 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016, согласно которому все права и обязанности арендатора по договору N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 перешли к ИП Мамонтов С.А. с согласия ООО "Интеграл-Девелопмент".

Согласно пояснениям истца, Свердловским районным судом города Иркутска вынесено определение от 20.04.2018 о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО "Интеграл-Девелопмент" осуществлять деятельность по эксплуатации здания до принятия решения судом по делу N 2-1892/2018 по исковому заявлению Прокурора города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к ООО "Интеграл-Девелопмент" о понуждении устранить нарушения требований пожарной безопасности, приостановлении деятельности в части эксплуатации здания по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, 3/5, кадастровый номер 38:36:000031:21693 до устранения всех выявленных нарушений.

В период действия установленного судом запрета на эксплуатацию здания, ИП Мамонтов С.А. направил в адрес ООО "Интеграл-Девелопмент" уведомление от 24.04.2018 о расторжении договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 по причине неисполнения со стороны арендодателя обязательств по предоставлению в пользование арендатора нежилого помещения, отвечающего требованиям законодательства к помещениям, предназначенным для розничной торговли, в том числе требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям торгово-развлекательных комплексов с большим скоплением людей.

Дата расторжения договора по инициативе арендатора определена 15.05.2018.

Уведомлением от 08.05.2018 предприниматель известил общество о готовности осуществить в срок до 15.05.2018 сдачу-приемку помещения с составлением акта-приема передачи, направив адрес истца проект соглашения от 15.05.2018 о расторжении договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 и проект акта приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2018.

Поскольку ООО "Интеграл-Девелопмент" указанный проект соглашения о расторжении договора аренды с 15.05.2018 не подписан, а предпринимателем фактически спорное нежилое помещение не используется (освобождено от торгового оборудования и товарных остатков), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции об удовлетворении требований правильными, исходя из следующего.

Гражданские права и обязанности в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды здания (сооружения), которые регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель в силу статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Применительно к договору аренды здания (сооружения) существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключен на срок более одного года, при этом сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалах дела отсутствуют.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Факт передачи нежилого помещения по договору N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 сторонами не оспаривается.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, в период исполнения сторонами договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 Свердловским районным судом города Иркутска вынесено определение от 20.04.2018 о принятии обеспечительных мер в виде запрета ООО "Интеграл-Девелопмент" осуществлять деятельность по эксплуатации здания до принятия решения судом по делу N 2-1892/2018 по исковому заявлению Прокурора города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц к ООО "Интеграл-Девелопмент" о понуждении устранить нарушения требований пожарной безопасности, приостановлении деятельности в части эксплуатации здания по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Сергеева, 3/5, кадастровый номер 38:36:000031:21693 до устранения всех выявленных нарушений; с 23.04.2018 деятельность торгово-развлекательного центра "Сильвер Молл" приостановлена, допуск в здание запрещен.

Материалами дела подтверждается, что в период действия установленного судом запрета на эксплуатацию здания, ИП Мамонтов С.А. направил в адрес ООО "Интеграл-Девелопмент" уведомление от 24.04.2018 о расторжении договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016; датой расторжения договора по инициативе арендатора определено 15.05.2018.

Правилами пункта 3 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае признания недействительным либо отмены в установленном порядке акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1 настоящей статьи) обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.

По смыслу названной нормы, в контексте презумпции разумности и добросовестности осуществления гражданских прав, установленной в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороне обязательства в период действия соответствующего акта, препятствующего исполнению договорного обязательства, императивно установлено право выбора (законодателем в конструкции указанной нормы права использован разделительный союз строгой дизъюнкции "либо") продолжить исполнение обязательств либо отказаться от исполнения данного обязательства в одностороннем порядке, если кредитор утратил интерес в обязательстве. Возможность одностороннего отказа от исполнения обязательства обусловлена моментом заявления такого отказа, то есть законодательно установлено требование уведомления контрагента в обязательстве об отказе от исполнения договора в разумный срок (следовательно, и в период действия акта органа публичной власти).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что предприниматель 24.04.2018 направил в адрес ООО "Интеграл-Девелопмент" уведомление об отказе от исполнения договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016, то есть на момент действия обеспечительных мер, препятствующих динамики исполнения договора сторонами, установленных определением Свердловского районного суда города Иркутска от 20.04.2018 7 по делу N 2-1892/2018, следовательно, воспользовался предоставленным правилами пункта 3 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на односторонний отказ от исполнения указанного договора (статьи 310, 450.1 ГК РФ).

Данное уведомление отвечает критериям юридически значимого сообщения, предусмотренным в статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установленный условиями спорного договора запрет арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора (пункт 11.4. договора) в рассматриваемом случае противоречит существу правил пункта 3 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, диспозитивно не допускающих исходя из принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) ограничения права стороны обязательства при наличии обстоятельства юридической невозможности исполнения договорного обязательства на односторонний отказ от исполнения такого обязательства в разумный срок.

Иной подход к толкованию по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия пункта 11.4. спорного договора приведет к нарушения баланса прав и интересов арендодателя и арендатора в обязательстве.

Ссылка ответчика на то, что в силу условия статьи 10 договора аренды N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 обстоятельство приостановления деятельности по эксплуатация здания торгового центра относится к обстоятельствам освобождающим арендодателя от ответственности, подлежит отклонению, поскольку по пункту 10.5. статьи 10 договора такие обстоятельства должны подтверждаться соответствующим документом, выданным Торгово-промышленной Палатой России по Иркутской области.

В нарушения части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком в материалы настоящего дела такого документа, подтверждающего наличие обстоятельства, предусмотренного статьей 10 спорного договора, не представлено.

Иной подход по существу спора и реализация установленного в договоре аренды запрета арендатору на односторонний отказ от данного договора, приведёт к нарушению и ограничению прав арендатора на беспрепятственное осуществление предпринимательской деятельности в помещении, предоставленном для согласованной в договоре цели деятельности, несению арендатором убытков в такой период и неосновательному обогащению арендодателя.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предпринимателем уведомление об одностороннем отказе от договора направлено в период действия установленного судом запрета на осуществление деятельности по эксплуатации здания торгово-развлекательного центра, данным уведомлением установлен разумный срок для расторжения договора, учитывая, что на 15.05.2018 (дату расторжения договора) деятельность в арендованном помещении предпринимателем не велась, помещение освобождено от принадлежащего арендатору имущества, суд первой инстанции на основании правил пункта 3 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации верно признал требование истца о признании договора аренды нежилого помещения N ДА-115/11/2016 от 01.11.2016 расторгнутым с 15.05.2018 правомерным, обоснованным.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены в полном объёме, но подлежат отклонению, поскольку свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы. Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 02 октября 2018 года по делу N А19-13101/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путём подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья

Сидоренко В.А.

Судьи

Желтоухов Е.В. Басаев Д.В.