Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2019 г. N 18АП-424/19

г. Челябинск

14 февраля 2019 г.

Дело N А47-2735/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ихсановой Э.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбург на решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-2735/2018 (судья Кофанова Н.А.).

Индивидуальный предприниматель Федосова Ольга Петровна (далее - ИП Федосова, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - комитет, ответчик, КУИ), в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения N 2, общей площадью 69,9 кв.м, этаж подвал, кадастровый номер 56:44:0447003:274, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, д. 4, в части п. 2.1., 2.5, 3.4., 4.3., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 627 549 руб., без учета НДС.";

- п. 2.5. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) на сумму денежных средств в размере 1 627 549 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга";

- п. 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Продавец передает Покупателю имущество в состоянии, требующем ремонта и не позволяющем вести его в нормальную эксплуатацию (инженерные системы водоснабжения, водоотведения требуют капитального ремонта, замены)";

- п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "В случае двукратного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в Арбитражном суде Оренбургской области" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 3, л.д. 111).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Файзуллина Варвара Александровна (далее - ИП Файзуллина, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2018 (резолютивная часть объявлена 15.11.2018) исковые требования удовлетворены частично, суд изложил спорные пункты в следующей редакции:

- п. 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 627 549 руб. (без учета НДС).";

- п. 2.5. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 627 549 руб. (без учета НДС) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга";

- п. 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Продавец передает Покупателю имущество в технически исправном состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию";

- п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "В случае двукратного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в Арбитражном суде Оренбургской области".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы считает, что поскольку отчет N 085/17 от 29.11.2017 признан судебным экспертом соответствующим действующему законодательству, то выкупная цена спорного помещения должна быть изложена в договоре в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в отчете N 085/17 от 29.11.2017.

Податель жалобы, со ссылкой на норму ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, полагает, что оспаривание п. 4.3 договора не предусмотрено законом, что не применено судом при вынесении обжалуемого решения. Судом не указаны мотивы, по которым суд принял редакцию п. 4.3 договора истца.

По мнению апеллянта, в резолютивной части оспариваемого решения не правильно указаны пункты договора, подлежащие урегулированию судом, а именно указаны п. 2.1 и п. 2.2 договора.

В материалы дела предпринимателем представлен отзыв на апелляционную жалобу, по мотивам которого ее доводы отклонены.

Третье лицо отзыв на жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - в судебное заседание представители сторон и третьего лица не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП Федосова является арендатором нежилого помещения, общей площадью 69,9 кв.м, расположенного в подвале трехэтажного с подвалом кирпичного жилого дома со встроенными помещениями (литер А), находящегося по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, дом N 4, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Оренбурга N о2-734а-11180 от 19.06.2012 (т. 1, л.д. 8-11).

Данное нежилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию "город Оренбург Оренбургской области" (т. 2, л.д. 91).

Ввиду того, что в добровольном порядке ответчик отказался продать арендуемое помещение, предприниматель оспорила действия комитета в арбитражном суде.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.11.2017, вступившим в законную силу 31.01.2018 решение КУИ об отказе в продаже ИП Федосовой спорного нежилого помещения, изложенное в письме Nol-28/2718 от 23.05.2017, признано недействительным, суд обязал комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, определенных ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, направленных на отчуждение объекта аренды: нежилого помещения N 2 общей площадью 69,9 кв.м по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, д. 4.

Во исполнение указанного решения суда комитет сопроводительным письмом от 28.12.2017 N 1-88/6914 направил истцу для подписания договор купли-продажи нежилого помещения N 2, общей площадью 69,9 кв.м, по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого, д. 4, согласно п. 2.1, которого цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 этого договора, составляет 2 042 373 руб. (т. 1, л.д. 20-22).

В ответ на запрос истцу представлена копия отчета от 29.11.2017 N 085/17, изготовленного ИП Файзуллиной, согласно которому по состоянию на дату 19.05.2017 рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 042 373 руб. без учета НДС (т. 1, л.д. 19, 36-90).

Истец, посчитав стоимость помещения завышенной, самостоятельно обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету N 20-17 от 19.05.2017 об оценке того же помещения, выполненного оценщиком Дубовсковым В.Н. ООО "Дом оценки "Фин-Эксперт" (т. 1, л.д. 91-150), рыночная стоимость помещения определена в размере 1 084 000 руб.

