Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2019 г. N 10АП-800/19

г. Москва

13 февраля 2019 г.

Дело N А41-40464/18

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ханашевича С.К.,

судей Ивановой Л.Н., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Калужиной Ю.К.,

при участии в заседании:

от истца, индивидуального предпринимателя Лобанова Александра Юрьевича (ИНН: 502200185733, ОГРН: 307502225500027): Лобанов И.А. - представитель по доверенности от 20.10.2017, Борадачева О.А. - представитель по доверенности от 02.02.2018,

от ответчика, публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195): Трубникова Е.А. - представитель по доверенности от 24.07.2017, Мишина Е.Н. - представитель по доверенности от 20.10.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2018 года по делу N А41-40464/18, принятое судьей Новиковой Е.М., по иску индивидуального предпринимателя Лобанова Александра Юрьевича к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Лобанов Александр Юрьевич (далее - ИП Лобанов А.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", ответчик) об изменении условий договора аренды нежилого помещения N 1-А/01/2015 от 14.01.2015, а именно п. 6.1. договора, установив размер арендной платы из расчета 1 100 (одна тысяча сто рублей) 00 копеек за один квадратный метр в месяц общей площади помещения, НДС не облагается. Сумма арендной платы в месяц составляет 352 220 (триста пятьдесят две тысячи двести двадцать) рублей, НДС не облагается (т.1 л.д. 2-6).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2018 по делу N А41-40464/18 суд изменил условия договора аренды от 14.01.2015 N 1-А/01/2015, а именно: п. 6.1. договора, установив размер арендной платы из расчета 1 098 руб. за один квадратный метр в месяц общей площади помещения, НДС не облагается. Сумма арендной платы в месяц составит 351 580 руб., НДС не облагается. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2 л.д. 173-174).

Не согласившись с решением суда, ПАО "Сбербанк России" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители истца против доводов апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ИП Лобановым И.А. (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1-А/01/2015 от 14.01.2015, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (далее по тексту - помещение) N 3 общей площадью 320,2 (триста двадцать целых две десятых) квадратных метров, кадастровый номер: 50:36:0010415:492, как определено в кадастровом паспорте от 15 декабря 2014 года N МО-14/ЗВ-2164797, выданным Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области. Границы передаваемого помещения обозначены на копии кадастрового паспорта, который является приложением N 1 к договору. Помещение расположено на первом этаже в части здания: Центр торговли и услуг, назначение: нежилое, 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 7 957,3 кв. м инвентарный N 183:058-2439, литера Б, кадастровый (или условный) номер: 50:36:0010415:220 (далее - Здание). Здание расположено по адресу: Московская область, город Озеры, улица Ленина, дом 35.

Срок аренды установлен сторонами в п. 2.1 договора и составляет 15 лет с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация договора произведена 09.02.2015, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на 8 странице договора.

В связи с переходом права собственности с 01.09.2017 на здание центра торговли и услуг "Магнум", расположенного по адресу Московская область, г. Озеры, ул. Ленина, д.35, и земельный участок 50:36:0010415:527 от ИП Лобанова И.А. к ИП Лобанову А.Ю., произошла смена лиц в обязательстве на стороне арендодателя.

О смене собственника истец уведомил ответчика письмом исх. N 27 от 31.08.2017. Дополнительного соглашения в соответствие с п. 10.2 договора не требуется. В соответствии с п. 6.1 договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещением из расчета 1 000 (одна тысяча) рублей 00 копеек рублей за один квадратный метр в месяц общей площади помещения, НДС не облагается. Сумма арендной платы в месяц составляет 320 200 (триста двадцать тысяч двести) рублей 00 копеек, НДС не облагается на основании главы 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с применением арендодателем патентной системы налогообложения.

Пунктом 6.3 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон не чаще одного раза в год, но не ранее, чем по истечении второго года аренды. Размер арендной платы, устанавливаемый при пересмотре, не может превышать среднего рыночного уровня арендной платы за аналогичные помещения на данной территории или, если на данной территории аналогичных помещений нет, на ближайшей схожей территории с аналогичными помещениями. В случае снижения рыночного уровня, указанного в абзаце 2 настоящего пункта, стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, устанавливающее соответствующее снижение арендной платы за арендуемый объект. В случае повышения рыночного уровня, указанного в абзаце 2 настоящего пункта, размер арендной платы может быть изменен пропорционально уровню инфляции, установленному федеральным законом о бюджете на год, в котором предлагается изменение, но не более, чем на 10% от действующего размера арендной платы. В любом случае в результате такого изменения размер арендной платы не может превышать рыночный уровень, указанный во втором абзаце настоящего пункта.

Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не допускается (п. 6.4 договора).

Из искового заявления следует, что в связи с ростом инфляции и существенным увеличением затрат арендодателя на содержание здания, по истечении оговоренного в п. 6.3. договора срока истец исх. N 6 от 23.10.2017 уведомил ответчика о повышении размера арендной платы на 10 % с 01.12.2017 за пользование помещением.

Условия изменения арендной платы были внесены в дополнительное соглашение N 1 от 01 декабря 2017 года к договору.

Письмом, исх. N 63 от 24.11.2017 истец уведомил ответчика и предоставил подтверждающие документы о стоимости арендной платы за аналогичные помещения на данной территории, подтверждающие, что стоимость арендной платы за аналогичные помещения на данной территории других арендаторов значительно выше стоимости арендной платы ответчика.

Рассмотрев предложение истца, ответчик направил в его адрес письмо, в котором указал, что просит предоставить отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки (исх. N СРБ-74/1315 от 08.11.2017).

Истцом в дальнейшем неоднократно направлялись письма исх. N : от 23.10.2017, N 63 от 24.11.2017 и N 100 от 17.01.2018 о необходимости рассмотреть, согласовать и подписать дополнительное соглашение.

Однако, как указал истец, письма оставлены без ответа, дополнительное соглашение не подписано, надлежащих мер по урегулированию данного вопроса со стороны ответчика не принято, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Московской области от 21.08.2018 по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ГУП МО "МОБТИ" (Коломенский отдел юго-восточного филиала), эксперту Рябининой Анне Николаевне.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N А-29-3801/10-18 от 19.10.2018, в котором эксперт пришел к следующим выводам (т. 2 л.д. 147).

При ответе на вопросы экспертом Рябининой А.Н. были проведены исследования и выполнены расчеты с использованием процедур, приведенных в Федеральных стандартах оценки (ФСОN 1,ФСО N 2 и ФСО N 7). При описании объекта экспертизы использовались результаты визуального осмотра, которые были произведены 06 сентября 2018 г. экспертом Рябининой А.Н. и данные технического паспорта на здание, в котором расположен объект экспертизы по состоянию на 22.10.2014.

Как видно из таблицы 3 средние рыночные ставки за пользование помещением, применимые для нежилого помещения общей площадью 320,2 кв.м., с кадастровым номером: 50:36:0010415:492, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Озёры, ул. Ленина, д. 35 (с учетом расположения, инфраструктуры, качества, общей площади помещения и всех остальных характеристик помещения) на момент проведения экспертизы составили 1 098 (одна тысяча девяносто восемь) рублей в месяц за 1 кв.м.

Как видно из таблицы 5 средние рыночные ставки за пользование помещением, применимые для нежилого помещения общей площадью 320,2 кв.м., с кадастровым номером: 0415-492, расположенного на первом этаже по адресу: Московская область, г. Озёнина, д. 35 (с учетом расположения, инфраструктуры, качества, общей площади л всех остальных характеристик помещения) по состоянию на 14.01.2015 составили 961 (девятьсот шестьдесят один) рубль в месяц за 1 кв.м.

Таким образом, обоснованность требований истца подтверждена результатами проведенной судебной экспертизы.

О назначении повторной экспертизы ответчик не заявил, выводы, изложенные в заключении эксперта N А-29-3801/10-18 от 19.10.2018, документально не опроверг.

Возможность изменения арендной платы предусмотрена п. 6.3. договора.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска.

Доводы ответчика о неправильном определении судом размера арендной платы не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неправильном толковании положений п. 6.3. договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы право истца на обращение в суд с настоящим иском, при уклонении ответчика от согласования изменений размера арендной платы, прямо предусмотрено п. 6.3. договора и положениями п. 2 ст.ст. 450, 452 ГК РФ.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.11.2018 года по делу N А41-40464/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.К. Ханашевич

Судьи

Л.Н. Иванова Э.С. Миришов