Поэтому истец не согласился с выкупной ценой имущества и направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 22.01.2018 (т. 1, л.д. 33-36), согласно которому предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 1 084 000 руб. без учета НДС, установленной на основании отчета N 20-17 от 19.05.2017, выполненного оценщиком Дубовсковым В.Н, и просил изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 084 000 руб., без учета НДС.";

- п. 2.5. договора изложить в следующей редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 084 000 руб. производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной третьей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,58% годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга";

- п. 3.4. договора изложить в следующей редакции: "Продавец передает Покупателю имущество в состоянии, требующем ремонта и не позволяющем вести его в нормальную эксплуатацию (инженерные системы водоснабжения, водоотведения требуют капитального ремонта, замены)";

- п. 4.3. договора изложить в следующей редакции: "В случае двукратного нарушения покупателем срока внесения платежа, продавец вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в Арбитражном суде Оренбургской области".

Письмом от 21.02.2018 N 1-28/1064 (т. 1, л.д. 24) КУИ отклонил представленный протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, указав, что комитет не вправе самостоятельно изменять выкупную стоимость помещения, указанную в решение о приватизации арендуемого имущества и не оспоренной до принятия данного решения.

Полагая, что предложенная ответчиком выкупная стоимость нежилого помещения завышена и не соответствует действительной рыночной стоимости спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 24.05.2018 (т. 2, л.д. 136-138) по ходатайству ИП Федосовой по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "Компания "Независимая Экспертная Оценка", эксперту Логунову Алексею Викторовичу.

На разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчёт N 085/17 от 29.11.2017 об определении рыночной стоимости объекта, выполненный оценщиком Файзуллиной Варварой Александровной г. Оренбург, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утверждённым Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчёта?

- если выявленные несоответствия отчёта смогли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова действительная рыночная стоимость объекта недвижимого имущества -нежилое помещение с кадастровым номером 56:44:0447003:274, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого, д. 4, помещение N 2 по состоянию на 24.04.2017, определённая в целях реализации преимущественного права приобретения имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ?

В материалы дела от экспертной организации поступило заключение эксперта N 10-2018 от 07.06.2018, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения составила 1 627 549 руб. без учета НДС, 1 920 508 руб. с учетом НДС (т. 3, л.д. 9-49).

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорного нежилого помещения, определенной заключением эксперта N 10-2018 от 07.06.2018, сочтя его обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства. При этом суд посчитал, что п. 3.4. подлежит согласованию в редакции ответчика, поскольку согласно отчету эксперта Логунова А.В. от 07.06.2018 N 10-2018, техническое состояние объекта - удовлетворительное.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество (далее - ГК РФ), находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона N 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у истца преимущественного права приобретения имущества в порядке названного Закона для ответчика заключение договора является обязательным.

Комитет в настоящем случае не оспаривает наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп занимаемого помещения.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Спор между сторонами возник относительно цены объекта договора купли-продажи, выкупаемого ИП Федосовой в порядке Закона N 159-ФЗ.

Исходя из положений Закона N 159-ФЗ обязанность проведения оценки передаваемого в порядке указанного Закона объекта лежит на органе, уполномоченном на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества стоимость объекта определена ответчиком в размере 2 042 373 руб. без учета НДС по состоянию на 19.05.2017 на основании отчета об определении рыночной стоимости N 085/17, составленного ИП Файзуллиной.

В связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании ст. 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза для определения величины стоимости спорного помещения.

Проведение судебной экспертизы судом поручено эксперту ООО "Компания "Независимая Экспертная Оценка" Логунову А.В.

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость (без учета НДС) указанного нежилого помещения по состоянию на 07.06.2018 составляет 1 627 549 руб.

Обозначенное заключение соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта от 07.06.2018 N 10-2018 отражает реальную рыночную стоимость спорного помещения, в связи с чем, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи помещения.

При этом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что п. 3.4. договора подлежит согласованию в редакции ответчика, поскольку согласно отчету эксперта Логунова А.В. от 07.06.2018 N 10-2018, техническое состояние объекта - удовлетворительное.

Довод подателя жалобы, со ссылкой на норму ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, о том, что истец не вправе оспаривать п. 4.3 договора, не принимается судебной коллегией, поскольку данный закон не регулирует иные правоотношения сторон, кроме тех, что в нем названы, и не отменяют право стороны обратиться в суд для урегулирования спора по договору.

Относительно того, что в резолютивной части оспариваемого решения не правильно указаны пункты договора, подлежащие урегулированию судом, а именно указаны п. 2.1 и п. 2.2 договора, апелляционный суд напоминает КУИ о процессуальном праве лиц, участвующих в деле, на подачу в соответствии с ч. 3 ст. 179 АПК РФ заявления в суд первой инстанции об исправлении описки, опечатки и арифметической ошибки в решении суда без изменения его содержания.

Все доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию заявителя с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.11.2018 по делу N А47-2735/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Оренбург - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова